Znalecký posudek č. 239/68/2013 Ceny obvyklé budovy č.p. 134 včetně příslušenství vystavěné na pozemku st.p.č.167 a pozemek st.p.č.167 v katastrálním území Boží Dar (okres K.Vary). Objednatel posudku: Účel posudku: Martina Vernerová V Podhájí 304 301 00 Plzeň - Radobyčice Podklad pro dobrovolnou dražbu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 6.10.2013 posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 12.11.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil nemovitost v katastrálním území Boží Dar v okrese Karlovy Vary: budova č.p.134, vystavěná na pozemku st.p.č.167, pozemek st.p.č.167. Znalci se ukládá ocenit tuto nemovitost, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojenými cenou obvyklou. Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro dobrovolnou dražbu. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti majitele dané nemovitosti dne 6.10.2013. 3. Podklady pro vypracování posudku - Informace z KN pořízené z internetu - projektová dokumentace přístavby k rodinnému domu manželů Vernerových - znalecký posudek z roku 1995 vypracovaný Ing. T.Garlíkem - Vlastní prohlídka a fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č.198 pro katastrální území Boží Dar (608866). Budova č.p.134 byla užívaná jako pension s cukrárnou, ve které byla v 2.nadzemním podlaží bytová jednotka 3+1 sloužící majiteli. Ke dni ocenění je tato budova částečně pronajatá, jinak užívaná pouze občasně. K budově byla přistavěna stavba určená k rodinnému bydlení, která je evidovaná na stejném pozemku. Tato stavba je ve stavu rozestavěnosti. 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti jsou znalci k dispozici údaje z katastru nemovitostí (dále jen KN), údaje poskytnuté majitelem nemovitosti (projektová dokumentace včetně stavebního povolení, znalecký posudek z roku 1995) a prohlídky nemovitostí určených k ocenění. Ocenění se provede na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je budova č.p.134, která se skládá z pensionu Barborka a nové přístavby. Pension Barborka je cihlová budova o 2 nadzemních podlaží a obytném podkroví s částečným podsklepením. Obvodové stěny jsou zděné o tl.0,45m, z venčí jsou tyto stěny dodatečně zatepleny s novou fasádou. Okna jsou v celé budově plastová. Střecha je sedlová s trámovým krovem a s krytinou z plechové vlnité krytiny. Tento objekt je napojen na vodovod, kanalizaci, elektriku i plyn. Vytápění je řešené plynovým kotlem centrálním doplněný krbem a 2
krbovými kamny. Stáří tohoto objektu je odhadnuto na 130 let. V posledních 15 letech byla provedena rekonstrukce objektu, kdy bylo mimo jiné provedeno nové vytápění včetně rozvodů topení, rozvody elektrické energie, nová plastová okna, zateplení včetně fasády, nové zádveří, nové podlahy apod. včetně úpravy dispozice jednotlivých podlaží. V roce 2010 začala stavba přístavby, která vyplnila proluku mezi stávajícími objekty č.p.134 a 132. Ke dni ocenění je tato přístavba ve fázi rozestavěnosti. Je provedena hrubá stavba bez jakýchkoliv úprav povrchů, bez osazení schodiště, bez vnitřních rozvodů veškerých instalací. V přízemí této přístavby je instalován plynový kotel, který ke dni ocenění slouží k vytápění pensionu Barborka. Po dořešení samostatných inženýrských sítí včetně popisovaného vytápění je možné tuto přístavbu samostatně užívat a tedy i prodat. Budova č.p.134 včetně přístavby se nachází na pozemku st.p.č.167, který je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Nemovitost se nachází v centru města Boží Dar na náměstí. Boží Dar je známé lyžařské středisko v Krušných horách, vzdálené od krajského města Karlovy Vary asi 25 km. Nachází se zde základní občanská vybavenost a z hlediska technické infrastruktury je město kompletně zainvestované. Z hlediska občanské vybavenosti je tato lokalita příznivá. Z hlediska technické infrastruktury je lokalita plně zainvestovaná. Z hlediska polohy vzhledem k účelu užití je daná lokalita velmi příznivá. Přehledná situace s polohou nemovitosti 3
Katastrální mapa 4
5
7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Oceňovanou nemovitostí je pension s jednou bytovou jednotkou a s rozestavěnou přístavbou rodinným domem o jedné bytové jednotce. Oba objekty jsou zděné o dvou NP s obytným podkrovím. Pension prošel v posledních 18 letech rekonstrukcí, jsou zde nové vnitřní instalace, objekt je zateplen s novými plastovými okny, nová dispozice včetně nových povrchů Přístavba je ve stavu rozestavěnosti hrubá stavba, kdy jsou provedeny obvodové konstrukce včetně střešní konstrukce, plastová okna. Chybí zde schodiště a veškeré vnitřní rozvody, úpravy povrchů a není provedena ani fasáda. Objekty po provedení několika staveb. úprav (umístění plynového kotle pensionu a vyřešení samostatných přípojek inž.sítí pro RD) lze nemovitosti prodat samostatně. 6
