ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 190/4980/2011 o obvyklé ceně bytu č. 1415/2 v bytovém domě č.p. 1414, 1415 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3241/37, 3241/71, 3241/74, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, k.ú. Střekov, v ulici Nová, ve městě Ústí nad Labem, městské části Střekov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 190/4980/2011 LV no.: 4645 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1415/2 v bytovém domě č.p. 1414, 1415 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3241/37, 3241/71, 3241/74, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, k.ú. Střekov, v ulici Nová, ve městě Ústí nad Labem, v městské části Střekov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Nová 1415/54, 400 03 Ústí nad Labem 3 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 478 437 Kč Market value Tržní hodnota 730 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 730.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 731 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1415/2 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 3241/37, 3241/71,3241/74, 3241/75, 3241/76,3241/80, 3241/81 (podíl 816/25289) Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje v 1.PP Size: Velikost 935, podíl 816/25289 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Statutárního města Ústí nad Labem, městské části Střekov Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plochy/ost.kom a zeleň Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Ústí nad Labem úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 1 100 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 81,60 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 81,60 Storage area: Skladové plochy: 8 946 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1985 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 30 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 4645 je byt ve vlastnictví SJM Velký Petr (r.č. 740719/2903) a Velká Milada (r.č. 755616/2922), oba bytem Nová 1415/54, 400 03 Ústí nad Labem 3. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 4645 ze dne 9.3.2011 je vlastnické právo k bytu omezeno: - předkupním právem ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), trvá po dobu platnosti zástavního práva a po úplném vyrovnání závazků zanikne, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007 - věcným břemenem užívání ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), až do úplného zaplacení pohledávky z Úvěrové smlouvy č. 1337 ze dne 13.9.2007, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o věcného břemene - úplatná ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007 - zástavním právem smluvním ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), k zajištění pohledávek vyplývajících z Úvěrové smlouvy č. 1337 na částku 300 000,-Kč s příslušenstvím, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007 - zástavním právem soudcovským pro 332 888,-Kč, návrh podán dne 19.10.2010, ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), a to na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.zástavního práva, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 51 E-119/2010-17 ze dne 23.11.2010, právní moc ke dni 31.12.2010. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 4645 ze dne 9.3.2011 je oceňovaná nemovitost, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, ztížena věcným břemenem užívání ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), až do úplného zaplacení pohledávky z Úvěrové smlouvy č. 1337 ze dne 13.9.2007, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o věcného břemene - úplatná ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 4645 ze dne 9.3.2011 je evidováno: 1. zástavní právo smluvní ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), k zajištění pohledávek vyplývajících z Úvěrové smlouvy č. 1337 na částku 300 000,-Kč s příslušenstvím, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007 2. zástavní právo soudcovské pro 332 888,-Kč, návrh podán dne 19.10.2010, ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), a to na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.zástavního práva, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 51 E-119/2010-17 ze dne 23.11.2010, právní moc ke dni 31.12.2010. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Podle zjištění při místním šetření je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - byt situován v 1.NP (zvýšené přízemí) bytového domu - vnitřní vybavení bytu původní (umakartové jádro) - panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti a městské zeleně - bytový dům po rekonstrukci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4645 (byt) pro k.ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 9.3.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Střekov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 31.3.2011 za účasti paní Milady Velké. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 775258 Název katastálního území : Střekov Kód obce : 554804 Náze obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 95 477 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2010 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje Ústecký kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura: Statutární město Ústí nad Labem (95.477 obyvatel) se nachází v Ústeckém kraji, okrese Ústí nad Labem a patří k nejvýznamnějším městům Ústeckého kraje. Infrastruktura města je úplná včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je město dostupné po dálnici D8, která spojuje města Teplice, Ústí nad Labem a dále pokračuje do SRN. Dále je město dostupné po silnice I/30, která spojuje města Lovosice a Ústí nad Labem. Město Ústí nad Labem je dostupné také železniční dopravou včetně mezinárodních spojení. Ve městě je městská hromadná doprava. Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 1414, 1415, v ulici Nová, v městské části Střekov, v lokalitě zvané sídliště Kamenný vrch, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je poměrně klidná. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 1415/2: Oceňovaný byt se nachází v 1.NP (zvýšené přízemí) panelového bytového domu č.p. 1414, 1415, v sekci označené č.p. 1415, na pozemku čís. parcely 3241/37, k.ú. Střekov, v ulici Nová, v městské části Střekov, v lokalitě zvané sídliště Kamenný vrch, ve městě Ústí nad Labem. Bytový dům má 1 podzemní podlaží (sklepy) a 8 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 39 bytů. K bytu náleží podíl 816/25289 na společných částech domu č.p. 1414, 1415 a pozemcích čís. parcel 3241/37, 3241/71, 3241/74, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+4 s příslušenstvím sestává z chodby, šatny, koupelny s WC, kuchyně, třech ložnic (pokojů) a obývacího pokoje. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP. Celková podlahová plocha bytu je 81,60. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové montované konstrukce, vodorovné konstrukce jsou betonové, zastřešení je plochou střechou, střešní krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou betonové s povrchovou z PVC, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou štukové. Jádro bytu je původní umakartové. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody je z dálkového zdroje. Vybavení kuchyně je kuchyňskou linkou a sporákem. Vybavení sociálního zázemí je splachovacím WC, vanou a umývadlem. V bytovém domě je výtah. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří domu nebyly zjištěny. Podle dostupných informací byl bytový dům postaven přibližně v roce 1985, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 26 let. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům byl v minulých letech stavebně upravován, v roce 2008 bylo provedeno zateplení vnějšího pláště, oprava společných rozvodů IS (stoupačky), výměna oken a další stavební úpravy (vstupy, zvonky aj.). V současné době je zahájena výměna výtahu. Bytový dům je řádně udržován. Oceňovaný byt je téměř v původním stavu, jádro bytu je umakartové. V roce 2005 byly v bytě provedeny opravy vnitřních omítek a byla osazena nová kuchyňská linka. Byt je řádně udržován. Celkový technický stav oceňovaného bytu lze hodnotit jako dobrý. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu a bytu hodnotit jako dobrý. - 4 -
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1415/2 náleží podíl 816/25289 na pozemcích čís. parcel 3241/37, 3241/71, 3241/74, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, k.ú. Střekov. Pozemek čís. parcely 3241/37 je zastavěn bytovým domem č.p. 1414, 1415. Ostatní pozemky (pozemky čís. parcel 3241/71, 3241/74, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81) tvoří okolní prostranství kolem bytového domu (chodníky pro pěší, zeleň v obytné zástavbě). Pozemky jsou svažité konfigurace, stavební pozemek je napojen na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a telekomunikačních sítí. Pozemky jsou přístupné z okolních, veřejně přístupných, komunikacích, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Přístup k bytovému domu je dále veden po pozemcích, jejichž podíl náleží k oceňovanému bytu. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar a vzájemné uspořádání pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1415/2 v bytovém domě č.p. 1414, 1415 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3241/37, 3241/71, 3241/74, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, k.ú. Střekov, v ulici Nová, ve městě Ústí nad Labem, v městské části Střekov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 4645 pro k.ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 31. března 2011 730.000,- Kč Slovy: Sedmsettřicettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 4645 ze dne 9.3.2011 je vlastnické právo k bytu omezeno: - předkupním právem ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), trvá po dobu platnosti zástavního práva a po úplném vyrovnání závazků zanikne, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007 - věcným břemenem užívání ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), až do úplného zaplacení pohledávky z Úvěrové smlouvy č. 1337 ze dne 13.9.2007, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o věcného břemene - úplatná ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007 - zástavním právem smluvním ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), k zajištění pohledávek vyplývajících z Úvěrové smlouvy č. 1337 na částku 300 000,-Kč s příslušenstvím, bez podílu na vedl. pozemcích 3241/71, 3241/75, 3241/76, 3241/80, 3241/81, a to na základě Smlouvy o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.9.2007 - zástavním právem soudcovským pro 332 888,-Kč, návrh podán dne 19.10.2010, ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. (IČ 26158761), a to na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.zástavního práva, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 51 E-119/2010-17 ze dne 23.11.2010, právní moc ke dni 31.12.2010. Podrobné informace k výše uvedeným omezením jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 4645, který je přílohou ocenění. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 190/4980/2011. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 1. dubna 2011-6 -