ZNALECKÝ POSUDEK č. 2315-52/12 o ceně nemovitosti objektu bydlení č.p. 1252 na pozemku p.č. 239 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Husovice, obec Brno, okres Brno-město s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Milady Horákové 321/8 602 00 Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 169 EX 104/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 1.6.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a včetně 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Olomouci, 12.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti objektu bydlení č.p. 1252 na pozemku p.č. 239 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Husovice, obec Brno, okres Brno-město s pozemky a s příslušenstvím. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Objekt bydlení Adresa nemovitosti: Rotalova 125/16 614 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Husovice Počet obyvatel: 371 371 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : 1 100,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 1.6.2012 za přítomnosti majitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 979 ze dne 22.2.2012 - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 1.6.2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 979, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.2.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Horvath Ľudovít a Zdeňka SJM 430730/149 515205/366 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od vlastníka nemovitosti. - 2 -
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt bydlení 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt bydlení Popis: Předmětný objekt v KN se způsobem využití bydlení je situován na pozemku p.č. 239 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Husovice, obec Brno, jako jednopodlažní objekt dříve s neurčeným užíváním, odsazeným od uliční čáry cca 11 m. V tomto prostoru byla cca před 20 ti lety provedena přístavba se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou. Zbytek dvora směrem ke stavební parcele č. 240 zastavěná plocha a nádvoří byl zastřešen a uzavřen. Tvoří jednotný funkční celek se stavbou hlavní. Do této zastřešené verandy jsou orientovány okna místností původní stavby. Není zde zajištěno přímé větrání a oslunění. Ze strany výše uvedeného pozemku ve verandě koupelna se sprchovým koutem a WC a spíž a jeden pokoj. Dispozičně v původním objektu na konci vstup do kuchyně a z ní do pokoje. Směrem k ulici další vstup do kuchyně s jídelním koutem a z ní po pravé straně vstup do pokoje, po levé straně do průchozího pokoje a další pokoj a koupelna s WC, sprchový kout (celkem 3+1 a 1+1). Základové konstrukce mělkého založení, v původní stavbě bez izolací proti zemní vlhkosti, v přístavbě s izolací. Zastřešení původní stavby pultovou střechou s krytinou z vlnitého plechu a část z pálené tašky, přístavba plochý střecha s asfaltovou krytinou. V přístavbě stropy s rovným podhledem, v původním objektu segmentová cihelná klenba do ocelových nosičů. Fasádní omítky vápenné, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé štukové. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady na sociálních zařízeních a za kuchyňskými linkami. Schody jen v přístavbě dřevěné z měkkého dřeva s podstupnicemi. Dveře plné prefa do ocelových zárubní. Okna dřevěná zdvojená i dvojitá. Podlahy obytných místností plovoucí a keramická dlažba. V ostatních místnostech keramická dlažba. Ústřední vytápění není, pouze přenosné el. přímotopy. Elektroinstalace světelná i motorová, hromosvod proveden není. Rozvod teplé a studené vody. Zdroj vody obecní řád, zdroj teplé užitkové vody el. boilery. Odkanalizování objektu do obecní kanalizace. V kuchyních el. sporáky. Z vnitřního vybavení umyvadla, sprchy, WC. Záchody splachovací. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím - 4 -
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prostory ve staré části užívané jako byty 1+1 a 3+1, respektive obytné místnosti jsou v rozporu se Stavebním zákonem, nesplňují podmínky obytných místností. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,9520 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,7568 Přístavby, nástavby a vestavby: Název Přístavba Popis Dvoupodlažní přístavba bez podsklepení a bez podkroví do ulice. Nesoulad s evidencí KN, stavba není vyznačena na kopii katastrální mapy. Dispozičně v přízemí kuchyň, koupelna s WC a jedna místnost s oknem do kryté verandy, ve II.N.P. pokoj. Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 5,80*24,01+19,54*2,63+2,60*15,9 = 231,99 I.N.P. 11,10*5,80 = 64,38 II.N.P. 5,27*6,37 = 33,57 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Přístavby Zastavěná. plocha Konstr. výška I.N.P. Původní část 231,99 m 2 2,63 m I.N.P. Přístavba 64,38 m 2 3,00 m II.N.P. Přístavba 33,57 m 2 2,67 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 5,80*24,01*2,63+19,54*2,63*2,22+2,60*15,90*2 = 572,11 m 3,22 Zastřešení ((5,80*2,47)/2)*24,01 = 171,98 m 3 Vrchní stavba 11,10*5,80*3,00+5,27*6,37*2,67 = 282,77 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba Původní část NP 572,11 m 3 Zastřešení Původní část Z 171,98 m 3 Vrchní stavba Přístavba NP 282,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 026,86 m 3-5 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P 72 1. Základy betonové pasy izolované S 28 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 72 2. Zdivo zděné 30 cm P 28 3. Stropy segmentová cihelná klenba do ocel. P 72 nosičů 3. Stropy s rovným podhledem S 28 4. Střecha pultová S 70 4. Střecha plochá S 30 5. Krytina ocelový vlnitý plech P 70 5. Krytina asfaltová S 30 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 72 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 28 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 72 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 28 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky S 72 8. Fasádní omítky vápenocementové S 19 8. Fasádní omítky C 9 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 72 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 28 11. Schody C 72 11. Schody dřevěné S 28 12. Dveře hladké plné dveře S 72 12. Dveře hladké plné dveře S 28 13. Okna dřevěná, zdvojená S 72 13. Okna dřevěná, zdvojená S 28 14. Podlahy obytných místností betonová, plovoucí, dlažba S 72 14. Podlahy obytných místností plovoucí S 28 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 72 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 28 16. Vytápění C 100 17. Elektroinstalace světelná P 72 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 28 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 72 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 28 20. Zdroj teplé vody bojler S 72 20. Zdroj teplé vody bojler S 28 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace do obecní kanalizace S 72 22. Kanalizace do obecní kanalizace S 28 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 72-6 - Část [%]
23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 28 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC S 72 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC S 28 25. Záchod splachovací S 72 25. Záchod splachovací S 28 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 8,20 72 0,46 2,72 1. Základy S 8,20 28 1,00 2,30 2. Zdivo S 21,20 72 1,00 15,26 2. Zdivo P 21,20 28 0,46 2,73 3. Stropy P 7,90 72 0,46 2,62 3. Stropy S 7,90 28 1,00 2,21 4. Střecha S 7,30 70 1,00 5,11 4. Střecha S 7,30 30 1,00 2,19 5. Krytina P 3,40 70 0,46 1,09 5. Krytina S 3,40 30 1,00 1,02 6. Klempířské konstrukce S 0,90 72 1,00 0,65 6. Klempířské konstrukce S 0,90 28 1,00 0,25 7. Vnitřní omítky S 5,80 72 1,00 4,18 7. Vnitřní omítky S 5,80 28 1,00 1,62 8. Fasádní omítky S 2,80 72 1,00 2,02 8. Fasádní omítky S 2,80 19 1,00 0,53 8. Fasádní omítky C 2,80 9 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 72 1,00 1,66 10. Vnitřní obklady S 2,30 28 1,00 0,64 11. Schody C 1,00 72 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 28 1,00 0,28 12. Dveře S 3,20 72 1,00 2,30 12. Dveře S 3,20 28 1,00 0,90 13. Okna S 5,20 72 1,00 3,74 13. Okna S 5,20 28 1,00 1,46 14. Podlahy obytných místností S 2,20 72 1,00 1,58 14. Podlahy obytných místností S 2,20 28 1,00 0,62 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 72 1,00 0,72 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 28 1,00 0,28 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace P 4,30 72 0,46 1,42 17. Elektroinstalace S 4,30 28 1,00 1,20 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 72 1,00 2,30 19. Rozvod vody S 3,20 28 1,00 0,90 20. Zdroj teplé vody S 1,90 72 1,00 1,37 20. Zdroj teplé vody S 1,90 28 1,00 0,53-7 - Upravený obj. podíl
21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 72 1,00 2,23 22. Kanalizace S 3,10 28 1,00 0,87 23. Vybavení kuchyně S 0,50 72 1,00 0,36 23. Vybavení kuchyně S 0,50 28 1,00 0,14 24. Vnitřní vybavení S 4,10 72 1,00 2,95 24. Vnitřní vybavení S 4,10 28 1,00 1,15 25. Záchod S 0,30 72 1,00 0,22 25. Záchod S 0,30 28 1,00 0,08 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 76,40 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 72,00 0,46 2,72 3,56 120 180 66,67 2,3735 1. Základy S 8,20 28,00 1,00 2,30 3,01 20 180 11,11 0,3344 2. Zdivo S 21,20 72,00 1,00 15,26 19,97 120 120 100,00 19,9700 2. Zdivo P 21,20 28,00 0,46 2,73 3,57 20 120 16,67 0,5951 3. Stropy P 7,90 72,00 0,46 2,62 3,43 120 120 100,00 3,4300 3. Stropy S 7,90 28,00 1,00 2,21 2,89 20 120 16,67 0,4818 4. Střecha S 7,30 70,00 1,00 5,11 6,69 120 120 100,00 6,6900 4. Střecha S 7,30 30,00 1,00 2,19 2,87 20 100 20,00 0,5740 5. Krytina P 3,40 70,00 0,46 1,09 1,43 120 120 100,00 1,4300 5. Krytina S 3,40 30,00 1,00 1,02 1,34 20 40 50,00 0,6700 6. Klempířské konstrukce S 0,90 72,00 1,00 0,65 0,85 120 120 100,00 0,8500 6. Klempířské konstrukce S 0,90 28,00 1,00 0,25 0,33 20 30 66,67 0,2200 7. Vnitřní omítky S 5,80 72,00 1,00 4,18 5,47 120 120 100,00 5,4700 7. Vnitřní omítky S 5,80 28,00 1,00 1,62 2,12 20 60 33,33 0,7066 8. Fasádní omítky S 2,80 72,00 1,00 2,02 2,64 120 120 100,00 2,6400 8. Fasádní omítky S 2,80 19,00 1,00 0,53 0,69 20 30 66,67 0,4600 10. Vnitřní obklady S 2,30 72,00 1,00 1,66 2,17 7 30 23,33 0,5063 10. Vnitřní obklady S 2,30 28,00 1,00 0,64 0,84 20 30 66,67 0,5600 11. Schody S 1,00 28,00 1,00 0,28 0,37 20 80 25,00 0,0925 12. Dveře S 3,20 72,00 1,00 2,30 3,01 40 50 80,00 2,4080 12. Dveře S 3,20 28,00 1,00 0,90 1,18 20 50 40,00 0,4720 13. Okna S 5,20 72,00 1,00 3,74 4,90 40 50 80,00 3,9200 13. Okna S 5,20 28,00 1,00 1,46 1,91 20 50 40,00 0,7640 14. Podlahy obytných místností S 2,20 72,00 1,00 1,58 2,07 20 20 100,00 2,0700 14. Podlahy obytných místností S 2,20 28,00 1,00 0,62 0,81 20 20 100,00 0,8100 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 72,00 1,00 0,72 0,94 20 20 100,00 0,9400 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 28,00 1,00 0,28 0,37 20 20 100,00 0,3700 17. Elektroinstalace P 4,30 72,00 0,46 1,42 1,86 120 120 100,00 1,8600 17. Elektroinstalace S 4,30 28,00 1,00 1,20 1,57 20 25 80,00 1,2560 19. Rozvod vody S 3,20 72,00 1,00 2,30 3,01 40 40 100,00 3,0100 19. Rozvod vody S 3,20 28,00 1,00 0,90 1,18 20 20 100,00 1,1800-8 -
20. Zdroj teplé vody S 1,90 72,00 1,00 1,37 1,79 20 20 100,00 1,7900 20. Zdroj teplé vody S 1,90 28,00 1,00 0,53 0,69 20 20 100,00 0,6900 22. Kanalizace S 3,10 72,00 1,00 2,23 2,92 120 120 100,00 2,9200 22. Kanalizace S 3,10 28,00 1,00 0,87 1,14 20 30 66,67 0,7600 23. Vybavení kuchyně S 0,50 72,00 1,00 0,36 0,47 20 20 100,00 0,4700 23. Vybavení kuchyně S 0,50 28,00 1,00 0,14 0,18 20 20 100,00 0,1800 24. Vnitřní vybavení S 4,10 72,00 1,00 2,95 3,86 20 30 66,67 2,5735 24. Vnitřní vybavení S 4,10 28,00 1,00 1,15 1,51 20 30 66,67 1,0067 25. Záchod S 0,30 72,00 1,00 0,22 0,29 30 30 100,00 0,2900 25. Záchod S 0,30 28,00 1,00 0,08 0,10 20 30 66,67 0,0667 Součet upravených objemových podílů: 76,40 Opotřebení: 77,8611 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7640 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,7568 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 7 948,40 Plná cena: 1 026,86 m 3 * 7 948,40 Kč/m 3 = 8 161 894,02 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 77,8611 % Úprava ceny za opotřebení - 6 354 940,46 Kč Objekt bydlení - zjištěná cena = 1 806 953,56 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem LV č. 979 ze dne 22.2.2012 Pro město Brno je s účinností od 1.1.2012 schválená cenová mapa stavebních pozemků. Pro danou lokalitu je stanovena cena 2.830,- Kč/m 2 Ocenění: - 9 -
Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 239 400,00 2 830,00 1 132 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 1 132 000,- Pozemky - zjištěná cena = 1 132 000,- Kč - 10 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt bydlení 1 806 953,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 806 953,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 132 000,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 132 000,- Kč Celkem 2 938 953,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 938 953,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 938 950,- Kč slovy: Dvamilionydevětsettřicetosmtisícdevětsetpadesát Kč - 11 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí není v souladu se skutečností. K původní stavbě je provedena přístavba do ulice a původní dvůr je téměř celý zastropen a tvoří nedílnou součást nemovitosti. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem soudcovským ve výši 381.142,- Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem soudcovským ve výši 227.797,- Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem soudcovským ve výši 67.674,- Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 17.821,68 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 96.667,- Kč plus náklady soudního řízení a příslušenství, Heineken Česká republika, a.s., U Pivovaru 1, Krušovice - zástavním právem soudcovským ve výši 130.545,- Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 1.107.422,- Kč a ve výši 201.125,- Kč, Finanční úřad Brno III, Šumavská 524/31, Brno - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Finanční úřad Brno III, Šumavská 524/31, Brno - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Finanční úřad Brno III, Šumavská 524/31, Brno - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 255.193,- Kč, Finanční úřad Brno III, Šumavská 524/31 - zástavním právem soudcovským ve výši 257.151,-Kč, Městská správa sociálního zabezpečení Brno, Veveří 979/5, Brno Dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. - 12 -
Závady stavebně technického charakteru - v původní části nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, - zavlhlé zdivo - obývané místnosti v původní stavbě nesplňují požadavky na obytné místnosti dle Stavebního zákona - místnosti nesplňují požadavky na denní osvětlení, větrání a proslunění - nedostatečná tepelná izolace obvodových stěn přístavby Poloha Předmětná nemovitost je situována v Brně, katastrální území Husovice v klidné části. Slabé stránky nemovitosti - objekt bydlení charakteru RD bez zahrady a s malým dvorkem - byty ve staré části 1+1 a 3+1 v rozporu se stavebním zákonem - obytné místnosti - vysoké finanční náklady do uvedení nemovitosti do stavu odpovídajícímu dnešnímu bydlení a v souladu se Stavebním zákonem - vytápění objektu přenosnými přímotopy Silné stránky nemovitosti - situování nemovitosti v klidném prostředí Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří, neboť se jedná o atypickou stavbu, u které lze s úspěchem předpokládat, že stavební úřad by nedal vzhledem k nedodržení základních ustanovení zákona povolení k jejímu užívání. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech - 13 -
předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že se obdobná nemovitost v daném místě nebyla zjištěna a vzhledem k výše uvedenému ani nelze pronajímat, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené nákladovou metodou. Bude však nižší vzhledem k výše uvedeným vadám a nedostatkům. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemku pro exekuci na: Obvyklá cena celkem 2 000 000,- Kč Slovy: dvamilionykč V Olomouci, 12.6.2012 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2315-52/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12052. - 14 -