ZNALECKÝ POSUDEK č. 3452/2012 O ceně nemovitosti - 1/4 domu č.p. 2 na pozemku parc. č. St. 12/3 a 1/4 pozemku parc. č. St. 12/3 v kat. úz. Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, ve vlastnictví Mariana Bielika. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20 41201 Litoměřice-Město Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 1257/05-26 prodejem nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 26.4.2012 znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a včetně 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 4.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/4 domu č.p. 2 na pozemku parc. č. St. 12/3 a 1/4 pozemku parc. č. St. 12/3 v kat. úz. Děkov, obec Děkov, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 244. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: 1/4 domu č.p. 2 Adresa nemovitosti: Děkov 2 270 04 Děkov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Děkov Katastrální území: Děkov Počet obyvatel: 209 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 26.4.2012 za přítomnosti spolumajitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.6.2012, LV č. 244, kat. úz. Děkov, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Rakovník - kopie mapy katastrální ze dne 5.3.2012, mapový list č. Jesenice 1-2/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Děkov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1257/05-26 ze dne 11.11.2005 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1257/05-140 ze dne 23.2.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Marian Bielik, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Martina Holanová, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Horek, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / - 2 -
4 Ladislav Lavička, Děkov 3, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Jitka Prokopová, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastníci pozemku: Marian Bielik, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Martina Holanová, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Horek, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Ladislav Lavička, Děkov 3, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Jitka Prokopová, Děkov 2, 270 04 Děkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 6. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku bylo vycházeno ze skutečností zjištěných na místě samém, z informací sdělených spoluvlastníkem nemovitosti a z údajů uvedených v katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Děkov se nachází na území okresu Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Děkov se rozkládá asi 16 km severozápadně od Rakovníku. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 210 obyvatel. Děkov se dále dělí na tři části: Děkov, Nová Ves a Vlkov. V obci bychom našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Děkov má ordinaci jeden praktický lékař. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Oceňovaná nemovitost - bytový dům č.p. 2 je situován v centru obce Děkov, kat. úz. Děkov, okres Rakovník. Dům je obdélníkového půdorysu, třípodlažní s valbovou střechou. Dle sdělení spolumajitele se v domě nachází čtyři bytové jednotky o dispozici 3+1. Přístup k domu je po zpevněné obecní komunikaci, pozemky parc. č. 915 a 917 okolo domu jsou ve vlastnictví obce. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p. 2 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. St. 12/3-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p. 2 Popis: Oceňovaná nemovitost - bytový dům č.p. 2 je situován v centru obce Děkov, kat. úz. Děkov, okres Rakovník. Dům je obdélníkového půdorysu, třípodlažní s valbovou střechou. Dle sdělení spolumajitele se v domě nachází čtyři bytové jednotky o dispozici 3+1. Majitel oceňované 1/4 nemovitosti užívá bytovou jednotku umístěnou ve 3. NP. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 o výměře cca 83 m 2. K bytu majitel užívá dva sklepy. Vytápění bytové jednotky je zajištěno kotlem na TP v bytě s rozvodem ústředního topení. Ohřev vody je el. bojlerem. Bytová jednotka obsahuje 3 pokoje, kuchyň, koupelnu s vanou a samostatné WC. Bytový dům má betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné, stropy betonové, krov dřevěný. Střecha valbová, střešní krytina pálená tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou břízolit. Schody jsou betonové. Dveře dřevěné. Okna plastová a dřevěná dvojitá. Dům je napojen na vodovod, elektro rozvod a odpady svedeny do kanalizace a násl. do čističky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 17,6x11,5 = 202,40 2.NP 17,6x11,5 = 202,40 3.NP 17,6x11,5 = 202,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 202,40 m2 2,70 m 546,48 2.NP 202,40 m2 2,70 m 546,48 3.NP 202,40 m2 2,70 m 546,48 Součet 607,20 1 639,44 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 639,44 607,20 = 2,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 607,20 3 = 202,40 m 2 Obestavěný prostor: - 4 -
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (17,6x11,5)x(3,30) = 667,92 m 3 2.NP (17,6x11,5)x(3,00) = 607,20 m 3 3.NP (17,6x11,5)x(3,00) = 607,20 m 3 zastřešení (1 6)x11,50x4,00x(2x17,60+5,90) = 315,10 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 667,92 m 3 2.NP NP 607,20 m 3 3.NP NP 607,20 m 3 zastřešení Z 315,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 197,42 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna N 5,30 50 1,54 4,08 13. Okna S 5,30 50 1,00 2,65 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,70 20 1,00 1,14 25. Ostatní C 5,70 80 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra C 3,70 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,47 Upravený obj. podíl - 5 -
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 1 950 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9526 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) x 1,0778 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,9147 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) x 2,1390 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) x 0,5340 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 669,55 Plná cena: 2 197,42 m 3 x 1 669,55 Kč/m 3 = 3 668 702,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 60 120 = 50,000 % - 1 834 351,28 Kč = 1 834 351,28 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 4 Dům č.p. 2 - zjištěná cena = 458 587,82 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. St. 12/3 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek pouze pod domem č.p. 2, bytový dům v malé obci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1390 0,5340 39,98 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 12/3 205,00 39,98 8 195,90 nádvoří Stavební pozemek - celkem 8 195,90-6 -
= 8 195,90 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 4 Pozemek parc. č. St. 12/3 - zjištěná cena = 2 048,98 Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) 1/4 domu (bytová jednotka) Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 83,00 1) Nabízíme ke koupi prostorný byt o vel. 3+kk v obci Děkov o výměře 85 m2. Obec Děkov se nachází cca 14 km severozápadně od města Rakovníka. Byt se nachází ve 2. patře cihlového domu (pouze 4 byty). Byt je v původním udržovaném stavu a vytápění je řešeno ústředním topením na tuhá paliva (kotel umístěn v bytě). Dispozice: předsíň, kotelna, kuch. kout, samostatné WC, koupelna (ohřev vody el. bojler), obýv. pokoj, ložnice, dět. pokoj. K bytu náleží 2 sklepy a spíž na chodbě. Možnost užívání balkónu na spol. chodbě a sušárny. 2) Nabízíme exklusivně ke koupi družstevní byt o dispozici 3+1/L (73 m2) v klidné části obce Svojetín. Byt se nachází ve 2. NP domu o čtyřech bytech, k bytu náleží sklepní místnost, 1/4 společného pozemku o výměře 1238 m2 a možnost užívat společné prostory domu. Jedná se prosluněný byt v udržovaném stavu, vytápění etážové (kotel na tuhá paliva), teplá užitková voda el. boiler. Byt nabízen včetně kuchyňské linky, možno ponechat po dohodě další zařízení bytu. Nízké náklady na bydlení, anuita splacena, možnost převodu do OS. Obec Svojetín se nachází v klidné a tiché lokalitě okr. Rakovník, v okolí krásné lesy. Při rychlém jednání možná sleva. Dopravní obslužnost: autobus, vlak. 3) Jedná se o prodej bytové jednotky 4+1+balkon v obci Milostín. Byt je v osobním vlastnictví, cihlový dům /4bytovka/, výměra 75 m2 + balkon 2 m2, 2NP ze 2NP. V roce 2005 rekonstrukce koupelny, dlažba v chodbě a kuchyni. Byt má vlastní ústřední topení na tuhá paliva, 2x sklep 20 m2, 2x komora. Okraj obce, zeleň, klid a soukromí. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) BJ Děkov 490 000,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,85 85,00 4 655,00 2) BJ Svojetín 550 000,- Kč 0,90 0,95 1,03 1,00 1,00 1,00 73,00 6 635,03 3) BJ Milostín 499 000,- Kč 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 75,00 5 119,74 Součet: 16 409,77 Kč/jedn. - 7 -
/ 3 Průměrná jednotková cena: 5 469,92 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 4 655,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 635,03 Kč/jedn. Základní cena: 5 469,92 Kč 83,00 á 5 469,92 Kč/ = 454 003,36 Kč 1/4 domu (bytová jednotka) - výsledná cena = 454 003,36 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) 1/4 domu (bytová jednotka) = 454 000,- Kč Cena objektů činí celkem 454 000,- Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p. 2 458 587,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 458 587,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. St. 12/3 2 049 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 049 Kč Celkem 460 636,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 460 636,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 460 640 Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 454 000,- Kč 454 000,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: na realitním trhu se nabídka nájemních bytových domů v dané lokalitě a okolí nevyskytuje b) parametry povyšující cenu: možnost parkování na přilehlém obecním zpevněném pozemku o domu, dobrý stav bytového domu c) parametry ponižující cenu: vybavenost obce, omezená autobusová doprava, spoluvlastnický podíl 1/4 na nemovitosti, bytové jednotky nejsou vymezeny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 450.000,- Kč. - 9 -
Obvyklá cena ¼ nemovitosti: 450 000,- Kč slovy: čtyři sta padesát tisíc Kč V Praze dne 4.6.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3452/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 194/2012. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 5.3.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 244 ze dne 4.6.2012 6-10 -
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 55096549-28769-131217083757, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 10 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 17.12.2013 55096549-28769-131217083757 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.