ZNALECKÝ POSUDEK č. 0180-020/2011 o obvyklé ceně skladového a výrobního areálu č.p. 50 v Tachově, část Velký Rapotín, okres Tachov, kraj Plzeňský Objednatel posudku: Účel posudku: Eurodražby cz, a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 jako podklad pro nedobrovolnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 28.11.2011 posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Horním Hradišti 31.12.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny haly č. 1 a 2 stojící na pozemku p.č. st. 68, haly č. 3 stojící na pozemku p.č. st. 73 a haly č. 4 stojící na pozemku p.č. st. 93 katastrální území Velký Rapotín, obec Tachov, část obce Velký Rapotín, okres Tachov, kraj Plzeňský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Výrobní areál Adresa nemovitosti: Velký Rapotín 50, 347 01 Tachov Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Tachov Katastrální území: Velký Rapotín Počet obyvatel: 12 476 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.11.2011. Na ohledání se vlastník předmětných nemovitostí nedostavil.. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov prokazující stav evidovaný k datu 01.11.2011 Kopie katastrálních map 5. Vlastnické a evidenční údaje Výlučným vlastníkem všech předmětných nemovitostí je Chejnovský Radek, rodné číslo 700331/2162, bytem Dlouhý Újezd 174, 347 01 Tachov. Na předmětných nemovitostech váznou tyto právní vady. 1. zástavní právo smluvní s pohledávkou 3.800.000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4, 2. zástavní právo smluvní s pohledávkou a) 1.000.000,- Kč, b) pro budoucí pohledávky dle smlouvy s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4, 3. zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu s oprávněním pro Finanční úřad v Tachově, Hornická 1695, 347 11 Tachov 4. nařízení exekuce s oprávněním pro Okresní soud v Tachově.
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou čtyři haly bývalého zemědělského areálu. Hala č. 1 a hala č. 2 stojí na pozemku p.č. 68. Novostavba přístavby haly č. 2 stojí na pozemku p.č. 1113/2 katastrálního území Velký Rapotín. Tato přístavba není vložena do katastru nemovitostí. Hala č. 3 stojí na pozemku p.č. 73 a hala č. 4 stojí na pozemku p.č. 93 katastrálního území Velký Rapotín, obec Tachov. Vedle haly č. 4 na pozemku p.č. 93 a na pozemku p.č. 1113/2 stojí rekonstruovaná administrativní budova. U vstupu do areálu stojí na pozemku p.č. 69 objekt bývalé váhy nyní rozestavěný v přestavbě na hygienické zařízení. Haly jsou postaveny v montovaném prefa systému, kde střešní příhradové kovové sedlové vazníky jsou uloženy na prefabrikovaných kovových příhradových sloupech. Obvodový plášť je postaven z prefabrikovaných siporexových tvárnic velkého formátu. Podle koroze na ocelových konstrukčních prvcích usuzuji, že stáří činí 40-45 roků. Haly jsou k datu ohledání pronajmuty za účelem montáže a finálních nátěrů zámečnických výrobků. Přístup do areálu je po obecné nezpevněné komunikaci parcelního čísla 1715 katastrálního území Velký Rapotín. Tento pozemek je ve vlastnictví Města Tachov. Přístup je tedy bezproblémový. Předmětný areál je situován v severní okrajové části obce. Sousedními objekty jsou bývalé zemědělské objekty. Areál je z inženýrských sítí napojen akorát na rozvod elektrické energie a vodovod. A to ještě vodovod nevede před všemi halami. Kam vede vnitřní splašková kanalizace administrativní budovy, mi nikdo nechtěl ukázat. Haly nejsou vytápěny. Základy hal jsou postaveny ze železobetonových patek Do patek jsou zakotveny příhradové kovové sloupy, na kterých jsou osazeny příhradové kovové sedlové vazníky. Vazníky jsou pokryty plechovou krytinou z pozinkovaného plechu velkého formátu. Zde bych chtěl upozornit na špatný statický stav vazníků. Vazníky nejsou udržovány. Je nutné provést kontrolu statikem, který navrhne způsob jejich rekonstrukce. O této závažné věci budu informovat příslušný stavební úřad. Přístavba haly č. 2 je postavena ve zděném konstrukčním systému YTONG. Zvenku je toto zdivo obloženo dřevěnými palubkami. Střecha je pultová s nevodně řešenou tepelnou izolací. Pod tepelnou izolací je položena paronepropustná fólie, která ale není mechanicky stabilizována podpěrnou konstrukcí. Tepelná izolace tvoří průhyby, tlačí na fólii, ta praská.a trhlinami umožňuje prostup vlhkosti do střešního pláště. Důsledkem bude degradace dřevěného krovu pultové střechy přístavby. Obvodový plášť je postaven ze sendvičových siporexových tvárnic velkého formátu kotvených k příhradovým kovovým sloupům. Tvárnice jsou zvenku obloženy pozinkovaným plechem, zevnitř jsou panely neomítnuty. Plechy jsou již značně zkorodovány. Haly mají dešťové žlaby a svody. Vyústění dešťových svodů je ale nevhodně vyvedeno vedle objektů s rizikem zasakování srážkové vody do základové spáry. Haly mají akorát kovová vrata a to na svých obou štítech. Haly nemají dveře ani okna.
