ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3449/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3449/2012 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 101/2 v domě č.p. 100, 101 a 102 (LV č. 1407) na pozemcích parc. č. 475, 476 a 477 v kat. úz. Kynšperk nad Ohří, obec Kynšperk nad Ohří, okres Sokolov, ve vlastnictví Štěpánky Pokorné. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská Litoměřice-Město Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 5863/10-19 prodejem nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 101/2 v domě č.p. 100, 101 a 102 (LV č. 1407) na pozemcích parc. č. 475, 476 a 477 v kat. úz. Kynšperk nad Ohří, obec Kynšperk nad Ohří, okres Sokolov, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 101/2 Adresa nemovitosti: Zámečnická 101/ Kynšperk nad Ohří Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Kynšperk nad Ohří Katastrální území: Kynšperk nad Ohří Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 64,4262 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 64,43 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 1785, kat. úz. Kynšperk nad Ohří, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Sokolov - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Aš 0-9/41, měřítko 1:1000, kat. úz. Kynšperk nad Ohří - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5863/10-19 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5863/10-56 ze dne kopie prohlášení vlastníka ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Štěpánka Pokorná, Zámečnická 101/11, Kynšperk nad Ohří, vlastnictví: výhradní Štěpánka Pokorná, Zámečnická 101/11, Kynšperk nad Ohří, vlastnictví: výhradní - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Majitelka oceňované nemovitosti nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Vzhledem k této skutečnosti bylo při zpracování znaleckého posudku vycházeno z dostupných listin a ze skutečností zjištěných na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Město Kynšperk nad Ohří je začleněno územně pod okres Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Sokolov. Obec Kynšperk nad Ohří se rozkládá asi 12 km jihozápadně od Sokolova. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má úředně hlášeno kolem 5050 obyvatel. Protéká zde Ohře. Kynšperk nad Ohří se dále dělí na osm části. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Bytová jednotka č. 101/2 se nachází v domě o třech vstupech č.p. 100, 101 a 102. Dům je na vlastních pozemcích parc. č. 475, 476 a 477 a je situován v centru města ve smíšené obytné zástavbě. Zděný dům má jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. Střecha domu je valbová, okna plastová. Přístup je po zpevněné obecní komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 101/2-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 101/2 Popis: Bytová jednotka č. 101/2 se nachází v domě o třech stupech č.p. 100, 101 a 102 v ulici Zámečnická, v kat. úz. Kynšperk nad Ohří, obec Kynšperk nad Ohří, okres Sokolov. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 a sestává se z kuchyně, dvou pokojů, spíže, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží tři sklepy. K vybavení jednotky patří plynový sporák, kuchyňská linka, vana, el. bojler, WC mísa s nádrží, vestavěná skříň, listovní schránka, zvonek, umyvadlo, kamna WAF a poměrový měřák. Součástí bytové jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně vodoměrů a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady apod.), kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře, vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky parc. č. 475, 476 a 477 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7660 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 64,43 1,00 2,1390 0, ,00 116,124 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 116, ,59 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 116, ,72 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 116, ,59-4 -

5 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,90 Pozemky parc. č. 475, 476 a zjištěná cena = ,90 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky parc. č. 475, 476 a 477 = ,90 Kč ,90 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,90 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 55 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 10,41 m 2 pokoj: 18,78 m 2 pokoj: 14,22 m 2 spíž: 0,83 m 2 předsíň: 8,83 m 2 koupelna: 3,48 m 2 WC: 0,93 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 57,48 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 4,78 m 2 sklep: 0,98 m 2 sklep: 0,95 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 6,71 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 57,48 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 6,71 m 2 * 0,10 = 0,67 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,15 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00-5 -

6 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 55 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,786 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů II 0,00 a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1-6 -

7 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,786 * 1,100 * 0,950 = 0,821 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,821 = ,65 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,65 Kč/m 2 * 58,15 m 2 = ,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,05 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,90 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,90 Kč * / = 2 838,45 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,45 Kč Bytová jednotka č. 101/2 - zjištěná cena = ,50 Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 101/2 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 2+1 Množství jednotek oceňované stavby: 64,19 1) Nabízíme byt 3+1 v osobním vlastnictví o rozměru 66 m2. Tato bytová jednotka se nachází ve vyvýšeném přízemí cihlového domu. Byt je v původním stavu. 2) Výběrové řízení na prodej zajímavě řešené bytové jednotky 1+1 o podlahové ploše 62,2 m2 (tj. bez plochy sklepa) umístěná v podkroví zděného bytového domu v Kynšperku nad Ohří, K.H.Borovského 794/2. Bytový dům s celkem 7 byty vznikl v roce 2001 stavební úpravou a rozšířením prvorepublikové vily. Byt sestává z pokoje 41,5 m2, kuchyně 10,6 m2, předsíní 3,8 m2 (neoddělená od kuchyně), koupelny 4,4 m2, WC 0,8 m2, spíže 1,1 m2, k bytu náleží sklep 6,3 m2. Pokoj je v části otevřený do prostoru krovu, kde je řešena galerie přístupná žebříkovým schodištěm. Podlahy plovoucí, okna plastová a dřevěná střešní, vytápění a ohřev vody ústřední z domovní plynové kotelny, kuchyně s kuchyňskou linkou a el. sporákem. 3) Nabízíme byt 3+kk v osobním vlastnictví o rozměru 61 m2. Tato bytová jednotka se nachází ve druhém patře cihlového domu. Byt je v původním, udržovaném stavu. 4) Nabízíme byt 3+kk v osobním vlastnictví, kompletně po rekonstrukci, o rozměru 62 m2. Tato bytová jednotka se nachází ve vyvýšeném přízemí klidného cihlového domu. V bytě jsou možná krbová kamna. Okna jsou nová plastová, v obývacím pokoji a ložnici jsou okna jižním směrem. Byt má vlastní plynový kotel a rozvod s novými radiátory. Na podlaze jsou koberce, dlažba a plovoucí podlahy. Jádro je zděné a koupelna po rekonstrukci (odpady, voda, obklady). V celém bytě je nový rozvod elektřiny. Kuchyňská linka je nová a zůstane i s horkovzdušnou troubou a sklokeramickou - 7 -

8 deskou. Zůstanou také vestavěné skříně na chodbě a v ložnici. K bytu patří dva sklepy (7 m2 a 1 m2). Náklady na provoz domácnosti jsou cca 3.800,-Kč/měsíc + elektřina. U domu je vlastní oplocený pozemek s pískovištěm a věšáky na prádlo. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) BJ Kynšperk nad ,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 66, ,42 Ohří 2) BJ Kynšperk nad ,- Kč 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 62, ,42 Ohří 3) BJ Kynšperk nad ,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 61, ,34 Ohří 4) BJ Kynšperk nad ,- Kč 1,00 0,95 0,80 0,95 1,00 1,00 62, ,77 Ohří Součet: ,96 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 6 887,74 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 5 139,34 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8 966,77 Kč/jedn. Základní cena: 6 887,74 Kč 64,19 á 6 887,74 Kč/ = ,03 Kč Bytová jednotka č. 101/2 - výsledná cena = ,03 Kč Bytová jednotka č. 101/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 101/2 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 101/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka bytových jednotek je v dané lokalitě na realitním trhu na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum města c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - 9 -

10 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyři sta čtyřicet dva tisíc jedno sto dvacet Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3449/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 191/2012. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne