Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 89/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Štefan Jozefík se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Vstup do oceňované bytové jednotky umožnila její uživatelka (totožnost nezjištěna). Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11176/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 5.8.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 6.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: 17. listopadu 563 378 06 Suchdol nad Lužnicí Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Suchdol nad Lužnicí Katastrální území: Suchdol nad Lužnicí Počet obyvatel: 3 603 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 200,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80-2 -
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 593,03 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.8.2014 za přítomnosti znalce a uživatelky bytu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.6.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1584; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od uživatelky bytové jednotky; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007. Bytový dům č.p. 563 - se nachází v zastavěné části města Suchdol nad Lužnicí na ul. 17. listopadu. Objekt je postaven jako panelový bez podsklepení s 5-ti nadzemními podlažími, střecha je plochá. Stáří objektu je dle získaných informací cca 35let. Dům je po revitalizaci - vnější zateplení, plastová okna, oprava střechy, vstupů, balkónů. Bytová jednotka č. 563/13 - o velikosti 3+1 umístěna v 5.NP objektu. Podlahová plocha je 63,04m2, balkón má podlahovou plochu 3,88m2, sklepní kóje 2,0m2. Bytová jednotka je po částečných stavebních úpravách - plastová okna, výměna krytin podlah, novější kuchyňská linka, novější vybavení koupelny a WC s novějším ker. obložením a dlažbami. Bytové jádro v jednotce je původní umakartové. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké v kovové zárubni, elektroinstalace světelná, vytápění a TÚV centrální dálkové, jádro je umakartové, v koupelně je sprchovací kout a umyvadlo, WC je splachovací, kuchyňská linka s dřezem a el. sporákem, podlahy PVC nebo ker.dlažby. Pozemky parc.č. 852/4 a 852/15 - jsou užívány ve funkčním celku se stavbou bytového domu č.p. 563. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 563/13 b) Pozemky - podíl 79/1000 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,930 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 0,930 11 i = 2-4 -
a) Bytová jednotka č. 563/13 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 056,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,77 * 1,00 = 16,77 m 2 pokoj: 12,20 * 1,00 = 12,20 m 2 pokoj: 12,32 * 1,00 = 12,32 m 2 koupelna: 2,58 * 1,00 = 2,58 m 2 kuchyň: 10,62 * 1,00 = 10,62 m 2 chodba: 5,53 * 1,00 = 5,53 m 2 WC: 0,96 * 1,00 = 0,96 m 2 komora: 2,06 * 1,00 = 2,06 m 2 balkón: 3,88 * 0,17 = 0,66 m 2 sklepní kóje: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 63,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,825 = 0,742 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 056,- Kč/m 2 * 0,742 = 10 429,55 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 63,90 m 2 * 10 429,55 Kč/m 2 * 0,930 * 1,000= 619 796,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 619 796,87 Kč Ocenění b) Pozemky - podíl 79/1000 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 1,000 = 0,930 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 593,03 0,930 551,52 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 852/4 240,00 551,52 132 364,80-6 -
4 odst. 1 ostatní plocha 852/15 12,00 551,52 6 618,24 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 138 983,04 Pozemky - podíl 79/1000 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 138 983,04 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 79 / 1 000 Pozemky - podíl 79/1000 - zjištěná cena = 10 979,66 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 563/13 = 619 800,- Kč b) Pozemky - podíl 79/1000 = 10 980,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 630 780,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji panelový prostorný byt 3+1 /70m2/ v původním stavu bez úprav, s balkonem. Byt se nachází v 1. patře ze šesti panelového domu po revitalizaci - zateplení a nová fasáda, plastová okna a vyzdění kolem oken, výměna balkonů, střecha a výtah. Byt je v původním stavu bez úprav, jádro je umakartové. Velká kuchyň s původní kuch. linkou s téměř novým sporákem, v chodbě původní šatní skříně. K bytu náleží sklep, společná sušárna i kolárna. Vytápění domu zajišťuje centrální kotelna. Dům se nachází na malém sídlišti, je zde parkoviště, lékař, autobus i vlak do pěti minut pěší chůzí. Nabídková cena RK: 570.000,- Kč. (8.143,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka; uvedená byt.jednotka je v mírně horším technickém stavu (bez úprav) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.061,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 4+1 s balkonem v Suchdole nad Lužnicí, ul. 17. listopadu, 75 m2, OV. Pěkný prostorný byt je v původním udržovaném stavu, dům je po rekonstrukci, zateplení, plastová okna, nové balkony. Klidná, žádaná lokalita s veškerou občanskou dostupností. Nabídková cena RK: 790.000,- Kč. (10.533,- Kč/m2 podlahové plochy). Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka; uvedená byt.jednotka je v mírně horším technickém stavu (bez úprav) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.428,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej bytu v osobním vlastnictví 2+1 s balkónem na sídlišti 17. listopadu v Suchdole nad Lužnicí. Světlý byt o podlahové ploše 61 m2 s hezkým výhledem se nachází ve 4. patře panelového domu bez výtahu. Dům je celý po rekonstrukci, bez úvěru. Byt je po částečných úpravách s původním umakartovým jádrem - novější obklady a dlažby v koupelně a WC, částečná výměna podlahových krytin, plastová okna. K bytu náleží sklep. Orientace na JV a SZ. Nabídková cena RK: 410.000,- Kč (6.721,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka; uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6.049,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 6.049,- až 10.428,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 8.179,- Kč/m2 podlahové plochy 63,9m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 8.179,- Kč/m2 = 522.638,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 520.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena podílu 769/10000 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti 630.780,- Kč 520.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 0,- Kč Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.8.2014 po zaokrouhlení na: 520.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.8.2014 po zaokrouhlení na: 520.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.8.2014 po zaokrouhlení na: Slovy : pětsetdvacettisíc korun českých V Hlučíně, 6.8.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 520.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 89/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 89/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 5.8.2014-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
OZN.: 17. listopadu č.p. 563, Suchdol nad Lužnicí. OZN.: 17. listopadu č.p. 563, Suchdol nad Lužnicí. - 21 -