ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1701-40/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 5/3, včetně spoluvlastnického podílu id. 5830/81097 na společných částech domu a pozemku parc.č. St. 170. Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Malonty, k.ú. Malonty Adresa nemovité věci: Malonty 5, 382 91 Vlastník jednotky: Jaroslav Vyletěl, Malonty 5, 38291, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp. zn. KSCB 27 INS 16969/2014 (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 4.5.2015 Stav ke dni : 4.5.2015 Za přítomnosti: vlastníka Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 11.5.2015 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 196 k.ú. Malonty, ve vlastnictví pana Jaroslava Vyletěla. Jedná se o bytovou jednotku č. 5/3 v bytovém domě č.p. 5, postaveném na pozemku parc.č. St. 170, se spoluvlastnickým podílem jednotky o velikosti id. 5830/81097 na společných částech domu a pozemku parc.č. St. 170, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSCB 27 INS 16969/2014 a to k datu místního šetření, tj. k 4.5.2015. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 196, k.ú. Malonty ze dne 5.12.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Malonty. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Malonty. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, - 2 -
www.nahlizenidokn.cuzk.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 4.5.2015 za přítomnosti vlastníka pana J. Vyletěla. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Šumavská vesnice Malonty je začleněna územně pod okres Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kaplice. Obec Malonty se rozkládá asi dvacetšest kilometrů jihovýchodně od Českého Krumlova a devět kilometrů jihovýchodně od města Kaplice. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 1220 obyvatel. Malonty se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Bělá, Bukovsko, Desky, Jaroměř, Malonty, Meziříčí, Radčice a Rapotice. Obec je vzdálená přibližně 7 km od rakouských hranic. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Malonty má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Bytový dům se nachází v centrální části obce ve smíšené zástavbě bytových a rodinných domů, doplněných objekty občanské vybavenosti (ZŠ, MŠ, prodejna OÚ). Parkovací možnosti v okolí domu jsou v omezené kapacitě, na veřejných parkovacích plochách. Lokalita je dostupná autobusovou dopravou. Zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 150 m. Celkový popis Bytový dům č.p. 5, ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází je panelové typové konstrukce, má pět nadzemních podlaží a sedlovou střechu. V terénu je postaven jako vnitřní řadový objekt, složený z jedné sekce (vstup č.p. 5). Bytový dům je napojen na hlavní řady inženýrských sítí (voda, kanalizace, el. nn). Pozemek parc.č. St. 170 o výměře 229 m 2 se způsobem využití jako zastavěná plocha a nádvoří je celý zastavěn bytovým domem. Přístup k nemovitosti je zajištěn po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 244/4 ve vlastnictví Obce Malonty a následně po chodníku na pozemku parc.č. 244/13 ve vlastnictví České republiky. Silné stránky - provedena revitalizace domu. Slabé stránky - panelová konstrukce, omezené parkování v okolí domu, byt bez výrazné modernizace, malá kupní síla v dané lokalitě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní - 3 -
smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 196 k.ú. Malonty jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Vyletěl Jaroslav Zahájení exekuce - Vyletěl Jaroslav Zástavní právo smluvní Věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle sdělení vlastníka není na pronájem oceňovaného bytu uzavřena žádná nájemní smlouva. Ke dni ocenění je bytová jednotka volná, nevyužívaná. OCENĚNÍ Byt č. 5/3 Posuzovaný byt č. 5/3 je situovaný v 2.NP naproti schodišti. Jedná se o dvoupokojový byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení bytu i jeho vybavení lze hodnotit jako standardní. Spoluvlastnický podíl jednotky na společných částech domu a pozemku činí id. 5830/81097. Dispoziční řešení: Byt 2+1: předsíň 5,80 m 2, koupelna vybavena vanou, umyvadlem 2,60 m 2, WC 1,10 m 2, pokoj 18,50 m 2, pokoj 9,40 m 2, šatna 9,10 m 2 (vznikla přepažením původního pokoje), kuchyň 10,00 m 2. Z obývacího pokoje je přístupný balkon 3,00 m 2. V přízemí je umístěna sklepní kóje 2,00 m 2. Konstrukční charakteristika: Budova je panelové typové konstrukce, postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je tvořena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné štukové, keramické obklady nejsou provedeny. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Podlahy jsou kryté PVC. Kuchyň je bez vybavení. Vytápění je ústřední radiátory z el. kotle. Ohřev teplé vody zajišťuje el. bojler. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Hygienické jádro je umakartové. Dům nemá osobní výtah. Stáří a technický stav: - 4 -
