ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1065/134/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1065/134/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 344 a 392/11 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 205 (rekreační chata), která stojí na pozemku parc. č. st. 344; to vše v k. ú. Zdiby, obec Zdiby, okres Praha-východ. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX /13-31 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 35 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rekreační chata č. e. 205, která stojí na p. č. st. 344, a příslušenství Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 35

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX /13-31: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 459, tj.: - pozemky parc. č. st. 344 a 392/11 vč. příslušenství a stavba rodinné rekreace č. e. 205 (rekreační chata), která stojí na pozemku parc. č. st. 344; to vše v k. ú. Zdiby, obec Zdiby, okres Praha-východ. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 459 pro k. ú. Zdiby, obec Zdiby, okres Praha-východ ALV: BLV: Vlastník Kratinová Monika, Zenklova 1/35, Libeň, Praha 8; Identifikátor: /0695 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 344 zastavěná plocha a nádvoří 62 m 2 Na pozemku stojí stavba: Zdiby, č. e. 205, rodinná rekreace parc. č. 392/21 zahrada 358 m 2 Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Zdiby, č. e. 205 rodinná rekreace st. 344 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 35

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; GP geometrický plán; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; ZP započitatelná plocha B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Povinná však znalci doložila původní stavební dokumentaci, na základě které byla část stavby v roce 1972 postavena, 2 ocenění pro banku, znalecký posudek, kupní smlouvu a smlouvu o úvěru. Povinná tak poskytla požadované dokumenty pro vyhotovení znaleckého posudku ústně i telefonicky. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 35

5 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 459 ze dne , k. ú. Zdiby, obec Zdiby, okres Praha - východ vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX /13-31 ze dne Sdělení MěÚ Klecany ze dne ; č. j. 2853/2014; vyřizuje: Ing. Bohdana Bartáková.; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Dokumenty a informace poskytnuté povinnou: Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 100/2007/RB ze dne , vypracoval: Jaroslav Hrabák Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 07/27/27 ze dne , vypracoval: Ing. Olga Kalábová Znalecký posudek č /2010 ze dne , vypracoval: Ing. Olga Kalábová Kupní smlouva ze dne , V-6346/ Stavební dokumentace středočeské dřevařské závody chata SK H Smlouva o úvěru č ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy, k. ú. Zdiby dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Zdiby Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 35

6 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 35

7 směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 459 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 35

8 Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 459 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů a vnitřních rozměrů z doložených tržních ocenění, znaleckého posudku či odměření z katastrální mapy. Zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Stavba garáže a přístavba rekreační chaty byly postaveny pravděpodobně bez povolení. V archivu stavebního úřadu Klecany nebyl ke stavbě č. e. 205 nalezen žádný spis. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 35

9 6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky s příslušenstvím a stavbou rekreační chaty, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází při severním okraji Prahy na kopci nad pravým břehem řeky Vltavy v obci Zdiby část obce Brnky v ulici Růžová ve vzdálenosti cca 19 km severně od centra (Václavské náměstí) Prahy v k. ú. Zdiby. Konkrétně se jedná o střed ulice Růžová, která se na jižní straně odpojuje od ulice Akátová a na severu připojuje k ulici Na Ladech. Zdiby jsou rychle rozrůstající se obcí, původně se jednalo především o rekreační lokalitu, v posledních 10-ti letech se počet obyvatel více jak zdvojnásobil vyrostlo zde velké množství novostaveb rodinných domů. Díky blízkosti Prahy a poměrně hezké přírodě v okolí se jedná o vyhledávanou lokalitu bydlení i rekreace. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 35

