ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5485-55/2014 o obvyklé ceně nemovité věci bytová jednotka č.367/9 v budově č.p.367, realizované na pozemku p.č.st.563, vč. spoluvlastnických podílů na budově č.p.367 a na pozemku p.č.st.563 vše v obci Železná Ruda, katastrální území Železná Ruda (kód:796069), okres Klatovy Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Obvyklá cena nemovité věci - 098 EX 06444/10-055 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny věcí nemovitých je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 9.dubna 2014 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 14. května 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, určenou podle oceňovací vyhlášky, a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen podobných nemovitostí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.367/9 se nalézá v budově č.p.367, ulice U Řezné v obci Železná Ruda, katastrální území Železná Ruda (kód:796069). Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech budovy č.p.367. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 149/1594, - na pozemku p.č.st.563 v obci Železná Ruda, katastrální území Železná Ruda (kód: 796069). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 149/1594. Bytový dům č.p.367 je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou. Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, městem prochází silniční komunikace I. třidy č.27, která město spojuje s okresním městem Klatovy, krajským městem Plzeň a s hraničním přechodem s SRN. Klatovy jsou vzdáleny cca 35 km severně, Plzeň se nalézá přibližně 80 km severním směrem a hraniční přechod Železná Ruda je cca 4 km od objektu. Hromadná dopravní obsluha je dobrá, je zastoupena autobusovou a železniční dopravou. Budova má 3 nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a obytné podkroví. V budově se nalézá 15 bytových jednotek, v podzemním podlaží se nalézají sklepy a společné prostory. V objektu není realizován výtah. Bytová jednotka se nalézá v 3. NP. Budova je realizována tradiční panelovou technologií s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů, střecha je sedlová. Technický stav budovy odpovídá použitému konstrukčnímu systému a materiálům, realizované rekonstrukci (zateplená fasáda, podkroví, aj.), době a způsobu užívání. Dle Malého lexikonu obcí má Železná Ruda k datu ocenění 1798 stálých obyvatel. V Železné Rudě se nalézá plný sortiment služeb, včetně služeb občanské vybavenosti. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 06444/10-055 ze dne 20.1.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Železná Ruda (kód: 796069), obec Železná Ruda, list vlastnictví č.1332 ze dne 20.1.2014. Prohlášení vlastníka domu vymezení jednotek a společných částí v domě čp. 367 v Železné Rudě na st.p.č.563 v k.ú. Železná Ruda I. ze dne 12.12.1997 Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovy. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření. Místní šetření konané dne 9.4.2014 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.1332 a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.656 pro katastrální území Železná Ruda (kód: 796069), obec Železná Ruda zapsán: Zdeněk Suk identifikátor: 580607/1117 U Řezné 367 340 04 Železná Ruda - 3 -
4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.563 2) Bytová jednotka č.367/9 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.563 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.st.563, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 237 m 2, katastrální území Železná Ruda (kód:796069), obec Železná Ruda. Na pozemku je realizovaný bytový dům č.p.367. Spoluvlastnický podíl na pozemku, který je předmětem ocenění má velikost 149/1594. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.75 1001-2000 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Ostatní města 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.510 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.510 1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití - 5 -
6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 601,80 ZC = ZCv x Iu = 1180 Kč x 0.51 Index cenového porovnání x 1.3800 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 1.380 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 830,48 Cena za celou výměru 237.00 m 2 = Kč 196.824,71 Započtení spoluvl.podílu 149/1594 = Kč 18.398,29 Pozemek p.č.st.563 Cena celkem Kč 18.398,- 2. Bytová jednotka č.367/9 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.367/9 v budově č.p.367, ulice U Řezné, realizované na pozemku p.č.st.563 v obci Železná Ruda, katastrální území Železná Ruda (kód: 796069), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemku. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 3+1 o výměře 74,63 m 2, dále k bytové jednotce náleží lodžie o výměře 4,37 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz. podklady). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá ve 3. NP. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna (jeden poskytnutý telefonní spoj nefunkční, druhý opakovaně nedostupný, zvonek neoznačen jménem), z tohoto důvodu je vybavení bytové jednotky považováno za standardní a technický stav je odhadnut na základě vnějšího vizuálního šetření, informací poskytnutých na místně příslušných úřadech. Vytápění a ohřev TUV je centrální. Dům je zateplen, nová plastová okna, dveře. Dům byl realizován roku 1989. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 149/1594. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných - 6 -
2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha pokoj 20.46 20.46 m 2 pokoj 12.12 12.12 m 2 pokoj 16.30 16.30 m 2 kuchyň 9.66 9.66 m 2 koupelna+ záchod 3.92 3.92 m 2 vestavěná skříň 1.26 1.26 m 2 předsíň 8.41 8.41 m 2 lodžie 4.37 4.37 m 2 sklep 2.5 2.50 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 79.00 m 2 2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 4 0.03 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.03 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.03) x 1 = 1.030 2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.03 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) - 7 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 3 0.04 Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 3 0.30 Vlivy zvyšující cenu lyžařská oblast, sousedství se SRN Celkem * 0.34 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.34) x 1.03 = 1.380 2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 3. NP bez výtahu 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 1 0.9188 Byt ve dobrém stavu (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.875+0 pro stáří 25 let) Celkem * 0.03 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.03) x 0.9188 = 0.946-8 -
2.7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 11.799,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.946 It: index trhu x 1.030 Ip: index polohy x 1.380 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 15.869,66 Cena za celou podlahovou plochu 79.00 m 2 = Kč 1.253.702,75 Bytová jednotka č.367/9 Cena celkem Kč 1.253.703,- CENA ZJIŠTĚNÁ - REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.st.563 Kč 18.398,- 2) Bytová jednotka č.367/9 Kč 1.253.703,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.272.101,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.272.100,- - 9 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka v obci Železná Ruda, katastrální území Železná Ruda. Bytová jednotka má dispoziční řešení 3+1, výměra je 74,63 m 2, dále lodžie 4,37 m 2. Jednotka je situovaná ve 3. NP bytového domu v ulici u Řezné, z které je též přístupný. Stáří domu je 25 let. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Pozitivním faktorem je: - Stavebně stabilizované lokalita s dobrou dostupností služeb Negativním faktorem je: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi Znalec upozorňuje na skutečnost, že bytová jednotka nebyla zpřístupněna a její vybavení a stavebně technický stav je odhadnut na základě informací od obeznámených osob na místě při místním šetření. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná Kč 1.272.100,- - 10 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - bytová jednotka č.367/9 v budově č.p.367, realizované na pozemku p.č.st.563, vč. spoluvlastnických podílů na budově č.p.367 a na pozemku p.č.st.563 vše v obci Železná Ruda, katastrální území Železná Ruda (kód:796069), okres Klatovy je: 1 300 000,- Kč Slovy: jeden milión tři sta tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nachází v blízkosti vodoteče, možnost záplav tak nelze úplně vyloučit - Na věcech nemovitých neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na věcech nemovitých neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (předkupní právo na dobu deseti let pro město Železná Ruda, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovité věci, zástavní právo smluvní) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 1.272.100,- Kč. 2. Cena obvyklá, za níž je nemovitá věc prodejná: 1.300.000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 14.května 2014... vypracoval - 11 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5485-55/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 12 -