ZNALECKÝ POSUDEK č. 6801-231/12 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 122, ostatních nemovitostí nacházejících se na pozemcích parc. č. St. 180, 29/1, 51/8 a pozemků parc. č. St. 180, 29/1, 51/8 v katastrálním území Lipovec u Blanska, obec Lipovec, okres Blansko. Posudek obsahuje 17 stran textu včetně krycího listu a 14 stran příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních.
strana 2 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Vlastník nemovitostí : (LV č. 308) SJM Marek Pavel (75 07 02/3898) Lipovec 122, 679 15 Lipovec u Blanska a Hvížďová Kamila, (78 53 23/3949) Jedlová 27, 569 91 Jedlová u Poličky Objednatel posudku : Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková, soudní exekutor Ostrava, Slévárenská 410/14 (EX 2165/12) Účel posudku : Dle zákona č. 36/67 Sb. 1 odst. 1 a 2 a 12 odst. 2 Posudek vypracován k datu : 27.11.2012 Použitý předpis : Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění Zpracovatel posudku : Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. : 548 212 658 Datum vyhotovení : 3.12.2012
strana 3 2. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 122, ostatní nemovitosti nacházející se na pozemcích parc. č. St. 180, 29/1, 51/8 a pozemky parc. č. St. 180, 29/1, 51/8 v katastrálním území Lipovec u Blanska. Podkladem pro ocenění byl : Výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.11.2012 viz příl. č. 3 Kopie katastrální mapy ze dne 16.8.2012 viz příl. č. 4 Usnesení o ustanovení znalce ze dne 13.11.2012 - viz příl. č. 5 Srovnávací nemovitosti viz příl. č. 6 Informace paní Hvížďové a Bc. Poláchové (EÚ) Zjištění znalce na místě samém dne 27.11.2012 3. POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudním exekutorem Mgr. Pavlou Fučíkovou (viz příl. č. 5) mi bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na nemovitosti vymezené v tomto usnesení. V části 5 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 6 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 7 jsou oceněny závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 8 je rekapitulace cen a výsledná cena. 3.1. OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní.
strana 4 Definice obvyklé ceny je uvedena v Zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. 3.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí 3.2.1. Věcná hodnota nemovitostí (HN) Sestává z věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby (ev. samostatné jednotky) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden např. pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, přiměřeného použití platného cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu, speciálních metodik (ACONS) apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Uvede se předpoklad další životnosti (v rocích) s běžnou údržbou. Hodnota pozemků. Oceňují se pouze stavební pozemky a pozemky tvořící se stavebními pozemky jeden funkční celek. Nejprve je vždy nutné provést analýzu trhu s pozemky v daném regionu. Zjištění hodnoty pozemků se může provést následujícím způsobem : - porovnáním se skutečnými prodeji - dle jednotkových cen uvedených v cenových mapách - Naegeliho metodou třídy polohy - přiměřeným využitím cenového předpisu Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků.
strana 5 3.2.2. Výnosová hodnota nemovitostí (HV) Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odrážet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------------------- úroková míra kapitalizace (% p.a.) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu užívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běžně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvažovat bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvažovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů možných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: - daň z nemovitostí (staveb i pozemků) - pojištění staveb - odpisy vyjadřující jejich střádací funkci na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) - průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy - náklady na správu Tyto výdaje se u běžných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí 10-40 % z hrubého nájmu. Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Výše míry kapitalizace musí odrážet situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Kapitalizační míra se někdy obecně určuje součtem čtyř základních podmínek, které ji ovlivňují, tzn. míry návratnosti, míry inflace, rizikové míry a míry ekonomické životnosti.
strana 6 Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku. 3.2.3. Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m 2 apod. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Pro běžné nemovitosti (RD, byty, pozemky apod.) je nutné při srovnávací metodě respektovat srovnatelnou lokalitu srovnávaných nemovitostí, tj. není možné srovnávat nemovitosti z jiných měst, odlišných lokalit apod. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou. 3.2.4. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Výsledek však nemůže být tvořen pouhým zprůměrováním získaných hodnot. Všechny hodnoty lze pokládat pouze za pomocné. Nejdůležitější z těchto hodnot je samozřejmě srovnávací hodnota, neboť v ní je promítnut reálný trh s nemovitostmi. Při stanovení konečné obvyklé ceny je nutno rovněž přihlédnout k případným omezujícím podmínkám (věcná břemena, nájemní smlouvy apod.). 4. POPIS NEMOVITOSTÍ Poznámka : Dle sdělení pracovníků EÚ Ostrava povinný Pavel Marek poštu nepřebírá. Znalec obdržel telef. kontakt na povinnou Kamilu Hvížďovou. Pí Hvížďová však nemá od nemovitosti klíče a kontakt na p. Marka nemá. Proto bylo místní šetření provedeno bez obeslání povinného. Při prohlídce nebyl
strana 7 v nemovitosti nikdo zastižen, a proto je ocenění provedeno na základě vnější obhlídky a telef. informací pí Hvížďové. Pozemek parc. č. St. 180 se nachází pod rodinným domem č.p. 122 a částečně je tvořen dvorem. Pozemek parc. č. 29/1 navazuje na tento pozemek, nachází se na něm hospodářská stavba a dále je užíván jako zahrada. Pozemek parc. č. 51/8 se nachází za příjezdovou komunikací ve svahu nad rodinným domem. Na základě usnesení a telef. konzultace je tento pozemek oceněn navíc samostatně. 4.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 122, ostatní nemovitosti nacházející se na pozemcích parc. č. St. 180, 29/1, 51/8 a pozemky parc. č. St. 180, 29/1, 51/8 v katastrálním území Lipovec u Blanska. 4.2. POLOHA Lipovec se nachází cca 35 km severovýchodně od Brna a cca 15 km východně od Blanska. Jedná se o obec na okraji Moravského krasu a Drahanské vrchoviny s pěkným turistickým okolím. Nemovitost se nachází v blízkosti středu obce. Okolní zástavba je tvořena podobnými staršími řadovými domy. 4.3. DOPRAVNÍ POMĚRY Nemovitost je přístupná po úzké místní komunikaci. Zastávka autobusové dopravy a základní obchody jsou ve vzdálenosti cca 300 m. 4.4. INFRASTRUKTURA V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je napojena na elektřinu, plyn a kanalizaci. Vodovod je napojen na vlastní studnu. 4.5. MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY La LV jsou vedena zástavní práva a exekuční příkazy. K těmto omezením není při stanovení obvyklé ceny přihlíženo.
strana 8 5. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 5.1. ZJIŠTĚNÍ VĚCNÉ HODNOTY (HN) Ke zjištění věcné hodnoty je přiměřeně využit Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuální znění a Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění (Nejsou použity koef. prodejnosti a nejsou oceňovány venkovní úpravy, které nemají vliv na stanovení obvyklé ceny). Hodnota pozemku je stanovena dle databáze České společnosti certifikovaných odhadců majetku. 5.1.1. Rodinný dům Popis : Jedná se o stavbu s jedním podzemním podlažím a jedním nadzemním podlažím. Objekt má sedlový krov s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Vodorovné konstrukce jsou dřevěné s podbitím, v suterénu železobetonové monolitické. Vnitřní omítky jsou vápenné, obklady keramické. Podlahy v obytných místnostech jsou z cem. potěru, koberce a PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba, schody jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře náplňové. Vytápění je zajišťováno kotlem na plyn. Ohřev teplé vody je zajišťován el. boilerem. Elektroinstalace je světelná a motorová. Rozvod vody je napojen na vlastní studnu, kanalizace a plynu je napojen na veřejný řad. Objekt byl postaven před cca 80 lety. Před cca 30 lety byla vyměněna okna a byla vybudována koupelna a topení. Před cca 5 lety byla provedena drenáž a dod. izolace základů, v jedné místnosti byly provedeny nové omítky. Průměrný tech. stav. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 6,0*9,0 = 54,00 1.NP 6,0*19,0+2,0*3,0 = 120,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.PP 54,00 m 2 2,30 m 1.NP 120,00 m 2 3,00 m
strana 9 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (6,0*9,0)*(2,30) = 124,20 m 3 1.NP (6,0*19,0+2,0*3,0)*(3,00) = 360,00 m 3 zastřešení 6,0*19,0*3,0*0,5 = 171,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 124,20 m 3 1.NP NP 360,00 m 3 zastřešení NP 171,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 655,20 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy izolované S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností koberce, PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění plynový kotel S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace litinové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně standard S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Část [%]
strana 10 Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,50 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9550 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1550 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 005,95 Plná cena: 655,20 m 3 * 5 404,02 Kč/m 3 = 2 624 695,30 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 50,000 % - 1 312 347,60 Kč Rodinný dům věcná hodnota (zaokrouhleno) = 1 310 000,00 Kč
strana 11 5.1.2. Hospodářský objekt Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 5,6*6,0+2,0*3,5 = 40,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.NP 40,60 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (5,6*6,0+2,0*3,5)*(2,30) = 93,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 93,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 93,38 m 3 Ocenění: Základní cena (odborný propočet): [Kč/m 3 ] = 2 000,00 Plná cena: 93,38 m 3 * 2 000,00 Kč/m 3 = 186 760,00 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 50,000 % - 93 380,00 Kč Hospodářský objekt věcná hodnota (zaokrouhleno) = 90 000,00 Kč 5.1.3. Pozemek Stanovení ceny : Dle databáze ČSCOM stanovuji cenu pozemku na...400,00 Kč/m 2 (samostatná zahrada 200,00 Kč/m 2 )
strana 12 Výpočet ceny : Dle výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví č. 308) je pozemek tvořen následujícími parcelami : č.parcely výměra druh pozemku cena/m 2 celkem St. 180 212 zastavěná plocha 400,00 84800,00 29/1 111 zahrada 400,00 44400,00 51/8 141 zahrada 200,00 28200,00 celkem 157400,00 Věcná hodnota : (zaokrouhleno)...160 000,00 Kč 5.1.4. Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům...1 310 000,00 Kč Hospodářský objekt...... 90 000,00 Kč Pozemek... 160 000,00 Kč Věcná hodnota celkem (zaokrouhleno) 1 600 000,00 Kč 5.2. ZJIŠTĚNÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY (HV) Vzhledem k tomu, že se v našem konkrétním případě jedná o nemovitost, která není v dané lokalitě běžně pronajímána, není tato hodnota stanovována. 5.3. ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Obecně : Podobné typy nemovitostí starší rodinné domy se v podobných lokalitách v současné době prodávají průměrně. V posledních třech letech měly ceny podobných nemovitostí klesající tendenci. Parametry oceňované nemovitosti : Samostatně stojící RD s 1 P.P. / 1 N.P., zastavěná plocha 120 m 2, podlahová plocha cca 130 m 2, standardní vybavení, průměrný technický stav, pozemek 464 m 2. Srovnávací nemovitosti : V posledním období byly v podobných lokalitách realizovány prodeje a nabízeny ke koupi následující nemovitosti : Poznámka : Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10 %. K.ú. Ostrov u Macochy (okr. Blansko) Popis : Řadový koncový RD s 1 P.P. / 1 N.P., zastavěná plocha 69 m 2, podlahová plocha 89 m 2, standardní vybavení, postaven v roce 1970, v r. 2010 rekonstrukce dobrý technický stav, pozemek 86 m 2.
strana 13 Realizovaná cena : 1 220 000, Kč Komentář : Oceňovaný RD je o cca ½ větší, technický stav a vybavení je horší, vetší pozemek, lokalita horší. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na...1 100 000, - 1 200 000, Kč K.ú. Lipovec (okr. Blansko) Popis : Řadový koncový RD s 1 P.P. / 2 N.P., podlahová plocha 140 m 2, standardní vybavení, po rekonstrukci, pozemek 425 m 2. Požadovaná cena : 1 099 000, Kč Komentář : Oceňovaný RD je mírně menší, technický stav a vybavení je horší, pozemek a lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na... 800 000, - 900 000, Kč K.ú. Lipovec (okres Blansko) Popis : Samostatně stojící RD s 0 P.P. / 2 N.P., podlahová plocha 131 m 2, standardní vybavení, nutnost modernizace. Požadovaná cena : 890 000, Kč Komentář : Oceňovaný RD je podobně velký, technický stav a vybavení je mírně lepší, pozemek a lokality srovnatelné. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na... 900 000, - 1 000 000, Kč Srovnávací hodnota nemovitostí celkem : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 1 000 000, Kč 5.4. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Dle výpisu z KN je oceňovaný majetek bez věcných břemen a jiných práv (mimo finančních).
strana 14 5.5. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Rekapitulace zjištěných hodnot : Závěr : Věcná hodnota...1 600 000, Kč Výnosová hodnota...nebyla stanovována Srovnávací hodnota...1 000 000, Kč Rizika : (věcná břemena, územní plán)...nebyla zjištěna Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase, a to nemovitostí zapsaných na LV č. 308 na samostatného pozemku parc. č. 51/8 1 000 000, Kč 30 000, Kč 6. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Nezjištěny. 0, Kč 7. OCENĚNÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny. 0, Kč
strana 15 8. REKAPITULACE Cena nemovitostí a jejich příslušenství nemovitostí zapsaných na LV č. 308...1 000 000, Kč samostatného pozemku parc. č. 51/8...30 000, Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených... 0, Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou... 0, Kč Výsledná celková cena nemovitostí zapsaných na LV č. 308 samostatného pozemku parc. č. 51/8 1 000 000, Kč 30 000, Kč Výsledná celková cena nemovitostí zapsaných na LV č. 308 činí 1 000 000, Kč, slovy jedenmilion korun českých. Výsledná celková cena samostatného pozemku parc. č. 51/3 činí 30 000, Kč, slovy třicettisíc korun českých. V Brně dne 3.12.2012 Zpracoval : Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. 548 212 658
strana 16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.1.1991 č.j. Spr. 237/91 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6801-231/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 3242012. Otisk kulaté pečetě : Podpis znalce : Jméno a adresa znalce : Ing. Miroslav Kovalčík Brno, Vymazalova 7
strana 17 Seznam příloh číslo název počet listů 1 Identifikace objektu na mapě 1 2 Fotodokumentace 2 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 4 Kopie katastrální mapy 1 5 Usnesení o ustanovení znalce 3 6 Srovnávací nemovitosti 3
Příloha číslo 2