Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, Brno. pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí

Transkript

1 Z N A L E C K Ý číslo: / 14 P O S U D E K o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. ½ na objektu k bydlení č.p.27 postaveného na pozemcích p.č.st.37/1 a p.č.st. 37/2 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3, vše situováno v k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky, kraj Vysočina Vlastník nemovitostí dle LV č.26 pro k.ú. Popůvky nad Jihlavou: Bochníček Petr, č.p.27, Popůvky, podíl ½ Bochníčková Marie, č.p.27, Popůvky, podíl ½ Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracovala: Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. V Brně dne Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti

2 A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, Brno, č.j. 030 EX 14774/13-63 ze dne je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na objektu k bydlení č.p.27 postaveného na pozemcích p.č.st.37/1 a p.č.st. 37/2 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3, vše situováno v k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky, kraj Vysočina. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 14774/13-63 ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 14774/13-66 ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno c) Výpis z KN, LV č.26 pro k.ú. Popůvky nad Jihlavou, ze dne d) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách e) Místní šetření provedené dne Ing. Gabrielou Michalcovou, Ph.D. ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření g) Internetové stránky h) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění i) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) l) Znalecký posudek č /95 o ceně nemovitosti č.p. 27 v k.ú. Popůvky n.j., obec Popůvky n.j. vypracovaný dne Ing. Miroslavem Jaitnerem 3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den Na tomto místním šetření byli přítomni vlastníci nemovitostí, kteří oceňovaný majetek zpřístupnili. Při místním šetření byla provedena prohlídka a zaměření oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentace. 2

3 B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitostí dle LV č.26 pro k.ú. Popůvky nad Jihlavou: Bochníček Petr, č.p.27, Popůvky, podíl ½ Bochníčková Marie, č.p.27, Popůvky, podíl ½ Nemovitosti dle LV č.26 pro k.ú. Popůvky nad Jihlavou: - pozemek p.č.st.37/2 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří - pozemek p.č.20/1 vedený v KN jako ostatní plocha, zeleň - pozemek p.č.20/3 vedený v KN jako ostatní plocha, zeleň - objekt k bydlení č.p.27 na pozemku p.č.st.37/1 a p.č.st.37/2 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na objektu k bydlení č.p.27 postaveného na pozemcích p.č.st.37/1 a p.č.st. 37/2 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3, vše situováno v k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky, kraj Vysočina. Objekt k bydlení je přízemní, s půdním nevyužitým prostorem, na který navazují vedlejší hospodářské stavby, garáž, kůlna a průjezd. Dohromady tyto všechny stavby tvoří jeden celek s uzavřeným dvorem uprostřed. Příslušenství objektu k bydlení tvoří kromě vedlejších hospodářských staveb, garáže a průjezdu také venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Malá obec Popůvky leží 12 km na jih od města Náměšť nad Oslavou a 24 km jihovýchodně od Třebíče, v kraji Vysočina, patří do správního obvodu obce s rozšířenou působností Náměšť nad Oslavou. K obci náleží osada Sedlecký Dvůr. Občanskou vybavenost tvoří rozvod elektřiny, vodovodu, plynu, telefonu, bezdrátového připojení na internet, obecní úřad, knihovna a prodejna smíšeného zboží. 1,5 km od obce je vybudováno vodní dílo Dalešická přehrada, vyhledávána k rybaření a rekreaci. V obci Popůvky žije 81 obyvatel. V obci je zastávka autobusové hromadné dopravy. Oceňovaný majetek se nachází na severovýchodním okraji obce, naproti přes silnici je obecní úřad a za oceňovaným majetkem se rozprostírá území 22.základny vrtulníkového letectva Sedlec, Vícenice u Náměště nad Oslavou. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je možný ze zpevněné veřejné silnice na pozemku p.č.634/2 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Krajská správa a údržba silnic Vysočiny, příspěvková organizace a dále přes nezpevněný pozemek p.č.634/3 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví obce Popůvky. Nebo je možný příjezd z druhé strany majetku přes nezpevněné pozemky p.č. 21 (ostatní plocha, zeleň) ve vlastnictví obce Popůvky, p.č.20/2 (ostatní plocha, zeleň) ve vlastnictví obce Popůvky a p.č.626/10 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví pana Jiřího Rouska. Objekt k bydlení č.p. 27 je postaven na pozemcích p.č.st. 37/1 a p.č.st. 37/2, kdy u pozemku p.č.st. 37/2 se jedná o pozemek oceňovaný. 3

