Znalecký posudek číslo 2741-7/13 O ceně nemovitosti: pozemku parc. č. 737/114 orná půda, parc. č. 737/116 orná půda, parc. č. 737/118 orná půda, parc. č. 737/128 orná půda, katastrální území: Klokočov u Příbora, obec Příbor, okres Nový Jičín Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město Bratislavská 73 602 00 Brno Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni 23.1.2013 Vlastník nemovitosti: Jahnová Božena 346107/460 1/2 Petr Karel 601002/0632 1/4 Petr Rudolf 630317/2304 1/4 Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Petr Foltýnek Trlicova 1432/25 741 01 Nový Jičín Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Tento znalecký posudek obsahuje 8 listů a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. 1
Podklady pro vypracování posudku: Kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Nový Jičín dne 30.10.2012, číslo PU 4011/2012-804 Literatura: Teorie oceňování nemovitostí - VIII. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. a kol. Úřední oceňování majetku CERM prosinec 2012 - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc., Ing. Vlasta Scholzová, Ing. Pavel Krejčíř Prohlídka nemovitosti provedena znalcem dne 14.1.2013 Výpis z katastru nemovitostí - číslo listu vlastnictví 1671 pro katastrální území Klokočov u Příbora, obce Příbor, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 17.10.2012 pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 56 EX 9313/11 Usnesení Exekutorského úřadu Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, č.j.: 056 EX 9311/11-66 A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem znaleckého posudku je ocenění pozemků parc. č. 737/114 orná půda, parc. č. 737/116 orná půda, parc. č. 737/118 orná půda a parc. č. 737/128 orná půda. Pozemky jsou situovány v honu zemědělských pozemků východním směrem od obce, ve vzdálenosti cca 1 500 metrů od souvislé zástavby. Pozemky jsou dle územního plánu města Příbor začleněny do neurbanizovaných zemědělských pozemků. Ocenění je provedeno podle podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. 1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Pozemky Sestavení posudku: B) Ocenění nemovitosti: 1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Pozemky 29 Zemědělský pozemek (1) Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22. (2) Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23. 2
(3) Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m 2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu26). Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K p z přílohy č. 39. (4) Není-li pozemek uvedený v odstavci 1 více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle 38 v nezastavěném území starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle 32 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65 a koeficientem K p z přílohy č. 39. (5) Cena zjištěná podle odstavců 2 až 4 činí nejméně 1 Kč/m 2. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce se 5-10 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: území obce Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 80 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Koeficient prodejnosti K p podle přílohy číslo 39, poznámka 14: 1,000 Celková úprava základní ceny pozemku: + 80 % Podle 29, odst. 4, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 737/114 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62441 1003 5,47 9,85 9 879,55 Kč Celkem parcela: 1003 m 2 9 879,55 Kč Parcela číslo: 737/116 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62441 3510 5,47 9,85 34 573,50 Kč 64841 971 3,28 5,90 5 728,90 Kč 64911 42 3,97 7,15 300,30 Kč Celkem parcela: 4523 m 2 40 602,70 Kč Parcela číslo: 737/118 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62441 4637 5,47 9,85 45 674,45 Kč Celkem parcela: 4637 m 2 45 674,45 Kč Parcela číslo: 737/128 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62441 3028 5,47 9,85 29 825,80 Kč Celkem parcela: 3028 m 2 29 825,80 Kč Celkem: 125 982,50 Kč 3