10 Okolní zástavba: Jedná se o chatovou oblast ležící v severovýchodním cípu části obce Brnky. Nejbližší les vzdálen cca 1 km, vodní plocha vhodná ke koupání v lokalitě není. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti do 2 km od chaty je základní potřebná občanská vybavenost - obecní úřad, MŠ, ZŠ, knihovna, městská policie, pošta, supermarket, penzion, restaurace a sportovní hřiště. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedaleké Praze. Dopravní dostupnost: Obec je poměrně dobře dostupná osobní dopravou, k nájezdu na dálnici D8 (exit 1) je to asi 3,2 km jízdy autem. Do Prahy k metru C Kobylisy na Kobyliské náměstí je to 7 km. Z veřejné dopravy je v ulici Průběžná asi 900 m pěšky k dispozici zastávka autobusů PID, které zajišťují spojení do Prahy na nejbližší metro C Kobylisy za cca 10 min jízdy. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo špičku. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po částečně zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Růžová, z pozemku parc. č. 392/87 (ostatní komunikace, vlastník: obec Zdiby). Nevylučuji, že při zhoršených povětrnostních podmínkách může být přístup ztížený, zejména v zimním období. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze na vlastním pozemku. V ulici nejsou z důvodu malé šířky parkovací možnosti. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektřina. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ0209 Zdiby * 1 1 Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Rekreační chata č. e. 205, která stojí na p. č. st. 344, a příslušenství Jedná se o nepodsklepenou přízemní stavbu rekreační chaty s nízkou sedlovou či pultovou střechou a nepravidelným půdorysem. Z pohledu stavebně technického lze stavbu rozdělit na 3 části s různým stářím a materiálovým řešením, které jsou provozně a dispozičně propojené. V objektu se nachází veranda, kuchyně, 3 pokoje, samostatné WC a koupelna. Vstup do objektu je z jihovýchodu přes verandu. Nedokončená je místnost v přístavbě k jihovýchodní stěně. Pozemek je oplocený, spíše neudržovaný, s travnatým či hliněným povrchem a několika trvalými porosty. Ve východní části pozemku se nachází zděná garáž, která tvoří příslušenství. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 35

11 Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití objektu Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu rodinná rekreace, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: rok 1972, přístavby v roce 1980, přístavba a rekonstrukce exteriéru v roce 2009 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové Nosné konstrukce: dřevěné či zděné Stropy: dřevěné trámové s podhledem Střecha: tvar sedlový či pultový, krov dřevěný Krytina střechy: vlnitý eternit, asfaltové šindele či lepenka Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: částečně omítnuté bez omítnutí Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová okna s izolačním zasklením Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: omítky, obklady, malby Obklady: keramické v koupelně Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: PVC, koberce a keramické dlažby Vytápění: ústřední kotlem na tuhá paliva (umístěno ve verandě) Ohřev teplé vody: el.bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody od boileru Hygienické vybavení: koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu Vybavení kuchyní: kuchyňská linka s dřezem a sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, ve znaleckém posudku vycházím z doložených tržních ocenění, znaleckého posudku a místního šetření; provedení interiéru tedy může být ve skutečnosti odlišné. Výpočet obestavěného prostoru rekreační chaty č. e. 205 dle znaleckého posudku a odhad Podlaží 1.NP Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 6,4*3,74 2,55 m 23,94 m 2 61 m 3 6,4*2,5+6,24*3,5 2,4 m 37,84 m 2 91 m 3 5,4*3,35 - rozestavěná přístavba 2,55 m 18,09 m 2 46 m 3 Obestavěný prostor 198 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 80 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 35

12 Výměry místností rekreační chaty č. e. 205 dle odhadu tržní hodnoty č. 100/2007/RB Podlaží 1.NP Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha koupelna 3,00 100% 3,00 m 2 chodba 3,00 100% 3,00 m 2 kuchyně 5,60 100% 5,60 m 2 pokoj 8,00 100% 8,00 m 2 pokoj 8,80 100% 8,80 m 2 veranda 6,00 100% 6,00 m 2 WC 1,15 100% 1,15 m 2 pokoj 17,30 100% 17,30 m 2 rozestavěná místnost - odhad výměry 15,00 0% 0,00 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 52,85 m 2 Celková započitatelná plocha 52,85 m 2 Stáří a stavebně technický stav Původní část měla obdélníkový tvar se sedlovou střechou a byla postavena v roce Jedná se o dřevěnou typovou stavbu s označením SK 400 H. V roce 1980 byla provedena zděná přístavba verandy navazující na jihovýchodní stranu stavby a sociální zařízení s koupelnou a WC navazující na severovýchodní stranu stavby. Ve stejném roce byla provedena také zděná přístavba 2 pokojů a kuchyně navazující na severozápadní stranu stavby. Pravděpodobně v roce 2009 byla provedena přístavba k jihovýchodní stěně a přizdívka k dřevěné jihozápadní straně domu. Tato část stavby není dokončena - zdivo je pouze z části omítnuto, část fasády s omítkou je bez malby, chybí okna. Přístavba byla pravděpodobně provedena bez povolení. Použity jsou rozdílné materiály (např. barva oken). Dle telefonní komunikace s povinnou do objektu zatéká střechou, v severní části objektu vzlíná vlhkost. Rekonstrukce, která byla provedena před 5-ti lety, se týkala pouze exteriéru (vnější části) objektu a výměny oken. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako nevalný, použité materiály jsou dosti nesourodé. Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina b) Jímka dle povinné objem 1 m 3 c) Oplocení z pletiva do ocelových sloupků d) Vstupní branka a vjezdová brána ocelová konstrukce s drátěnou či plechovou výplní - Studna vrtaná, dle povinné hloubka 12 m - Garáž jedná se o rozestavěnou zděnou stavbu obdélníkového tvaru se sedlovou střechou, stojící ve východní části pozemku parc. č. 392/21. Nosné konstrukce jsou zděné z děrovaných pálených cihel, strop pravděpodobně dřevěný trámový, krov dřevěný sedlový, krytina z asfaltových šindelů, klempířské konstrukce částečné z pozinkovaného plechu, vrata dřevěná, fasáda převážně neomítnutá, okna a dveře dřevěné, zavedena je elektřina. Stavba byla postavena pravděpodobně v roce 2009, ke dni místního šetření je nedokončená, není také zakreslena v katastrální mapě. Stavba byla pravděpodobně postavena bez povolení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 35