4 Pozemek p.č.st. 37/1 o výměře 19 m 2 je dle nahlížení do KN ve vlastnictví obce Popůvky. Dle sdělení vlastníků oceňovaného majetku není sepsána žádná nájemní smlouva na pronájem tohoto pozemku a vlastníky není placeno žádné nájemné za pronájem pozemku p.č.st.37/1. Dle LV č.26 pro k.ú. Popůvky nad Jihlavou ze dne jsou nemovitosti v části C-LV zatíženy těmito omezeními vlastnického práva: Nařízení exekuce, povinnost k: Petr Bochníček 2x Zástavní právo smluvní, oprávnění pro: INVESA s.r.o. 3x Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Česká podnikatelská pojišťovna, a.s. 5x Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Česká kancelář pojistitelů 2x Zahájení exekuce, povinnost k: Petr Bochníček 6x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Petr Bochníček Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem spoluvlastnického podílu id. ½ na oceňovaných nemovitostech ve vlastnictví Petra Bochníčka výše uvedená omezení vlastnického práva vztahující se k oceňovanému spoluvlastnickému podílu id. ½ ve vlastnictví Petra Bochníčka zaniknou. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného objektu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy v území s nejnižším ohrožení. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt k bydlení č.p Příslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Objekt k bydlení č.p.27 : Objekt k bydlení je přízemní, s půdním nevyužitým prostorem. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnitřní obklady Popis Pravděpodobně kamenné a betonové Smíšené (kámen, cihla, kotovice) Dřevěné trámové a keramické stropnice Hurdis Střechy sedlové, dřevěný krov Pálená a betonová taška Z pozinkovaného plechu Vápenné omítky, malby Břizolitová a VPC omítka V kuchyni a na sociálním zázemí 4

5 Stavební prvek Schody Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Vana, WC, umyvadlo Ostatní - Popis Dřevěné Dřevěné dveře plné a částečně prosklené do ocelových a dřevěných zárubní Dřevěná kastlová a jednoduchá PVC, keramická a teraco dlažba, koberce, lité teraco Ústřední, kotel na tuhá paliva, radiátory, v jednom pokoji také kamna na tuhá paliva Běžné rozvody Rozvody teplé a studené vody, veřejný řád a studna El.bojler V domě není provedena, v oplocení je umístěn pilíř s HUP Odkanalizování do jímky na vyvážení Kuchyňská linka, dřez, el.sporák, umyvadlo Stáří, technický stav : Stáří domu nebylo zjištěno, dle sdělení vlastníků byl dům postaven před rokem V roce 1953 byla provedena rekonstrukce objektu, kdy původně kovárna byla přebudována na obytnou část a v roce 1963 byla nově postavena kuchyně. Kolem roku 1970 byla provedena nová koupelna a WC. V roce 1976 provedeno ústřední topení včetně radiátorů a kotle a nová fasáda. V osmdesátých letech byla přistavěna vstupní veranda. V roce 1997 byla na části přeložena střešní krytina. Kolem roku 2000 byl dům napojen na veřejný vodovod a byla provedena přípojka plynu po HUP. V roce 2006 byl postaven nový komín. Technický stav objektu je podprůměrný, dům je již několik desítek let bez větších rekonstrukcí a modernizací, v jednom pokoji jsou patrné stopy po zatečení vody do střechy (dle sdělení došlo v minulosti k zatečení vody do střechy u komína, tato závada byla následně opravena), na domě je patrná vzlínající vlhkost a drobné trhliny, vnitřní vybavení domu je již morálně zastaralé. Dispozice : 1.NP: kuchyně, komora, čtyři pokoje, veranda, chodba, koupelna, spíž, WC a chodba (v níž je umístěn kotel na TP) Půdní nevyužitý prostor Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet Počet m 2 Zastavěná plocha 8,99*5,07+5,55*7,42+7,6*6,18-6,35*2,13/2 126,97 Zastavěná plocha celkem: 126,97 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) 5

