ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1160/75/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/16 na pozemku parc. č. 1284 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 114, která je součástí pozemku parc. č. 1284; - pozemku parc. č. 1282/4; to vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394 Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 50991/13-44 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 26.1.2015. Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 39 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne 2.4.2015
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod... 3 1. Znalecký úkol... 3 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN... 3 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena... 4 3.1. Obvyklá cena... 4 3.2. Administrativní cena... 4 4. Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález... 5 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ... 5 5.1. Prohlídka nemovitých věcí... 5 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 5 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku... 7 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění... 7 5.5. Dokumentace a skutečnosti... 9 6. METODY OCENĚNÍ... 9 6.1. Nákladový způsob ocenění... 9 6.2. Výnosový způsob ocenění... 9 6.3. Srovnávací způsob ocenění... 9 6.4. Metody aplikované v ocenění... 10 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ... 10 7.1. Poloha a vnější vlivy... 10 7.2. Rodinný dům č. p. 114, který je součástí p. č. 1284, a příslušenství... 11 7.3. Pozemek zapsaný na LV č. 70... 14 7.4. Pozemek zapsaný na LV č. 1124... 14 7.5. Využití ploch územní plán... 16 7.6. Povodňový plán ČR... 16 7.7. Shrnutí... 17 C. Posudek... 18 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY... 18 8.1. srovnávacím způsobem... 18 8.1.1. Rodinný dům č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím... 18 8.1.2. Pozemek parc. č. 1282/4... 25 8.1.3. Rekapitulace určení obvyklé ceny... 28 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí... 29 8.3. Určení administrativní ceny... 29 D. Závěrečný výrok... 38 E. Znalecká doložka... 39 F. Seznam příloh... 39 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 2 z 39
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 50991/13-44: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 70 a LV č. 1124, tj.: - podíl ve výši id. 1/16 na pozemku parc. č. 1284 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 114, která je součástí pozemku parc. č. 1284; vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha; - pozemek parc. č. 1282/4; v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 70 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha, ze dne 26.1.2015 ALV: Vlastník SJM Mergeščík František a Mergeščíková Jiřina, K Dalejím114/1, Hlubočepy, 152 00 Praha; Identifikátor: 391015/104, 415413/083; Podíl: 1/2 Mergeščík Jan, Kardašovská 774/10, Hloubětín, 198 00 Praha 9; Identifikátor: 640630/1198; Podíl: 1/16 Mergeščík Jindřích, K Dalejím 114/1, Hlubočepy, 152 00 Praha 5; Identifikátor: 760117/0291; Podíl: 1/16 Mergeščík Zdeněk, K Dalejím 114/1, Hlubočepy. 152 00 Praha 5; Identifikátor: 661012/0165; Podíl: 1/16 Mergeščíková Zdeňka, K Dalejím 114/1, Hlubočepy, 152 00 Praha; Identifikátor: 455222/064; Podíl: 5/16 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 3 z 39
BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 1284 zastavěná plocha a nádvoří 379 m 2 Součástí je stavba: Hlubočepy, č. p. 114, rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: 1284 * LV č. 1124 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha ze dne 26.1.2015 ALV: BLV: Vlastník Mergeščík Jindřich, K Dalejím 114/1, Hlubočepy, 152 00, Praha 5; Identifikátor: 760117/0291 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 1282/4 ostatní plocha jiná plocha 141 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3.2. Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014. 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 4 z 39
