Ekonomické faktory a rezidenční bydlení Roman Hauptfleisch
Relace mezi úrokovými sazbami, cenami nemovitostí a hospodářským vývojem Demografické ukazatele Nízké hypoteční úrokové sazby Nárůst objemu hypoték Zvýšení poptávky po bydlení Nárůst cen nemovitost, snížení výnosností z nemovitostí Nižší atraktivita investic do nemovitostí Očekávaný pokles cen v dlouhodobém horizontu Růst ekonomiky (hrubého domácího produktu All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o.
Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů 7,00% Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték 2004-2015* 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Zdroj: Hypoindex *Vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 2
Korelace mezi úrokovými sazbami a cenami bytů v Praze % změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze 15,00% % změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze posunutých o jedno čtvrtletí 15,00% 1 1 5,00% 5,00% -5,00% -5,00% -1-1 -15,00% -15,00% Zdroj: Hypoindex, Český statistický úřad % změna průměrné čtvrtletní hypoteční úrokové sazby % čtvrtletní změna cen bytů v Praze Sníží-li se hypoteční úroková sazby o 1%, tak se zvýší cena bytů v Praze následující čtvrtletí o 0.23% All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 3
Korelace mezi úrokovými sazbami a cenami bytů v ČR % změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze 15,00% % změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze posunutých o jedno čtvrtletí 15,00% 1 1 5,00% 5,00% -5,00% -5,00% -1-1 -15,00% -15,00% Zdroj: Hypoindex, Český statistický úřad % změna průměrné čtvrtletní hypoteční úrokové sazby % čtvrtletní změna cen bytů v Praze Sníží-li se úroková sazba o 1%, tak se zvýší cena bytů v ČR následující čtvrtletí o 0.19%. All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 4
Korelace mezi objemem nových hypoték a cenami bytů % změna objemu nových hypoték a cen bytů v Praze posunutých o jedno čtvrtletí 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% % změna objemů nových hypoték a cen bytů v ČR posunutých o jedno čtvrtletí 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-50% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Zdroj: Hypoindex, Český statistický úřad % změna nových hypotečních úvěrů % čtvrtletní změna cen bytů v Praze/ČR Zvýší-li se objem hypoték o 1%, tak se zvýší cena bytů v Praze, resp. v ČR následující čtvrtletí o 0.18%, resp. 0.23% All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 5
Korelace mezi vývojem cen bytů a vývojem HDP ČR % změna čtvrtletního HDP a cen bytů v Praze % změna čtvrtletního HDP a cen bytů v ČR 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Zdroj: Český statistický úřad 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% % y/y změna čtvrtletního HDP % čtvrtletní změna cen bytů v Praze/ČR Zvýšení čtvrtletního HDP o 1% je spojeno s zvýšením cen bytů v Zvýšení čtvrtletního Praze, HDP resp. o 1% v je ČR R spojeno o 0.18, s resp. zvýšením 0.12%. cen bytů v Praze, resp. v ČR o 0.18%, resp. 0.12% All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 6
Počet nových bytů a domácností v Praze 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Zdroj: Český statistický úřad Počet nových bytů a domů v Praze Počet nových domácností v Praze Od roku 2003 do 2012: Průměrný počet nových domácností 5 141 ročně Průměrný počet nových bytů 4 993 ročně All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 7
Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v Německu 6,00% Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték 2005-2015* 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Zdroj: Deutsche Bundesbank All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 8
Korelace mezi úrokovými sazbami a cenami bytů v Německu 10% 5% 0% -5% -10% -15% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 % změna průměrné čtvrtletní hypoteční úrokové sazby % čtvrtletní změna cen bytů v Německu Zdroj: Deutsche Bundesbank Sníží-li Sníží-li se hypoteční se hypoteční úroková úroková sazby o 1%, sazby tak se o 1%, zvýší cena tak se zvýší bytů cena v Německu bytů o v Německu 0.17%. o 0.17%. All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 9
Korelace mezi vývojem cen bytů a vývojem HDP Německa % změna čtvrtletního HDP Německa a cen bytů v Německu % změna čtvrtletního HDP Německa a cen bytů v Německu posunutých o jedno čtvrtletí 3,00% 2,00% 1,00% -1,00% -2,00% -3,00% -4,00% -5,00% 3,00% 2,00% 1,00% -1,00% -2,00% -3,00% -4,00% -5,00% % y/y změna čtvrtletního HDP % čtvrtletní změna cen bytů v Německu Zvýšení čtvrtletního HDP o 1% je spojeno s zvýšením cen bytů v Německu následující čtvrtletí o 0,22%. Zdroj: Deutsche Bundesbank, European Central Bank All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o. 10
Závěry 1 Hypoteční úrokové sazby se pohybují na nejnižší úrovni za posledních 10 let. 5 Zjištěné korelace jsou nízké pro dostatečné vysvětlení cen bytů. Jiné faktory? 2 Menší úrokové sazby hypoték a jejich vyšší objem zvyšují poptávku po bytech a následně i jejich cenu. 3 Korelace mezi růstem HDP a cenou bytů je pozitivní. Dobrý stav ekonomiky zvyšuje poptávku po bytech a následně jejich cenu. 4 Do Prahy průměrně přichází více domácností, než se staví nových bytů a domů. Od roku 2007 klesá počet nových domácností v Praze. All Rights Reserved Ernst & Young, s.r.o.