ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3359/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3359/2012 O ceně nemovitosti - zemědělské usedlosti č.p. 39 na pozemku parc. č. 145 a pozemku tvořeného parcelami č. 144/1, 144/2 a 145 v kat. úz. Šafov, obec Šafov, okres Znojmo, ve vlastnictví Jana Bauera. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská Litoměřice-Město Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 89 Ex 45/06-2 (124 Ex 19489/11) prodejem nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a včetně 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) zemědělské usedlosti č.p. 39 na pozemku parc. č. 145 a pozemku tvořeného parcelami č. 144/1, 144/2 a 145 v kat. úz. Šafov, obec Šafov, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 60. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělská usedlost č.p. 39 Adresa nemovitosti: Šafov Šafov Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Šafov Katastrální území: Šafov Počet obyvatel: 164 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitele domu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 60, kat. úz. Šafov, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Vranov 6-4/43, měřítko 1:1000, kat. úz. Šafov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 89 EX 45/06-2 ze dne usnesení o změně exekutora č.j. 8Nc 7085/ usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 19489/11-44 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od vlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Jan Bauer, Šafov 39, Šafov, vlastnictví: výhradní Jan Bauer, Šafov 39, Šafov, vlastnictví: výhradní - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za přítomnosti majitele nemovitosti. Na listu vlastnictví je uvedena parc. č. 144/2 o výměře 4 m 2, tato parcela je v KN vedena jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku je zapsána stavba č.p. 89 na LV č. 179 (stavba jiného vlastníka. 7. Celkový popis nemovitosti V blízkém okolí obce se také nachází Národní park Podyjí. Vesnice Šafov se nachází v okrese Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Šafov se rozkládá asi 25 km kilometrů západně od Znojma. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 170 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 2 km od rakouských hranic. Mateřská škola slouží v obci pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Původní samostatně stojící zemědělská usedlost je situována na okraji obce Šafov, kat. úz. Šafov, okres Znojmo. Nemovitost je obdélníkového půdorysu, jednopodlažní s půdou na vlastním pozemku parc. č Na pozemku se dále nachází vedlejší stavby, zbytek pozemku je neudržovaný. Pozemek parc. č. 144/1 je v KN veden jako zahrada, část pozemku slouží pro chov drůbeže, zbytek pozemku neudržovaný. Parkování možné na pozemku. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p Kůlny 1.3. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p. 39 Popis: Samostatně stojící dům č.p. 39 (bývalá zemědělská usedlost) se nachází na vlastním pozemku parc. č. 145 v kat. úz. Šafov, obec Šafov, okres Znojmo. Dům je částečně podsklepený, jednopodlažní s půdou. V domě se nachází dva pokoje, kuchyň, WC a koupelna s vanou. Půda je přístupná z venku ze žebříku. Dům má kamenné základy, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy dřevěné. Krov dřevěný. Střecha sedlová, krytina pálená taška. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou z břízolitu. Dveře dřevěné, okna dřevěná dvojitá a plastová. Vytápění lokální na tuhá paliva. Ohřev vody na kamnech. Dům je napojen na elektrorozvod. Voda pouze užitková, odkanalizování svedeno do trativodu. Dům je ve špatném stavebně technickém stavu. Půda ohořelá, nutnost celkové rekonstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 8,4x7,0 4 = 14,70 1.NP 8,4x7,0 = 58,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 14,70 m 2 3,00 m 1.NP 58,80 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: - 4 -

5 Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (8,4x7,0 4)x(3,00) = 44,10 m 3 1.NP+půda (8,4x7,0)x(3,00)+88,2 = 264,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 44,10 m 3 1.NP+půda NP 264,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 308,70 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 2, Okna N 5, ,54 4, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,61 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,7861 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,

6 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 0,8880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 928,14 Plná cena: 308,70 m 3 x 2 928,14 Kč/m 3 = ,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 69,231 % ,65 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,17 Kč 1.2. Kůlny Popis: Kůlny navazující na sebe a dům č.p. 39 jsou ve špatném stavu. Převažující konstrukce je zděná, střecha pultová, krytá eternitem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 12,0x5,3 = 63,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 63,60 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (12,0x5,3)x(2,50)+15,90 = 174,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 174,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 174,90 m 3-6 -

7 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy C 7, ,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna C 1, ,00 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 65,87 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,6587 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 0,8880 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 306,98 Plná cena: 174,90 m 3 x 1 306,98 Kč/m 3 = ,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 83,333 % ,57 Kč Kůlny - zjištěná cena = ,23 Kč 1.3. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Popis: K venkovním úpravám patří přípojka elektro, zděné oplocení pozemku do ulice, kovová vrata. Oplocení vnitřní z pletiva. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % - 7 -