B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 4.2.2015 bez přítomnosti povinného a ostatních spoluvlastníků nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému a ostatním spoluvlastníkům nemovitých věcí nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech. Povinný znalce telefonicky kontaktoval dne 4.2.2015, ale odmítl podat jakékoliv informace o oceňovaných nemovitých věcech s tím, že exekuci má již vyřešenou a nebude se mnou nic řešit. Povinný nijak nereagoval na žádost o zpřístupnění nemovitých věcí. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného a doporučené dopisy zaslané ostatním spoluvlastníkům nemovitých věcí nebyly vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám (kromě dopisu zaslaného panu Janu Mergeščíkovi vrátil se z důvodu, že se odstěhoval), proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Na tuto žádost nebylo do dne zpracování znaleckého posudku pozitivně reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření. 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne 26.1.2015, k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1124 ze dne 26.1.2015, k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 50991/13-44 ze dne 26.1.2015 Sdělení Úmč Prahy 5 ze dne 5.2.2015; č. j. OSI.Hl.114-5612/2015-Pak-U; vyřizuje: Ing. Kašpárek Petr; úřad městské části odpírá nahlédnutí do všech spisů k oceňovanému domu a pozemku Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Hlubočepy dálkový náhled - viz. příloha kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 5 z 39
Územní plán města Prahy - městská část Hlubočepy Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 6 z 39
Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 7 z 39
Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 a LV č. 1124 ze dne 26.1.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložená LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 a LV č. 1124 ze dne 26.1.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložená LV část C - Omezení vlastnických práv. Dále je ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne 26.1.2015 uvedena v sekci C půjčka od ČSTSP 34100 Kč SJM, a pravděpodobně s tím spojené omezení převodu nemovitosti podle 58 občanského zákoníku. Obojí je dle listiny: Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 35/1966, POLVZ: 53/1966. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady a není s nimi v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady plomba P Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 a LV č. 1124 ze dne 26.1.2015 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů: - č. j.: Z- 3809/2015-101. Předmětem řízení je poznámka ; povinný: Mergeščík Jindřich; oprávněný: Pražská plynárenská; soudní exekutor: JUDr. Bayer Aleš JUDr. Aleš Bayer. - č. j.: V-4290/2015-101. Předmětem řízení je zástavní právo ; zástavce: Mergeščík Jindřich; zástavní věřitel: Pražská plynárenská; soudní exekutor: JUDr. Bayer Aleš JUDr. Aleš Bayer. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 8 z 39
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, ze stavebního úřadu, od povinného či ostatních spoluvlastníků nemovitých věcí nebyla získána stavební dokumentace, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. 6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 9 z 39
6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím a pozemek zahrady, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v jižní části Prahy, při levém břehu řeky Vltavy, v městské části a katastrálním území Hlubočepy, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o východní část ulice K Dalejím první rodinný dům po levé straně při příjezdu z ulice Hlubočepská. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 8 km jízdy autem severním směrem. V okolí převažuje zeleň - přírodní parky Prokopské údolí a Dalajské údolí. Z místa je vidět kamenný železniční most trati zvané Pražský semmering, okolo objektu vede naučná stezka a zelená turistická trasa. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba zděných rodinných domů. V místě je hluk od spíše méně frekventované železniční tratě a okolo procházejících turistů a projíždějících cyklistů. Les vzdálen cca 150 m. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost obchod s potravinami, restaurace, MŠ. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci městské části Hlubočepy, veškerá pak v rámci celé Prahy v dosahu MHD. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, hlavní silnice K Barrandovu je vzdálena 1,5 km. Na Barrandovský most je to 3,5 km. Z veřejné dopravy je v ulici Hlubočepská asi 400 m pěšky východní směrem zastávka autobusů MHD, které zajišťují spojení na nejbližší metro B Smíchovské nádraží za cca 11 minut, do centra města (Václavské náměstí) je to cca 22 minut. Vlaková stanice Praha-Hlubočepy je vzdálena cca 400 m pěšky západním směrem. Vlakem je to 5 minut na Smíchovské nádraží. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 10 z 39
Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek parc. č. 1284 je přístupný přes cizí pozemek parc. č. 1282/6 (ostatní plocha / jiná plocha; vlastník: SJM Řežáb Jan Ing. a Řežábová Irena Ing.), na který navazuje zpevněná veřejná komunikace, ulice K Dalejím - pozemek parc. č. 1687/1 (ostatní komunikace / ostatní plocha; vlastník: Hlavní město Praha). Ke vstupu do objektu či na další oceňovaný pozemek parc. č. 1282/4 je však nutné jít ještě přes další cizí pozemek parc. č. 1282/5 (ostatní plocha jiná plocha; vlastník: Mergeščíková Jiřina spoluvlastník rodinného domu č. p. 114). K oceňovaným nemovitým věcem není pravděpodobně zajištěn právní přístup. Parkovací možnosti: Parkování je možné v ulici a také za bránou na parc. č. 1284. Příjezd autem na pozemek parc. č. 1284 je však možný pouze přes cizí pozemek parc. č. 1282/5 vlastníkem je spoluvlastník rodinného domu č. p. 114 paní Jiřina Mergeščíková. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě pravděpodobně k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Na okraji pozemku je proveden sloupek s přípojkou elektřiny a plynu, provedeno je pravděpodobně napojení na veškeré inženýrské sítě. 7.2. Rodinný dům č. p. 114, který je součástí p. č. 1284, a příslušenství Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/16 na rodinném domě č. p. 114, který je součástí pozemku parc. č. 1284. Samostatný rodinný dům obdélníkového tvaru s navazující přístavbou je pravděpodobně z převažující části podsklepený, má 2 obytné nadzemní podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půdní prostor). Na pozemku u objektu se nachází vedlejší stavby kůlny, které tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Vstup do objektu je možný ze dvora z jihu, v každém nadzemním podlaží se pravděpodobně nachází cca 4 obytné místnosti a příslušenství. Ve 2.NP je jižně orientovaná zimní zahrada. Stavba je pravděpodobně zcela podsklepena, protože podlaha 1.NP je nad úrovní okolní terénu. Půdní prostor není upraven ve střeše ani štítové straně objekt nejsou žádná okna. V 1.NP uprostřed objektu směrem do ulice je umístěn výdech pravděpodobně od plynového kotle. S ohledem na velikost objektu předpokládám dvougenerační uspořádání (na vstupní brance jsou 2 zvonky). Objekt pravděpodobně nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu id. 1/16, lze jej však pravděpodobně rozdělit na 2 obdobné poloviny. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu rodinný dům, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 90-ti lety kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 11 z 39
Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půdní prostor Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar - kombinace polovalbové a sedlové střechy 1x vikýř, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného - částečně zkorodovaný Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: pravděpodobně dřevěné do kovových zárubní Okna: plastová s izolačním zasklením, 3x dřevěná původní směrem do ulice ve střední části objektu Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách a v kuchyních za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná či betonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové či litinové radiátory Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: opotřebované 2x vana, umyvadlo a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelen a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: opotřebované kuchyňské linky s dřezem a elektrickým či plynovým sporákem Údržba: běžná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní opotřebované - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 114 - odměřeno z KM Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 12,8*9,45 2,4 m 120,96 m 2 290 m 3 1.NP 12,8*9,45+4,1*4,6 3,2 m 139,82 m 2 447 m 3 2.NP 12,8*9,45 3,2 m 120,96 m 2 387 m 3 4,1*4,6 2,6 m 18,86 m 2 49 m 3 půdní prostor 12,8*9,45*4,7*0,5-4,7*2,35*1/3+2 - sedlová a částečně polovalbová střecha 281 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 1 164 m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 140 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 401 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 280 m 2 Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 22,88 zastavěná plocha - obvodové zdivo 8,97 zastavěná plocha - vnitřní příčky 31,85 zastavěná plocha celková všemi zdmi kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 12 z 39
108,16 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,77 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Pozn.: V 1.PP bývá zpravidla použito širší zdivo obvodových stěn, a proto je koeficient poměru započitatelné ku zastavěné ploše podlaží snížen z 0,77 pro nadzemní podlaží na 0,75. Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č. p. 114 Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha vnitřní výměra - odhad 0,75 x zastavěná 1.PP 90,72 50% 45,36 m 2 plocha 1.PP Započitatelná plocha 1.PP 45,36 m 2 vnitřní výměra - odhad 0,77 x zastavěná 1.NP 107,66 100% 107,66 m 2 plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 107,66 m 2 vnitřní výměra - odhad 0,77 x zastavěná 2.NP 107,66 100% 107,66 m 2 plocha 2.NP Započitatelná plocha 2.NP 107,66 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 261 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svojí funkčnost. U prvků krátkodobé životnosti (PKŽ) v interiéru předpokládám zhoršený nevalný stav. V nedávné době byla vyměněna většina oken za plastová, současně byla pravděpodobně provedena zimní zahrada. Plynový kotel ústředního topení bude také novější. Ve zhoršeném stavu jsou klempířské konstrukce, které jsou částečně zkorodované, v okolí dešťových žlabů se na fasádě objevují mapy od vlhkosti a částečně opadává omítka nevylučuji možnost zatékání do objektu. Celkově hodnotím stav objektu jako střední až nevalný, vybavení předpokládám standardní opotřebované. Objekt je bez viditelných statických poruch. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (součást pozemku) b) Oplocení zděná podezdívka se zděnými sloupy a dřevěnou výplní c) Vjezdová brána kovová konstrukce s dřevěnou výplní d) Zpevněné plochy betonové - Kůlna II. a III. jedná se o pravděpodobně o 2 zděné stavby nacházející se v jižní části pozemku parc. č. 1284, které jsou na sebe napojeny, nejsou však řádně zakresleny v katastrální mapě. Stavby nebylo z veřejně přístupných míst vidět. Stavby mají dle fotomapy plochou střechu, krytinu z asfaltové lepenky. Ve výpočtu je uvažuji dohromady, vzhledem k tomu, že mi není známa hranice, kde končí kůlna II a začíná kůlna III. Jejich stav je pravděpodobně nevalný, stáří odhaduji na cca 60 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. a III. Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 12,9*10,75-8,9*5,95*0,5 2,8 m 112,20 m 2 314 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 314 m 3 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 13 z 39
7.3. Pozemek zapsaný na LV č. 70 Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/16 na pozemku parc. č. 1284, který je zapsán na LV č. 70 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 1284: 1282/1, 1282/3, 1282/4, 1282/5, 1282/6, 1282/7 Pozemek parc. č. 1284 Pozemek je rovinný, má lichoběžníkovitý tvar, ve své severní části je zastavěn rodinným domem č. p. 114, v jižní části je zastavěn vedlejšími stavbami kůlnami II. a III. Nezastavěná část pozemku má pravděpodobně zpevněný betonový povrch. Pozemek severní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací na parc. č. 1687/1, přístup do dvora je však bránou z pozemku parc. č. 1282/5. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení vedlejších staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. 7.4. Pozemek zapsaný na LV č. 1124 Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1282/4, který je zapsán na LV č. 1124 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 1282/4: 1282/1, 1282/5, 1284 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 14 z 39
