ZNALECKÝ POSUDEK Č. 10/22/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 10/22/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18 vč. příslušenství a stavby lesního hospodářství č. p. 444, která je součástí pozemku parc. č. st. 562, a stavby lesní hospodářství bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. st. 563; to vše v k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 309/ vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Zhotovitel: Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, Praha 8 IČ: , DIC: CZ mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 48 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rodinný dům č. p. 444, která je součástí p. č. st. 562, a příslušenství Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 309/11-161: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1095, tj.: - podíl ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18 vč. příslušenství a stavby lesního hospodářství č. p. 444, která je součástí pozemku parc. č. st. 562, a stavby lesní hospodářství bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. st. 563; to vše v k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č pro k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín; ke dni ALV: BLV: Rachůnek Václav, Pindula 444, Kudlov, Zlín 1; identifikátor: /4172; podíl: ½ Rachůnková Kateřina, Březnice 39, Zlín 1; identifikátor: /4173; podíl: ½ Nemovitosti: Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 562 zastavěná plocha a nádvoří 355 m 2 Součástí je stavba: Kudlov, č. p. 444, les. hosp Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 562 parc. č. st. 563 zastavěná plocha a nádvoří 78 m 2 Součástí je stavba: bez čp/če, les. hosp Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 563 parc. č. 788/18 ostatní plocha manipulační plocha 284 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; k. ú. katastrální území; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byl obeslán i druhý spoluvlastník - paní Rachůnková Kateřina. Paní Rachůnková rovněž na tento dopis nereagovala. Dle sledování zásilek ( byly výše uvedené doporučené dopisy doručeny dne kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

5 Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 309/ ze dne Dokumenty získané ze stavebního úřadu: Stavební dokumentace vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení na přístavbu k RD ze dne , č. j. SÚ 5554/00/Ba Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne (nečitelné) Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Kudlov dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Zlín Informace získané při místním šetření Znalecký posudek č. 525/157/2011 ze dne , vyhotovila: Ing. Dagmar Vyhnalíková Údaje předané matkou povinného, která objekt při místním šetření ze dne užívala Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí z roku 2011 a 2015 Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

6 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

7 Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva Dále podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne vázne na oceňovaných nemovitých věcech předkupní právo: Předkupní právo na spoluvlastnický podíl id. ½ - Oprávnění pro: TALTA a. s., náměstí Svobody 93/22, Brno město, Brno, RČ/IČO: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

8 - Povinnost k: - Rachůnek Václav, Pindula 444, Kudlov, Zlín, RČ/IČO: / parc. č. st. 562, st. 563, 788/18 - Listina: Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4207/ Toto předkupní právo není ve znaleckém posudku promítnuto. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízena exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí a dražební vyhláška - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr. Stavebním úřadem byla zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace. Výměry byly částečně ověřeny při místním šetření ze dne , kdy bylo provedeno částečné zaměření laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO (i interiéru). 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

9 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je objekt dle evidence v katastru nemovitostí užívaný jako lesní hospodářství s pozemky, avšak dle skutečného užívání se jedná o rodinný dům s přístavbou a vedlejší stavbou, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

10 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na území okresního města Zlín, v části obce Kudlov, asi 7 km jihozápadně od středu města (náměstí Míru) a ve vzdálenosti cca 16 km od lázeňského města Luhačovice. Objekt s pozemky se nachází v odlehlé části obce v lokalitě zvané Pindula asi 2,5 km od středu části obce Kudlov. Kudlovská krajina je kopcovitá, půda spíše kamenitá a jílovitá. Na několika místech v lesích okolo Kudlova jsou dodnes zřetelné malé kamenolomy. Nedaleko obce se nacházejí Hostýnské a Vizovické vrchy. Většina pozemků nacházející se v okrajových částech části obce Kudlov tvoří lesní porost. Většina obyvatel dojíždí za prací do centrální části města Zlín. Okolní zástavba: Jedná se o klidnou lokalitu bydlení a rodinné rekreace v rodinných domech, zástavba je zde obklopena lesním porostem. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti není k dispozici občanská vybavenost. Základní občanská vybavenost je k dispozici v centrální části obce Kudlov, veškerá pak v rámci celého okresního města Zlín v okruhu do 10 km od oc.nem. Dopravní dostupnost: Lokalita je dostupná po silnici III. třídy, centrem Zlína prochází silnice I. třídy č. I/49, která je vzdálena cca 6 km. Dopravní dostupnost do města Zlín je prostřednictvím autobusových linek MHD, jejichž interval je podprůměrný dostupnost veřejnou dopravou je tedy nevalná. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: K přístupu a příjezdu k nemovitým věcem je využíván pozemek parc. č. 788/8 (druh pozemku: ostatní plocha; vlastník: 4x fyzická osoba, z toho 1x SJM Rachůnek + Rachůnková). Právní přístup je však zajištěn přes pozemky parc. č. 788/12 (druh pozemku: lesní pozemek, vlastník Česká republika) a 788/7 (druh pozemku: zahrada; vlastník Česká republika). Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina a vodovod. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ0724 ZLÍN , Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

11 7.2. Rodinný dům č. p. 444, která je součástí p. č. st. 562, a příslušenství Jedná se o samostatně stojící a podsklepený rodinný dům č. p. 444, ve tvaru obdélníka, z jehož severní strany je menší výklenek, který tvoří vstup do objektu. Na objekt navazuje rozestavěná přístavba, tj. nedokončená hrubá stavba s dřevěným krovem a částečným zastřešením. Přístavbou měla vzniknout druhá samostatná bytová jednotka. Do rodinného domu je vstup možný prostřednictvím betonového schodiště, následuje zádveří, které je již v úrovni 1.NP. Ve funkčním celkem se stavbou a pozemkem zastavěným parc. č. st. 562 je pozemek parc. č. st. 563, který tvoří zastavěnou plochu a nádvoří, a pozemek parc. č. 788/18, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha, jeho způsob využití je manipulační plocha a je také částečně zastavěn rozestavěnou přístavbou. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou pouze částečně v souladu se skutečným stavem, není zakreslena přístavba rodinného domu na části pozemku pč. st Dispoziční řešení obydlené části stávajícího objektu 1PP: chodba, kotelna, místnost na ukládání dřeva, 2 sklepy 1NP: vstupní chodba resp. zádveří, následuje chodba se schodišťovým prostorem, ze které vedou dveře do kuchyně, koupelny, samostatné toalety, spíže. Dále jsou v 1.NP umístěny 1 pokoj a obývací pokoj se vstupem na balkón. Stavebně upravené podkroví: chodba, ze které je možný vstup do 2 místnosti, z jedné místnosti pak ještě vstup na balkon. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu lesní hospodářství, což není v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Objekt je užíván k bydlení, což také považuji za nejlepší možné využití. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle stavebních plánů byl objekt pravděpodobně postaven v roce 1971, dle stavebního povolení byla přístavba povolena v roce 2000, předpokládám stáří 15 let Počet podlaží: částečně podsklepeno + 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: základové pásy z betonu Nosné konstrukce: - zděné z pálených plných cihel 1. PP původní RD - montovaná dřevěná stavba OKÁL původní RD - pěnosilikátové tvárnice YPOR v tl. 365 a 300 mm nová přístavba Stropy: - původní RD: dřevěné trámové s rovným podhledem, v podkroví je zkosení, nad 1. PP železobetonové posazené do ocelových nosníků - nová přístavba: cihelné stropnice CSD Hurdis s patkami do ocelových nosníků Střecha: - původní RD: tvar sedlový, krov dřevěný - střecha přístavby: sedlová s hřebenem kolmo ke stávajícímu hřebeni, vaznicový krov Krytina střechy: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

12 - původní RD: osinkocementové šindele - přístavba: v části asfaltová lepenka, jinak chybí Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, oplechování, dešťové svody pozinkovaný plech, v části s nátěrem; na přístavbě chybí svody, jinak z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenocementová omítka na dřevěném okálovém podkladu, dřevěné obložení prkennými deskami v části podkroví, keramický obklad soklu, na přístavbě vnější povrch chybí Vstupní dveře do objektu: dřevěné, částečné prosklené do kovových zárubní Okna: - původní RD: dřevěná špaletová - přístavba: chybí Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápeno-cementové omítky, dřevěné obložení Obklady: keramické v koupelně (podstandardní), v chodbě do výšky 1 m dřevěné obložení Schody: konstrukce: dřevěná (směrem do podkroví), betonové (směrem do 1. PP) Dveře: dřevěné, plné či částečně prosklené s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, koberec, PVC, keramická dlažba Vytápění: kotel na tuhá paliva v 1.PP Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, WC samostatně) Vnitřní kanalizace: odkanalizování od všech zařizovacích předmětů do jímky Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: rozvod světelný i motorový proud Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka, plynový sporák na PB bombu, dřez Údržba: zanedbaná Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 444 dle stavební dokumentace Podlaží 1.PP 1.NP podkroví Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 7,4*8,3+1,3*2,9 - původní část 2,5 m 65,19 m m 3 1,3*(1,3+2,9)*0,5 - přístavba 1,5 m 2,73 m 2 4 m 3 9,6*7,45+3*1,4 - původní část 2,85 m 75,72 m m 3 8,9*5,4 - přístavba 2,75 m 48,06 m m 3 8,9*7,45 - sedlová střecha - původní část 4,8 m 66,31 m m 3 8,9*5,4+5,3*1,2 - nadezdívka - přístavba 1,5 m 54,42 m 2 82 m 3 8,9*5,4*3,71*0,5 - sedlová střecha - přístavba 89 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 845 m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 124 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 312 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 245 m 2 Výpočet poměrů obestavěného prostoru a zastavěné plochy rodinného domu č. p. 444 Část objektu Obestavěný prostor Zastavěná plocha Původní část 538 m 3 207,22 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

13 Přístavba 307 m 3 105,21 m 2 Celkem 845 m 3 312,43 m 2 Poměr 36,34% přístavba 33,68% přístavba Výměry místností rodinného domu č. p. 444 dle stavební dokumentace Podlaží 1.PP - původní část Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha schodiště 2,60 0% 0,00 m 2 prádelna 9,70 50% 4,85 m 2 kotelna 5,90 50% 2,95 m 2 uhelna 11,25 50% 5,63 m 2 chodba 3,90 50% 1,95 m 2 sklep 5,30 50% 2,65 m 2 sklep 2,60 50% 1,30 m 2 1.PP - nové schodiště 2,40 0% 0,00 m 2 přístavba Započitatelná plocha 1.PP 19,33 m 2 1.NP - původní část 1.NP - přístavba zádveří 3,50 100% 3,50 m 2 chodba, schody 8,35 100% 8,35 m 2 spíž 1,60 100% 1,60 m 2 WC 1,60 100% 1,60 m 2 koupelna 4,00 100% 4,00 m 2 kuchyně 10,25 100% 10,25 m 2 obývací pokoj 28,80 100% 28,80 m 2 balkon 9,35 50% 4,68 m 2 zádveří 1,65 100% 1,65 m 2 chodba 3,80 100% 3,80 m 2 WC 1,35 100% 1,35 m 2 kuchyně 9,55 100% 9,55 m 2 obývací pokoj 15,55 100% 15,55 m 2 schodiště 3,80 100% 3,80 m 2 zahradní terasa - na terénu není započtena do plochy 10,50 0% 0,00 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 98,48 m 2 podkroví - původní část podkroví - přístavba chodba 3,00 100% 3,00 m 2 ložnice 16,40 100% 16,40 m 2 pokoj 13,25 100% 13,25 m 2 půda 22,20 0% 0,00 m 2 lodžie 2,40 50% 1,20 m 2 schodiště 3,15 0% 0,00 m 2 chodba 4,30 100% 4,30 m 2 koupelna 4,50 100% 4,50 m 2 pokoj 10,60 100% 10,60 m 2 pokoj 14,20 100% 14,20 m 2 balkon 3,20 50% 1,60 m 2 Započitatelná plocha podkroví 69,05 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 187 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

