ZNALECKÝ POSUDEK Č. 720/242/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 720/242/2012 o obvyklé ceně nemovitosti - podílu id. 1/2 a podílu id. 1/2 ve společném jmění manželů na rodinném domě Bohosudov č.p. 225, stojícím na pozemku parc.č. St. 239, a na pozemcích parc.č. St. 239 a 4/16 vč. příslušenství (LV 369); - pozemku parc.č. 4/19 (LV 3533); to vše v k.ú Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 1266/10-62 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Trojská 163/ Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 OBSAH A. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje Práva a závady spojené s předmětem ocenění Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Rodinný dům s příslušenstvím Pozemky Shrnutí B. Posudek STANOVENÍ HODNOTY Srovnávací metoda Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování C. Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 28

3 A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 1266/10-11 a č.j.: 167 EX 1266/10-12, tedy podílu id. 1/2 a podílu id. 1/2 ve společném jmění manželů na rodinném domě Bohosudov č.p. 225, stojícím na pozemku parc.č. St. 239, a na pozemcích parc.č. St. 239 a 4/16 vč. příslušenství (LV 369); - pozemku parc.č. 4/19 (LV 3533); to vše v k.ú Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád) Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 225 Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Krupka Katastrální území: Bohosudov Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 Celkový popis nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 28

4 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 3533 ze dne , katastrální území Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice; vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 369 ze dne , katastrální území Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice; vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 1266/10-62 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 369 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Bohosudov dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Krupka Protokol o výstavbě plotu ze dne Žádost o povolení domácí instalace plynu ze dne Protokol o přerušení instalace plynu ze dne Půdorys domovní instalace plynu ze dne , měřítko 1:50 Žádost o povolení přístavby ze dne Stavební povolení na přístavbu ze dne Povolení k trvalému užívání přístavby ze dne Ohlášení o výměně okna ze dne Vyjádření stavebního úřadu k výměně okna ze dne Stavební dokumentace (situace, půdorys, řez) z roku 1898 Stavební dokumentace řez k přístavbě rodinného domu, měřítko 1:50 Fotodokumentace z inzerce na a ze dne Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,1997 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 28

5 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2006, 2008, Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 28

6 1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 369 pro k.ú. Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice ALV: SJM Roubal Jiří a Roubalová Alena, Smetanova 225/4, Bohosudov, Krupka 1, identifikátor: /260, /0847 podíl: 1/2 Roubalová Alena Smetanova 225/4, Bohosudov, Krupka 1; identifikátor: /0847, podíl: 1/2 BLV: Stavby: Bohosudov, č.p. 225; způsob využití bydlení; na parc.č. St. 239 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. St. 239 zastavěná plocha a nádvoří 378 m 2 parc.č. 4/16 zahrada 233 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č. 4/ m 2 * LV č pro k.ú. Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice ALV: Roubalová Alena Smetanova 225/4, Bohosudov, Krupka 1; identifikátor: /0847 BLV: Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. 4/18 zahrada 399 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č. 4/ m Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 369 a LV č ze dne váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 28

7 Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 369 a LV č ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s nimi v tomto posudku uvažováno Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nemovitost nebyla zpřístupněna, a proto nemohlo být provedeno zaměření nemovitosti. K objektu byla získána pouze původní stavební dokumentace z roku 1898 a řez přístavbou cca. z roku 1972 z archivu stavebního úřadu. Výměry jsou proto převážně převzaty z této dokumentace a částečně také odhadnuty. Popis interiéru nemovitosti je proveden na základě na internetu nalezené inzerce o prodeji nemovitosti a stránek dětského studia Beruška. 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 28

8 sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 28

9 srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Teplice ve městě Krupka v ulici Smetanova ve vzdálenosti cca. 5 km severovýchodně od Teplic a asi 12 km od Ústí nad Labem v k.ú. Bohosudov. Město je známé především svojí hornickou minulostí, leží v údolí na úpatí Krušných hor nedaleko hranic - přechodů Cínovec a Petrovice. Nemovitost se nalézá v historickém centru obce mezi Mariánským náměstím a zříceninou tvrze Starý Dvůr. Jedná se o tradiční lokalitu vhodnou k bydlení, ve které je v docházkové vzdálenosti k dispozici potřebná občanská vybavenost (ZŠ, MŠ, speciální škola, gymnázium, městská policie, obchod s potravinami, restaurace, penziony, sportovní areál, aj). Veškerá občanská vybavenost je v nedalekých Teplicích či v Ústí nad Labem. Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, centrem města prochází silnice č. II/253 (Ústí nad Labem Dubí), jižním směrem asi 2 km od nemovitosti vede silnice I. třídy č. I/13, nájezd na dálnici D8 je vzdálen cca. 8 km. K nemovitosti vede zpevněná veřejná komunikace, parkovací možnosti jsou v ulici pře domem a na pozemku majitele. Z veřejné dopravy je v docházkové vzdálenosti zastávka autobusů a železniční zastávka. Z města je dobré spojení do Teplic i Ústí nad Labem. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, plyn i kanalizace Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o zděný čtvercový rodinný dům s přístavbami stojící na pozemku parc.č. St. 239 v centrální části zastavěného území obce. Dům je podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdu, které je částečně upravena k využití v letních měsících, přístupná je však po dosti strmém schodišti bez zábradlí. Popis interiéru je proveden podle fotodokumentace získané z inzerce o prodeji nemovitosti, z internetových stránek dětského studia Beruška a podle stavebních plánů z roku V suterénu objektu se nachází pravděpodobně 3 velké sklepní místnosti a velký schodišťový prostor. V přízemí sídlí dětské studio Beruška s dispozicí 2+1 vč. sociálního zařízení, vstupní chodby a schodišťového prostoru. Provozovatelem je dle internetových stránek povinná Alena Roubalová. Tyto prostory mohou pravděpodobně po malé stavební úpravě sloužit jako samostatná bytová jednotka. Ve 2.NP domu se dle inzerce o prodeji nachází bytová jednotka 2+1 vč. sociální zařízení a schodišťového prostoru. Dle inzerce nemá byt v současnosti oddělený vstup, jednoduchou stavební úpravou lze však vybudovat. Ze 2.NP je také přístupná půda, kde je instalován krb, která může být stavebně upravena k bydlení. Všechna tři podlaží jsou propojeny centrálním schodištěm, jednotky (1.NP a 2.NP) mají nezávislé vytápění plynovým kotlem, otopná tělesa jsou desková. Interiér domu je z velké části po rekonstrukci, exteriér je převážně v původním stavu. Pozemek u domu je rovinatý, oplocený, převážně zatravněný s trvalými porosty, příslušenstvím je garáž pravděpodobně pro 2 automobily a navazující kůlna. Vstup na pozemek je kovovou brankou či bránou s dřevěnou výplní přímo z chodníku, vedoucího okolo obdélníkové přístavby rodinného domu směrem do ulice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: cca. r. 1900, přístavba r. 1972, rekonstrukce interiéru cca. r Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 28

10 Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půda Základy: beton proložený kamenem Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel a kamene Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar mansardový, krov dřevěný Krytina střechy: osinkocementové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením a dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: betonová, dřevěná na půdu Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými či dřevěnými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, PVC, koberec a keramické dlažby Vytápění: centrální 2x plynový kotel, desková otopná tělesa Ohřev teplé vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: 2x v přízemí upravené pro malé děti; ve 2.NP - vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a el.sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu dle stavebních plánů a informativního odhadu Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 11*11 2,4 m 121,00 m m 3 1.NP 11*11+3,3*3+11*3+4,5*2 3,4 m 172,90 m m 3 2.NP 11*11+3,3*3+4,5*2 3,4 m 139,90 m m 3 zastřešení 9,5*9,5*2,5+9,5*6*1,2*0,5 - mansardová střecha 260 m 3 Obestavěný prostor m 3 Zastavěná plocha 1.NP 173 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží 434 m 2 Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu dle dokumentace Podlahová Započitatelná Podlaží Místnost Zohledněno plocha plocha 1.PP výměra - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.PP 84,7 50% 42,35 m 2 Započitatelná plocha 1.PP 42,35 m 2 1.NP výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP 129, % 129,68 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 129,68 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 28

11 2.NP výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 2.NP 104, % 104,93 m 2 Započitatelná plocha 2.NP 104,93 m 2 Celková započitatelná plocha 276,95 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl pravděpodobně postaven cca. v roce 1900 (stavební plány z r. 1898), v roce 1972 byla zkolaudována přístavba směrem do ulice, pravděpodobně cca. v roce 2004 (Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne ) byla provedena rekonstrukce interiéru. Dle místního šetření a fotodokumentace získané z internetu je objekt v udržovaném stavu, vybavení odpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení. Při rekonstrukci v roce 2004 bylo pravděpodobně provedeno: výměna převážné části oken za plastová, podlahy v přízemí a částečně i ve 2.NP, vytápění (rozvody, kotle, otopná tělesa), sociální zařízení (obklady, dlažby, sanita), rozvody E a ZTI, oprava omítek + malby, dveře v přízemí. V nevalném stavu je fasáda a střešní krytina, na jižní stěně objektu se na fasádě vyskytuje svislá prasklina mezi přístavbou a původní částí domu. Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace, vodovod, plyn b) Oplocení dřevěné či kovové s kovovými sloupky na betonové podezdívce c) Vstupní branka a vjezdová brána kovová konstrukce s dřevěnou výplní d) Zpevněné plochy nová zámková betonová dlažba u vstupu do dětského studia, při jižní straně domu a za domem betonové a asfaltové plochy či plochy z původní betonové dlažby - Garáž jedná se o zděnou obdélníkovou garáž stojící ve východní části pozemku parc.č. St V objektu se pravděpodobně nachází 2 garáže, ve východní části objektu prostory dílny, nevylučuji možnost existence 2. nadzemního podlaží. Základy pravděpodobně betonové, svislé konstrukce zděné, střecha mírná pultová dřevěná s plechovou krytinou, fasáda břízolitová či s dřevěným obkladem, vstupní vrata dřevěná, okna dřevěná, elektřina je zavedena. Stáří odhaduji obdobné jako u přístavby RD, tj. cca. 40 let, stav objektu je nevalný, především střecha je ve špatném stavu. Informativní odhad obestavěného prostoru garáže Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 8,1*9,4 3,2 m 76,14 m m 3 2.NP 4*8,1 2 m 32,40 m 2 32 m 3 Obestavěný prostor 276 m 3 - Kůlna jedná se o dřevěnou kůlnu přibližně obdélníkového tvaru navazující na garáž, stojí v jihovýchodním rohu pozemku parc.č. 4/16 a není zakreslena v katastrální mapě. Základy jsou pravděpodobně betonové, svislé konstrukce dřevěné oboustranně obité, dveře svlakové, okno jednoduché, střecha dřevěná pultová s plechovou krytinou, elektřina je pravděpodobně zavedena přes vedlejší objekt. Objekt je v nevalném stavu, postaven byl pravděpodobně současně s garáží cca. před 40-ti lety. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 28

12 Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Konstrukční Obestavěný Podlaží Výpočet Zastavěná plocha výška prostor 1.NP 7*4,5 2 m 31,50 m 2 63 m 3 Obestavěný prostor 63 m Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 239 a 4/16, které jsou zapsané na LV č. 369 ze dne , a pozemek parc.č. 4/18, který je zapsán na LV č ze dne ; to vše v k.ú. Bohosudov, okres Teplice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné v dostatečné kapacitě v ulici i na vlastním pozemku. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, jsou oplocené, spolu a se stavbami tvoří funkční celek. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: parc.č. St. 239: St. 247, 4/9, 4/12, 4/13, 4/16 parc.č. 4/16: st. 239, 4/9, 4/13, 4/18 parc.č. 4/18: 4/9, 4/13, 4/16, 4/19 Pozemek parc.č. St. 239 Pozemek s výměrou 378 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má nepravidelný tvar a je z části zastavěn rodinným domem č.p.225 a garáží. Zbylá část pozemku je převážně zpevněna, betonem, asfaltem či betonovou dlažbou. Pozemek západní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 4/13, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 4/16 Pozemek s výměrou 233 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný, má tvar písmene L a slouží jako zahrada u rodinného domu. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty (jehličnaté keře a Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 28

13 stromy - borovice, smrk stříbrný), je udržovaný, v západní části částečně zpevněný novou dlažbou, ve východní části s kůlnou, která však není zakreslena v katastrální mapě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 4/18 Pozemek s výměrou 399 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný má pravidelný obdélníkový tvar a slouží jako zahrada. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty (jehličnaté keře a stromy - borovice, smrk stříbrný), je udržovaný, západním okrajem sousedí se zpevněnou příjezdovou komunikací, podél níž vedou veškeré inženýrské sítě. Dle územního plánu se jedná o stavební pozemek je zde tedy možná výstavba samostatného rodinného domu. Možnost výstavby však velmi negativně ovlivňuje nutná odstupová vzdálenost od okolních staveb (7 m), vzdálenost mezi stavbami na pozemku parc.č. St a parc.č. St. 239 je cca. 20 m, šířka případné novostavby by v tomto místě tedy musela mít maximálně 6 metrů. Pozemek má rozměry cca. 28 m x 14 m. Možná zastavitelnost je tedy velice omezená, rezervu pozemku v tomto případě proto neuvažuji. Nejlepším možným využitím pozemku je tedy jeho současné využití a to je jako zahrada k rodinnému domu čp U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 28

14 3.4. Shrnutí Adresa: okres Teplice, obec Krupka, ulice Smetanova č.p. 225 Nemovitost: zděný RD s pozemky a příslušenstvím Stav: střední Dispozice: 2x 2+1 Vybavení: standardní Podlažnost: 1PP + 1NP + 2NP + půda Příslušenství: garáž, kůlna Obestavěný prostor: m 3 Výměra pozemků: m 2 Započitatelná plocha: 276,95 m 2 Zast. plocha 1.NP: 173 m 2 Povyšující faktory o Dům po rekonstrukci interiéru o Dobrá dopravní dostupnost a potřebná občanská vybavenost v místě o Turisticky atraktivní lokalita Krušné hory o Možnost dvougeneračního bydlení či komerčního využití Ponižující faktory o Nevalný stav exteriéru domu (střešní krytina, fasáda) Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 28

15 B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: Krupka, ul. Libušín Rodinný dům 5+1 se zahradou, který prošel celkovou rekonstrukcí. Dům se nachází v klidné zástavbě rodinných domů, která je umístěna pod lesem Krušných hor. Pozemek udržovaný Popis: s porosty, svažitý, s výměrou 673 m2. Na pozemku je altán s posezením, na okraji pozemku dvojgaráž s automatickými vraty. Objekt: zděný RD Stav: dobrý Dispozice: 5+1 Vybavení: dobré Podlažnost: 1PP+1NP+2NP+podkroví Příslušenství: dvojgaráž, altán Fotodokumentace: Pozemek: 673 m 2 Zastavěná plocha: 100 m 2 Započitatelná plocha: 196 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 28

16 Reprezentant č. 2 Adresa: Krupka, ul. Příčná Rodinný dům 6+1 se zahradou a přístřeškem pro auto. Dům po kompletní rekonstrukci - v celém domě nová elektroinstalace, rozvody vody, plynu, podlahy, plastová okna, nová Popis: střecha, fasáda, zateplení, koupelna s WC v každém patře, brána na dálkové ovládání, vstup na zahradu francouzským oknem v obývacím pokoji. Výhodou je levný provoz domu. Objekt: zděný RD Stav: dobrý Dispozice: 6+1/L Vybavení: dobré Podlažnost: 1NP + 2NP Příslušenství: přístřešek Fotodokumentace: Pozemek: 652 m 2 Zastavěná plocha: 121 m 2 Započitatelná plocha: 189 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: Krupka, ul. Alejní Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 4+1. Dům má 2 nadzemní podlaží a je částečně podsklepen. V 1.NP najdeme vchod do domu se zádveřím, chodbu, kuchyň propojenou s obývacím pokojem, koupelnu a samostatné WC. Ve 2.NP se nachází 3x Popis: ložnice, terasa (8 m2) a schodiště vedoucí na půdu. Půdní prostor je zatím nevyužitý - možnost vestavby. Interiér domu je po rekonstrukci: kuchyňská linka, koupelna, IS, nová plastová okna atd. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva, elektro 220 V, veřejná kanalizace, veřejný vodovod, ohřev vody el. boiler, plyn je na hranici pozemku. Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 4+1/T Vybavení: standardní Podlažnost: sklep + 1NP + 2NP + půda Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 834 m 2 Zastavěná plocha: 70 m 2 Započitatelná plocha: 111 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: Krupka, ul. Na vyhlídce Jedná se o zrekonstruovaný, zateplený RD (1/2 dvojdomu) 3+1. Nová je fasáda, střecha, plastová okna, měděné rozvody topení, elektřina, plovoucí podlahy, dveře, dřevěné Popis: schodiště, vestavné skříně, WC a masážní sprchový kout. Pozemek má výměru m2 udržovaný s porosty, možná rezerva pozemku, 2x parkovací stání, brána na dálkové ovl. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 28

17 Objekt: 1/2 dvojdomu Stav: dobrý Dispozice: 3+1 Vybavení: dobré Podlažnost: 1PP + 1NP + podkroví Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Zastavěná plocha: 60 m 2 Započitatelná plocha: 135 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: Krupka, ul. Husitská Jedná se o zateplený rodinný dům 5+1 v horní části obce Krupka. Na domě je nová fasáda, střecha (Kanadský šindel), měděné rozvody topení vedené, elektřina, plovoucí podlahy, Popis: dveře, s koupelnou s rohovou vanou a sprchovým koutem. Kastlová okna jsou původní. Před domem stání pro 2 auta. U domu je vybudovaný sklípek. Objekt: zděný RD Stav: dobrý Dispozice: 5+1 Vybavení: dobré Podlažnost: 1NP + 2NP + podkroví Příslušenství: sklípek Fotodokumentace: Pozemek: 214 m 2 Zastavěná plocha: 70 m 2 Započitatelná plocha: 147 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Ve městě a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství především menších objektů jak po celkové rekonstrukci, tak v původním nevalném stavu. V regionu je poměrně vysoká nezaměstnanost, koupěschopnost místního obyvatelstva je nízká, žije zde vysoké procento sociálně nepřizpůsobivých občanů. Z výše uvedeného je zřejmé, že je obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Tabulka srovnání reprezentantů R. nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m ,03 1,05 0,90 0,95 0,80 0, ,02 1,05 0,88 0,90 0,80 0, ,02 1,02 1,00 1,00 0,80 0, Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 28

18 ,02 0,95 0,90 0,95 0,80 0, ,10 1,10 0,90 0,95 0,80 0, Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 započitatelné plochy Měrná jednotka - m 2 započitatelné plochy 276,95 Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí samostatně stojících rodinných domů v obci Krupka na serveru bylo nalezeno celkem 26 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Nabídka nemovitostí v obci Krupka na serveru byly nalezeny celkem 3 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Dle je uvedena v obci Krupka z nedobrovolná dražba pouze jednoho objektu. Za vyvolávací cenu Kč při odhadní ceně Kč se vydražil dům v Krupce, v městské části Bohosudov. Jde o koncový řadový rodinný dům, v jehož přízemí je umístěna provozovna. Dům byl postavený v roce 1932 a prošel několikrát stavebními úpravami. V roce 2003 proběhla rekonstrukce přízemí na nebytové prostory. Ty byly využívané jako cukrárna a sklad. V domě se dále nachází byt 2+1 v patře a 1+kk v podkroví. Stavebně-technický stav domu je dobrý. Součástí předmětu dražby byla také rozestavěná přístavba rodinného domu. Byla postavena v roce 1993, ale nebyla dokončena. Je napojena na elektřinu, vodovod i kanalizaci. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč. Podíl na nemovitosti ve výši id. ½ je nabízen k prodeji na serveru (ID zakázky: REALHITCZ-A018576) za cenu ,- Kč pouze s pozemkem 611m2. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 28

19 4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti viz.výše 3. Obsah posudku LV č rodinný dům a pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Garáž 1.2. Příslušenství Kůlna Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV č pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č rodinný dům a pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 225 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Jedná se o rozsáhlý objekt, konkurenční schopnost obdobných objektů (prodejnost) je poměrně obtížná. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0190 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8152 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 28

20 Přístavby, nástavby a vestavby: Název Přístavba Popis Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 11*11 = 121,00 1.NP 11*11+3,3*3+4,5*2 = 139,90 11*3 = 33,00 2.NP 11*11+3,3*3+4,5*2 = 139,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Přístavby Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP Původní část 121,00m 2 2,40 m 1.NP Původní část 139,90m 2 3,40 m Přístavba 33,00m 2 3,40 m 2.NP Původní část 139,90m 2 3,40 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (11*11)*(2,40) = 290,40 m 3 1.NP (11*11+3,3*3+4,5*2)*(3,40) = 475,66 m 3 (11*3)*(3,40) = 112,20 m 3 2.NP (11*11+3,3*3+4,5*2)*(3,40) = 475,66 m 3 zastřešení 9,5*9,5*2,5+9,5*6*1,2*0,5 = 259,82 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby Typ Obestavěný prostor 1.PP Původní část PP 290,40 m 3 1.NP Původní část NP 475,66 m 3 Přístavba NP 112,20 m 3 2.NP Původní část NP 475,66 m 3 zastřešení Původní část Z 259,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 613,75 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,30 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4,00 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 28

21 18. Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,00 Součet upravených objemových podílů 99,10 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy S 4,30 80,91 1,00 3,48 3, ,00 2, Základy S 4,30 19,09 1,00 0,82 0, ,86 0, Zdivo S 24,30 93,05 1,00 22,61 22, ,00 18, Zdivo S 24,30 6,95 1,00 1,69 1, ,57 0, Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 9, ,00 7, Střecha S 4,20 80,91 1,00 3,40 3, ,00 3, Střecha S 4,20 19,09 1,00 0,80 0, ,36 0, Krytina S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,67 2, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,73 0, Vnitřní omítky S 6,40 100,00 1,00 6,40 6, ,54 3, Fasádní omítky S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,89 2, Vnitřní obklady S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,00 0, Schody S 3,90 100,00 1,00 3,90 3, ,00 3, Dveře S 3,40 50,00 1,00 1,70 1, ,54 1, Dveře S 3,40 50,00 1,00 1,70 1, ,31 0, Okna S 5,30 30,00 1,00 1,59 1, ,54 0, Okna S 5,30 70,00 1,00 3,71 3, ,31 0, Podlahy obytných místností S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,02 0, Podlahy ostatních místností S 1,40 100,00 1,00 1,40 1, ,02 0, Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,86 0, Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 4, ,62 0, Rozvod vody S 2,80 100,00 1,00 2,80 2, ,86 0, Zdroj teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1, ,67 0, Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,86 0, Kanalizace S 2,90 100,00 1,00 2,90 2, ,78 0, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,36 0, Vnitřní vybavení S 5,00 100,00 1,00 5,00 5, ,78 0, Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,78 0, Ostatní S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,73 2,2037 Součet upravených objemových podílů: 99,10 Opotřebení: 55,7658 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9910 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1580 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8152 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 312,40 Plná cena: 1 613,75 m 3 * 3 312,40 Kč/m 3 = ,50 Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 28

22 Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 55,7658 % Úprava ceny za opotřebení ,99 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,51 Kč Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 875,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,1*9,4 = 76,14 m 2 2.NP: 8,1*4 = 32,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 76,14 m 2 3,20 m 2.NP: 32,40 m 2 2,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (8,1*9,4)*(3,20) = 243,65 m 3 2.NP: (8,1*4)*(2,00) = 64,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 308,45 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,80 = 0,452 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - centrum obce V 0,20 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve II 0,00 vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,200 i = 1 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 28

23 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkazy I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,452 * 1,200 * 0,850 = 0,461 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 875,- Kč/m 3 * 0,461 = 864,38 Kč/m 3 CP = CU * OP = 864,38 Kč/m 3 * 308,45 m 3 = ,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,01 Kč 1.2. Příslušenství Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 7*4,5 = 31,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 31,50 m 2 2,00 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (7*4,5)*(2,00) = 63,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 63,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 63,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy S 100 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 28

24 2. Obvodové stěny S Stropy S Krov dřevěný umožňující podkroví X Krytina S Klempířské práce S Úprava povrchů C Schodiště dřevěné X Dveře P Okna S Podlahy S Elektroinstalace P 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,00 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,30 3. Stropy S 21, ,00 21,80 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 11, ,00 11,20 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,60 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 9, ,00 9, Elektroinstalace P 5, ,46 2,30 Součet upravených objemových podílů 88,95 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 055,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8895 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8152 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 608,80 Plná cena: 63,00 m 3 * 1 608,80 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % ,94 Kč Kůlna - zjištěná cena = ,46 Kč Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,51 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 28