6 Popis Výpočet Počet m 2 Podlahová plocha 4,08*3,36+0,62*1,63+2,52*1,22+4,67*3,42+3,77* 104,35 4,68+4*1,69+4,72*1,38+5,77*2,5+2,05*1,74-0,32*0,3+2,44*2,07+0,89*1,37+3,22*3,67+1,22* 3,44-0,6*0,46-0,6*0,4 Podlahová plocha celkem : 104,35 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet Výsledek Obestavěný prostor (8,99*5,07-6,35*2,13/2)*(3,65+2,44/2)+(7,42*5,55 +4,09*6,18)*(4,08+2,5/2)+3,51*6,18*(3,29+2,9/2) 646,07 Celkem : 646,07 m 3 obestavěného prostoru 4.2. Příslušenství : Příslušenství objektu k bydlení tvoří na objekt navazují vedlejší hospodářské stavby v podprůměrném stavu o stáří více jak 100 let, garáž z roku 1946, kůlna z roku 1946, průjezd a dále studna a venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, jímka na vyvážení, domácí vodárna, pilíř s HUP, zpevněné betonové monolitické plochy, venkovní betonové schody, oplocení rámové, podezdívka oplocení, oplocení ze strojového pletiva, věšák na prádlo. Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny Pozemky : Předmětem ocenění jsou tři pozemky, a to pozemek p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3. Pozemek p.č.st.37/2 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 454 m 2, pozemek p.č.20/1 je v KN veden jako ostatní plocha, zeleň o výměře 278 m 2 a pozemek p.č.20/3 je v KN veden jako ostatní plocha, zeleň o výměře 122 m 2. Pozemek p.č.st.37/2 je částečně zastavěn objektem k bydlení a dalšími stavbami navazujícími na objekt k bydlení, zbylá část slouží jako zpevněný dvůr. Pozemky p.č.20/1 a p.č.20/3 slouží jako zahrada a jako přístupové cesty k oceňovanému majetku. Pozemky jsou rovinatého až mírně svažitého charakteru Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích p.č. 20/1 a p.č.20/3 se nachází několik trvalých porostů různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. 6

7 C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření Odhad obvyklé ceny nemovitostí: 1. Definice obvyklé ceny: Obvyklá cena nebo také někdy připodobňována pojmu tržní hodnota je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Zákonem o oceňování je obvyklá cena definována: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Postup stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku: Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je 7

8 výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde 8

9 V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceně. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 2.4. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. 9

10 Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude určena hodnota věcná a hodnota porovnávací. Výnosová hodnota stanovena není, protože nájemné u takovýchto nemovitostí negeneruje hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. 3. Ocenění majetku: 3.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Popůvky nad Jihlavou Kód obce: Název obce: Popůvky Počet obyvatel obce: 81 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0634 Název okresu: Třebíč Název kraje (oblasti): Kraj Vysočina (Jihovýchod) 3.2. Věcná hodnota oceňovaného majetku : Objekt k bydlení č.p.27: Reprodukční hodnota: ,- Kč Jednotková cena: 3.800,- Kč/m 3 OP Opotřebení (odhad): 65 % Rozestavěnost: 100 % Věcná hodnota: ,- Kč Příslušenství: Věcná hodnota (odhad): ,- Kč Pozemky s trvalými porosty: Parcela / výměra (m 2 ): Jednotková cena (Kč/m 2 ): Celkem (Kč): St. 37/2 / , ,- 20/1 / , ,- 20/3 / , ,- Na základě analýzy trhu s obdobnými pozemky je uvažována reálná cena oceňovaných pozemků ve výši 300,- Kč/m 2, a to se zohledněním situování pozemků v rámci obce a okresu, skutečného využití, velikosti, tvaru, napojení a možnostech napojení na inženýrské sítě. Výměra pozemků celkem: 854 m 2 Hodnota pozemků celkem: ,- Kč Věcná hodnota celkem : ,- Kč 10

11 3.3. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již prodány. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v rámci okresu Třebíč. V současné době lze spatřovat přebytek obdobných nemovitostí nabízených na trhu v blízkých lokalitách. Srovnávací nemovitost č.1: Prodejní cena činila ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 obytné plochy. 11

12 Srovnávací nemovitost č.2: Prodejní cena činila ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 obytné plochy. 12

13 Srovnávací nemovitost č.3: Prodejní cena činila ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 obytné plochy. 13

14 Srovnávací nemovitost č.4: Prodejní cena činila ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 obytné plochy. 14

15 Srovnávací nemovitost č.5: Prodejní cena činila ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 obytné plochy. 15

16 Srovnávací nemovitost č.6: Prodejní cena činila ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 obytné plochy. 16

17 Srovnávací nemovitost č.7: Prodejní cena činila ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 obytné plochy. 17

18 Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem, je porovnávací hodnota oceňovaného majetku stanovena z jednotkové ceny za užitnou plochu v objektu k bydlení ve výši 5.500,- Kč/m 2, kdy v této ceně je již zohledněno příslušenství a pozemkové zázemí. Výpočet: (5.500,- Kč/m 2 x 104,35 m 2 ) = ,- Kč Objekt k bydlení č.p.27 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3, k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky celkem: Porovnávací hodnota Kč 4. Odhad obvyklé ceny oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy trhu v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledků metody porovnávací. Obvyklou cenu objektu k bydlení č.p.27 postaveného na pozemcích p.č.st.37/1 a p.č.st. 37/2 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3, vše situováno v k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky, kraj Vysočina, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena ,- Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ½ na objektu k bydlení č.p.27 postaveného na pozemcích p.č.st.37/1 a p.č.st. 37/2 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3, vše situováno v k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky, kraj Vysočina, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena ,- Kč 18

19 D. Z Á V Ě R : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, Brno, č.j. 030 EX 14774/13-63 ze dne bylo uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na objektu k bydlení č.p.27 postaveného na pozemcích p.č.st.37/1 a p.č.st. 37/2 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3, vše situováno v k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky, kraj Vysočina. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. 2. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ½ na objektu k bydlení č.p.27 postaveného na pozemcích p.č.st.37/1 a p.č.st. 37/2 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.37/2, p.č.20/1 a p.č.20/3 ve vlastnictví pana Petra Bochníčka, vše situováno v k.ú. Popůvky nad Jihlavou, obec Popůvky, kraj Vysočina, odhadujeme ke dni ve výši: Obvyklá cena ,- Kč Slovy: dvěstěosmdesátpěttisíc korun českých Úkolem znaleckého ústavu bylo dále provést ocenění cenou obvyklou samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Vzhledem ke skutečnosti, že u oceňovaných pozemků p.č.20/1 a p.č.20/3 se jedná o přístupové pozemky k objektu k bydlení č.p.27 a stavebnímu pozemku p.č.st. 37/2, kdy není možné tyto pozemky p.č.20/1 a p.č.20/3 samostatně odprodat, nejsou proto tyto pozemky oceněny samostatně zvlášť cenou obvyklou. Dle LV č.26 pro k.ú. Popůvky nad Jihlavou ze dne jsou nemovitosti zatíženy nařízením exekuce, zástavními právy smluvními a exekutorskými, zahájením exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Pozemek p.č.st. 37/1 o výměře 19 m 2, který je zastavěn objektem k bydlení č.p. 27 s příslušenstvím, je dle nahlížení do KN ve vlastnictví obce Popůvky. Dle sdělení vlastníků oceňovaného majetku není sepsána žádná nájemní smlouva na pronájem tohoto pozemku a vlastníky není placeno žádné nájemné za pronájem pozemku p.č.st.37/1. 19

20 Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány výše v posudku v části B. Jedná se o příslušenství a trvalé porosty, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny. V Brně dne Seznam příloh : 1. Fotodokumentace ze dne Mapy oblasti 3. Výpis z KN 4. Náhled katastrální mapy Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 35 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 20

21 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne Znalecký posudek zapsán pod číslem 289/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 21

22 Fotodokumentace ze dne Kuchyně Obytný pokoj Veranda WC Koupelna Obytný pokoj 22

23 Obytný pokoj Příslušenství domu - garáž Příslušenství domu - vedlejší hospodářské stavby Pohled na oceňovaný majetek z uzavřeného dvora 23

24 Půdní prostor nad objektem k bydlení Pohled na oceňovaný majetek Pohled na oceňované stavby a pozemek p.č.20/1 Pohled na oceňované stavby a pozemek p.č.20/3 Přístup přes pozemek p.č.634/3 Přístup přes p.č. 21, 20/2 a 626/10 24

25 Mapy oblasti 25

26 26

27 Náhled katastrální mapy 27