14 Započitatelná plocha původní části stavby 116 m 2 Započitatelná plocha přístavby 71 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl pravděpodobně postaven cca v roce 1971 (před 44 let), v současnosti je ve špatném stavu. Některé prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou za hranicí své životnosti. Do objektu silně zatéká, proto se na obvodových zdech nachází mapy a plíseň, pobyt v tomto objektu může mít neblahý vliv na lidský organismus. Objekt má vápeno-cementovou omítku, která na některých místech opadává, část tvoří dřevěné obložení, které rovněž v části podkroví pod zastřešením chybí. Ze západní strany se v oblasti podezdívky nachází díra, skrz stěnu, kterou jde vidět do podsklepené části objektu. Přístavba objektu je v rozestavěném stavu, v současnosti je zcela neobyvatelná, nejsou zde provedeny podlahy, omítky, rozvody, okna, dveře, aj. Vybavení je podstandardní, neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení. V části přístavby, v místě nášlapné vrstvy se na podlaze udržuje voda, která způsobuje znehodnocování konstrukce. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, vodovod (jsou součástí pozemku) b) Jímka betonová (je součástí pozemku) c) Oplocení - oplocení je tvořené z jižní strany pozemku z betonové podezdívky s ocelovými sloupky s drátěnou výplní; z ostatních stran - oplocení z ocelových sloupků s pletivem, které z části chybí. d) Branka ocelová s drátěnou výplní e) Vrata - ocelová s drátěnou výplní f) Zpevněné plochy betonová dlažba (chodník od RD ke kůlně) - Stodola (seník) stavba stojí v jihovýchodní části pozemku parc. č. 788/18, není zanesena do evidence katastru nemovitostí a není zakreslena v katastrální mapě. Stavba má dřevěnou konstrukci opláštěnou prkny, sedlovou střechu, pravděpodobně není se zemí spojena pevným základem. - Kůlna dle evidence KN stavba bez čp/če lesního hospodářství je součástí pozemku parc. č. st. 563, slouží jako kůlna. Půdorys stavby je ve tvaru písmene L, je převážně zděná z cihel, menší část orientována na severovýchod je ze dřeva, klempířské konstrukce jsou zkorodované, střecha pultová, bleskosvod není proveden. Objekt má 3 vstupy, pouze jeden z nich má dřevěné dveře do kovových zárubní, okna jsou dřevěná, omítka je vápeno-cementová a v některých místech chybí. Stáří objektu předpokládám obdobné jako u RD, stav je špatný. Výpočet obestavěného prostoru kůlny dle měření Konstrukční Obestavěný Podlaží Výpočet Zastavěná plocha výška prostor 4,3*8,1+1,8+3,3 - zděná část 2,7 m 39,93 m m 3 1.NP 3,9*4,8 - dřevěná část 2,8 m 18,72 m 2 52 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 160 m Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18, které jsou zapsané na LV č ze dne pro k. ú. Kudlov, obec Zlín, okres Zlín. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

15 Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely: parc. č. st 562: st. 560, st. 563, 788/6, 788/7, 788/8, 788/12, 788/18 parc. č. st 563: st. 562, 788/18 parc. č. 788/18: st. 560, st. 562, st. 563, 788/8, 788/12 Pozemek parc. č. St. 562 Pozemek s výměrou 355 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar obdélníku, v centrální části je zastavěn rodinným domem č. p Pozemek je z jižní strany obklopen lesním pozemkem a je pravděpodobně napojen na elektřinu, vodovod. Oplocení je tvořeno z ocelových sloupků a pletiva. Nezastavěná část má travnatý neudržovaný povrch, nebo zpevněný povrch dlažbou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Přístavba RD není zakreslena v katastrální mapě. Pozemek parc.č. St. 563 Pozemek s výměrou 78 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar připomínající obdélník, který je ve své jižní části zúžený. Na pozemku se nachází stavba bez čp/če - kůlna, která je v KN vedena jako stavba lesního hospodářství. Nezastavěná část má travnatý povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

16 Pozemek parc.č. 788/18 Pozemek s výměrou 284 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar písmene L, který je ze své severní strany prodloužený směrem na západ. Pozemek je ze své východní a jižní strany obklopen lesními pozemky. Pozemek má travnatý povrch s porosty, které vznikly převážně náletem. V jižní části pozemku se nachází dřevěná stodola bez základů, která není zakreslena v katastrální mapě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Zlín se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako SO - plochy smíšené obytné. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

17 7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky se nejedná o záplavové území Shrnutí Adresa: okres Zlín, obec Zlín, část obce Kudlov, ulice Pindula č. p. 444 Nemovité věci: rodinný dům č. p. 444 (okál s rozestavěnou zděnou přístavbou) s pozemky parc. č. st. 562, st. 563 a 788/18 vč. kůlny (stavba bez čp/če) a příslušenství - podíl id. 1/2 špatný, přístavba v Vybavení: podstandardní Stavební stav: rozestavěném stavu Dispozice vč. původní část 3+1/B/L; Příslušenství: zhodnocení: přístavba 3+1/B Podlažnost: 1.PP + 1.NP + podkroví Výměra pozemků: 717 m 2 venkovní úpravy, stodola bez základů Obestavěný prostor (OP): 845 m 3 Zast. plocha 1.NP: 124 m 2 Započitatelná plocha celkem (zap.pl.): 2 Zastavěná plocha 187 m nadzemních podlaží: 245 m 2 Z toho započitatelná plocha původní části 116 m 2 IPP: 0,342 (zap.pl.): Z toho započitatelná plocha přístavby 71 m 2 OP / zap.pl.: 4,522 (zap.pl.): Rozestavěnost: 79,45% Realizovatelnost: velmi obtížná Pozn.: IPP index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

18 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 10 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 11 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 12 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 13 Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

19 K 14 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) Nabídka rodinných domů v části obce Kudlov a blízkém okolí do 0,5 km - bylo nalezeno celkem ,- Kč nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Do 5 km od části obce je v nabídce na tomto serveru celkem 200 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí v obci Kudlov - byl nalezen pouze 1 rodinný dům s nabídkovou cenou Kč. Nabídka rodinných domů v okrese Zlín bylo nalezeno celkem 18 rodinných domů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka nemovitých věcí v obci Kudlov - bylo nalezeno celkem 8 rodinných domů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Nabídka nemovitých věcí v okrese Zlín a blízkém okolí do 5 km bylo nalezeno celkem 115 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) Na uvedeném serveru jsou v současnosti uvedeny 2 nemovité věci objektů umístěných ve Zlínském kraji. 5.) Na uvedeném serveru jsou v současnosti a blízké minulosti v okrese Zlín (r ) uvedeny 3 nedobrovolné dražby nemovitých věcí. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

20 Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Vstupní parametry pro porovnání Měrnou jednotkou pro porovnání byly zvoleny m 2 započitatelné plochy obyvatelné části stavby, tj. původní části objektu. Rozestavěná přístavba RD není v obyvatelném stavu, náklady na její dokončené by byly velmi vysoké pravděpodobně vyšší, než je jednotková obvyklá cena započitatelné plochy rodinného domu v daném místě a čase. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.cz

21 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům Adresa: Pindula 444, Kudlov, Zlín Březnice 5, Zlín Újezd 317, Zlín Drnovice 125, Zlín Poteč 252, Zlín Vlachová Lhota 54, Zlín GPS: 49 10'53.460"N, 17 42'19.081"E N, E N, E N, E N, E N, E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 4 km 26 km 31 km 40 km 33 km Fotografie: Doplňující popis: Konstrukční provedení: Dispozice: x okál + rozestavěná zděná přístavba původní část 3+1/B/L; přístavba 3+1/B RD k rekonstrukci. Dispozice: 1.NP - chodba, koupelna (sprchový kout, WC), a stavebně nedokončené místnosti. Střecha RD v dobrém stavu. V současnosti odpojeny přípojky (V, E, K, P). RD není užíván. RD v původním, dobrém stavu. Dispozice: 1.NP: 2x pokoj, kuchyň, koupelna s WC; v 2.NP: 3x pokoj, koupelna; v 1.PP: sklep, garáž a technické místnosti. RD je dle dálkového náhledu do KN s exekucí. V inzerci byla v březnu 2015 cena ,- Kč, aktuální je nižší. RD je částečně podsklepený, má 2. NP a půdu. smíšené zdivo zděné zděné nebyla zjištěna, neobyvatelný stav Podlažnost: 1.PP + 1.NP + podkroví 1.NP - 2.NP + půda 1.PP - 2.NP + půda RD s dřevěnou přístavbou. 1.NP: chodba, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, 2x pokoj. WC. Podkroví: 2x pokoj, koupelna s WC. RD nemá dokončeny vnější omítky, pokoj a koupelnu v podkroví, chybí okapy. zděné + dřevěná přístavba RD 3+1 po částečné rekonstrukci (okna, rozvody E a V, podlahy ve 2 pokojích, koupelna k obložení). U RD přípojka na plyn, v ulici kanalizace, studna na pozemku. smíšené zdivo 5+1/G část. 1.PP + 1.NP + 2.NP + půda 1.NP + podkroví část. 1.PP + 1. NP + půda parc. č. st m 2 parc. č. st m 2,, Pozemky parc. č. s výměrami: parc. č. st m 2, parc. č m 2 parc. č m 2 parc. č. st parc. č. st. 433/1-51 m 2 parc. č. st m 2,,, m 2, parc. č. 208/3-450 parc. č. st. 433/2-32 m 2 parc. č. 777/2-36 m 2,, parc. č. 788/ m 2 parc. č. 146/1 a 146/2 m 2 parc. č. 659/3-516 m 2 parc. č. 778/2-200 m 2, (spoluvlastnický podíl) parc. č. 1582/74-83 m 2 Výměra pozemků [m 2 ]: Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Zap. plocha původní části [m 2 ]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč/m 2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]: 27,69% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.