1) Zemědělské pozemky ( 29) C) Rekapitulace zjištěných cen a) Pozemky: 125 982,50 Kč - podíl 1/4 31 495,63 Kč Mezisoučet pro 29: Součet cen celkem: Cena nemovitosti celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 31 495,63 Kč 31 495,63 Kč 31 500,00 Kč Slovy: Třicetjedentisícpětset korun českých D) Stanovení ceny obvyklé Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Způsob stanovení obvyklé ceny je: a) nákladový b) výnosový c) porovnávací V daném případě stanovuji cenu obvyklou metodou porovnávací. Tato metoda spočívá v porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, která je provedena na základě vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikosti a lokalitou. Srovnání je provedeno na základě vlastních průzkumů situace trhu, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Hodnotící kritéria jsou zejména trh s nemovitostmi, orientace ke světovým stranám, konfigurace terénu, poloha vzhledem k zastavěné části obce, přístup k pozemku, možnost dalšího rozšíření, názor znalce. Porovnání ceny nemovitosti je provedeno srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti. Porovnávané nemovitosti 1. Pozemek zemědělská půda, 15 833 m² 4
Cena za m²: 18 Kč za m² Adresa: Životice u Nového Jičína Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 15 833 m 2 Popis: Orná půda se nachází na klidném, velmi slunném místě s přímým pohledem na okolí Životic u Nového Jičína. Přístup je zčásti po zpevněné komunikaci. Pozemek, s ohledem na svoji plochu 15833m2, cenu a umístění, lze použít jako výhodný investiční projekt například k výsadbě rychlerostoucích dřevin nebo k zemědělské činnosti. 2. Pozemek zemědělská půda, 3 964 m² Cena za m²: 15 Kč za m² Adresa: Životice u Nového Jičína Plocha pozemku: 3 964 m 2 Popis: Pozemek o velikosti 3 964 m2 mezi obcemi Mořkov a Veřovice, okres Nový Jičín, který je v územním plánu veden jako zemědělská půda. V obcích Mořkov a Veřovice se nachází běžná občanská vybavenost. Pozemek je situován na velice slunném a klidném místě. 3. Pozemek zemědělská půda, 3 499 m² Cena za m²: 18 Kč za m² Adresa: Příbor Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 3 499 m 2 Popis: Orná půda o výměře 3499 m2 na okraji obce Příbor. Přístup z obecní komunikace. 4. Pozemek zemědělská půda, 29 074 m² Cena za m²: 18 Kč za m² Adresa: Příbor Plocha pozemku: 29 074 m 2 5
Popis: Pozemek o výměře 29.074 m2 u města Příbor. Pozemek je v územním plánu vedený jako orná půda a do budoucna je v těsné blízkosti naplánovaný obchvat města. V současné době je pronajat jako zemědělská půda. Závěrečná analýza: Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. Mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC <= 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopiise Soudní inženýrství č.4, ročník 20-2009 na str.188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 1,00. Na základě těchto skutečností Metoda přímého porovnání: Porovnávaná nemovitost Pozemek č. 1 Pozemek č. 2 Pozemek č. 3 Pozemek č. 4 Výměra [m²] 15 833 3 964 3 499 29 074 Cena k porovnání [Kč/m²] 18,00 15,00 18,00 18,00 Koef. cenového porovnání 0,90 0,90 0,90 0,90 Poloha 0,97 0,96 1,00 1,00 Názor znalce 1,02 1,00 1,05 1,05 Výsledná cena [Kč/m²] 16,00 13,00 17,00 17,00 Průměrná cena [Kč/m²] 15,75 Obvyklá cena zaokr [Kč/m²] 16,00 Výpočet obvyklé ceny oceňovaného pozemku: 13 191 m 2 x 16,00 Kč/m 2 = 211 056,00 Kč podíl ¼ = 52 764,-- Kč 6
D) Rekapitulace zjištěných cen D1. Cena stanovená dle Zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Pozemky: 125 982,50 Kč - podíl 1/4 31 495,63 Kč Mezisoučet pro 29: Součet cen celkem: Cena nemovitosti celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 31 495,63 Kč 31 495,63 Kč 31 500,00 Kč Slovy: Třicetjedentisícpětset korun českých D2. Cena obvyká 1) Zemědělské pozemky cena obvyklá a) Pozemky: 211 056,00 Kč - podíl 1/4 52 764,00 Kč Mezisoučet 52 764,00 Kč Cena nemovitosti celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 52 760,00 Kč Slovy: Padesátdvatisícsedmsetšedesát korun českých E) Závěr Obvyklou cenu podílu ¼ pozemků parc. č. 737/114 orná půda, parc. č. 737/116 orná půda, parc. č. 737/118 orná půda, parc. č. 737/128 v katastrálním území Klokočov u Příbora, obec Příbor, okres Nový Jičín stanovuji ke dni ocenění na: 52 760,00 Kč 7
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987, č.j. Spr. 4662/87 pro základní obor: 1. ekonomika - ceny a odhady nemovitostí 2. stavebnictví - stavební odvětví různá (pozemní stavby) Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem: 2741/13 V Novém Jičíně dne 26.2.2013 8