13 Informativní odhad obestavěného prostoru garáže - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 6,5*4,2 3,5 m 27,30 m 2 96 m 3 Obestavěný prostor 96 m Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 344 a 392/21, které jsou zapsané na LV č. 459 ze dne pro k. ú. Zdiby, obec Zdiby, okres Praha - východ. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určené obvyklé ceně. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z parc. č. st. 344: 392/21 parc. č. 392/21: st. 344, 392/19, 392/20, 392/87 Pozemek parc. č. st. 344 Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, je z celé své plochy zastavěn rekreační chatou č. e. 205 vč. přístavby. Pozemek je umístěn v severozápadní části pozemku parc. č. 392/21, se kterým tvoří funkční celek. Zakreslení stavby však ne zcela odpovídá skutečnému stavu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení stavby ne zcela odpovídá skutečnému stavu. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 35

14 Pozemek parc. č. 392/21 Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku, který je v severozápadní části vykousnutý pozemkem parc. č. st Na pozemku se nachází garáž, zasahuje do něj také stavba rekreační chaty, což však není zakresleno v katastrální mapě. Pozemek jihozápadní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc. č. 392/87. Povrch pozemku je z části travnatý s trvalými porosty keře růží, ovocný strom třešeň, a částečně hlinitý. U tohoto pozemku nejsou druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí převážně v souladu se skutečným stavem. Na pozemku se nachází garáž a zasahuje do něj rekreační chata, což není zakresleno v katastrální mapě Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Zdiby se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako RI plocha staveb pro rodinnou rekreaci. Základní funkční využití: slouží k individuální rekreaci Vhodné a převládající funkce: sady a zahrady; chaty a rekreační domky, chalupy; příslušné komunikace a parkoviště kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 35

15 Přípustné funkce: garáže (pokud možno vestavěné); objekty údržby a pro uložení zahradnických aj. potřeb; skleníky; nezbytná technická vybavenost. Nepřípustné funkce: všechny druhy výrobních činností vč. opravárenství; skladování mimo materiálu pro údržbu; skládky odpadu vč. odstavení motorových vozidel; chov domácího zvířectva; dopravní služby Základní podmínky prostorového uspořádání: koeficient zastavění: max. 15 % plochy pozemku; výškové omezení - přízemí, podkroví. Zvláštní podmínky: nové stavby pro individuální rekreaci nejsou na území Zdib povolovány; povolovány nejsou ani změny dokončených staveb, které by svým rozsahem překročily stanovené regulativy 7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti Shrnutí Adresa: okres Praha-východ, obec Zdiby, ulice Růžová č. e. 205 Nemovité věci: rozestavěná rekreační chata s pozemky a příslušenstvím Stav: nevalný; rozestavěný Dispozice: 3+1+veranda+přístavba Vybavení: standardní vč. sociálního zařízení Podlažnost: 1NP Příslušenství: studna, venkovní úpravy, rozestavěná garáž Obestavěný prostor: 198 m 3 Výměra pozemků: 420 m 2 Započitatelná plocha: 52,85 m 2 Zast. plocha 1.NP: 80 m 2 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o umístění v žádané lokalitě při severním okraji Prahy o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o nesoulad evidence katastru nemovitostí se skutečným stavem o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o přístup je pouze částečně zpevněný možný obtížný přístup v zimních měsících o neúplné inženýrské sítě možnost napojení pouze na elektřinu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 35

16 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. U realizované transakce je koeficient 1,0. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 35

