ZNALECKÝ POSUDEK č. 4922-290/2016 O ceně bytové jednotky č.1634/33 v Ostravě, část Poruba, Aleše Hrdličky 1634/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 648/43105 na společných částech domu a pozemku p.č.3513, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 710 m 2, vše zapsáno na LV č.10746 pro k.ú.poruba-sever Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 26.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 26.8.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1634/33 v Ostravě, část Poruba, Aleše Hrdličky 1634/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 648/43105 na společných částech domu a pozemku p.č.3513, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 710 m 2, vše zapsáno na LV č.10746 pro k.ú.poruba-sever 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1634/33 Adresa předmětu ocenění: Aleše Hrdličky 1634/22 702 00 Ostrava-Poruba Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba-sever Počet obyvatel: 294 200 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.8.2016 za přítomnosti znalce a přítelkyně vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10746 pro k.ú.poruba-sever - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Marek Sedlář, Aleše Hrdličky 1634/22, 708 00 Ostrava-Poruba, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Marek Sedlář, Aleše Hrdličky 1634/22, 708 00 Ostrava-Poruba, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z dlažby, PVC, koberců a parket. WC je splachovací, koupelna s vanou. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je, nový. Schody jsou terasové. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Bytový dům je z roku 1968, stav domu i bytu je velmi dobrý. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která - 3 -
by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v - 4 -
nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1634/33-5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1634/33 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.3513 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 3513 710,00 500,00 355 000,- Ostatní stavební pozemek - celkem 710,00 355 000,- Pozemek p.č.3513 - zjištěná cena = 355 000,- Kč - 6 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.3513 = 355 000,-Kč 355 000,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 355 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 9 Stáří stavby: 48 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 013 Základní cena ZC (příloha č. 27): 15 071,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: ( 18,61 ) * 1,00 = 18,61 m 2 pokoj: ( 11,83 ) * 1,00 = 11,83 m 2 chodba: ( 8,54 ) * 1,00 = 8,54 m 2 pokoj: ( 11,13 ) * 1,00 = 11,13 m 2 kuchyň: ( 7,45+1,34 ) * 1,00 = 8,79 m 2 koupelna: ( 2,45 ) * 1,00 = 2,45 m 2 WC: ( 0,87 ) * 1,00 = 0,87 m 2 sklep: ( 2,12 ) * 0,80 = 1,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 63,92 m 2-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (3 + 15)= 0,910 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,910 = 1,022 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,01 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-8 -
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 15 071,- Kč/m 2 * 1,022 = 15 402,56 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 63,92 m 2 * 15 402,56 Kč/m 2 * 0,990 * 1,090= 1 062 408,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 062 408,09 Kč - 9 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 355 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 648 / 43 105 Hodnota spoluvlastnického podílu: 355 000,- Kč * 648 / 43 105 = 5 336,74 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 5 336,74 Kč Bytová jednotka č.1634/33 - zjištěná cena = 1 067 744,83 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1634/33 1 067 744,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 067 744,80 Kč Celkem 1 067 744,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 067 744,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1634/33 1 067 744,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 067 744,80 Kč Celkem 1 067 744,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 067 744,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 067 750,- Kč slovy: Jedenmilionšedesátsedmtisícsedmsetpadesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.115.000,- Kč s příslušenstvím - Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 3+1, Miroslava Bajera, Ostrava - Poruba, v osobním vlastnictví o celkové ploše 68 m2, který se nachází v domě po celkové revitalizaci. Byt má novější kuchyňskou linku, sociální zařízení je zachovalé v původním stavu s možností rychlé úpravy dle vlastních představ, zasklená uzamykatelná lodžie. Vyhledávaná lokalita s výbornou dostupností a občanskou vybaveností. Požadovaná cena 1 380 000 Kč za nemovitost, včetně provize, tj.20.294,- Kč/m2. Korekce - 12 -
koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu a vybavení 1,08. Jednotková cena po korekci 19.726,- Kč.. Prodej bytu, Zdeňka Štěpánka, Ostrava Poruba, 2+1 se dvěma balkony po kompletní a velmi pěkné rekonstrukci. Byt umístěn v domě, který prošel celkovou revitalizací včetně výměny obou výtahů. Byt s překrásným výhledem do okolí. Součástí ceny je kuch. linka se spotřebiči. Požadovaná cena 1.200.000,- Kč, tj.19.048,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,94, polohy 1,0, stavu a vybavení 1,0. Jednotková cena po korekci 17.905,- Kč.. - 13 -
byt 3+1 o výměře 65 m2 v 1.NP/8NP, jedná se o žádanou lokalitu na ulici Marie Majerové v Ostravě Porubě. V bytě jsou nová plastová okna, plovoucí podlaha, parkety. Pokoje jsou neprůchozí. Dům je po revitalizaci. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Požadovaná cena 1 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize, tj.18.462,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu a vybavení 1,04. Jednotková cena po korekci 17.280,- Kč.. - 14 -
Prodej družstevní bytu 3+1 s balkonem s možností převodu do os. vlastnictví.na ulici Podroušková v lukrativní části Ostravy Poruby. Kuchyňská linka na míru, v kuchyni a obývacím pokoji plovoucí podlaha, v koupelně a na wc keramické obklady a dlažba, plastová okna se sítěmi proti hmyzu, okna otočena na jih a sever, v ložnici a dětském pokoji vestavěná skříň. Dům kompletně zrevitalizovaný, V blízkosti domů veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 1.190.000,- Kč, tj.18.594,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,94, polohy 1,0, stavu a vybavení 1,0. Jednotková cena po korekci 17.478,- Kč.. Průměrná jednotková cena činí 18.097,- Kč/m2. Jednotkovou srovnávací cenu stanovuji na 18.100,- Kč/m2. Celkem za byt 1.156.952,- Kč, po zaokrouhlení pak 1.160.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.160.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.160.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionstošedesáttisíc Kč V Tršicích 26.8.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.6. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4922-290/2016 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10746 ze dne 13.7.2016 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -