Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.981/226/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 552, LV č. 1276 součástí pozemku parc.č. St. 864 pozemek parc.č. St. 864, LV č. 1276 pozemek parc.č. 649/9, LV č. 1276 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Vodňany Počet obyvatel 6976 Kat. území Vodňany Ulice Chmelenského č.p. 552 Část obce dle LV Vodňany Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Zárubová Augustina - Vodňany, Chmelenského 552, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 676110/1160 Ne Tel. 380 711 410 E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 662 54 132 DIČ CZ7412231882 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 20.10.2014 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 17.10.2014 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 17.10.2014 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 120 m 2 12 750 Kč/m 2 1 530 000 Kč Garáže samostatné 1 x 70 000 Kč Obvyklá cena - současný stav Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. 1 600 000 Kč Jeden milion šestset tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - 1 -
+ nemovitost umístěna v klidné zástavbě rodinných domů - rodinný dům z roku cca. 1980 v původním stavu Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 310 000 Kč Dva miliony třistadeset tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1276. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1276. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zárubová Augustina Zahájení exekuce - Zárubová Augustina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná - 2 -
Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Usnesení soudu ve věci projednání dědictví. Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1276, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice 29.7.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vodňany, vyhotovil Dálkový náhled do KN 20.10.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 17.10.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 13.10.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 15.10.2014. Datum předání kompletních podkladů 20.10.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1276, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice 29.7.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vodňany, vyhotovil Dálkový náhled do KN 20.10.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 17.10.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 13.10.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 15.10.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Vodňany patří administrativně pod okres Strakonice a náleží pod Jihočeský kraj. Vodňany je také obcí s rozšířenou působností. Obec Vodňany se rozkládá asi dvacet šest kilometrů jihovýchodně od Strakonic. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má nahlášeno asi 7030 obyvatel. Vodňany se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Čavyně, Hvožďany, Křtětice, Pražák, Radčice, Újezd, Vodňanské Svobodné Hory, Vodňany I a Vodňany II. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Na školní docházku využívají děti v obci dvě základní školy vyššího stupně a pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Vodňany má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Informace o nemovitosti Rodinný řadový dům č.p. 552 na pozemku p.č. St. 864 na LV č. 1276. Rodinný dům je řadový koncový, nepodsklepený s dvěma podlažími. Na pozemku p.č. 649/9 vedle RD se nachází samostatně stojící garáž, která není vedená v KN. Dále dle dálkového náhledu byla nemovitost částečně přistavena. Tato přístavba není zapsaná v KN. RD je zděná stavba se dvěma bytovými jednotkami. Krov je dřevěný sedlový. Střecha je pokryta vlnitým eternitem??? Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnější omítky jsou z břizolitu, vnitřní omítky jsou nejspíš vápenné??? RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace???. Vytápění je ústřední na TP nebo plyn. kotlem???. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: - 3 -
Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 648/2 Řehoř Karel a Řehořová Marie, Nádražní 463, Vodňany ostatní plocha II, 38901 Vodňany Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen jinak. Dle ústního sdělení městského úřadu Vodňany je pozemek p.č. 648/2, k.ú. Vodňany veden v pasportu obce jako místní komunikace. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 70 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 34 Opotřebení odhadem 34 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 20.0 m 2 Garáž je zkolaudována Ano Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy betonové montované??? 100 konstrukce krov pultový??? 100 střešní krytina těžké izolační pásy??? 100 vrata ocelová 100 podlahy betonová mazanina??? 100 vytápění není??? 100 elektro světelný rozvod??? 100 Popis garáže Jedná se o samostatně stojící garáž na pozemku p.č. 649/9. Klasická zděná stavba obdélníkového tvaru s pultovou střechou a ocelovými vraty. Z inženýrských sítí pouze elektro??? Garáž není zapsána v KN a není zkolaudována!!! Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 420 m 3 Cena 5 500 Kč/m 3 Cena celkem 2 310 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 327 m 2 Cena pozemků 800 Kč/m 2 Cena celkem 262 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení - 4 -
základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce??? cm práce vodorovné keramické??? konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech vlnitý eternit??? klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka??? úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody betonové s úpravou stupňů dřevem??? dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu??? okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC + ker. dlažba??? vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva??? elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu??? ohřev teplé vody bojlerem??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo??? kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,..? 60.00 m 2 1.0 60.00 m 2 Součet ploch za podlaží 60.00 m 2 60.00 m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,...??? 60.00 m 2 1.0 60.00 m 2 Součet ploch za podlaží 60.00 m 2 60.00 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 1.10.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 99.1 m 2 Podlahová plocha 124.8 m 2 Celková výměra všech pozemků 395.0 m 2 Cena za nemovitost 2 100 000 Kč 16 800 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 2 100 000 Kč 16 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 144 / 2014. Oceňovanou nemovitostí je zděný řadový nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím se sedlovou střechou v okrajové části města Vodňany. Půdorys domu je obdélníkový. Současná podoba nemovitosti vznikla kompletní rekonstrukcí v roce 1998. RD je postaven z cihel Porotherm 44cm, stropy jsou keramické a SDK podhledy v podkroví. Podlahy jsou betonové, okna plastová. Krov dřevěný sedlový a střešní krytina betonová. Interiérové dveře dýhované, schody dřevěné. Vytápění domu je zajištěno ÚT s plynovým kotlem + krbová kamna s výměníkem. Ohřev teplé vody plyn. kotlem. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Dispozice rodinného domu: 1.NP - garáž, prádelna, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC Podkroví - chodba, pokoj, ložnice, wc, pokoj Součástí nemovitosti je i vedlejší stavba - kůlna a dále zahrada. - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 15.10.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 110.0 m 2 Podlahová plocha 110.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 510.0 m 2 Cena za nemovitost 1 700 000 Kč 15 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 530 000 Kč 13 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový rodinný dům v okrajové části města Vodňany, CP 510 m2, část. podsklepený, uzavřený dvůr. Dům tvoří tři místnosti, kuchyně, spíž, koupelna, WC, chodba a půda s možností vestavby (krov v dobrém stavu). K objektu náleží kůlna, dílna, altán a zahrada s ovocnými stromy. Vytápění novým plynovým kotlem nebo kotlem na TP, ohřev vody - bojler. Občanská vybavenost v místě, Strakonice cca 26 km. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 122.0 m 2 Podlahová plocha 122.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost 1 799 000 Kč 14 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 619 000 Kč 13 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový rodinný dům ve Vodňanech. Dům prošel v r. 2013 celkovou rekonstrukcí. V přízemí 2+1, jídelní kout, chodba, WC, sprcha a technická místnost. Na zadní východ navazuje malý dvorek s kolnou, dále zadní výstup na obecní komunikaci. Parkování možné před i za domem. Okna jsou nová plastová, vytápění je ústřední ze samostatného plynového kotle. Dále nové rozvody el. energie, vody, nové stropy. Dům je částečně podsklepen -plynový kotel, sklad potravin. Půda je prostorná s možností vybudování dalších místností. Střešní krytina - Bramac lesklý. V dosahu náměstí, poliklinika, pošta, nákupní centra a kulturní dům. - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 13 300-16 800 Kč/m 2 1 530 000-2 100 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 750 Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 552 zapsaného na LV č. 1276 v katastrálním území Vodňany, ulice Chmelenského včetně pozemků p.č. St. 864 a p.č. 649/9, vše zapsané na LV č. 1276 v katastrálním území Vodňany odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 12.750 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.600 mil.kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. - 7 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 981/226/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2014111. V Českém Krumlově dne 20.10.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace pohled na RD pohled na RD pohled na RD Pohled na garáž - 9 -
Fotodokumentace - mapy Město Vodňany Chmelenského 552 - umístění nemovitosti v obci - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -