- 1 - Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 6001-5 / 2016 o ceně nemovitosti - pozemek parc.č. St. 15, součástí je stavba č.p. 19, pozemek parc.č. 32, pozemek parc.č. 33, dle LV č. 156 v obci Dolní Újezd, k.ú. Skoky u Staměřic, okres Přerov, kraj Olomoucký Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Mgr. Radim Janoušek Insolvenčí správce dlužníka- Ivan Nádvorník Šantova 2 Olomouc 779 00 zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 585 223 012 602 725 436 Datum místního šetření: 14.01.2016 Datum, k němuž je 14.01.2016 ocenění provedeno: Počet listů posudku: 15 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 21.01.2016
- 2-1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------------------- 1.1. Údaje o nemovitosti ------------------------------- Rodinný dům menší velikostní kategorie, situovaný v obytné zástavbě rodinnými domy, podél komunikace procházející obcí. Stavba je nepodsklepená, má jedno NP, je zastřešena sedlovou, v části pultovou střechou. K původní části byly postupně provedeny dvě jednopodlažní přístavby, poslední přístavba (jedna obytná místnost a rozšíření vstupu) provedena dle sdělení vlastníka v r.2005, předcházející přístavba vstupu byla provedena v r.1980, kdy dům prošel rekonstrukcí. Vstup do domu je z ulice přes vlastní pozemky, u domu je situován dvorek a malá zahrada. Na rodinný dům stavebně navazuje vedlejší stavba objekt garáže, skladu (není zapsána v evidenci KN). Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, s bytem 3+1 s příslušenstvím a přistavěnou garáží pro jeden automobil. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení po rekonstrukci v roce 1980 a přístavbě v roce 2005, udržovaná. 1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -------------------------------------------------------------- - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 156, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 24.07.2015 - Kopie kat.mapy k.ú. Skoky u Staměřic, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2016 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti znalce a vlastníka 1.3. Vlastnické a evidenční údaje -------------------------------------- k.ú. : Skoky u Staměřic obec : Dolní Újezd okres : Přerov kraj : Olomoucký vlastníci : Nádvorník Ivan, Skoky 19, 751 25 Dolní Újezd Číslo parcely : St. 15 -zastavěná plocha a nádvoří - 124 m2 32 - ostatní plocha - 21 m2 33 - ostatní plocha - 129 m2 list vlastnictví : 156
- 3-2. POSUDEK OCENĚNÍ MOVITOSTI Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č. 6001-5 / 2016 Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 19, LV č. 156 na pozemku parc.č. St. 15 pozemek parc.č. St. 15, LV č. 156 (124 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 32, LV č. 156 (21 m2, ostatní plocha) pozemek parc.č. 33, LV č. 156 (129 m2, ostatní plocha) Adresa Kraj Olomoucký kraj Obec Dolní Újezd Počet obyvatel 1199 Kat. území Skoky u Staměřic Ulice č.p. 19 Část obce dle LV Skoky Objednatel odhadu Mgr. Radim Janoušek Insolvenčí správce dlužníka- Ivan Nádvorník Šantova 2 Olomouc 779 00 Tel. E-mail Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro insolvenčního správce Nádvorník Ivan, Dolní Újezd, Skoky 19 Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne 22.01.2016 Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni 14.01.2016 779 00 Olomouc 0545 Prohlídka dne 14.01.2016 email: rkastra@volny.cz tel: 602 725436 Počet stran textu Chyba! Záložka není definována. Počet stran příloh 4 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 87.28 m 2 12 000 Kč/m 2 1 047 360 Kč Garáže samostatné 1 x 50 000 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 1 100 000 Kč Jedenmilionstotisíc Kč
- 4 - Silné stránky nemovitosti - dobrý stavebně technický stav a standard vybavení - v místě je možnost napojení na všechny IS - dobrá dopravní dostupnost Slabé stránky nemovitosti - malý přilehlý pozemek - poloha domu v těsné blízkosti komunikace - v místní části chybějící občanská vybavenost Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nesoulad mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v evidenci KN, není zapsána přístavba ve dvorní části a objekt garáže. Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci ne/movité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo exekutorské- PROFI CREDIT Czech, a.s. 120 EX -31155/2014-35 ze dne 02.03.2015, právní účinky ke dni 02.03.2015 Zástavní právo exekutorské - Úvěrový servis s.r.o.- 183 EX-1590/2014-86 ze dne 09.02.2015 Zástavní právo exekutorské - 085 EX-12078/2014-15 ze dne 07.10.2014, právní účinky ke dni 07.10.2014 Zástavní právo smluvní - Česká spořitelna, a.s. - ze dne 07.09.2009 Zahájení exekuce 120 EX-31155/2014-14 ze dne 26.02.2015, právní účinky ke dni 02.03.2015 Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 120 EX-31155/2014-36 ze dne 02.03.2015, právní účinky ke dni 02.03.2015 Zahájení exekuce 183 EX 1590/14-11 ze dne 14.01.2015, právní účinky ke dni 14.01.2015 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 183 EX-1590/2014-26 ze dne 14.01.201-5 ze dne Zahájení exekuce 085 Ex-12078/14-11 ze dne 06.10.2014, právní účinky ke dni 06.10.2014. Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN
- 5 - Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Není vyhodnoceno. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 156, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 24.07.2015 Kopie kat.mapy k.ú. Skoky u Staměřic, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2016 Vlastní databáze odhadce Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením Fotodokumentace pořízená při místním šetření Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 156, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 24.07.2015 Kopie kat.mapy k.ú. Skoky u Staměřic, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2016 Fotodokumentace Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Dolní Újezd má 1186 obyvatel a leží cca 5 km od města Lipníka a 20 km od města Olomouce. Obec se základní správní funkcí bez většího významu. Místní část Skoky není stavebně srostlá se sídlem obce na silničním spojení Olomouc-Lipník n.b. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V okrajové, odloučené místní části obce, v obytné zástavbě rodinnými domy podél průjezdní komunikace v lokalitě průměrně vhodné k bydlení. V místě je možnost napojení na všechny IS. V místní části chybějící základní občanská vybavenost. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 25 Km Informace o nemovitosti Rodinný dům menší velikostní kategorie, situovaný v obytné zástavbě rodinnými domy, podél komunikace procházející obcí. Stavba je nepodsklepená, má jedno NP, je zastřešena sedlovou, v části pultovou střechou. K původní části byly postupně provedeny dvě jednopodlažní přístavby, poslední přístavba (jedna obytná místnost a rozšíření vstupu) provedena dle sdělení vlastníka v r.2005, předcházející přístavba vstupu byla provedena
- 6 - v r.1980, kdy dům prošel rekonstrukcí. Vstup do domu je z ulice přes vlastní pozemky, u domu je situován dvorek a malá zahrada. Na rodinný dům stavebně navazuje vedlejší stavba objekt garáže a skladu (není zapsána v evidenci KN) Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, s bytem 3+1 s příslušenstvím a přistavěnou garáží pro jeden automobil. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení po rekonstrukci v roce 1980 a přístavbě v roce 2005, udržovaná. Pozn: - Nesoulad mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v evidenci KN, není zapsána přístavba ve dvorní části a objekt garáže. - Pozemky p.č.32 a p.č.33 jsou ve funkčním celku s RD, jsou součástí dvora a zahrady, nejsou užívány jako pozemky silnice (zápis v evidenci KN) Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 691/3 ve vlastnictví Olomouckého kraje a dále po místní komunikaci p.č.671 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 100, přístavba a rekonstrukce 1980, 2005 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci a provedené přístavbě Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna EURO 2005 Instalace vytápění 2007 Ostatní rekonstrukce domu 1980 Ostatní přístavba 2005 Samostatné garáže Garáž je přístavba Počet garážových stání 1 Plocha 20.0 m 2 Garáž je zkolaudována Ano Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové bez konstrukce podhledu % dokonč 100 krov pultový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 vrata dřevěná 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění 100 elektro světelný rozvod 100 Popis garáže Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 177 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem 53 000 Kč
- 7 - Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Kanalizace je napojena přes žumpu. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce kamenné, betonové svislé konstrukce zděné z cihel, tvaárnic a bloků Porotherm vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným, plochá konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková, svařovaná klempířské pozinkované lepenka konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších hladká omítka, část termofasáda povrchů povrchů vnitřní obklady koupelny, WC a kuchyně schody dveře a vrata vnitřní hladké laminové okna EURO povrch podlah PVC, keramická dlažba vytápění ústřední s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) žaluzie Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, varná deska sklokeramická Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 7.88 m 2 1.0 7.88 m 2 pokoj 17.08 m 2 1.0 17.08 m 2 obývací pokoj 18.93 m 2 1.0 18.93 m 2 chodba 1.94 m 2 1.0 1.94 m 2 koupelna s WC 3.27 m 2 1.0 3.27 m 2 komora 7.63 m 2 1.0 7.63 m 2 kuchyně 13.56 m 2 1.0 13.56 m 2 ložnice 14.56 m 2 1.0 14.56 m 2 sklad 4.86 m 2 0.5 2.43 m 2 Součet ploch za podlaží 89.71 m 2 87.28 m 2 Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.