8 Seznam staveb: Název stavby Cena stavby Dům č.p ,17 Kůlny ,23 Celkem: ,40 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,40 x 0,0300 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 9 486,76Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -2 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -3 % Úprava cen: -5 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a ,00 2,1550 0,8880-5,00 63, odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec ,40 2,1550 0,8880-5,00 25,451 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 63, ,35 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 144/1 923,00 25, ,27 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 144/2 4,00 63, ,52 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,14 Pozemky - zjištěná cena = ,14 Kč - 8 -

9 Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 39 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 55,00 1) Exkluzivně nabízíme rodinný dům 3+1 s možností rozšíření na 5+1, sklepem, hospodářskými budovami a zahradou v obci Šafov. Jedná se o řadový dům s průjezdem z ulice po částečné rekonstrukci. Za domem se nachází dvorek který je ohraničen dvěma kůlnami za kterými je zahrada s ovocnými stromy a bazénem. Zahrada je oplocena a ukončena stodolou ve velmi dobrém stavu. Dům je vhodný k trvalému bydlení popř. jako chalupa díky klidnému prostředí a vzdálenosti 8 km k Vranovské přehradě. CP 1128 m2. 2) Nabízíme Vám samostatně stojící rodinný dům 4+1 v obci Jazovice, spadající pod obec Starý Petřín (okres Znojmo). Nemovitost je situována na okraji obce, v klidné části. Po vstupu do domu se nacházíme v chodbě, která přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: z chodby vcházíme do kuchyně, ze které lze vejít do obývacího pokoje, dále do dětského pokoje, který je průchozí do ložnice. Z chodby je vstup do čtvrté obytné místnosti v přízemí či do koupelny a na toaletu. Část přízemí domu je určena k rekonstrukci. Zde se nachází chodba se vstupy do dvou dalších místností. Nemovitost byla v roce 2000 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: koupelny, toalety, rozvodů vody, elektřiny, topení. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Nemovitost je podsklepena. K domu náleží zahrada o výměře m2 s ovocnými stromy. Další: kůlna, sklad, hospodářská budova. 3) Zděný dům 2+1, v blízkosti Vranovské přehrady (koupání, rybaření, cykloturistika, vodní sporty, turistika, houbaření...) Dům je po celkové rekonstrukci - omítky vnitřní i vnější, rozvody elektřiny, dřevěná dvojitá okna, dveře, podlahy, střecha, vrata, nová kuchyňská linka na míru atd. Je nutné dodělat koupelnu, WC a odpady. Zdroj vody - dvě vlastní studny. K domu patří velká zahrada. Celková plocha pozemku je 1587 m2. 4) Prodáme rodinný dům 2+1 v obci Šumná, okres Znojmo. CP se zahradou 790 m2. Dům je určen k rekonstrukci s možností dobudování podkroví. Do objektu se vstupuje průjezdem vedoucím na dvůr. V domě 3 místnosti zavedeny IS. Za domem se nachází zahrada s kůlnou a garáží. Obec Šumná se nachází nedaleko Vranovské přehrady. V obci veškerá občanská vybavenost. Dům vhodný k bydlení i rekreaci

10 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Šafov ,- Kč 0,98 0,95 0,85 1,15 0,95 1,00 150, ,03 2) RD Jazovice ,- Kč 0,95 0,95 0,75 0,80 0,85 1,00 160, ,96 3) RD Starý Petřín ,- Kč 0,95 1,00 0,75 1,00 0,85 1,00 100, ,44 4) RD Šumná ,- Kč 0,90 0,95 1,00 1,25 0,90 1,00 60, ,19 Součet: ,62 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 5 545,66 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 240,96 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8 817,19 Kč/jedn. Základní cena: 5 545,66 Kč 55,00 á 5 545,66 Kč/ = ,30 Kč Dům č.p výsledná cena = ,30 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům č.p. 39 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč

11 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Dům č.p ,20 Kč 1.2. Kůlny ,20 Kč 1.3. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 9 486,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: Kč ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na realitním trhu na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: velikost pozemku, klidná část obce, dům i k rekreaci c) parametry ponižující cenu: špatný stavebně technický stav domu, nustnost rekonstrukce a modernizace, napojeno pouze na el. rozvod, voda pouze užitková, kanalizace do trativodu

12 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: tři sta pět tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3359/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 128/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí