ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6913-228/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č. 976/20 s příslušenstvím a podílem ve výši 197/10000 na společných částech domu čp. 679, čp. 976 a na pozemku parc. čís. 292/6. Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Opava, k.ú. Opava-Předměstí Adresa nemovité věci: náměstí Republiky 976/6, 746 01 Opava OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 950 000 Kč Datum místního šetření: 22.8.2016 Stav ke dni: 22.8.2016 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 Počet stran příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 23.8.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 9585 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, ke dni 22.8.2016, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 9585 ze dne 17.8.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 17.8.2016. - Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 8.11.2002. - Údaje o stáří domu, sdělené zástupcem zadavatele p.čápovou. - Údaje RK Sting o prodejních cenách obdobných bytů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Opava, v části obce Předměstí, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava, MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 s úplným příslušenstvím, situovaná v typovém panelovém domě. Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, v ocenění použita fotodokumentace byla poskytnuta zástupcem zadavatele p.čapovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací - 2 -
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro 4PROTEC s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek zastavěné plochy, zastavěný bytovým domem, v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 292/6 628 1 200,00 753 600,00 Celkem 628 753 600,00 = 753 600, Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek spoluvlastnický 197 / 10 000 = 1 4 845,92 Výsledná cena = 14 845,92 Kč Byt č. 976/20 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Dům je užívaný od roku 1964, jako podsklepený, o 8.NP, situovaný na pozemku parc. čís. 292/6. Byt je situovaný v 8.NP, dispozičně obsahuje chodbu, koupelnu (vana, umývadlo, umakartové jádro), WC, 2x pokoj a kuchyni (plynový sporák, dřez v lince). Stavební a technický stav bytu je průměrný. - 3 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha celková výměra Obytné prostory 52,40 m 2 1,00 52,40 m 2 Celková podlahová plocha 52,40 m 2 52,40 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce panelové 3. Stropy panelové 4. Krov, střecha plochá střecha 5. Krytiny střech živičná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů drhaná omítka 9. Vnitřní obklady chybí keramické 10. Schody betonové s PVC 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah dlažba, parkety 15. Vytápění centrální 16. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní plynový sporák, dřez v lince 23. Vnitřní hygienické vyb. umývadlo, WC, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 52,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 23 075 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 209 130 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 52 Další životnost roků 78 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 725 480-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Opava, nám. Republiky 6 byt v netypovém domě Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový dům 52,40 m 2 8 2+1 950 484 Kč 18 139 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací byty jsou situovány ve srovnatelných lokalitách. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné jednotky Název: Byt Byt 2+1, situovaný v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1984, jako podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný v 6.NP, je po částečné rekonstrukci (zděné jádro, plastová okna), ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný byt. Lokalita: Opava, A.Sovy 1 Podlaží: 6 Dispozice: 2+1 Zdroj: kupní smlouva Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 44,38 m 2 880 000 Kč 19 829 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,98 K7 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Stáří - srovnatelné; Velikost - srovnatelná; Vybavení - lepší vybavení; Zdroj nabídky - kupní smlouva; Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 19 432-5 -
Název: Byt Byt 2+1, situovaný v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1984, jako podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný ve 4.NP, je v původním stavu (umakartové jádro, plastová okna), ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným bytem. Lokalita: Opava, A.Sovy 3 Podlaží: 4 Dispozice: 2+1 Zdroj: kupní smlouva Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 44,38 m 2 875 000 Kč 19 716 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Stáří - srovnatelné; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - kupní smlouva; Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 19 716 Název: Byt Byt 2+1, situovaný v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1986, jako podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný v 5.NP, je po částečné rekonstrukci (zděné jádro, plastová okna), ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný byt. Lokalita: Opava, Na Pastvisku 8 Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Zdroj: kupní smlouva Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 43,00 m 2 670 000 Kč 15 581 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00-6 -
K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,98 K7 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Stáří - srovnatelné; Velikost - srovnatelná; Vybavení - lepší vybavení; Zdroj nabídky - kupní smlouva; Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 15 269 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 15 269 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 18 139 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 19 716 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 18 139 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 52,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 950 484 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 950 484 Kč 740 324 Kč 14 846 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 950 000 Kč slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je bez odpočtu hodnoty zástavy. Závěr V ocenění byla použita metoda věcné hodnoty a metoda porovnávací, výsledná obvyklá cena byla stanovena na základě porovnávací hodnoty, neboť tato vychází z porovnání již uskutečněných prodejů srovnatelných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách s oceňovanou nemovitostí a to na základě přepočtu průměrných prodejních cen za m 2 podlahové plochy. Tato metoda je nejpoužívanější metodou pro stanovení obvyklých cen a nejvíce se přibližuje prodejním cenám sjednaných na trhu s nemovitostmi. - 7 -
V Rohově 23.8.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6913-228/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9585 ze dne 17.8.2016. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 22.8.2016. 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -