VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761 ADRESÁT: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 20288/08-38 ZNALECKÝ POSUDEK č. 829-060/2010 ocenění rodinného domu č. p. 116 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Markvartice u Široké Nivy Počet listů: Počet předaných kopií: 20+5+foto 1 paré
- 2 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 829-060/2010 ocenění rodinného domu č. p. 116 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Markvartice u Široké Nivy Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov posudek bude slouţit jako podklad při exekučním řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 3. 3. 2010 posudek vypracovala: V Olomouci 4. 3. 2010 Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice
- 3 - A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: 792 01 Široká Niva 116 Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Široká Niva Katastrální území: Markvartice u Široké Nivy Počet obyvatel: 595 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 3. 2010 za účasti Ing. Ladislava Orla. 3. Podklady pro vypracování posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 3. 3. 2010 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 195 pro k. ú. Markvartice u Široké Nivy Kopie katastrální mapy z netu Informace podal soused 4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Chmel Milan a Chmelová Marcela, Butovická 10, Butovice, 742 13 Studénka 3, Karlovice 73, 793 26 Vrbno pod Pradědem 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je dvoupodlaţní, zděný, samostatně stojící rodinný dům č. p. 116 včetně příslušenství v k. ú. Markvartice u Široké Nivy. Prohlídka a zaměření proběhla za účasti souseda, který znalci podal veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Dům je dle informací souseda dlouhodobě neobydlen, na první pohled jeví známky dlouhodobé nulové údrţby. Stáří domu je 80 let. Dům má základy kamenné, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinku, dům má bleskosvod, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenocementové z části opadané, dveře dřevěné, okna špaletová, povrchy podlah z palubek, vytápění ústřední na TP, elektroinstalace světelná i motorová, rozvody vody v kovu, vnitřní hygienické zařízení tvoří splachovací WC a vana. Příslušenství domu tvoří zděný sklad, který stavebně navazuje na stavbu rodinného domu, zděná garáţ a 3 jednostranně obíjené dřevěné kůlny, které jsou ve velmi špatném technickém stavu. Stáří skladu je 80 let. Stáří garáţe a kůlen je 50 let.
- 4-6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č. p. 116 a 2 ) Garáţ b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad b 2 ) Kůlna I. b 3 ) Kůlna II. b 4 ) Kůlna III. c) Studny c 1 ) Studna d) Pozemky d 1 ) Pozemky
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č. p. 116-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 785,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 6,50*14,30 = 92,95 m 2 I.NP - veranda: 4,00*5,00 = 20,00 m 2 II.NP: 6,50*14,30 = 92,95 m 2 II.NP - veranda: 4,00*5,00 = 20,00 m 2 zastřešení: 6,50*14,30 = 92,95 m 2 zastřešení - veranda: 4,00*5,00 = 20,00 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 92,95 m 2 3,30 m I.NP - veranda: 20,00 m 2 2,40 m II.NP: 92,95 m 2 2,90 m II.NP - veranda: 20,00 m 2 2,20 m zastřešení: 92,95 m 2 1,00 m zastřešení - veranda: 20,00 m 2 0,25 m Obestavěný prostor: I.NP: (6,50*14,30)*(3,30) = 306,74 m 3 I.NP - veranda: (4,00*5,00)*(2,40) = 48,00 m 3 II.NP: (6,50*14,30)*(2,90) = 269,56 m 3 II.NP - veranda: (4,00*5,00)*(2,20) = 44,00 m 3 zastřešení: (6,50*14,30)*(1,00) = 92,95 m 3 zastřešení - veranda: (4,00*5,00)*(0,25) = 5,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 766,25 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 112,95 m 2
- 6 - Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 338,85 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - Hodnota větší neţ 2 I 0,00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,437 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - ţádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - ţádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - ţádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek III 0,04 vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00
- 7-3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,437 * 0,950 * 1,000 = 0,415 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 785,- Kč/m 3 * 0,415 = 1 155,77 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 155,77 Kč/m 3 * 766,25 m 3 = 885 608,76 Kč Rodinný dům č. p. 116 - zjištěná cena = 885 608,76 Kč a 2 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáţ Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 roků Základní cena ZC (příloha č. 18): 1 600,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 5,00*4,00 = 20,00 m 2 zastřešení: 5,00*4,00 = 20,00 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 20,00 m 2 2,50 m zastřešení: 20,00 m 2 0,25 m Obestavěný prostor: I.NP: (5,00*4,00)*(2,50) = 50,00 m 3 zastřešení: (5,00*4,00)*(0,25) = 5,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 55,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 20,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 40,00 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00
- 8-3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údrţbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,646 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbliţší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 0,950 * 1,000 = 0,614 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 600,- Kč/m 3 * 0,614 = 982,40 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 982,40 Kč/m 3 * 55,00 m 3 = 54 032,- Kč Garáž - zjištěná cena = 54 032,- Kč
- 9 - b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 6,20*5,50 = 34,10 m 2 zastřešení: 6,20*5,50 = 34,10 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 34,10 m 2 2,70 m zastřešení: 34,10 m 2 1,00 m Obestavěný prostor: I.NP: (6,20*5,50)*(2,70) = 92,07 m 3 zastřešení: (6,20*5,50)*(1,00) = 34,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 126,17 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kámen S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100,00 3. Stropy dřevěné S 100,00 4. Krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina osinkocementová šablona S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů omítky S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna jednoduchá S 100,00 11. Podlahy S 100,00 12. Elektroinstalace S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80
- 10-3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP K UP PP Stáří Ţiv. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy S 7,10 100,0 1,00 7,10 7,10 80 175 45,71 3,2454 2. Obvodové stěny S 31,80 100,0 1,00 31,80 31,80 80 140 57,14 18,1705 3. Stropy S 19,80 100,0 1,00 19,80 19,80 80 140 57,14 11,3137 4. Krov S 7,30 100,0 1,00 7,30 7,30 80 110 72,73 5,3093 5. Krytina S 8,10 100,0 1,00 8,10 8,10 80 80 100,00 8,1000 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,0 1,00 1,70 1,70 80 80 100,00 1,7000 7. Úprava povrchů S 6,10 100,0 1,00 6,10 6,10 80 80 100,00 6,1000 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,00 80 80 100,00 3,0000 10. Okna S 1,10 100,0 1,00 1,10 1,10 80 80 100,00 1,1000 11. Podlahy S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,20 80 80 100,00 8,2000 12. Elektroinstalace S 5,80 100,0 1,00 5,80 5,80 80 80 100,00 5,8000 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 72,0389 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,4120 Základní cena upravená = 928,47 Kč/m 3 Plná cena: 126,17 m 3 * 928,47 Kč/m 3 = 117 145,06 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 72,0389 % Úprava ceny za opotřebení - 84 390,01 Kč Sklad - zjištěná cena = 32 755,05 Kč
- 11 - b 2 ) Kůlna I. - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 4,00*3,00 = 12,00 m 2 zastřešení: 4,00*3,00 = 12,00 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 12,00 m 2 1,90 m zastřešení: 12,00 m 2 0,50 m Obestavěný prostor: I.NP: (4,00*3,00)*(1,90) = 22,80 m 3 zastřešení: (4,00*3,00)*(0,50) = 6,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 28,80 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy C 100,00 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené P 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce S 100,00 7. Úprava povrchů nátěry S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy P 100,00 12. Elektroinstalace C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 8,30 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny P 31,90 100,00 0,46 14,67 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60
- 12-7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 12. Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 63,24 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6324 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP K UP PP Stáří Ţiv. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy C 8,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 2. Obvodové stěny P 31,90 100,0 0,46 14,67 23,20 50 80 62,50 14,5000 3. Stropy S 21,20 100,0 1,00 21,20 33,52 50 80 62,50 20,9500 4. Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytina S 11,10 100,0 1,00 11,10 17,55 50 50 100,00 17,5500 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,0 1,00 1,60 2,53 50 50 100,00 2,5300 7. Úprava povrchů S 6,00 100,0 1,00 6,00 9,49 50 50 100,00 9,4900 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,70 100,0 1,00 3,70 5,85 50 50 100,00 5,8500 10. Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy P 10,80 100,0 0,46 4,97 7,86 50 50 100,00 7,8600 12. Elektroinstalace C 4,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 63,24 Opotřebení: 78,7300 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6324 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,4120 Základní cena upravená = 455,64 Kč/m 3 Plná cena: 28,80 m 3 * 455,64 Kč/m 3 = 13 122,43 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 78,7300 % Úprava ceny za opotřebení - 10 331,29 Kč Kůlna I. - zjištěná cena = 2 791,14 Kč
- 13 - b 3 ) Kůlna II. - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 7,90*5,00 = 39,50 m 2 zastřešení: 7,90*5,00 = 39,50 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 39,50 m 2 1,80 m zastřešení: 39,50 m 2 0,25 m Obestavěný prostor: I.NP: (7,90*5,00)*(1,80) = 71,10 m 3 zastřešení: (7,90*5,00)*(0,25) = 9,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 80,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy C 100,00 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce C 100,00 7. Úprava povrchů S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy P 100,00 12. Elektroinstalace C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 8,30 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00
- 14-7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 12. Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 78,87 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7887 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP K UP PP Stáří Ţiv. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy C 8,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 2. Obvodové stěny S 31,90 100,0 1,00 31,90 40,45 50 80 62,50 25,2813 3. Stropy S 21,20 100,0 1,00 21,20 26,88 50 80 62,50 16,8000 4. Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytina S 11,10 100,0 1,00 11,10 14,07 50 50 100,00 14,0700 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Úprava povrchů S 6,00 100,0 1,00 6,00 7,61 50 50 100,00 7,6100 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,70 100,0 1,00 3,70 4,69 50 50 100,00 4,6900 10. Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy P 10,80 100,0 0,46 4,97 6,30 50 50 100,00 6,3000 12. Elektroinstalace C 4,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 78,87 Opotřebení: 74,7513 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7887 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,4120 Základní cena upravená = 568,25 Kč/m 3 Plná cena: 80,98 m 3 * 568,25 Kč/m 3 = 46 016,89 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,7513 % Úprava ceny za opotřebení - 34 398,22 Kč Kůlna II. - zjištěná cena = 11 618,67 Kč
- 15 - b 4 ) Kůlna III. - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 2,20*5,00 = 11,00 m 2 zastřešení: 2,20*5,00 = 11,00 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 11,00 m 2 3,00 m zastřešení: 11,00 m 2 0,25 m Obestavěný prostor: I.NP: (2,20*5,00)*(3,00) = 33,00 m 3 zastřešení: (2,20*5,00)*(0,25) = 2,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 35,75 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy C 100,00 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce C 100,00 7. Úprava povrchů S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy P 100,00 12. Elektroinstalace C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 8,30 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00
- 16-7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 12. Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 78,87 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7887 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP K UP PP Stáří Ţiv. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy C 8,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 2. Obvodové stěny S 31,90 100,0 1,00 31,90 40,45 50 80 62,50 25,2813 3. Stropy S 21,20 100,0 1,00 21,20 26,88 50 80 62,50 16,8000 4. Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytina S 11,10 100,0 1,00 11,10 14,07 50 50 100,00 14,0700 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Úprava povrchů S 6,00 100,0 1,00 6,00 7,61 50 50 100,00 7,6100 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,70 100,0 1,00 3,70 4,69 50 50 100,00 4,6900 10. Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy P 10,80 100,0 0,46 4,97 6,30 50 50 100,00 6,3000 12. Elektroinstalace C 4,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 78,87 Opotřebení: 74,7513 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7887 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,4120 Základní cena upravená = 568,25 Kč/m 3 Plná cena: 35,75 m 3 * 568,25 Kč/m 3 = 20 314,94 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,7513 % Úprava ceny za opotřebení - 15 185,68 Kč Kůlna III. - zjištěná cena = 5 129,26 Kč
- 17 - c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 5,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč Základní cena celkem = 9 750,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2960 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,4120 Plná cena = 7 839,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 20 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 6 271,66 Kč Studna - zjištěná cena = 1 567,92 Kč
- 18 - d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 60 220,00 70,00 15 400,- Součet 15 400,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,4120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1210 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 13 457,32 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 116 1 413,00 70,00 98 910,- Součet 98 910,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,4120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1210 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 34 573,08 Pozemky - zjištěná cena = 48 030,40 Kč
- 19 - C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitosti Výsledné vyhláškové ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č. p. 116 = 885 608,76 Kč a 2 ) Garáţ = 54 032,- Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad = 32 755,05 Kč b 2 ) Kůlna I. = 2 791,14 Kč b 3 ) Kůlna II. = 11 618,67 Kč b 4 ) Kůlna III. = 5 129,26 Kč c) Studna = 1 567,92 Kč d) Pozemky = 48 030,40 Kč e) Věcná břemena = 0,-- Kč f) Práva a závady = 0,-- Kč Výsledná vyhlášková cena nemovitosti činí celkem 1 041 533,20 Kč D. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (trţní, obecná) je to cena aktuálního trhu, cena zpeněţitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době ekonomické krize je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna.
- 20 - Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zváţením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům s příslušenstvím se nachází v obci Široká Niva. Dům je dle informací dlouhodobě neobydlen, jeví známky nulové údrţby, je ve špatném technickém stavu. Oprava či rekonstrukce bude velmi finančně náročná. V současnosti jsou nabízeny porovnatelné nemovitosti co do velikosti, vybavenosti a technického stavu v cenách od 1,0 mil. aţ 1,2 mil. Kč. Byla pouţita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji V Olomouci, 4. 3. 2010 Obvyklá cena podle odhadu znalce = 1 100 000,--Kč E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 a ze dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 829-060/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 829-060/2010.
- 21 -
- 22 -