Pozemek parc. č. 1282/4 Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, v severovýchodním rohu pozemku je zastavěn stavbou kůlny I., která není zakreslena v katastrální mapě. Část pozemku má zpevněný povrch ze zámkové dlažby a část pozemku má travnatý povrch. V centrální části je do země zahloubený demontovatelný bazén. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. V katastrální mapě není zakreslena kůlna I. Ve znaleckém posudku předpokládám, že k pozemku náleží následující příslušenství, které se nachází na oceňovaném pozemku. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojka elektřiny b) Oplocení ze zděné podezdívky se zděnými sloupy a dřevěnou výplní c) Zpevněné plochy venkovní zámková dlažba - Kůlna I. zděná stavba stojící v severovýchodním rohu pozemku parc. č. 1282/4. Jedná se o jednopodlažní stavbu z šedých tvárnic, s mírnou pultovou střechou s dřevěnou konstrukcí, oplechováním a krytinou z asfaltové lepenky, dřevěnými svlakovými šoupacími dveřmi, částečně omítnutou fasádou. Stáří stavby odhaduji na cca 10 let, stav je střední. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 6,6*3,5 2,2 m 23,10 m 2 51 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 51 m 3 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 15 z 39
7.5. Využití ploch územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako OB - čistě obytné. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m 2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin. 7.6. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 16 z 39
7.7. Shrnutí Adresa: Praha 5 - Hlubočepy, K Dalejím č. p. 114 č. o. 1 Nemovité věci: Stavební stav: - zděný RD č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím - podíl id. 1/16 - pozemek parc. č. 1282/4 s příslušenstvím Zděný RD č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím - podíl id. 1/16 předpokládám střední (exteriér) až nevalný (interiér) Vybavení: předpokládám standardní opotřebované Dispozice: neznámá - pravděpodobně Kůlna II. a III.; Venkovní Příslušenství a IS: dvougenerační uspořádání úpravy Podlažnost: 1.PP + 1.NP + 2.NP + půda Výměra pozemku: 379 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 164 m 3 Zast. plocha 1.NP: 140 m 2 Započitatelná plocha (zap.pl.): 2 Zastavěná plocha 261 m nadzemních podlaží: IPP: 0,739 Realizovatelnost: velmi obtížná OP / zap.pl.: 4,465 280 m 2 Pozemek parc. č. 1282/4 s příslušenstvím Výměra pozemku: 379 m 2 Příslušenství a IS: Kůlna I., Venkovní úpravy Obestavěný prostor (OP): 51 m 3 Zast. plocha 1.NP: 23 m 2 Realizovatelnost: velmi obtížná Poznámka: není zajištěn z veřejné komunikace kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 17 z 39
C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem 8.1.1. Rodinný dům č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 18 z 39
(např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/16 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne 26.1.2015 mají nemovité věci celkem 5 spoluvlastníků. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Hlubočepy - bylo nalezeno celkem 14 rodinných domů s nabídkovou cenou od 10.850.000 Kč do 34.900.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Hlubočepy - bylo nalezeno celkem 8 rodinných domů s nabídkovou cenou od 9.190.000 Kč do 27.500.000 Kč. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 19 z 39
3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Hlubočepy - bylo nalezeno celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od 9.990.000 Kč do 34.900.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru byla v městské části Hlubočepy nalezena 1 neuskutečněná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím: Neuskutečněná dražba Adresa: Na Žvahově 199/7, Praha 5 Samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a stavebně upravený půdní prostor. RD obsahuje bytovou jednotku 7+1, je postaven na mírně svažitém pozemku a je částečně zapuštěný oproti úrovni přístupové komunikace. Základy jsou betonové, nosná konstrukce je zděná, střecha je stanová s půdní vestavbou. Střešní krytina Popis: je asfaltová, na plochých částech plechová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Okna jsou dřevěná špaletová, vstupní dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní opatřené mříží, vrata do garáže (v 1. podzemním podlaží) jsou dřevěné, vnější omítka je hladká. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovodní a kanalizační řad, elektřinu a plyn. Příslušenství tvoří venkovní bazén. Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 7+1 Vybavení: standardní bazén, venkovní Podlažnost: 1.PP+1.NP+2.NP+podkroví Příslušenství: úpravy Fotodokumentace: Pozemek: 685 m 2 Zastavěná plocha: m 2 Započitatelná plocha: 343 m 2 Obestavěný prostor: 1464,41 m 3 Odhadní cena: 12 000 000 Kč Vyvolávací cena: 6 000 000 Kč zdroj: www.eurodrazby.cz Odhadní cena Kč/m 2 zap.pl.: 34 960 Kč/m 2 datum: 29.10.2014 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 20 z 39