B. Ocenění dle oceňovací vyhlášky č.450/2012 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Karlovy Vary Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Budova č.p.134 3 Stávající budova č.p.134 je užívaná převážně jako pension Barborka. Budova je o dvou nadzemních podlažích (NP) a obytným podkrovím. Objekt je částečně podsklepen (do 1/2 zastavěné plochy 1.NP). Sklep je kamenný a protéká jím malý místní vodoteč, není nijak užívaný. Obvodové stěny domu jsou cihelné o min. tl.0,45m, které byly v letech 2000-2001 dodatečně zatepleny s celkovou novou fasádou. Krov je trámový dřevěný se sedlovou střechou a s krytinou původní z vlnitého plechu. Okna jsou plastová, dveře typové standardní, vchodové dveře dřevěné. Vytápění objektu je řešené centrálním plynovým kotlem umístěným v nové přístavbě. V 1.NP je v prostoru bývalé cukrárny umístěna krbová vložka a v bytě jsou umístěna krbová kamna. Rozvody topení včetně kotle byly provedeny již v letech 1996-1997. V letech 1996-1998 byla provedena hlavní rekonstrukce objektu včetně úpravy dispozice. Podlahy jsou převážně prkenné, v 2.NP v bytě je položena plovoucí podlaha, v 1.NP jsou betonové mazaniny, na kterých je nalepen zátěžový koberec. Omítky jsou vápenné. Rozvody elektriky v celém objektu byly provedeny v roce 1996. Již v 70.letech byla budova částečně rekonstruovaná (krov, střešní krytina, podlahy, vnitřní instalace). V 1.NP jsou prostory bývalé cukrárny a obchodu se zázemím. Prostory bývalého obchodu jsou ke dni ocenění dočasně pronajaty a slouží k ubytování. V 2.NP se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1. V obytném podkroví se nachází pokoje pensionu. Jde o 4 pokoje, z toho dva jsou mezonetové. Každý pokoj má svou koupelnu se záchodem. V chodbě je instalovaná malá kuchyňka. Tyto pokoje jsou obložené dřevem, podlahy jsou prkenné s kobercem. Převažujícím účelem užití stávající budovy je ubytování a objekt bude takto i oceněn. Ke dni ocenění není objekt plně užíván, pouze občasně. Jinak je udržovaný. Technické opotřebení oceňované nemovitosti uvažuji na úrovni, která mírně snižuje hodnotu nemovitosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G 1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,061 7
Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,90 m 10,4 12,7 = 132,08 m 2 2.NP 2,90 m 10,4 12,7 = 132,08 m 2 podkroví mezonetové 3,00 m 10,4 12,7 = 132,08 m 2 1.PP 2,40 m 6,2 4+2,0 1,9+1,5 1,8 = 31,30 m 2 Součet: 11,20 m 427,54 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,89 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 106,89 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,90 10,4 12,7 = 383,03 m 3 2.NP 2,90 10,4 12,7 = 383,03 m 3 podkroví 3,00 10,4 12,7 mezonetové = 396,24 m 3 1.PP 2,40 (6,2 4+2,0 1,9+1,5 1,8) = 75,12 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 237,42 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací původní 6,30 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné o tl. min. 0,45m se zateplením 15,00 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha krov přístavby 6,10 % Standardní 5. Krytiny střech plechová krytina 2,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce z pozinkového plechu 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů běžné omítky a obklady 7,10 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítka se zateplením 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické běžné 3,10 % Standardní 10. Schody standardní 2,80 % Standardní 11. Dveře standardní 3,80 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová 5,90 % Standardní 14. Povrchy podlah keramické dlažby nebo prkenné podlahy 3,30 % Standardní 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem umístěným v nové 4,90 % Standardní přístavbě 16. Elektroinstalace standardní 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod standardní 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace standardní 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod ano 0,30 % Standardní 21. Ohřev vody ústřední 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní standardní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 4,30 % Standardní 24. Výtahy není 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní není 4,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se 8
Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,30 % 0,0340 24. Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 25. Ostatní 0,54 1,852 4,40 % 0,0440 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9080 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9817 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0266 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9080 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0610 Základní jednotková cena upravená: = 4 799,31 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 237,42 m 3 4 799,31 Kč/m 3 = 5 938 762,18 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací podstandardní 130 / (130 + 70) 100 = 65,000 % 65,000 % 6,30 % 0,46 / 0,9080 + 2,075 % 2. Svislé konstrukce standardní 130 / (130 + 70) 100 = 65,000 % 65,000 % 15,00 % / 0,9080 + 10,738 % 3. Stropy standardní 130 / (130 + 70) 100 = 65,000 % 65,000 % 8,20 % / 0,9080 + 5,870 % 4. Krov, střecha standardní 2 / (2 + 98) 100 = 2,000 % 2,000 % 6,10 % / 0,9080 + 0,134 % 5. Krytiny střech standardní 40 / (40 + 20) 100 = 66,667 % 66,667 % 2,70 % / 0,9080 + 1,982 % 6. Klempířské konstrukce standardní 40 / (40 + 30) 100 = 57,143 % 57,143 % 0,60 % / 0,9080 + 0,378 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 7,10 % / 0,9080 + 2,346 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 15 / (15 + 25) 100 = 37,500 % 37,500 % 3,20 % / 0,9080 + 1,322 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 3,10 % / 0,9080 + 1,707 % 10. Schody standardní 130 / (130 + 20) 100 = 86,667 % 9
86,667 % 2,80 % / 0,9080 + 2,673 % 11. Dveře standardní 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 3,80 % / 0,9080 + 1,256 % 13. Okna standardní 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 5,90 % / 0,9080 + 1,949 % 14. Povrchy podlah standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 3,30 % / 0,9080 + 1,817 % 15. Vytápění standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 4,90 % / 0,9080 + 2,698 % 16. Elektroinstalace standardní 15 / (15 + 10) 100 = 60,000 % 60,000 % 5,80 % / 0,9080 + 3,833 % 17. Bleskosvod standardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 0,30 % / 0,9080 + 0,264 % 18. Vnitřní vodovod standardní 15 / (15 + 5) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,30 % / 0,9080 + 2,726 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 15 / (15 + 25) 100 = 37,500 % 37,500 % 3,20 % / 0,9080 + 1,322 % 20. Vnitřní plynovod standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 0,30 % / 0,9080 + 0,165 % 21. Ohřev vody standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 2,20 % / 0,9080 + 1,211 % 22. Vybavení kuchyní standardní 15 / (15 + 5) 100 = 75,000 % 75,000 % 1,80 % / 0,9080 + 1,487 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 4,30 % / 0,9080 + 2,368 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 50,321 % Odpočet opotřebení: 5 938 762,18 Kč 50,321 % 2 988 444,52 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 2 950 317,66 Kč Budova č.p.134 zjištěná cena: 2 950 317,66 Kč a.2) Přístavba k č.p.134 5 K budově č.p.134 v proluce mezi č.p.134 a 132 byla postavena budova pro rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou. Jedná se o dvoupodlažní dům s obytným podkrovím. Obvodové stěny jsou z porothermových tvárnic, stropy jsou z ocelových nosníků s trapézovými plechy, krov je dřevěný trámový, střecha sedlová s parozábranou a plechovou krytinou. Je provedena pouze hrubá stavba, 10
chybí zde jakékoliv úpravy povrchů, schodiště, strop v podkroví, tepelné izolace a vnitřní rozvody všech instalací. V 1.NP je navržena garáž a technické zázemí objektu. V 2.NP bude kuchyň a obývací pokoj a v podkroví budou 2 pokoje s koupelnou a šatnou. Na půdě je navržena ještě jedna místnost - pokoj. Přístavba má být napojena na stávající rozvody vody, kanalizace, elektřiny a plynu z objektu č.p.134. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 3,00 m 12,71 5,55 = 70,54 m 2 2.NP 3,00 m 12,71 5,55 = 70,54 m 2 podkroví 3,15 m 12,71 5,55 = 70,54 m 2 Součet: 9,15 m 211,62 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,00 12,71 5,55 = 211,62 m 3 2.NP 3,00 12,71 5,55 = 211,62 m 3 podkroví 3,15 12,71 5,55 = 222,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 645,44 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 4,30 % Standardní 2. Zdivo 24,30 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Střecha 4,20 % Standardní 5. Krytina 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Vnitřní omítky 6,40 % Nevyskytuje se 8. Fasádní omítky 3,30 % Nevyskytuje se 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,40 % Nevyskytuje se 11. Schody 3,90 % Nevyskytuje se 12. Dveře 3,40 % Nevyskytuje se 13. Okna 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,30 % Nevyskytuje se 15. Podlahy ostatních místností 1,40 % Nevyskytuje se 16. Vytápění 4,20 % Nevyskytuje se 11
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 17. Elektroinstalace 4,00 % Nevyskytuje se 18. Bleskosvod 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody 2,80 % Nevyskytuje se 20. Zdroj teplé vody 1,60 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 2,90 % Nevyskytuje se 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení 5,00 % Nevyskytuje se 25. Záchod 0,40 % Nevyskytuje se 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 7. Vnitřní omítky 0,54 1,852 6,40 % 0,0640 8. Fasádní omítky 0,54 1,852 3,30 % 0,0330 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 10. Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,40 % 0,0240 11. Schody 0,54 1,852 3,90 % 0,0390 12. Dveře 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 14. Podlahy obytných místností 0,54 1,852 2,30 % 0,0230 15. Podlahy ostatních místností 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 16. Vytápění 0,54 1,852 4,20 % 0,0420 17. Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 19. Rozvod vody 0,54 1,852 2,80 % 0,0280 20. Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,60 % 0,0160 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 22. Kanalizace 0,54 1,852 2,90 % 0,0290 23. Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 24. Vnitřní vybavení 0,54 1,852 5,00 % 0,0500 25. Záchod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 26. Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5090 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5090 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1460 Základní jednotková cena upravená: = 2 282,94 Kč/m 3 Základní cena upravená: 645,44 m 3 2 282,94 Kč/m 3 = 1 473 500,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 148 roků Opotřebení: 100 2 / (2 + 148) = 1,333 % Odpočet opotřebení: 1 473 500,79 Kč 1,333 % 19 641,77 Kč 12
Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 453 859,02 Kč Přístavba k č.p.134 zjištěná cena: 1 453 859,02 Kč b) Pozemek st.p.č.167 28 Pozemek st.p.č.167 je zastavěnou plochou a nádvořím zastavěný budovou č.p.134 Pozemek se nachází přímo ve středu města Boží Dar na náměstí. Pozemek má veškeré přípojky a je přístupný z veřejného pozemku. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 87,50 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 204 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,057 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zast.plocha a nádvoří st.167 298 87,50 296,9794 88 499,86 Pozemek st.p.č.167 zjištěná cena: 88 499,86 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby (bez K p ) 1) Budova č.p.134 2 950 317,66 Kč 2) Přístavba k č.p.134 1 453 859,02 Kč Hlavní stavby (bez K p ) celkem: 4 404 176,68 Kč b) Pozemek st.p.č.167 88 499,86 Kč Rekapitulace nákladových cen celkem: 4 492 676,54 Kč c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 22 a 23 pension Barborka bez rozestavěné přístavby V pensionu lze poskytnout ubytování ve 4 pokojích v obytném podkroví s minimální cenou 250 Kč/lůžko/noc. Kapacita lůžek je 12, za měsíc pak je možné získat cca 84 000,-Kč. Po odpočtu nákladů spojených s provozem lze z ubytovacích prostor měsíčně získat max. 70 000,-Kč. Vzhledem k tomu, že plnou kapacitu je v daném středisku možno naplnit 3 zimní měsíce a 2 letní měsíce, je roční výnos 350 000,-Kč. Dále je možné pronajmout 1.NP - provozovna za průměrnou roční cenu cca 140 000,-Kč. Celkový roční výnos je tedy určen ve výši 490 000,-Kč pension - ubytování s provozovnou (1.NP a podkroví) 13
Roční nájemné: = 490 000, Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem: 196 000, Kč 196 000, Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 490 000, Kč 196 000, Kč = 294 000, Kč Účel užití stavby: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace: 7,5 % 0,5 % zohlednění odlišné míry kapitalizace u staveb s víceúčelovým užitím / 7,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 4 200 000, Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = 3 038 817,52 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV 1,05 Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu (pension Barborka): Rekapitulace Pension Barborka: Rozestavěný rodinný dům: Pozemek st.p.č.167 Cena po zaokrouhlení podle 46: 4 410 000, Kč 4 410 000, Kč 1 453 860,- Kč 88 500,- Kč 5 952 360, Kč C. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Nemovitost je zatížena omezením vlastnického práva zástavním právem smluvním, které bude nutné při prodeji nemovitosti vypořádat. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří www.reality.cz a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10% až 15% nižší. 14
Oceňovanými nemovitostmi jsou: A. budova s účelem užití pension s provozovnou včetně st.p.č.167 zastavěné tímto pensionem, ke dni ocenění částečně využívaný. Oceňovaný objekt je zděný, má 2 NP a obytné podkroví. V 1.NP se nachází provozovna, v 2.NP se nachází bytová jednotka 3+1 a v obytném podkroví se nachází 4 pokoje s vlastním sociálním zázemím. Vytápění řešené plynovým kotlem umístěným v přistavěném RD náklady spojené s umístěním kotle v budově pensionu 12%. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Boží Dar včetně okolí: Číslo Popis objektu Cena Kč/m2 1 2 dvoupodlažní pension s obytným podkrovím o kapacitě 30 lůžek s restaurací v 1NP, pokoje umístěné v 2.NP a obytném podkroví jsou převážně s vlastním sociálním zázemím, vytápění objektu elektrickým kotlem, Pension se prodává včetně vybavení. Nachází se v centru Božího Daru naproti kostelu. 15 550 dvoupodlažní pension o kapacitě max.20 lůžek s restaurací v 1NP, pokoje v 2.NP o počtu 4 jsou s vlastním sociálním zařízením, budova se nachází na Rýžovně (cca 5 km od Božího Daru). 12 020 Novostavba pensionu o 1 NP s obytným podkrovím, přízemí je nutné stavebně dokončit, v obytném podkroví jsou 4 pokoje s kuchyní a společenskou místností a se 3 sociálním zázemím, Budova se nachází na Božím Daru 13 280 Celkem 40 850 Průměrná cena porovnávaných nemovitostí 13 617 Úprava - snížení z nabízených cen realit.kanceláří o 15% 11 574 Úprava - stav nemovitosti oproti porovnávaným - 12% 10 185 Cena za nemovitost o celkové podlahové ploše 396 m2 4 030 000,-Kč B. Rozestavěný rodinný dům přistavěný k pensionu včetně části pozemku st.p.č.167 zastavěný tímto domem, který je dispozičně řešen jako rodinný dům. Jde o cihlový dům o 2 NP s obytným podkrovím. Rozestavěnost spočívá v tom, že je provedena pouze hrubá stavba bez schodiště, vnitřních rozvodů všech instalací, stropu nad obytným podkrovím, bez izolací a úprav povrchů. Podlahová plocha bytu je 211,62 m 2. Ke dni ocenění se v dané lokalitě nenachází žádná obdobná nemovitost. Nelze tedy provést ocenění porovnávací metodou. Cena tedy bude určena ve výši ceny dle cenového předpisu 1 453 860 + 20 950 (část pozemku st.p.č.167) = 1 474 000,-Kč Celková cena zjištěná porovnávací metodou pak činí 5 504 000,-Kč b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot: Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu celkem 5 952 360,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou 5 504 000,-Kč 15
Z výše uvedených hodnot je cena budovy pensionu včetně pozemků a příslušenství odhadnuta znalcem vzhledem k poloze a stavu objektu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši ceny zjištěné porovnávací metodou 5 504 000,-Kč. Pension Barborka budova č.p.134 je možné užívat bez přístavby (rodinného domu). Pouze se musí dořešit umístění plynového kotle včetně odtahu spalin z kotle. Cena pensionu Barborka včetně zastavěného pozemku je tedy odhadnuta ve výši 4 030 000,-Kč. Rodinný dům přístavba budovy č.p.134 lze také užívat samostatně. Je však nutné v rámci dostavby této nemovitosti vyřešit přípojky k jednotlivým sítím pro tuto nemovitost. Cena této přístavby včetně zastavěného pozemku je odhadnuta ve výši 1 474 000,-Kč. E. Rekapitulace Ceny obvyklé budovy č.p. 134 včetně příslušenství vystavěné na pozemku st.p.č.167 a pozemek st.p.č.167 v katastrálním území Boží Dar (okres K.Vary) 5 504 000,-Kč Slovy: pětmilionůpětsetčtyřitisíckč Ústí nad Labem, 12.11.2013 Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem 16