17 (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rekreačními chatami 1.) Nabídka rekreačních chat v obci Zdiby - bylo nalezeno celkem 16 objektů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka rekreačních chat v obci Zdiby - bylo nalezeno celkem 5 objektů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka rekreačních chat v obci Zdiby - bylo nalezeno celkem 16 objektů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) Na tomto serveru je uvedena v obci Zdiby část obce Brnky nedobrovolná dražba podílu id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 161 (55 m 2 ), parc. č. st. 70 (15 m 2 ) a parc. č. 45/39 (391 m 2 ) s rekreační chatou Brnky č. e. 50 a příslušenstvím. Celková výměra pozemku tedy 461 m 2, zastavěná plocha chatou 55 m 2, obestavěný prostor 203 m 3, užitná plocha 58,4 m 2, 1.-2.NP. Vyvolávací cena je ,- Kč, obvyklá cena dle znaleckého posudku ,- Kč, tj Kč/m 2 užitné plochy. Dražba se konala dne ) Na tomto serveru je uvedena v obci Zdiby část obce Brnky uskutečněná nedobrovolná dražba rekreační chaty č. e. 272 s příslušenstvím a pozemky p. č. St. 211 a p. č. 48/44 v k. ú. Brnky. Dle znaleckého posudku je obestavěný prostor 215,69 m 2, průměrná zastavěná plocha 1.PP a 1.NP je 35,04 m 2. Celková výměra pozemků je 3739 m 2. Část pozemku o výměře 3600 m 2 je lesním pozemkem. Obvyklá cena je dle znaleckého posudku ve výši ,- Kč. Nemovité věci byly dne vydraženy za ,- Kč. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 35

18 Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí je nabídka obdobných nemovitých věcí přibližně v rovnováze s poptávkou. Díky blízkosti Prahy se jedná o poměrně žádanou lokalitu bydlení a rekreace. Poptávka je především po rekreačních chatách umístěných v území, které je dle územního plánu vymezeno k zastavění objekty trvalého bydlení rodinnými domy. Oceňované nemovité věci jsou umístěny v území vymezeném k rekreaci dle ÚP: RI. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V- 6346/ ) byla kupní cena za nemovité věci ve výši ,- Kč. Ke dni realizace transakce byla tato cena spíše na horním rozhraní obvyklého rozmezí. Jednalo se o koupi, kdy následně byly provedeny stavební práce na objektu vč. přístavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 35

19 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: Zděná/dřevěná chata 3+1 Zděná chata 3+1 Zděná chata 2+kk Zděná chata 2+kk Zděná chata 2+1 Adresa: Zdiby, Růžová 205 Zdiby - Brnky, Fialková Zdiby - Přemyšlení Zdiby - Veltěž, Zahradní Zdiby - Brnky, Rostocká Zdiby - Brnky 272 Fotografie: Doplňující popis: x Zděná chata s verandou na pozemku 524 m 2, možná přestavba na RD. Chata je částečně podsklepena, zavedena je voda a elektřina, zdi tl. 30 cm, vytápění kamny na TP, na podlahách parkety. U domu je dále zděná dílna, na zahradě ovocné stromy. Zděná chata 2+kk s verandou, částečně podsklepená. Z IS: E, V, jímka. Pozemek má výměru 800 m 2, lze přestavět na RD - max. 120 m 2 zastavěná plocha. Zděná chata 2+kk s verandou a sklepem na pozemku 400 m 2. V objektu je chem. WC, elektřina, užitková voda, kůlna na pozemku. Chata je vč. vybavení. Zděná chata 2+1 vč. sociálního zařízení na pozemku 1066 m 2 s možností trvalého bydlení - povolena je přestavba na RD, zastavitelnost 15%. Část parcely je zalesněná. IS - E, V, septik. Dřevěná rekreační chata se sklepem a 1NP z r Základy betonové, nosná konstrukce dřevěná oboustranně obíjená, střecha polovalbová, okna a dveře dřevěné, vytápění lokální na TP, kopaná studna. V 1.PP je 2 x sklep, v 1.NP je chodba, veranda, pokoj a obývací pokoj s kk. Konstrukční provedení: zděné a část.dřevěné zděné zděné zděné zděné dřevostavba Dispozice: 3+1+veranda+přístavba kk + veranda 2+kk + veranda kk Podlažnost: 1NP 1NP + sklep sklep + 1NP sklep + 1NP 1NP 1PP + 1NP Výměra pozemků [m 2 ]: Obestavěný prostor [m 3 ]: 198 nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: 52, Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m 2 ] započ. pl.: Variační koeficient [%]: 23,36% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 35