- 4 - Podlahy všech hal jsou z cementového potěru. Potěr nemá dilatace, proto je podlaha plná trhlin. Příslušenstvím k výše popsaným halám je administrativní budova a hygienické zařízení. Administrativní budova stojí na pozemku parcelního čísla 1113/2 katastrálního území Velký Rapotín. Budova není zanesena v katastrálních mapách, z toho usuzuji, že nebude ani vložena do katastru nemovitostí. Budova je postavena v lehkém montovaném konstrukčním systému s nosnými konstrukčními prvky ze dřeva opláštěnými sádrokartonem. Tloušťka obvodové konstrukce je 180 mm. Vnější i vnitřní stěny jsou natřeny hrubým nátěrem. Podlahy jsou po rekonstrukci nové, plovoucí. Dveře jsou nové dřevěné plné. Okna jsou nová plastová. Rozvod elektriky je v lištách. Budova je napojena na vodovod a kanalizaci. Dispozice budovy : z chodby po celé délce budovy jsou vstupy do kanceláře 1, kanceláře 2, kanceláře 3, kanceláře 4 a do šatny. Chodba je u vchodu rozšířena pro kuchyňský kout, kde jsou vstupy do WC muži, WC ženy, sprchový kout a úklid. Podlahová plocha administrativní budovy činí 182,52 m 2. Z bývalé mostní váhy se staví hygienické zařízení. Stavba je rozestavěna a to tak, že jsou položeny plastové roury rozvodu studené a teplé vody a kanalizace. Je to stavba postavena ve zděném konstrukčním systému. Dveře dřevěné plné, okna dřevěná zdvojená. Fasáda je ze štukové omítky. Úprava vnitřních povrchů ještě není ukončena. Střecha je pultová. Podlahová plocha hygienického zařízení činí 59, 20 m2 Prostor mezi halami vytváří zpevněné betonové anebo asfaltové manipulační plochy o poměrně značných půdorysných rozměrech. Celý areál je oplocen plotem z kovového pletiva. Vstup je přes ocelová vrata. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Hala č. 1 a 2 ) Hala č. 2 a 3 ) Hala č. 3 a 4 ) Hala č. 4 a 5 ) Administrativní budova a 6 ) Hygienické zařízení b) Pozemky b 1 ) Stavební pozemky
- 5 - B. Věcná hodnota Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Hala č. 1-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: K. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadzemní podlaží: 49,55*13,45 = 666,45 m 2 zastřešení: 49,55*13,45 = 666,45 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. nadzemní podlaží: 666,45 m 2 8,78 m 5 851,43 m 3 zastřešení: 666,45 m 2 0,52 m 346,55 m 3 Součet 1 332,90 m 2 6 197,98 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 197,98 / 1 332,90 = 4,65 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 332,90 / 2 = 666,45 m 2 Obestavěný prostor: 1. nadzemní (49,55*13,45)*(8,78) = 5 851,41 m 3 podlaží: zastřešení: (49,55*13,45)*(0,52) = 346,55 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 6 197,96 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: betonové patky izolované S 100,00 2. Svislé nosné konstrukce: panelové betonové sendvičové S 100,00 3. Stropy: bez stropů C 100,00 4. Krov, střecha: kovový S 100,00 5. Krytiny střech: pozinkovaný plech N 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech N 100,00
- 6-7. Úprava vnitřních povrchů: bez vnitřních povrchů C 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: pozinkovaný plech S 100,00 9. Vnitřní obklady: X 100,00 10. Schody: bez schodů C 100,00 11. Dveře: bez dveří C 100,00 12. Vrata: kovová S 100,00 13. Okna: bez oken C 100,00 14. Povrchy podlah: cementový potěr S 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100,00 25. Ostatní: bez ostatní C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 12,30 100,00 1,00 12,30 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,80 100,00 1,00 29,80 3. Stropy: C 9,10 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,20 100,00 1,00 11,20 5. Krytiny střech: N 2,80 100,00 1,54 4,31 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,00 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,00 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: C 0,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,10 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,40 100,00 1,00 2,40 13. Okna: C 4,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,00 1,00 4,90 16. Elektroinstalace: S 4,80 100,00 1,00 4,80 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,39 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7439 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 468,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0030 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9299 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,9022 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7439 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3680 Základní cena upravená = 781,87 Kč/m 3
- 7 - Plná cena: 6 197,96 m 3 * 781,87 Kč/m 3 = 4 845 998,99 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 45 roků Opotřebení: 85,000 % - 4 119 099,14 Kč Hala č. 1 - zjištěná cena = 726 899,85 Kč a 2 ) Hala č. 2-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: K. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadzemní podlaží: 45,38*15,48 = 702,48 m 2 zastřešení: 45,38*15,48 = 702,48 m 2 1. nadzemní podlaží-přístavba: 45,38*15,48 = 702,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. nadzemní podlaží: 702,48 m 2 8,50 m 5 971,08 m 3 zastřešení: 702,48 m 2 0,68 m 477,69 m 3 1. nadzemní podlaží-přístavba: 702,48 m 2 2,86 m 2 009,09 m 3 Součet 2 107,44 m 2 8 457,86 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 8 457,86 / 2 107,44 = 4,01 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 2 107,44 / 3 = 702,48 m 2 Obestavěný prostor: 1. nadzemní (45,38*15,48)*(8,50) = 5 971,10 m 3 podlaží: zastřešení: (45,38*15,48)*(0,68) = 477,69 m 3 1. nadzemní (45,38*15,48)*(2,86) = 2 009,10 m 3 podlaží-přístavba: Obestavěný prostor celkem: = 8 457,89 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: betonové patky izolované S 100,00 2. Svislé nosné konstrukce: 6elezobetonové panely a zdivo YTONG S 100,00 3. Stropy: bez stropů C 100,00 4. Krov, střecha: kovový S 100,00 5. Krytiny střech: pozinkovaný plech S 100,00
- 8-6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: bez úpravy vnitřních povrchů C 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: pozinkovaný plech S 100,00 9. Vnitřní obklady: X 100,00 10. Schody: bez schodů C 100,00 11. Dveře: bez dveří C 100,00 12. Vrata: kovová S 100,00 13. Okna: bez oken C 100,00 14. Povrchy podlah: cementový potěr S 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100,00 25. Ostatní: bez ostatní C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 12,30 100,00 1,00 12,30 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,80 100,00 1,00 29,80 3. Stropy: C 9,10 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,20 100,00 1,00 11,20 5. Krytiny střech: S 2,80 100,00 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,00 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: C 0,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,10 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,40 100,00 1,00 2,40 13. Okna: C 4,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,00 1,00 4,90 16. Elektroinstalace: S 4,80 100,00 1,00 4,80 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 72,50 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7250 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 468,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9294 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,9983 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7250 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3680 Základní cena upravená = 903,21 Kč/m 3
- 9 - Plná cena: 8 457,89 m 3 * 903,21 Kč/m 3 = 7 639 250,83 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 75,000 % - 5 729 438,12 Kč Hala č. 2 - zjištěná cena = 1 909 812,71 Kč a 3 ) Hala č. 3-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: K. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadzemní podlaží: 60,80*14,88 = 904,70 m 2 zastřešení: 60,80*14,88 = 904,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. nadzemní podlaží: 904,70 m 2 5,12 m 4 632,06 m 3 zastřešení: 904,70 m 2 0,50 m 452,35 m 3 Součet 1 809,40 m 2 5 084,41 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 5 084,41 / 1 809,40 = 2,81 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 809,40 / 2 = 904,70 m 2 Obestavěný prostor: 1. nadzemní (60,80*14,88)*(5,12) = 4 632,08 m 3 podlaží: zastřešení: (60,80*14,88)*(0,50) = 452,35 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 5 084,43 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: betonové patky izolované S 100,00 2. Svislé nosné konstrukce: panelové betonové sendvičové S 100,00 3. Stropy: bez stropů C 100,00 4. Krov, střecha: kovový S 100,00 5. Krytiny střech: pozinkovaný plech N 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech N 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: bez úpravy vnitřních povrchů C 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: pozinkovaný plech S 100,00 9. Vnitřní obklady: X 100,00 10. Schody: bez schodů C 100,00 11. Dveře: bez dveří C 100,00
