ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1137/39/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1137/39/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 85 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 3; to vše v k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 4590/08-76 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rodinný dům č. p. 85, který je součástí p. č. st. 3, a příslušenství Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 27

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 4590/08-76: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 103, tj.: - podíl ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 85 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 3;to vše v k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 103 pro k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa ALV: BLV: Vlastník Levkovič Lukáš, Ploužnice 322, Ralsko; Identifikátor: /2310; Podíl: 1/2 Suchá Hana, Chlum č. p. 85, Chlum; Identifikátor: /0723; Podíl: 1/2 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 3 zastavěná plocha a nádvoří 444 m 2 Součástí je stavba: Chlum, č. p. 85, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 3 parc. č. 131/3 zahrada 1113 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 27

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Dále byl také zaslán doporučený dopis spolumajitelce nemovitých věcí paní Haně Suché, která si ho ovšem nevyzvednula. Na místě bylo zanecháno oznámení o provedení místního šetření a výzva o poskytnutí součinnosti, na které však nikdo do dne zpracování znaleckého posudku nereagoval. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 27

5 Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne , k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 4590/08-76 ze dne Sdělení MěU Dubá ze dne ; č. j. MUD/3958/2014/STU/1; vyřizuje: Králová; že v archivu stavebního úřadu nebyly nalezeny žádné doklady ani projektová dokumentace k této stavbě; (žádáno bylo o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy. Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích) Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 103 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Chlum u Dubé dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Chlum u Dubé Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 27

6 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 27

7 kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 27

8 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady plomba P Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne je dále u nemovitých věcí uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů: V-10380/ : Předmětem řízení je zástavní právo, účastníky řízení jsou zástavce Suchá Hana a zástavní věřitel SECAPITAL S.a.r.I., poslední operací bylo dne Informace o vyznačení plomby. Z-6988/ : Předmětem řízení je poznámka, účastníky řízení jsou oba spoluvlastníci, poslední operací bylo dne jeho ukončení. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy a fotomapy, výšky jsou odhadnuty. Poslední relevantní informace potřebné pro vyhotovení znaleckého posudku byly získány dne , jednalo se o informaci od obecního úřadu Chlum o územním plánu obce. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 27

9 doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Česká Lípa v obci Chlum, v katastrálním území Chlum u Dubé, na okraji souvisle zastavěného území obce. Jedná se o malou obec ležící v poměrně členité částečně zalesněné krajině v těsné blízkosti CHKO Kokořínsko Máchův kraj. Oceňované nemovité věci se nachází na severovýchodním okraji obce v jižně orientovaném svahu asi 600 m pěší chůzí od místního obecního úřadu. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 27

10 Okresního město Česká Lípa je vzdáleno cca 15 km severním směrem, město Dubá je vzdáleno cca 6 km jižním směrem a turisty hojně vyhledávané Máchovo jezero a obec Doksy jsou vzdáleny cca 11 km východním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu vhodnou k rekreaci, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů a chalup. Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, je zde pouze obchod s potravinami, hospoda, penzion, obecní úřad, knihovna a sportovní hřiště. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v sousedních obcích Doksy či Dubá, veškerá pak v České Lípě. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou po silnici III. třídy, asi 1 km od obce vede silnice I. třídy č. I/9 (Praha Mělník Česká Lípa), asi 6 km je to k další silnici I. třídy č. I/38 vedoucí do Mladé Boleslavi. Z veřejné dopravy je v centru obce zastávka autobusů pouze s nízkou četností spojení na trase Dubá Česká Lípa a dále je asi 1 km od obce zastávka obce Chlum hl. Silnice, kudy jezdí více spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1889/2 (ostatní komunikace / ostatní plocha; vlastník: obec Chlum). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Pouze při sněhové nadílce či při ledu může být příjezd díky svažitosti komunikace obtížný. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku a dále v ulici před bránou pouze pro cca 1 automobil. Příjezdová ulice je poměrně úzká prakticky bez parkovacích možností. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina a vodovod. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Správní Název obce Kód obce okresu obvod CZ0511 Chlum Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Rodinný dům č. p. 85, který je součástí p. č. st. 3, a příslušenství Jedná se o zděný (1.NP) a částečně roubený (2.NP) rodinný dům obdélníkovitého tvaru s přístavbou vstupní verandy k jižní straně. Stavba má 2 nadzemní podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půda). Západní štítová strana je obložena dřevěnými prkny, východní štítová část fasády má vápennou omítku se 2 malými okny. Vstup do objektu je z jižní strany přes přízemní přístavbu, na jejíž střechu se lze dostat dveřmi z 2.NP, není zde však provedeno zábradlí a střecha je pultová. Na severní stranu rodinného domu navazuje zemní sklep, jeho rozsah mi však není znám. Nevylučuji také možnost, že je propojen s rodinným domem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 27

11 Stavba stojí v jižně orientovaném svahu, na hranici parc. č. st. 3 a obecní komunikaci je provedena kamenná opěrná zeď, navazující zahrada na parc. č. 131/3 severním směrem je také oddělena od nádvoří opěrnou zdí. Oceňované pozemky jsou oplocené, společně se stavbou a příslušenstvím tvoří funkční celek. Dispoziční řešení (výchozí předpoklad) Dispoziční řešení nebylo z doložených dokumentů ani při místním šetření z veřejně přístupných míst zjištěno. Obytné místnosti se pravděpodobně nachází v přízemí i ve 2.NP, ve východní stěně objektu jsou umístěny garážová vrata je zde pravděpodobně garáž či dílna. Západní část 2.NP pravděpodobně není obytná, nenachází se zde okna a je zde proveden dřevěný prkenný obklad fasády. Nevylučuji také možnost dvougeneračního uspořádání, i když stavba má 1 vstup přes verandu. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu bydlení, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Potenciálním využitím objektu je také rekreace. Ke dni místního šetření je objekt pravděpodobně obývaný, na pozemku se nacházeli 2 psi, z komína se však nekouřilo a z objektu nikdo nevyšel. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 120-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z kamene (1.NP), dřevěné roubené (2.NP) Stropy: dřevěné trámové s přiznanými trámy Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný; přístavba s pultovou střechou Krytina střechy: pálené tašky; přístavba s plechovou vlnitou krytinou Klempířské konstrukce: podokapní žlaby a oplechování střechy z pozinkovaného zkorodovaného plechu; 1x plastový dešťový svod Vnější povrchy: omítka vápenná či roubená fasáda či dřevěné obložení Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené osazené do dřevěných zárubní Vrata: dřevěná svlaková Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky a dřevěné povrchy s nátěrem Obklady: v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z keramické dlažby či betonové Vytápění: lokální kamny či krbem na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní - opotřebované - vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do jímky Vnitřní plynovod: není proveden kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 27

12 Elektroinstalace: rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p odměřeno z KM Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 19,45*6,65+2,6*2 2,4 m 134,54 m m 3 2.NP 19,45*6,65 2,4 m 129,34 m m 3 zastřešení 19,45*6,65*3,4*0,5 - sedlová střecha (půdní prostor) 220 m 3 Obestavěný prostor 853 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 135 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží 264 m 2 Odhad poměru započitatelné / zastavěné plochy výpočtem: 26,34 zastavěná plocha - obvodové zdivo 11,96 zastavěná plocha - vnitřní příčky 38,30 zastavěná plocha celková všemi zdmi 96,25 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,72 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Informativní odhad vnitřní výměry rodinného domu č. p. 85 Podlaží 1.NP Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha obytná část stavby - odhad 0,72 x zastavěná plocha 1.NP - garáž 76,87 100% 76,87 m 2 garáž - odhad 20,00 0% 0,00 m 2 Celková výměra 1.NP 96,87 x 76,87 m 2 odhad 0,72 x zastavěná plocha 2.NP - 2.NP neupravená část 64,88 100% 64,88 m 2 neupravená část - odhad 28,25 0% 0,00 m 2 Celková výměra 2.NP 93,13 x 64,88 m 2 Celková výměra 190,00 x 141,75 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 120-ti lety, ke dni místního šetření je v nevalném stavu, vybavení je pravděpodobně podstandardní a neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení. Odhadem před cca 20-ti lety byla provedena přístavba vstupní verandy. Nátěr roubené konstrukce je průběžně obnovován. Zkorodované jsou klempířské konstrukce, chybí zakončení střešní krytiny na západní straně, nevylučuji možnost zatékání do stavby. V dohledné době předpokládám potřebu rekonstrukce střechy, klempířských konstrukcí a pravděpodobně veškerých konstrukcí prvků krátkodobé životnosti v interiéru. Při místním šetření z veřejně dostupných míst nebyly zjištěny žádné statické poruchy stavby. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 27

13 Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, vodovod, odkanalizování do jímky b) Oplocení - dřevěné c) Vstupní branka a vjezdová brána kovové konstrukce s drátěnou či plechovou výplní d) Zpevněné plochy betonové před vstupem do RD na parc. č. st. 3 e) Venkovní schodiště betonové, 2 stupně f) Opěrná zeď kamenná porostlá břečťanem na rozhraní parc. č. st. 3, obecní komunikací a zahradou parc. č. 131/3 g) Zemní sklep vedle garážových vrat je viditelný vstup do zemního sklepa, který je proveden ve svahu za rodinným domem. Velikost sklepa nebyla z veřejně přístupných míst zjištěna Pozemky Předmětem ocenění je podíl id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 3 a 131/3, které jsou zapsané na LV č. 103 ze dne pro k. ú. Chlum u Dubé, obec Chlum, okres Česká Lípa. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z parc. č. st. 3: st. 2, 122/2, 131/2, 131/3, 131/4, 1889/2 parc. č. 131/3: st. 3, 131/2, 131/4, 1539/2, 2186 Pozemek parc. č. st. 3 Pozemek je svažitý výškové rozdíly jsou vyrovnány opěrnými zdmi, má nepravidelný tvar, je z části zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 85 a venkovními úpravami. Nezastavěná část (dvůr) má travnatý či hliněný neudržovaný povrch. Na pozemku je skladováno dřevo a parkuje zde starý automobil. Vjezd na pozemek je kovovou bránou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem. Přístavba verandy není zakreslena v katastrální mapě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 27

14 Pozemek parc. č. 131/3 Pozemek je svažitý, má nepravidelný přibližně lichoběžníkovitý tvar, travnatý povrch s trvalými porosty listnaté stromy a jehličnaté stromy, slouží jako zahrada pro rodinný dům č. p. 82. Pozemek nebylo možné při místním šetření řádně zkontrolovat, z veřejně přístupných míst je špatně viditelný, předpokládám zanedbanou údržbu porostů. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Chlum se oceňované pozemky nachází v zastavěném území obce plochy bydlení venkovské Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 27

15 7.6. Shrnutí Adresa: okres Česká Lípa, obec Chlum č. p. 85 Nemovité věci: zděný a částečně roubený RD s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/2 Stav: Dispozice: neznámá Vybavení: nevalný pravděpodobně podstandardní Podlažnost: 1.NP + 2.NP + půda Příslušenství: venkovní úpravy Obestavěný prostor: 853 m 3 Výměra pozemků: m 2 Započitatelná plocha: 141,75 m 2 Zast. plocha 1.NP: 135 m 2 Podlahová plocha: 190 m 2 Zast. pl NP: 264 m 2 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí lokalita vhodná k rekreaci Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o poměrně nákladný objekt na provoz a údržbu o svažitý pozemek s opěrnými zdmi do budoucna riziko pohybu svahu a zřícení zdí o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o nevalná dostupnost veřejnou dopravou o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost o neúplné inženýrské sítě je zde pouze elektřina a vodovod o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 27

16 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 27

17 Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 103 ze dne mají nemovité věci 2 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) Nabídka nemovitých věcí v obci Chlum - byly nalezeny 4 rodinné domy s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí v obci Chlum - byly nalezeny 2 rodinné domy s nabídkovou cenou Kč a Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 6 rodinných domů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) ; Na těchto serverech nebyla v obci Chlum nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je spíše po objektech po celkové rekonstrukci v dobrém stavu, které odpovídají dnešním standardním požadavkům na bydlení a jsou vhodné k rekreaci. Jedná se o objekty umístěné na rekreačně atraktivnějších místech. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 27

