Znalecký posudek č. 3831/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3831/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 2171/3 v domě č.p. 2169, 2170, 2171 a 2172 umístěném na pozemku parc. č. St v kat. úz. Žatec, obec Žatec, okres Louny včetně spoluvlastnického podílu 628/22383 na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Vlachové Daniely. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 3473/12-22 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 6652, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kat. úz. Žatec, obec Žatec. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Podměstí Žatec Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Žatec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 6652, kat. úz. Žatec, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Žatec, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální - kopie kupní smlouvy ze dne , právní účinky vkladu ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3473/12-22 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 3473/12-49 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti bylo doloženo nabývacími listinami, a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 6652, kat. úz. Žatec, obec Žatec, okres Louny, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Vlachová Daniela, Podměstí 2171, Žatec, Žatec 1 2

3 oddíl B - nemovitosti: - bytová jednotka č. 2171/3 v domě č.p. 2169, 2170, 2171 a 2172 (LV 6060, bytový dům) na pozemku parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 721 m 2 - podíl na společných částech domu a pozemku 628/22383 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 13 EXE 3141/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Louny - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 124-EX 3473/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 124-EX 3473/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124-EX 3473/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ( 24 zák.č.72/1994 Sb.) ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Žatec leží v Ústeckém kraji, jihozápadně od okresního města Louny, severovýchodně od Podbořan, jihovýchodně od Chomutova a jihozápadně od Mostu. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná nemovitost se nachází v severozápadní části Žatce, s přístupem z ulice Podměstí. Bytová jednotka je situována do 1. NP podsklepeného čtyřpodlažního bytového domu. Jednotka je napojena na veškeré IS a náleží k ní sklep. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 3

4 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka se nachází v severozápadní části Žatce, s přístupem z ulice Podměstí. Jednotka 3+1 je situována do 1. NP podsklepeného čtyřpodlažního bytového domu napojeného na veškeré IS. Dle kupní smlouvy je jednotka vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, vestavěnou skříní, topnými tělesy s termostatickými ventily, vanou, umyvadlem, WC mísou s nádrží, míchacími bateriemi, listovní schránkou a zvonkem. K bytu náleží sklep. Vzhledem k nesoučinnosti majitele, byly informace čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází v severozápadní části Žatce, okres Louny. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru, rovinný, přístupný z ulice Podměstí, napojen na veškeré IS, zastavěn bytovým domem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 6,31 m 2 pokoj: = 17,58 m 2 pokoj: = 15,60 m 2 pokoj: = 14,40 m 2 předsíň: = 3,70 m 2 koupelna: = 2,00 m 2 WC: = 1,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 60,59 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 2,23 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 2,23 m 2 4

5 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,59 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 2,23 m 2 * 0,80 = 1,78 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 62,37 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,916 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,160 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 5

6 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,916 * 1,160 * 0,900 = 0,956 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,956 = ,72 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,72 Kč/m 2 * 62,37 m 2 = ,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,58 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 628 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,76 Kč * 628 / = ,02 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,60 Kč Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 62,80 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 65 m 2, v ulici Podměstí, Žatec. Jednotka je situována do 3. patra cihlového bytového domu se zateplenou fasádou. Byt je kompletní rekonstrukci a náleží k němu balkon a sklepní kóje. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 68 m 2, v ulici Ostrov, Žatec. Jednotka se nachází ve čtvrtém podlaží zděného bytového domu po rekonstrukci. Byt je v původním udržovaném stavu a náleží k němu sklepní kóje. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 6

7 Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 65 m 2, v ulici Osvoboditelů, Žatec. Byt se nachází v 1. patře zděného bytového domu před revitalizací. Jednotka je v dobrém původním stavu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 75 m 2, v ulici Rooseveltova, Žatec. Byt je situován do 3. patra zděného bytového domu. K jednotce náleží 1/4 dvora a kůlna užívaná jako garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] BJ Žatec ,- Kč 1,00 1,00 0,80 0,97 1,00 1,00 65, ,08 BJ Žatec ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 68, ,00 BJ Žatec ,- Kč 1,00 1,00 1,03 0,97 1,00 1,00 65, ,31 BJ Žatec ,- Kč 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 75, ,00 Součet: ,38 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 7 942,10 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 6 148,31 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 9 491,08 Kč/jedn. Základní cena: 7 942,10 Kč 62,80 á 7 942,10 Kč/ = ,88 Kč - výsledná cena = ,88 Kč Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka = ,- Kč Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 170, ,64 Součet ,64 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,56 7

8 Mezisoučet ,20 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8900 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,76 Pozemek - zjištěná cena = ,76 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: občanská vybavenost, napojení na veškeré IS c) parametry ponižující cenu: nezjištěny 8

9 Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: pět set tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3831/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 511/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9