- 10-12. Vrata: kovová S 100,00 13. Okna: bez oken C 100,00 14. Povrchy podlah: cementový potěr S 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100,00 25. Ostatní: bez ostatní C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 12,30 100,00 1,00 12,30 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,80 100,00 1,00 29,80 3. Stropy: C 9,10 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,20 100,00 1,00 11,20 5. Krytiny střech: N 2,80 100,00 1,54 4,31 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,00 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,00 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: C 0,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,10 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,40 100,00 1,00 2,40 13. Okna: C 4,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,00 1,00 4,90 16. Elektroinstalace: S 4,80 100,00 1,00 4,80 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,39 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7439 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 468,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0030 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9273 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 1,2964 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7439 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3680 Základní cena upravená = 1 120,35 Kč/m 3 Plná cena: 5 084,43 m 3 * 1 120,35 Kč/m 3 = 5 696 341,15 Kč
- 11 - Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 75,000 % - 4 272 255,86 Kč Hala č. 3 - zjištěná cena = 1 424 085,29 Kč a 4 ) Hala č. 4-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: K. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadzemní podlaží: 12,40*8,10 = 100,44 m 2 zastřešení: 12,40*8,10 = 100,44 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. nadzemní podlaží: 100,44 m 2 4,71 m 473,07 m 3 zastřešení: 100,44 m 2 0,52 m 52,23 m 3 Součet 200,88 m 2 525,30 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 525,30 / 200,88 = 2,61 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 200,88 / 2 = 100,44 m 2 Obestavěný prostor: 1. nadzemní (12,40*8,10)*(4,71) = 473,07 m 3 podlaží: zastřešení: (12,40*8,10)*(0,52) = 52,23 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 525,30 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: betonové patky izolované S 100,00 2. Svislé nosné konstrukce: panelové betonové sendvičové S 100,00 3. Stropy: bez stropů C 100,00 4. Krov, střecha: kovový S 100,00 5. Krytiny střech: pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: bez úpravy vnitřních povrchů C 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: pozinkovaný plech S 100,00 9. Vnitřní obklady: X 100,00 10. Schody: bez schodů C 100,00 11. Dveře: bez dveří C 100,00 12. Vrata: kovová S 100,00 13. Okna: bez oken C 100,00
- 12-14. Povrchy podlah: cementový potěr S 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100,00 25. Ostatní: bez ostatních konstrukcí C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 12,30 100,00 1,00 12,30 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,80 100,00 1,00 29,80 3. Stropy: C 9,10 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,20 100,00 1,00 11,20 5. Krytiny střech: S 2,80 100,00 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,00 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: C 0,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,10 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,40 100,00 1,00 2,40 13. Okna: C 4,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,00 1,00 4,90 16. Elektroinstalace: S 4,80 100,00 1,00 4,80 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 72,50 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7250 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 468,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9857 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 1,3728 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7250 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3680 Základní cena upravená = 1 317,28 Kč/m 3 Plná cena: 525,30 m 3 * 1 317,28 Kč/m 3 = 691 967,18 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 95,000 % - 657 368,82 Kč Hala č. 4 - zjištěná cena = 34 598,36 Kč
- 13 - a 5 ) Administrativní budova - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: montovaná z prostorových buněk Kód CZ - CC: 122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadzemní podlaží: 16,04*13,04 = 209,16 m 2 zastřešení: 16,04*13,04 = 209,16 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. nadzemní podlaží: 209,16 m 2 2,98 m 623,30 m 3 zastřešení: 209,16 m 2 0,35 m 73,21 m 3 Součet 418,32 m 2 696,51 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 696,51 / 418,32 = 1,67 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 418,32 / 2 = 209,16 m 2 Obestavěný prostor: 1. nadzemní (16,04*13,04)*(2,98) = 623,30 m 3 podlaží: zastřešení: (16,04*13,04)*(0,35) = 73,21 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 696,51 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: dřevěné S 100,00 3. Stropy: dřevěné S 100,00 4. Krov, střecha: dřevěný sbíjený S 100,00 5. Krytiny střech: asfaltové šindele S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: novodobé nástřiky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: nástřiky na bázi umělých hmot S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: předložené betonové S 100,00 11. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: plastová S 100,00 14. Povrchy podlah: plovoucí podlaha S 100,00 15. Vytápění: krb plus přímotopy S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bez bleskosvodu C 100,00 18. Vnitřní vodovod: plastové trubky S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: plastové potrubí S 100,00 20. Vnitřní plynovod: bez vnitřního plynovodu C 100,00
- 14-21. Ohřev vody: bojler P 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 24. Výtahy: bez výtahu C 100,00 25. Ostatní: bez ostatních konstrukcí C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce: S 17,40 100,00 1,00 17,40 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Krov, střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1,80 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dveře: S 3,10 100,00 1,00 3,10 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 3,20 100,00 1,00 3,20 15. Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4,20 16. Elektroinstalace: S 5,70 100,00 1,00 5,70 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod: C 0,20 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: P 1,70 100,00 0,46 0,78 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,00 100,00 1,00 3,00 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 91,28 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9128 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 807,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,2410 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9516 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,5575 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9128 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1350 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6320 Základní cena upravená = 6 676,93 Kč/m 3 Plná cena: 696,51 m 3 * 6 676,93 Kč/m 3 = 4 650 548,51 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 % - 2 325 274,26 Kč Administrativní budova - zjištěná cena = 2 325 274,25 Kč
- 15 - a 6 ) Hygienické zařízení - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: B. budovy nebytové ostatní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadzemní podlaží: 10,34*6,66 = 68,86 m 2 zastřešení: 10,34*6,66 = 68,86 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1. nadzemní podlaží: 68,86 m 2 2,66 m 183,17 m 3 zastřešení: 68,86 m 2 0,25 m 17,22 m 3 Součet 137,72 m 2 200,39 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 200,39 / 137,72 = 1,46 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 137,72 / 2 = 68,86 m 2 Obestavěný prostor: 1. nadzemní (10,34*6,66)*(2,66) = 183,18 m 3 podlaží: zastřešení: (10,34*6,66)*(0,25) = 17,22 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 200,40 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: keramické MIAKO s betonovou mazaninou S 100,00 4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: asfaltové šindele S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: bez obkladu C 100,00 10. Schody: bez schodů C 100,00 11. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: plastová N 100,00 14. Povrchy podlah: bez podlah C 100,00 15. Vytápění: bez vytápění C 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bez bleskosvodu C 100,00 18. Vnitřní vodovod: plastové trubky S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: plastové potrubí S 100,00 20. Vnitřní plynovod: bez vnitřního plynovodu C 100,00
- 16-21. Ohřev vody: bez ohřevu vody C 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 24. Výtahy: bez výtahu C 100,00 25. Ostatní: bez ostatních konstrukcí C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 7,20 100,00 1,00 7,20 2. Svislé konstrukce: S 21,80 100,00 1,00 21,80 3. Stropy: S 11,90 100,00 1,00 11,90 4. Krov, střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytiny střech: S 2,00 100,00 1,00 2,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: C 2,80 100,00 0,00 0,00 10. Schody: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: N 5,30 100,00 1,54 8,16 14. Povrchy podlah: C 2,30 100,00 0,00 0,00 15. Vytápění: C 4,30 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,10 100,00 1,00 3,10 19. Vnitřní kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2,90 20. Vnitřní plynovod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,60 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 84,26 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8426 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 830,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 1,0158 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,7384 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8426 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6320 Základní cena upravená = 5 544,18 Kč/m 3 Plná cena: 200,40 m 3 * 5 544,18 Kč/m 3 = 1 111 053,67 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 % - 555 526,84 Kč Hygienické zařízení - zjištěná cena = 555 526,83 Kč
