číslo: / 17

Transkript

1 ZNALECKÝ ÚSTAV S T A V E X I S s.r.o. Stavebně expertizní, znalecká a poradenská kancelář Výtisk č. 2/3 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo: / 17 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id 1/5 na pozemku p.č. 134, včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno, Jihomoravský kraj Vlastníci nemovitých věcí: Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracovala: Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská 73, Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Ing. Eva Škabrahová V Brně dne Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnost Žižkova 63, BRNO Bankovní spojení IČO: Tel.: KB Brno pod Petrovem DIČ: CZ stavexis@stavexis.cz Č.ú.: /0100

2 A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor, se sídlem Bratislavská 73, Brno, č.j. 056 EX 9406/10-64 ze dne je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu id 1/5 na pozemku p.č. 134, včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno, Jihomoravský kraj. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku stanovil: - cenu obvyklou nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 9406/10-12 ze dne určil příslušenství nemovitých věcí (včetně přídatného spoluvlastnictví), tj. vyjmenoval a popsal příslušenství nemovitých věcí včetně příslušenství tvořeného movitými věcmi - práva a závady s nemovitými věcmi spojená (např. věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo) 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 056 EX 9406/10-64 ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, JUDr. Vítem Novozámským, soudním exekutorem, se sídlem Bratislavská 73, Brno b) Exekuční příkaz č.j. 056 EX 9406/10-12 ze dne vydaný Exekutorským úřadem Brno-město, JUDr. Vítem Novozámským, soudním exekutorem, se sídlem Bratislavská 73, Brno c) Přípis k 80/17 vydaný pod č.j. 056 EX 9406/10-67 ze dne Exekutorským úřadem Brno-město, JUDr. Vítem Novozámským, soudním exekutorem, se sídlem Bratislavská 73, Brno d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice vyhotovený dálkovým přístupem dne e) Kopie katastrální mapy pro k.ú. Brněnské Ivanovice, vyhotovená dálkovým přístupem dne f) Místní šetření provedené dne zástupcem znaleckého ústavu STAVEXIS, s.r.o. g) Informace o riziku povodně nebo záplavy dostupné na h) Informace o oceňovaném pozemku včetně přístupových parcel a náhledů i) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES a z vlastní databáze j) Internetové zdroje: k) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění 2

3 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den Dopis se svolaným místním šetřením se vrátil zpět, jelikož povinná, paní Lenka Vojáčková se odstěhovala a nemá na uvedené adrese domovní schránku. Proto byla provedena prohlídka bez účasti povinné a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice: 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu id 1/5 pozemku p.č. 134, včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno, Jihomoravský kraj. Bližší specifikace oceňovaného pozemku, včetně údajů z katastru nemovitostí, jeho popis a skutečné využití, je uvedeno dále v posudku. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce. Oceňovaný pozemek se nachází v Brněnských Ivanovicích, které jsou součástí městské části Brna Tuřany, nedaleko ulice Vinohradská. Brno je největším centrem Jihomoravského kraje s kompletní nabídkou občanské vybavenosti, které má více než 370 tisíc obyvatel, není tedy účelné uvádět jakékoliv další charakteristiky. Část oceňovaného pozemku se nachází ve 2. povodňové zóně, tj. v zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy. 3

4 Dle platného územního plánu Statutárního města Brna je téměř celý pozemek veden ve stabilizované nestavební ploše ozn. IR plochy s objekty pro individuální rekreaci, část pozemku se nachází v návrhové ploše stavební ozn. D plocha pro dopravu. Na LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice ze dne jsou uvedena v části C-LV tato omezení vlastnického práva vztahující se ke spoluvlastnickému podílu id 1/5 na oceňovaném majetku: 1x Zástavní právo soudcovské 4x Zástavní právo exekutorské 2x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 2x Nařízení exekuce 3x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3x Zahájení exekuce Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného majetku, resp. oceňovaného spoluvlastnického podílu na majetku, výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném pozemku, resp. spoluvlastnickém podílu, neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemek 3.2. Příslušenství 3.3. Trvalé porosty 4

5 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Pozemek: LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice: LV č. p. č. druh pozemku, způsob využití, způsob ochrany výměra (m 2 ) podíl povinné Zahrada, ZPF /5 Výměra celkem: m 2 popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty) Jedná se o pozemek situovaný v městské části Brna Tuřany, v k.ú. Brněnské Ivanovice. Pozemek je obdélníkového půdorysu, mírně až v části velmi svažitého charakteru. Pozemek je v současné době neudržovaný, nachází se zde navážka odpadků, neudržované trvalé porosty a dřevěná bouda. Přístup k pozemku je možný z pozemku p.č. 115 (ostatní plocha, ostatní komunikace) a dále přes pozemek p.č. 116 (trvalý travní porost), oba ve vlastnictví Statutárního města Brna Příslušenství Příslušenství pozemku p.č. 134 tvoří pouze oplocení a dřevěná bouda ve velmi špatném stavu. Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného celkového odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí Trvalé porosty Na oceňovaném pozemku se nachází nijak pěstebně neudržované trvalé porosty. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. 5