Dle sdělení vlastníků byl bytový dům postavený před cca 40-ti lety. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba. V roce 2005 byla provedena revitalizace domu (zateplena fasáda, nové stoupací instalace). V roce 2012 byla provedena výměna oken za plastová a nové radiátory. Stavebně technický stav domu je dobrý. Vybavení bytu je vesměs původní bez výrazné modernizace (pouze nové radiátory a plastová okna). Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 2+1 Obytné prostory 56,30 m 2 1,00 56,30 m 2 balkon Ostatní prostory 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 sklepní kóje Skladovací 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 prostory Celková podlahová plocha 61,30 m 2 58,80 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Srovnatelné jednotky Název: č.1 Prodej bytu 3+1 s balkonem, OV, Malonty. Nabízíme prodej velmi pěkného bytu 2+1 v osobním vlastnictví v obci Malonty. Byt o výměře 58 m2 se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží z pěti bez výtahu. Je po celkové kompletní rekonstrukci, předělaný na 3+1, plastová okna, nové podlahy - kvalitní linoleum, zděné jádro, nové vnitřní dveře ve všech místnostech včetně zárubní, nová kuchyňská linka a sociální zařízení. Panelový dům je také po rekonstrukci, zateplený, nové stoupačky, okna na chodbě plastová. K bytu náleží sklep v suterénu, kde se nachází i kočárkárna, součástí bytu je balkón. Topení elektrické s vlastním elektrokotlem. Provozní náklady na byt jsou nízké. Možnost parkování před domem. Obec Malonty se nachází v krásném turistickém prostředí na okraji chráněné oblasti Novohradských hor cca 10 km od města Kaplice. V obci je veškerá občanská vybavenost škola, školka, obchod, zdravotní středisko. Doporučujeme prohlídku. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/malonty-malonty-/2655985756#img=9&fullscreen=false - 5 -
Lokalita: Malonty Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 58,00 m 2 720 000 Kč 12 414 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - lepší-po rekonstrukci; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 7 914 Název: č.2 Byt 3+1 v obci Malonty, nacházející se v 5. NP podsklepeného, pětipodlažního panelového domu. Celková výměra bytu, včetně příslušenství, činí 65 m2. Skládá se ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží sklep v 1.PP. Dům je zateplený, ve společných prostorách a na schodišti jsou nová plastová okna. Střecha je po rekonstrukci a místo původní rovné střechy je sedlová, pokrytá pálenými střešními taškami. V domě jsou provedeny nové rozvody vody v plastu, kanalizace a nový rozvod STA pro příjem televizního signálu. V těsné blízkosti domu se nachází autobusová zastávka, obchod, škola a obecní úřad. Hezký výhled na město, parkování před domem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/malonty-malonty-/2923537244#img=0&fullscreen=false Lokalita: Malonty Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 65,00 m 2 549 000 Kč 8 446 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší byt; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 7 323-6 -
Název: č.3 Prodej bytu 3+1, OV, Malonty Nabízíme prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Malontech. Obec Malonty se nachází v krásném turisticky zajímavém prostředí na okraji chráněné oblasti Novohradských hor cca 10 km od města Kaplice. V obci je veškerá občanská vybavenost škola, školka, obchod, zdravotní středisko. Byt o výměře 64 m2 se nachází v prvním patře čtyřpodlažního domu bez výtahu. Dům je po rekonstrukci, zateplený, nové stoupačky, okna na chodbě jsou plastová, v bytě původní. Veškeré vybavení bytu (lednice, pračka, nábytek) je součástí prodeje, zahrnuto v ceně bytu. Byt má balkón. Je zde připojení na internet a satelit. K bytu náleží sklep v suterénu, kde se nachází i kočárkárna. Topení elektrické s vlastním elektrokotlem. Možnost parkování před domem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/malonty--/2459497308#img=0&fullscreen=false Lokalita: Malonty Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 64,00 m 2 499 000 Kč 7 797 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - vybavení bytu v ceně; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 6 625 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Odůvodnění srovnávací metody: Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o bytovou jednotku v panelovém typovém bytovém domě v obci Malonty. Poloha domu je dobrá, nachází se v centrální části se základním občanským vybavením v okolí domu. Bytová jednotka je vesměs s původním vybavením, bez výrazné modernizace. Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 2+1 mezi středně velké byty, které jsou v současné době průměrně obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 6.625,- Kč/m 2 až 7.914,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 7.287,- Kč/m 2. - 7 -
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 6 625 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 7 287 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 914 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 7 287 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 58,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 428 476 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena 428 476 Kč 430 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí bytové jednotky č. 5/3 v bytovém domě č.p. 5, postaveném na pozemku parc.č. St. 170, se spoluvlastnickým podílem jednotky o velikosti id. 5830/81097 na společných částech domu a pozemku parc.č. St. 170, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Malonty, obec Malonty, okres Český Krumlov, vše zapsáno na LV č. 196, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 4.5.2015, po zaokrouhlení na: 430 000,- Kč Slovy: čtyřistatřicettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 11.5.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828-8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1701-40/15 znaleckého deníku. Ve Velaticích 11.5.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 196 2 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa oblasti 1-9 -
LV - 10 -
- 11 -
KM Fotodokumentace - 12 -
- 13 -
Mapa - 14 -