Ocenění nemovitostí č. 11851542012 o ceně rozest.rd na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ. Objednatel posudku: Účel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění Podle stavu ke dni 30.9.2012 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 2.10.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rozest.rd na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně rozest.rd na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ. 252 45 Ohrobec Region: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Ohrobec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.9.2012 za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Praha západ, LV č.593 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - věcné břemeno ve prospěch neevidované v katastru Z-17193/2007-210 - zástavní právo smluvní V -1479/2010-210, V-7176/2010-210 - nařízení exekuce Z-5518/2012-210 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-5464/2012-210, Z-15070/2012-210 - zajištění nemovitosti Z-5877/2012-210 - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Z-13781/2012-210, Z-17856/2012-210 - nařízení exekuce Z-14980/2012-210 - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Z-17477/2012-210 - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zást. práva doručen Z-5465/2012-210, Z-15068/2012-210
- 3 - - Smlouva kupní V-2618/2010-210 5. Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM,2006-12 - Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách 387/11Sb. - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku 2005-2012 - prováděcí vyhlášky 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Praha západ, LV 593 a vyjádření objednatele je vlastníkem rozest.rd na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ. - Višváder Jozef Mgr., Riegrova 1209, 252 28 Černošice. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti rozest.rd na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ. Jedná se o rozestavěnou budovu postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 976, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 976 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 384 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 438/1 (druh pozemku orná plda) o výměře 2173 m2, pozemek vedený v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr) č.parc. 439 o výměře 191 m2,vše v katastrálním území Ohrobec; uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 593 pro obec a katastrální území Ohrobec, okres Praha - západ, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha -západ. Bylo zjištěno, že jde o rozestavěnou stavbu samostatně stojícího, neobyčejně prostorného a výrazně nadstandardního domu vilového typu, v němž jsou kombinovány obytné a administrativní prostory o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích. Dispozice domu je následující: 1. podzemní podlaží společenská místnost, schodiště, kancelář, 2x WC, 2x sklad,
- 4 - kotelna, technická místnost, koupelna, finská a parní sauna; 1. nadzemní podlaží terasa, schodiště, hala, kancelář, předsíň, zádveří, pokoj, koupelna a WC, denní místnost s kuchyňkou, zasedací místnost; 2. nadzemní podlaží pracovna, schodiště, galerie, atrium, 2x pokoj, šatna, 3x koupelna, 2xbalkon.K domu náleží rozsáhlý pozemek.okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebnětechnický stav objektu je velmi dobrý,celková údržba domu je velmi dobrá, odpovídá stupni rozestavěnosti.jedná se klidnou lokalitu vhodnou zejména k bydlení i podnikání. Obec Ohrobec bezprostředně sousedí s Prahou, dobré dojezdová vzdálenost do hl.m.prahy.přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Další popis konstr. prvků je popsán v posudku. Účel užití -bydlení, podnikání. 9. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.RD na pozemku st.976 b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.RD na pozemku st.976 b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 Jedná se o pozemek st.976, 438/1, 439 v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ, které jsou zapsány na LV č.593 u KN Praha západ. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
- 5 - Administrativní cena a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.RD na pozemku st.976-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Obestavěný prostor celkem: = 2 395,61 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 900,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9556 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1580 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,8860 Základní cena upravená = 9 611,62 Kč/m 3 Plná cena: 2 395,61 m 3 * 9 611,62 Kč/m 3 = 23 025 692,99 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,895815 Nedokončená stavba = 20 626 761,17 Kč Určení opotřebení odborným odhadem 5 156 690,29 Kč Rozest.RD na pozemku st.976 - zjištěná cena = 15 470 070,88 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.RD na pozemku st.976 = 15 470 070,- Kč Cena objektů činí celkem 15 470 070,- Kč
- 6 - Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.RD na pozemku st.976 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 2 396,00 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] RD 17 500 000,- Kč 1,00 0,90 1,00 0,70 1,00 1,00 2 210,00 4 988,69 RD 9 980 000,- Kč 1,00 0,90 1,00 0,70 1,00 1,00 1 978,00 3 178,67 RD 7 990 000,- Kč 1,00 0,90 1,00 0,70 1,00 1,00 1 822,00 2 762,73 Součet: 10 930,09 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 3 643,36 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 762,73 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 4 988,69 Kč/jedn. Základní cena: 3 643,36 Kč 2 396,00 á 3 643,36 Kč/ = 8 729 490,56 Kč Rozest.RD na pozemku st.976 - výsledná cena = 8 729 490,56 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.RD na pozemku st.976 = 8 729 490,- Kč Cena objektů činí celkem 8 729 490,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.976, 438/1, 439-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč]
- 7 - zast.pl. 976 384,00 35,38 13 585,92 Součet 13 585,92 Úprava ceny příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 13 585,92 Mezisoučet 27 171,84 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -2 % Úprava ceny celkem -2 % - 543,44 Mezisoučet 26 628,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,8860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 165 841,36 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,38 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] or.půda 438/1 2 173,00 35,38 76 880,74 zj.p. 439 191,00 35,38 6 757,58 Součet 83 638,32 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 83 638,32 Mezisoučet 167 276,64 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -2 % Úprava ceny celkem -2 % - 3 345,53 Mezisoučet 163 931,11 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,8860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 408 384,39 Pozemky p.č.976, 438/1, 439 - zjištěná cena = 574 225,75 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 = 574 230,- Kč Cena pozemků činí celkem 574 230,- Kč
- 8 - Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek 2 820 000,- 1550 1 819,35 0,80 1,00 1 455,48 pozemek 2 200 000,- 1889 1 164,64 0,80 1,00 931,71 pozemek 1 800 000,- 1369 1 314,83 0,80 1,00 1 051,86 3 439,06 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 1 146,35 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 931,71 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 455,48 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zast.pl. p.č. 976 384 m 2 or.p. p.č. 438/1 2173 m 2 zj.p. p.č. 439 191 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2748 m 2 2 748,00 m 2 á 1 146,35 Kč/m 2 = 3 150 169,80 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 3 150 169,80 Kč = 3 150 169,80 Kč Úprava ceny: poloha * 1,000 přístup * 1,000 inž.sítě * 0,900 kp. * 0,700 Pozemky p.č.976, 438/1, 439 - výsledná cena = 1 984 606,97 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.976, 438/1, 439 = 1 984 610,- Kč Cena pozemků činí celkem 1 984 610,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy:
- 9 - Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha západ LV č.593 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti 10 714 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 10 714 000,- Kč slovy: desetmilionůsedmsetčtrnácttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Ohrobec. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do Prahy. Dále je cena ovlivněna také rozestavěností, poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem, stupněm rozestavěnosti. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Ohrobec, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na rozest.rd na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
- 10 - Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu rozest.rd na pozemku st.976 vč.pozemků a příslušenství v obci Ohrobec, k.ú.ohrobec, okres Praha západ ve výši: 10 714 000,-Kč Porovnávací cena celkem: 10 714 100,- Kč Obvyklá cena: 10 714 000,- Kč slovy: desetmilionůsedmsetčtrnácttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem.
- 11 - Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod:
- 12 - - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 2.10.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN - porovnání