- 17 - b) Pozemky b 1 ) Stavební pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 68 1 464,00 400,00 585 600,- zastavěná plocha a nádvoří st. 69 99,00 400,00 39 600,- zastavěná plocha a nádvoří st. 73 905,00 400,00 362 000,- zastavěná plocha a nádvoří st. 91 28,00 400,00 11 200,- zastavěná plocha a nádvoří st. 92 40,00 400,00 16 000,- zastavěná plocha a nádvoří st. 93 308,00 400,00 123 200,- Součet 1 137 600,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -22 % - 250 272,- Mezisoučet 887 328,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3680 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,2020 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 719 033,82 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 1091/3 4 285,00 400,00 1 714 000,- ostatní plocha 1113/2 5 265,00 400,00 2 106 000,- ostatní plocha 1506 2 815,00 400,00 1 126 000,- Součet 4 946 000,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -22 % - 1 088 120,- Mezisoučet 3 857 880,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3680 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,2020 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 1 250 471,62 Stavební pozemky - zjištěná cena = 1 969 505,44 Kč
- 18 - C. Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Hala č. 1 = 4 845 998,99 Kč a 2 ) Hala č. 2 = 7 639 250,83 Kč a 3 ) Hala č. 3 = 5 696 341,15 Kč a 4 ) Hala č. 4 = 691 967,18 Kč a 5 ) Administrativní budova = 4 650 548,51 Kč a 6 ) Hygienické zařízení = 1 111 053,67 Kč b) Stavební pozemky = 1 969 505,44 Kč Věcná hodnota nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 26 604 665,77 Kč Věcná hodnota s odpočtem opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Hala č. 1 = 726 899,85 Kč a 2 ) Hala č. 2 = 1 909 812,71 Kč a 3 ) Hala č. 3 = 1 424 085,29 Kč a 4 ) Hala č. 4 = 34 598,36 Kč a 5 ) Administrativní budova = 2 325 274,25 Kč a 6 ) Hygienické zařízení = 555 526,83 Kč b) Stavební pozemky = 1 969 505,44 Kč Věcná hodnota s odpočtem opotřebení činí celkem 8 945 702,73 Kč D. Cena podle výnosové metody Hala č. 1 a hala č. 2 slouží k montáži zámečnických výrobků včetně jejich konečných nátěrů. Přístavba haly č. 2 slouží jako sklad. Do haly č. 3 a č. 4 jsem se nedostal. Byly zamčeny. Haly byly k datu ohledání pronajmuty. Jediným kontaktem na nájemce je e-mailová adresa k.mihalova@strobol.cz a mobilní telefon 734 743 862. Nájemce mi slíbil, že mi poskytne veškeré potřebné technické a ekonomické údaje. Čekal jsem marně. Pomoc jsem neobdržel. Pro stanovení obvyklého nájemného jsem použil server Sreality. V podkategorii sklady, v kraji Plzeňském a v okrese Tachov jsem našel 11 nabídek skladů k pronajmutí. Hledal jsem pronájem s nejnižší sazbou. Ten jsem našel ve Stříbře, kde na třídě 5. května je k pronajmutí montovaná hala s nájmem 240,00 Kč/m 2 rok. Deset ostatních nabídek mělo nájemné vyšší. Podlahová plocha haly č. 1 činí 651,58 m 2, podlahová plocha haly č. 2 včetně přístavby činí 933,00 m 2, podlahová plocha haly č. 3 činí 882,09 m 2 a podlahová plocha haly č. 4 činí 100,44 m 2. Podlahová plocha celkem 2.567,11 m 2.
- 19 - Výpočet dosažitelného ročního nájemného Plocha-účel Podlahová plocha Nájem Nájem nájem m 2 Kč/m 2 rok Kč/měsíc Kč/rok Provozní prostory 2.567 240,- 51.340,- 616.800,- Výše nákladů na provoz areálu mi nebyla sdělena, tak jsem si dovolil je určit odhadem. Daň z nemovitostí Pojištění Opravy a údržba Sprána nemovitostí Náklady za rok spolu 4.250,- Kč/rok 16.110,- Kč/rok 50 345,- Kč/rok 12.080,- Kč/rok 82.785,- Kč/rok Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné 534.015,- Kč Míra kapitalizace 12 % Výnosová hodnota 4.450.125,- Kč Zjištěná cena výnosovou metodou činí 5.340.150,- Kč. E. Obvyklá cena Obvyklá cena je rovna ceně zjištěné výnosovou metodou ve výši 4.450.125,- Kč. Věcná hodnota o výši 8.945.700,- Kč je reálnou cenou, když jenom pozemky stojí 1.969.505,- Kč. Za tuto cenu je ale předmětný areál neprodejný. Proč? Není žádná poptávka po obdobných nemovitostech. Naopak je velký převis nabídky i v samotném okresu Tachov. Aby se areál prodal, musí se s cenou dolů. Až na hranici 4.450.000,- Kč. Může za to i současná ekonomická krize. Obvyklou cenou skladového a výrobního areálu č.p. 50 v Tachově, část Velký Rapotín je částka 4.450.000,- Kč, slovy : čtyřimilionyčtyřistapadesáttisíc korun českých. V Horním Hradišti, 31.12.2011 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0180-020/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2012.