6 C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den Dopis se svolaným místním šetřením se vrátil zpět, jelikož povinná, paní Lenka Vojáčková se odstěhovala a nemá na uvedené adrese domovní schránku. Proto byla provedena prohlídka bez účasti povinné a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitých věcí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: 1. Definice obvyklé ceny: V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemků: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. Pro určení obvyklé ceny oceňovaného pozemku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. 6

7 2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemků pomocí porovnávací metody: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Prodej id ½ pozemku p.č o celkové velikosti m 2 v k.ú. Černovice, který je v KN veden jako zahrada. Prodejní cena dosažená dražbou činila v 11/2016 částku ,- Kč, tj. 125,- Kč/m 2. Zdroj: V 2950/ Srovnávací nemovitost č. 2: Prodej pozemku p.č o velikosti 618 m 2 v k.ú. Brněnské Ivanovice, který je v KN veden jako zahrada. Prodejní cena činila v 5/2016 částku ,- Kč, tj. 202,- Kč/m 2. Zdroj: V 11079/ Srovnávací nemovitost č. 3: Prodej pozemku p.č o velikosti 845 m 2 v k.ú. Černovice, který je v KN veden jako zahrada. Prodejní cena činila v 9/2015 částku ,- Kč, tj. 296,- Kč/m 2. Zdroj: V 28193/ Pozn.: Všechny tři výše uvedené pozemky se nachází ve stejné lokalitě, jako pozemek oceňovaný, a jsou charakterově velmi obdobné, resp. totožné. 7

8 Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje pozemku v Brně-Brněnských Ivanovicích. Nabídková cena realitní kanceláře činí 295,- Kč/m 2. 8

9 Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje pozemku v Brně-Řečkovicích. Nabídková cena realitní kanceláře činí 230,- Kč/m 2. 9

10 Srovnávací nemovitost č. 6: Nabídka prodeje pozemku v Brně-Brněnských Ivanovicích. Nabídková cena realitní kanceláře činí 256,- Kč/m 2. 10

11 Srovnávací nemovitost č. 7: Nabídka prodeje pozemku v Brně-Řečkovicích. Nabídková cena realitní kanceláře činí 287,- Kč/m 2. Komentář: Pro vytvoření určité představy o situaci na trhu v segmentu obdobných pozemků bude využito dostupných informací o v minulosti realizovaných prodejích srovnatelných pozemků a také současných nabídek realitních kanceláří. V případě výše uvedených nabídek je při zohlednění této informace zapotřebí uvažovat s jistým poklesem ceny, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Porovnávací hodnota za 1 m 2 pozemku p.č. 134 užívaného jako zahrada je stanovena ve výši 250,- Kč/m 2. LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice: Parcela č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku, způsob využití Jednotková porovnávací hodnota (Kč/m 2 ) Porovnávací hodnota celkem (Kč) Zahrada, ZPF 250, ,00 Výměra celkem (m 2 ) Porovnávací hodnota celkem (Kč) ,00 11

12 2.2. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného pozemku byla využita metoda porovnávací. LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice: Parcela č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku, způsob využití Jednotková obvyklá cena (Kč/m 2 ) Obvyklá cena celkem (Kč) Zahrada, ZPF 250, ,00 Výměra celkem (m 2 ) Porovnávací hodnota celkem (Kč) ,00 Obvyklou cenu pozemku p.č. 134, včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno, Jihomoravský kraj, odhadujeme ve výši (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena ,- Kč Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/5 na pozemku p.č. 134, včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno, Jihomoravský kraj, je ve výši: Obvyklá cena id. 1/ ,- Kč Dle LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice, ze dne , je spoluvlastnický podíl na oceňovaném majetku zatížen zástavním právem soudcovským, zástavními právy exekutorskými, zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a zahájeními exekuce. Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného spoluvlastnického podílu na majetku, výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitých věcech, resp. spoluvlastnickém podílu na nich, neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. 12

13 D. Z Á V Ě R: Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 1/5 na pozemku p.č. 134, včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 953 pro k.ú. Brněnské Ivanovice, obec Brno, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví paní Lenky Vojáčkové, nar , ke dni odhadujeme ve výši: ,- Kč Slovy: šedesátosmtisíc korun českých Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnických práv nejsou ve výsledné obvyklé ceně jakkoliv zohledněna. 2) Ve výsledné obvyklé ceně je zahrnuto i případné příslušenství (oplocení a dřevěná bouda ve velmi špatném stavu) a trvalé porosty. 3) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. V Brně dne Seznam příloh: 1) Fotodokumentace ze dne ) Kopie katastrální mapy 3) Mapy oblasti 4) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 953 pro k.ú. Komín Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 17 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních (výtisk č. 1 a 2) byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 13

14 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne Znalecký posudek zapsán pod číslem 120/17 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Eva Škabrahová zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 14

15 Fotodokumentace ze dne

16 Kopie katastrální mapy 16

17 Mapy oblasti 17