- 8 - Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vlastních databází, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě a v nejbližším okolí. Vybrané byty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 04/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 131.0 m 2 Podlahová plocha 89.8 m 2 Celková výměra všech pozemků 308.0 m 2 Cena za nemovitost 1 350 000 Kč 15 000 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 1 350 000 Kč 15 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č. p. 175, obec Velký Újezd, ulice Na Flíčku, k.ú. Velký Újezd, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní nepodsklepený RD s podkrovím, technický stav domu je dobrý, provedena celková rekonstrukce interiéru, krovu a střešní krytiny, parkování vedle domu. Jednobytový, krajní řadový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie, ve větší obci srovnatelně vzdálené od města Olomouce, lepší místní poloha z pohledu rušivých vlivů, poloha obce s mírně lepší dopravní dostupností a dostupností do správního centra, lepší úroveň občanské vybavenosti v obci, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, srovnatelný přilehlý pozemek. Dům bez garáže. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 07/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 164.0 m 2 Podlahová plocha 133.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 935.0 m 2
- 9 - Cena za nemovitost 2 450 000 Kč 18 400 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 2 450 000 Kč 18 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č. p. 133, obec Daskabát, k.ú. Daskabát, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o jednopodlažní RD s podkrovím, podsklepený, RD po celkové rekonstrukci s vestavbou podkroví a přístavbou zádveří, napojení ne elektor, vodovod, vlastní studna, kanalizace do jímky, plny není, vytápění ÚT kotlem na tuhá paliva. Jednobytový, samostatně stojící rodinný dům, větší velikostní kategorie s větší výměrou užitných podlahových ploch, poloha v blízké obci srovnatelné velikosti a významu, srovnatelná vzdálenost a dostupnost do správních center, lepší místní poloha z pohledu rušivých vlivů, lepší úroveň občanské vybavenosti, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům s možností garážování v průjezdu. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03/2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 130.0 m 2 Podlahová plocha 162.1 m 2 Celková výměra všech pozemků 492.0 m 2 Cena za nemovitost 1 860 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 1 860 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č. p. 77, obec Výkleky, k.ú. Výkleky, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o zděný patrový RD se sedlovou střechou, krytina je z eternitových šablon, jsou provedeny žlaby, svody i parapety, dveře dřevěná rámová, vytápění je ústředními radiátory z kotle na plyn na TP. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, větší velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou, v obci srovnatelně vzdálené od města Olomouce, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, s horší dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, horší stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům s možností garážování v průjezdu.
- 10 - Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 11 500-18 400 Kč/m 2 1 350 000-2 450 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 000 Kč/m 2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí rodinných domů ve srovnatelných lokalitách se v současném stavu pohybují v rozpětí cen 11.500 18.400,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení prostor, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta ve střední úrovni obchodovaných cen ve výši 12.000,-- Kč/m 2 Orientační propočet: Podlahová plocha 87,28 m 2 x 12.000,-- Kč/m 2.1,047.360,--Kč Garáž. 50.000,--Kč Celkem zaokrouhl.. 1,100.000,-- Kč
- 28 - R E K A P I T U L A C E Obvyklá cena rodinného domu č. p. pozemek parc.č. St. 15, součástí je stavba č.p. 19, pozemek parc.č. 32, pozemek parc.č. 33, dle LV č. 156 v obci Dolní Újezd, k.ú. Skoky u Staměřic, okres Přerov, kraj Olomoucký 1,100.000,--Kč Obvyklá tržní cena 1,100.000,--Kč Slovy: =Jedenmiliónstotisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 156, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 24.07.2015 - Kopie kat.mapy k.ú. Skoky u Staměřic, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2016 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace V Olomouci,dne 22.01.2016 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc