ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 Čís.jednací: 117 EX 1486/10-32 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitosti č.p.35 s příslušenstvím a s pozemky (spoluvlastnického podílu id.1/3) v obci Lestkov, k.ú.domaslav, zapsané na LV č.100 pro k.ú.domaslav, okres Tachov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Písek, JUDr.Stanislav Pazderka, soudní exekutor, Prokopova 339/14, Písek Účel posudku: zjištění obvyklé ceny spoluvlast. podílu ve výši id. 1/3 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Josef Červený, Lesní ul Tachov Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tachově

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti č.p.35 s příslušenstvím a s pozemky v obci Lestkov, k.ú.domaslav, zapsané na LV č.100 pro k.ú.domaslav, okres Tachov 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Domaslav 35 Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Lestkov Katastrální území: Domaslav Počet obyvatel: 383 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Štulera (uživatele nemovitosti). 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Písek - č.j. 117 EX 1486/ výpis z KN - LV č kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje podle LV č.100 je vlastníkem oceňované nemovitosti: Dubská Marie, Lesní hřbitov 1219, Budějovcké Předměstí, Písek 1, r.č. 1/3 Štrubel Josef, Horní Záhoří 51, Záhoří u písku, r.č., podíl 1/3 Štrubel Zdeněk, Tálin 19, Tálin, r.č., podíl 1/3., podíl 6. Dokumentace a skutečnost žádná další dokumentace mimo výše uvedené podklady nebyla k dispozici

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v severovýchodní části okresu Tachov, v obci Lestkov, k.ú.domaslav - u silnice č.201 vedoucí z Plané do Konstantinových Lázní. Přístup k nemovitosti z veřejné komunikace je na staveb.parc.č.57 a k vlastnímu rod.domu č.p.35 na staveb.parc.č.55 je po cizí soukromé staveb.parc.č.48 pana Štulera Michala (LV č.99), na této parcele je současně i studna. Vlastník staveb.parc.č.48 a vedlejšího domu čp.34 je Michal Štuler, bytem Domaslav č.p.35, který společně s panem Josefem Štrubelem (r.č. ) bydlí v oceňovaném rod.domu č.p.35. Pan Josef Štrubel má věcné břemeno užívání ve vedlejším domě č.p.34 na staveb.parc.č.48 (viz přiložený výpis z KN). Předmětem ocenění je vlastní rodinný dům s příslušenstvím, zděná stodola a přistavěná kůlna mezi rod.domem a zděnou stodolou na stav.parcele č.55 a z části na p.p.č.1194 (v majetku ČR - Pozemkový fond). Neoceňuje se dřevěná kůlna za rod.domem je bez hodnoty (technicky dožitá). Nemovitost nemá vlastní zdroj vody, studna je na vedlejší soukromé st.parc.č Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p.35 b) Vedlejší stavby b 1 ) Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu b 2 ) Stodola c) Pozemky c 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p.35-26a Jedná se o přízemní rodinný dům s částečným podsklepením a s podkrovím. Dům je zastřešen sedlovou střechou s eternitovou rytinou na šindeli, dům je postaven v klasické zděné technologii ze zdiva smíšeného, stropy jsou polospalné s rovným podhledem a klenbové -nespalné, schody do podkroví (do půd.prostoru) jsou dřevěné, do sklepa kamenné. Okna jsou dřevěná-zdvojená a dvojitá, dveře náplňové, podlahy prkenné a betonové. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. V domě je zavedena el.energie (instalace), ostatní chybí (voda, kanalizace). Dispoziční řešení: 1.PP - sklep 1.NP - vstup přes verandu, předsíň (chodba), kuchyně, 2 pokoje,

4 - 4 - Podkroví - letní pokoj a půdní prostor. V domě chybí sociální zařízení. Stáří domu nebylo doloženo, podle odborného odhadu se stanovuje na cca roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeňský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 125 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 993,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,10*4,7 = 14,57 m 2 1.NP: 7,80*15,10+3,40*4,50 = 133,08 m 2 Podkroví-zastřešení: 7,80*15,10 = 117,78 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 14,57 m 2 1,90 m 1.NP: 133,08 m 2 2,55 m Podkroví-zastřešení: 117,78 m 2 2,15 m Obestavěný prostor: 1.PP: (3,10*4,7)*(1,90) = 27,68 m 3 1.NP: (7,80*15,10+3,40*4,50)*(2,55) = 339,35 m 3 Podkroví-zastřešení: (7,80*15,10)*(2,15) = 253,23 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 620,26 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,08 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 265,43 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,99 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0,00

5 Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 125 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,269 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Přístup k vlastnímu rod.domu je přes cizí pozemek (věcné břemeno). I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,269 * 0,850 * 0,850 = 0,194 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 993,- Kč/m 3 * 0,194 = 580,64 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 580,64 Kč/m 3 * 620,26 m 3 = ,77 Kč Rodinný dům č.p.35 - zjištěná cena = ,77 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu - 7

6 - 6 - Jedná se o provizorní dřevěnou kůlnu (přístřešek) postavený mezi stodolou a rod.domem. Kůlna (přístřešek) je postavená na staveb.parc.č.55 a na p.p.č.1194 (vlastník ČR-Správce Pozemkový fond). Kůlna-přístřešek je postaven převážně z použitého materiálu, je přízemní, bez základu, má plochou střechu s krytinou z vlnitého plechu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,0*7,0 = 49,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 49,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (7,0*7,0)*(2,50) = 122,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 122,50 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy C 100,00 2. Obvodové stěny dřevěné-provizorní S 100,00 3. Stropy X 100,00 4. Krov pultový. částečně provizorní S 100,00 5. Krytina provizorní, vl.plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce částečné S 100,00 7. Úprava povrchů C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře X 100, Okna X 100, Podlahy X 100, Elektroinstalace X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 12,20 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,00 100,00 1,00 31,00 4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,00 1,00 4,20 7. Úprava povrchů C 6,30 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 81,50 Část

7 - 7 - Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8150 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 750,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8150 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9050 Základní cena upravená = 997,30 Kč/m 3 Plná cena: 122,50 m 3 * 997,30 Kč/m 3 = ,25 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 15 roků Opotřebení: 75,000 % ,94 Kč Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu - zjištěná cena = ,31 Kč b 2 ) Stodola - 7 Stodola je postavena na stavební parcele č.57, je zděná, malá část na jižní stranu je dřevěná, zastřešená je sedlovou střechou s eternitovou krytinou, dřevěný strop z větší části chybí. Zdivo stodoly je silně popraskané, celkově je zanedbaná údržba. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,30*7,50+6,7*2,5 = 86,50 m 2 Zastřešení: = 86,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 86,50 m 2 4,20 m Zastřešení: 86,50 m 2 1,60 m Obestavěný prostor: 1.NP: (9,30*7,50+6,7*2,5)*(4,20) = 363,30 m 3 Zastřešení: (86,50)*(1,60) = 138,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 501,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

8 - 8 - Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy kamenné P 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 75,00 dřevěné-provizorní S 25,00 3. Stropy dřevěné S 30,00 C 70,00 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100,00 5. Krytina osinkocement.šablony S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 50,00 C 50,00 7. Úprava povrchů část.omítka, částečně chybí S 50,00 C 50,00 8. Schodiště C 100,00 9. Dveře svlakové S 100, Okna C 100, Podlahy standardní S 100, Elektroinstalace nefunkční C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 75,00 1,00 22,80 S 30,40 25,00 1,00 7,60 3. Stropy S 19,30 30,00 1,00 5,79 C 19,30 70,00 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce S 1,90 50,00 1,00 0,95 C 1,90 50,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,90 50,00 1,00 2,45 C 4,90 50,00 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3, Okna C 1,00 100,00 0,00 0, Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6, Elektroinstalace C 4,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 70,04 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7004 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7004 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9050 Základní cena upravená = 1 428,45 Kč/m 3 Plná cena: 501,70 m 3 * 1 428,45 Kč/m 3 = ,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků

9 - 9 - Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 105 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 105 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,36 Kč Stodola - zjištěná cena = ,01 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky Jedná se o zastavěné plochy (staveb.parcely) a zahradu. Pozemky jsou mírně svažité k severu až severovýchodu. Jde o pozemky funkčně spojené s vlastní stavbou rod.domu. Osada Domaslav není stavebně srostlá s obcí Lestkov. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha ,00 35, ,- zastavěná plocha ,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.4. není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny -1 % Úprava ceny celkem -23 % ,55 Mezisoučet ,45 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,43 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] zahrada 1195/ ,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.4. není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny -1 % Úprava ceny celkem -23 % ,50 Mezisoučet ,50

10 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,37 Pozemky - zjištěná cena = ,80 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.35 = ,77 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu = ,31 Kč b 2 ) Stodola = ,01 Kč c) Pozemky = ,80 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,89 Kč ,- Kč slovy: Pětsetpadesátsedmtisícčtyřistadevadesát Kč Závěr stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id.1/3 na nemovitosti zapsané na LV č.100 pro obec Lestkov, k.ú.domaslav, okres Tachov: Vypočtená cena celé nemovitosti podle cenového předpisu (vyhl.mf ČR) je ,- Kč, z toho id. 1/3 spoluvlastnického podílu = ,- Kč. S ohledem na celkový stav nemovitosti, zejména pak s ohledem na stav na trhu s nemovitostmi (sníženou poptávku po nemovitostech) a nedořešený přístup k vlastnímu rod.domu stanovuji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id.1/3 na nemovitosti č.p.35 v Domaslavi podle 2, zákona č.151/1997 Sb.: ve výši ,- Kč, slovy:jednostoosmdesáttisíc Kč. V Tachově, Ing. Josef Červený Lesní ul. 1557, Tachov

11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 28. dubna 1971, č.j. Spr. 4086/70 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Příloha: fotodokumentace 2x výpis z KN (LV č.100 a 99) kopie katastrál. Mapy