20 K 1 - Lokalita: Zdiby, Růžová 205 K 2 - Pozemek: K 3 - Stav: K 4 - Vybavení, příslušenství: K 5 - Velikost nemovitých věcí: K 6 - Napojení na sítě (přípojky): K 7 - Zdroj informací: K 8 - Právní vztahy: K 9 - Ostatní: rovinný, 420 m2 nevalný - rozestavěná přístavba standardní opotřebované / garáž 3+1/L; zap.pl. = 52,85 m2, + nedokončená přístavba E; studna; jímka v exekuci zděné / dřevěné; UP: RI Srovnání pomocí indexové metody klidnější hůře dostupná lépe dostupná obdobná hůře dostupná klidnější hůře dostupná 1,01 0,97 1,00 1,02 1,00 větší, mírně svažitý větší obdobný větší výměry, svažitý větší výměry, svažitý 0,97 0,85 1,00 0,80 0,75 obdobný obdobný obdobný obdobný horší 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 nižší standard nižší standard nižší standard nižší standard nižší standard 1,10 1,10 1,15 1,05 1,15 obdobná, 3+1 menší chata 2+kk menší chata 2+kk menší chata 2+1 menší chata 2+kk 1,00 0,95 0,90 0,95 0,99 E, V, septik E, V, septik E, V, septik E, V, septik E, studna, septik 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 inzerce inzerce inzerce inzerce realizovaná cena 0,85 0,80 0,90 0,85 1,00 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce dražba - v exekuci 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 zděná stavba; UP: RD zděná stavba; UP: RD zděná stavba; UP: RI zděná stavba; UP: RD dřevěná stavba; UP: RI 0,90 0,90 1,00 0,90 1,00 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena [Kč / m 2 ] zap. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]: 4,74% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 35

21 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. evidenční ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny NE Stavba na pozemku je dokončena stavby působí rozestavěným dojmem (chybí fasáda aj.) ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví 8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Zdiby Katastrální území: Zdiby Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 35

22 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v III 0,85 okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I 1,05 nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I 1,00 plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, II 0,95 nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 451,48 Kč/m 2 2. Prohlídka viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č. e Příslušenství Garáž Studna Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Žumpa z monolitického i montovaného betonu Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV 0,00 stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,960 i = 1 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 35

23 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti III -0,01 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací IV -0,03 možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více III -0,03 jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,730 Koeficient pp = I T * I P = 0,701 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata č. e. 205 Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 14: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Přístavby, nástavby a vestavby Název r r Popis Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,4*3,74 = 23,94 6,4*2,5+6,24*3,5 = 37,84 5,4*3,35 = 18,09 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 35

24 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Přístavby Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP Původní část 23,94 m 2 2,55 m r ,84 m 2 2,40 m r ,09 m 2 2,55 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,4*3,74)*(2,55) = 61,04 m 3 (6,4*2,5+6,24*3,5)*(2,40) = 90,82 m 3 (5,4*3,35)*(2,55) = 46,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby Typ Obestavěný prostor 1.NP Původní část NP 61,04 m 3 Původní část NP 90,82 m 3 Původní část NP 46,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 197,99 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 7, ,00 7,30 7,21 100,00 7,21 2. Podezdívka jen u typu I S 3, ,00 3,80 3,76 100,00 3,76 3. Obvodové stěny S 27, ,00 27,30 26,98 100,00 26,98 4. Stropy S 10, ,00 10,10 9,98 100,00 9,98 5. Zastřešení S 6, ,00 6,20 6,13 100,00 6,13 6. Krytina S 4, ,00 4,10 4,05 100,00 4,05 7. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 0,79 100,00 0,79 8. Úprava povrchů S 9, ,00 9,20 9,09 60,00 5,45 9. Schodiště C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,10 3,06 100,00 3, Okna N 5, ,54 8,01 7,92 90,00 7, Podlahy S 4, ,00 4,10 4,05 100,00 4, Vytápění N 3, ,54 4,77 4,71 100,00 4, Elektroinstalace S 3, ,00 3,00 2,97 100,00 2, Rozvod vody S 2, ,00 2,10 2,08 100,00 2, Zdroj teplé vody S 0, ,00 0,90 0,89 100,00 0, Rozvod propan-butanu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2,00 1,98 100,00 1, Záchod S 0, ,00 0,40 0,40 100,00 0, Okenice C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vybavení S 2, ,00 2,20 2,17 100,00 2, Ostatní S 1, ,00 1,80 1,78 100,00 1,78 Součet upravených objemových podílů: 101,18 Rozestavěnost: 95,57 Koeficient vybavení K 4 : 1,0118 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 35