- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3019-331/2016 o odhadu ceny obvyklé a) pozemku parc.č. 569/27, součástí a příslušenství (LV č. 5655) b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/45 na nemovité věci pozemku parc.č. 569/1 (LV č. 5649) vše v katastrálním území Dolní Líštná, obec Třinec, okres Frýdek-Místek Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00322/12 Podle stavu ke dni 2. 6. 2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 27 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 3. 6. 2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (a spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek Dolní Líštná Dolní Líštná Frýdek-Místek Třinec Dolní Líštná 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 2. 6. 2016 za účasti znalce a povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 5655 a LV č. 5649 pro k.ú. Dolní Líštná ze dne 10. 5. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00322/12-192 o ustanovení znalce ze dne 10.5.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 3.6.2016 v KN na LV č. 5655 zapsán: Sikorová Ludmila Mgr., Jablunkovská 410, Lyžbice, 73961 Třinec Jako vlastník nemovité věci je ke dni 3.6.2016 v KN na LV č. 5649 zapsán: Sikorová Ludmila Mgr., Jablunkovská 410, Lyžbice, 73961 Třinec podíl 1/45 Omezení vlastnického práva na LV č. 5655: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mgr. Sikorová Ludmila Omezení dispozičních práv Předkupní právo Zahájení exekuce - Mgr. Sikorová Ludmila Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu
- 3 - Omezení vlastnického práva na LV č. 5649 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mgr. Sikorová Ludmila Omezení dispozičních práv Předkupní právo Zahájení exekuce - Mgr. Sikorová Ludmila Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Frýdek-Místek, ve městě Třinec, v městské části Dolní Líštná, v chatovišti pod nemocnicí. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinné rekreace. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Vzdálenost k zastávce MHD je cca 1 km. Chatoviště je celé oplocené a uzavřené. V chatovišti je k dispozici rozvod vody. a) Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 569/27, součástmi a příslušenstvím Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že právní stav neodpovídá skutečnému stavu: Na pozemku parc.č. 569/27 se nachází stavba pro rodinnou rekreaci, která není zapsaná a zakreslená v Katastru nemovitostí. b) Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši 1/45 na nemovité věci pozemku parc.č. 569/1, součástmi a příslušenstvím Příslušenství a součástí nemovité věci (pozemku parc.č. 569/27) tvoří a) venkovní úpravy zpevněné plochy b) trvalé porosty na pozemku se nachází trvalé porosty, ovocné a okrasné stromy a keře různého druhu a stáří c) vedlejší stavba na pozemku se nachází kůlna (přízemní, s pultovou střechou, s krytinou z PVC, podlahu tvoří dlažba), zastavěná plocha činí cca 2 m 2. Kůlna je přistavěna k boční straně zahradního domku Pozitiva oceňované nemovité věci: - blízkost centra města Negativa oceňované nemovité věci: - na pozemku parc.č. 569/27 se nachází stavba pro rodinnou rekreaci, která není zapsaná, ani zakreslená v Katastru nemovitostí - malá výměra pozemku zahrady - docházková vzdálenost k zastávce MHD (cca 1 km)
- 4-7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpisy z Katastru nemovitostí
- 5 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis nemovitých věci na LV č. 5655 A) pozemky Parc.č. 569/27 zahrada o výměře 188 m 2 Pozemek je rovinatý, nachází se na něm stavba pro rodinnou rekreaci (není zapsaná v KN), venkovní úpravy a trvalé porosty. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: Objekt pro rodinnou rekreaci (zahradní chatka) bez čp/če Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepenou, přízemní stavbu s pultovou střechou. Základy objektu tvoří betonové pásy. Svislé obvodové konstrukce dřevěné montované. Střecha je pultová s krytinou z PVC. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna jsou zdvojená, dveře náplňové a plné. Podlahy jsou prkenné. Vytápění objektu chybí. Elektroinstalace chybí. Není proveden rozvod vody. Na pozemku se nachází přípojka vody. Vybavení kuchyně a zdravotechniky chybí. Objekt není napojen na žádné IS. Zastavěná plocha objektu činí 6 m 2.
- 6 - Popis nemovitých věci na LV č. 5649 A) pozemky Parc.č. 569/1 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 1 893 m 2 Pozemek je ve spoluvlastnictví povinné. Jedná se o přístupový pozemek (s nezpevněným povrchem) k jednotlivým pozemkům v chatovišti. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. a) ocenění nemovitých věcí na LV č. 5655 V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje se zahradami nebo s rekreačními či zahrádkářskými chatami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí zahrady s rekreačními či zahrádkářskými chatami v rozmezí cca 70 tis. až 280 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 objektivizační koeficient (názor znalce, velikost) Koeficient lokality výsledná cena za m 2 pozemek 4 Bystřice 75 294 0,90 846 80 1,00 1,50 120,15 pozemek 2 Třinec-Konská 280 000 0,90 2 897 87 1,50 1,00 130,48 pozemek 3 Ropice 75 000 0,90 1 100 61 1,30 1,50 119,66 pozemek 4 Třinec-Konská 139 000 0,90 384 326 0,90 1,00 293,20 průměrná indexovaná hodnota 165,87 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 165 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 188 165 31 020 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 31 000,- Kč
- 7 - b) ocenění nemovitých věcí na LV č. 5649 výměra pozemku parc.č. 569/1: 1 893 m 2 cena pozemku zjištěná srovnávací metodou (viz ocenění výše): 165,- Kč Cena pozemku parc.č. 569/1: 1 893 m 2 * 165,- Kč = 312 345,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu 1/45: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/45 (zaokrouhleno): 6 941,- Kč 6 950,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci: a) pozemku parc.č. 569/27, součástí a příslušenství (LV č. 5655) činí Slovy: třicet-jeden-tisíc-korun-českých 31 000,- Kč b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/45 na nemovité věci pozemku parc.č. 569/1 (LV č. 5649) Slovy: šest-tisíc-devět-set-padesát-korun-českých 6 950,- Kč vše v katastrálním území Dolní Líštná, obec Třinec, okres Frýdek-Místek celkem: Slovy: třicet-sedm-tisíc-devět-set-padesát- korun-českých 37 950,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby, vyjma předkupního práva pro Českou republiku a Omezení dispozičních práv k zřizování dalších zástavních práv dle zákona č. 95/1999 Sb. tyto omezení nemají vliv na cenu obvyklou V Ostravě, 3. 6. 2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3019-331/2016 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpisy z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Zahradní chatka Zahradní chatka Zahradní chatka Kůlna kůlna Zahrada
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek Bystřice, okr. Frýdek-Místek Cena: 75 294,- Kč Velikost pozemku: 846 m 2 Pozemek na okraji obce Bystřice nad Olší, 5km od města Třinec. Pozemek je obklopen přírodou, vhodný pro umístění stavby chaty nebo domu bez pevných základů. Nemovitá věc č. 2 Zahrada Třinec-Konská Cena: 280 000,- Kč Velikost pozemku: 2 897 m 2 Zahrada o výměře 2897 m², kde se nacházejí ovocné stromy (švestka, jabloně, ořechy lískové) a listnaté stromy. Na pozemku je navedena voda, příjezd po obecní cestě. Dále se na pozemku nachází mobilní dům o velikosti 4+1 (3 pokoje, prostorný obývací pokoj, menší kuchyňka a koupelna se sprchovacím koutem a suchým WC). Mobilní dům je ze spodní částí zateplen. Možnost vytápět plynem..nemovitá věc č. 3 Ropice, okr. Frýdek-Místek Cena: 75 000,- Kč Velikost pozemku: 1 100 m 2 Zahrada o výměře cca 1100 m2. Zahrada se nachází v klidné části obce Ropice, poblíž řeky Olše. Zahrada je rovinatá, elektřina na hranici pozemku..nemovitá věc č. 4 Zahrada Třinec-Konská Cena: 139 000,- Kč Velikost pozemku: 384 m 2 Zahradní pozemek v Třinci, část Konská o celkové výměře 384 m2. Jedná se o mírně svažitý pozemek vybavený podsklepeným altánem. Na pozemku jsou přivedeny inženýrské sítě - voda z vodovodního řádu a přípojka elektrické energie. Velmi dobrá dostupnost po obecní komunikaci. Pozemek je situován v oplocené zahradní kolonii.