18 Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 27

19 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: poloroubený RD poloroubený RD zděný RD zděný RD poloroubený RD zděný krajní ŘRD Adresa: Chlum 85 Chlum 84 Chlum 90 Chlum, Drchlava 29 Skalka u Doks 50 Dubá, Vodní 256 Fotografie: Doplňující popis: x Zemědělská usedlost ve středním udržovaném stavu. Jedná se o poloroubenou stavbu s navazující zachovalou stodolou a ovocným sadem. Na pozemku je pískovcový sklep. Do objektu je přiveden vodovod a elektřina, odpad je sveden do septiku, topení kamny na TP. Zděný RD s dispozicí 4+1 stojící u příjezdové komunikace do obce. V objektu jsou 4 pokoje, kuchyň, koupelna s WC, sklep a dílna s garáží. U domu je pergola, skleník a venkovní posezení. Objekt je po částečné rekonstrukci, lze užívat i celoročně. Zděný RD z r po část. reko. z r V 1.NP je kuchyň, obývací pokoj, koupelna s WC, 2 komory a chodba. Ve 2.NP je původní kuchyň, obývací pokoj, pokoj, 2 komory, chodba a balkon. Dům je částečně podsklepen. Vytápění je kotlem na TP, ohřev vody boilerem. IS: E, V, K do žumpy. Na zahradě jsou kolny a altán. Poloroubenný RD ve středním udržovaném stavu s udírnou na zahradě, garáží, skleníkem a zahradní kuchyní. Dům má novou střechu, vytápí kotlem ÚT na TP nebo el. kotlem. IS: E, V, odpad řešen septikem. V 1.NP je koupelna s WC, kuchyň, jídelna, obývací pokoj a ložnice. V patře jsou 2 pokoje, komora a půdní prostory. Dům je podsklepený. Zděný RD s dílnou a garáží v udržovaném stavu. V 1.NP je dílna a garsoniera. V patře je byt 2+1 (obytná hala s kuchyní a jídelnou, 2 pokoje, WC, sprchový kout, balkon). Půda je vhodná k vestavbě. Konstrukční provedení: poloroubené poloroubené zděné zděné poloroubené zděné Dispozice: nebyla zjištěna nebyla zjištěna 4+1/G a 1+kk Podlažnost: 1.NP + 2.NP + půda 1.NP + 2.NP + půda sklep+1.np+2.np+půda sklep+1.np+2.np+půda sklep+1.np+2.np+půda 1.NP + 2.NP + půda Výměra pozemků [m 2 ]: Obestavěný prostor [m 3 ]: 853 nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: 141, Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m 2 započ. pl.]: Variační koeficient [%]: 28,41% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 27

20 K 1 - Lokalita: K 2 - Pozemek: K 3 - Stav: K 4 - Vybavení, příslušenství: K 5 - Velikost nemovitých věcí: K 6 - Napojení na sítě (přípojky): K 7 - Zdroj informací: K 8 - Právní vztahy: K 9 - Ostatní: Chlum 85; okraj obce Srovnání pomocí indexové metody obdobná rušnější menší část obce blíž do obce Doksy lepší dostup. a obč.v. 1,00 1,05 1,10 0,90 0,80 svažitý, zanedbaná udržovaný, rovinný menší, udržovaný rovinný, udržovaný menší, udržovaný menší, udržovaný údržba; 1557 m 2 0,97 1,10 0,98 1,05 1,20 nevalný pravděpodobně podstandardní 1.NP + 2.NP + půda E, V v exekuci střední střední střední až nevalný střední - udržovaný střední až dobrý 0,95 0,95 0,98 0,92 0,85 standardní standardní standardní, opotřebení standardní - udržované standardní až dobré 0,95 0,95 0,98 0,92 0,85 větší objekt, stodola menší objekt, garáž větší objekt, kůlny větší RD, garáž obdobná velikost 1,20 0,90 1,20 1,20 1,00 E, V E, V E, V E, V E, V, K 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 inzerce inzerce inzerce inzerce inzerce 0,85 0,70 0,85 0,80 0,80 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 obdobné obdobné obdobné lepší celkový dojem krajní ŘRD 1,00 1,00 1,00 0,90 1,03 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena [Kč / m 2 zap. pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]: 9,44% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 27

21 Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 103, k. ú. Chlum u Dubé Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 103, k. ú. Chlum u Dubé Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 103, k. ú. Chlum u Dubé kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 27

22 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) přístavba verandy není zakreslena v katastrální mapě ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena NE Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví 8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn rozsah zemního sklepu, a proto není v administrativní ceně zohledněn. Účel znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně. A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Liberecký kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 27

23 Okres: Česká Lípa Obec: Chlum Katastrální území: Chlum u Dubé Počet obyvatel: 244 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 810,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo III 0,70 kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 104,10 Kč/m 2 2. Prohlídka nemovitých věcí viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem a příslušenstvím B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu III -0,01 pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,890 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 27

24 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem a příslušenstvím Ocenění i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,890 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,890 * 1,000 * 1,020 = 0,908 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,10 0,908 94,52 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 94, ,88 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 131/ ,00 94, ,76 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,64 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 27