22 Srovnání pomocí indexové metody horší; dál od Zlína, u K 1 - Lokalita: obdobná horší; dál od Zlína horší; dál od Zlína Valašských Klobouků, horší; dál od Zlína Pindula 444, Kudlov, hluk z hlavní silnice Koeficient úpravy Zlín 1,00 1,15 1,20 1,20 1,20 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč Kč Kč Kč K 2 - Obslužnost veřejnou horší; delší doba jízdy horší; delší doba jízdy obdobná; dálší doba horší; delší doba jízdy obdobná dopravou: do Zlína do Zlína jízdy do Zlína, více spojů do Zlína nevalná Koeficient úpravy 1,00 1,10 1,15 1,00 1,15 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč Kč 0 Kč Kč K 3 - Dostupnost osobní dopravou: obdobná obdobná obdobná lepší; silnice I. třídy obdobná Koeficient úpravy průměrná 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč 0 Kč K 4 - Pozemek: menší větší menší menší menší zanedbaná údržba, Koeficient úpravy mírně svažitý, 717 m 2 1,10 0,85 1,06 1,04 1,02 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč lepší; zděná stavba, lepší; zděné + dřevěná lepší; po částečné lepší; zděná stavba, K 5 - Stavebně technický stav: horší; neobyvatelný stav nevalný stav, plastová přístavba, po reko. - rekonstrukci - nevalný stav špatný okna nedokončena nedokončena Koeficient úpravy 1,15 0,90 0,95 0,85 0,90 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč lepší; standardní po lepší; po rekonstrukci - K 6 - Vybavení: horší; bez vybavení lepší; podstandardní lepší; podstandardní rekonstrukci nedokončena podstandardní Koeficient úpravy 1,15 0,95 0,95 0,90 0,90 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč lepší; větší vedlejší horší; pouze venkovní horší; studna, venkovní horší; studna, venkovní K 7 - Příslušenství: obdobné; dřevník, kůlna stavba úpravy úpravy úpravy venkovní úpravy, kůlna Koeficient úpravy 0,98 1,02 1,00 1,02 1,02 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč Kč Kč K 8 - Velikost nemovitých věcí: volná půda, 2.NP - větší objekt, více menší objekt, méně 1.PP + 1.NP + podkroví, větší, volná půda, 2.NP neobyvatelné není v obdobná podlaží, garáž podlaží, půda započitatelná plocha zap. pl. Koeficient úpravy obyvatelné části 116 m 2 1,05 1,10 0,90 1,00 0,90 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč 0 Kč Kč lepší; možnost napojení K 9 - Napojení na sítě (přípojky): lepší; E, V, K, P v ulici lepší; E, V, K, P v ulici obdobné; K, E lepší E, V, P, v ulici K na veškeré IS E, V Koeficient úpravy 0,96 0,96 0,96 1,00 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč 0 Kč Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.

23 K 10 - Funkční využitelnost: obdobná obdobná obdobná obdobné obdobné Koeficient úpravy rodinný dům 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 11 - Zdroj informací: jihomoravskereality.cz; ID: 1316 reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: 029-N01045 reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: Koeficient úpravy 0,85 0,85 0,90 0,90 0,75 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč , Kč K 12 - Právní vztahy: bez exekuce bez exekuce v exekuci v exekuci bez exekuce Koeficient úpravy v exekuci 0,96 0,96 1,00 1,00 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč 0 Kč Kč K 13 - Věcná břemena: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné bez věcných břemen Koeficient úpravy 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 (VB) tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 14 - Ostatní: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Vážený průměr [Kč / m 2 zap.pl.]: Kč Kč Kč Kč Kč Vážený průměr upr. cen [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Variační koeficient [%]: 13,67% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 37 dagmar.vyhnalikova@seznam.