ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3722/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3722/2012 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 625/11 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Rotava, k.ú. Rotava Adresa nemovitosti: Sídliště 625, Rotava Vlastník stavby: Serena Bledá, Závodu Míru 27/129, Stará Role, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Serena Bledá, Závodu Míru 27/129, Stará Role, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX1120/06-3 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č. 625/11 v domě č.p. 624, 625, 626 v kat. úz. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 1509, kat. úz. Rotava, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Sokolov - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. 5--6/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Rotava - kopie kupní smlouvy ze dne , právní účinky vkladu ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1120/06-3 ze dne usnesení o opětovném ustanovení znalce č.j. 124 EX 1120/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Rotava patří do dřívějšího okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kraslice. Obec Rotava se rozkládá asi 17 km severozápadně od Sokolova a 5 km jihovýchodně od města Kraslice. obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v 2. NP panelového domu o třech číslech popisných. Okolní zástavbu tvoří obytné domy. Přístup je po zpevněné místní komunikaci ze severozápadu. Pozemek je obdélníkového tvaru s napojením na všechny inženýrské sítě. V obci je veškerá občanská vybavenost. Doprava autobusová. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z 2

3 komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Pozemek, Kraslice Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,07 1,00 201,07 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji stavební pozemek, který se nachází ve vyhledávané lokalitě města Kraslice ulici U Nemocnice. Tento pozemek je obklopen zelení, je svahovitého charakteru a jeho celková výměra činí 1898 m2. Inženýrské sítě nejsou zavedeny, elektřina však vede cca 20 m od pozemku. K pozemku vede příjezdová komunikace, která končí v jeho těsné blízkosti. Jedná se o klidné a příjemné místo pro bydlení. Město Kraslice nabízí veškerou občanskou vybavenost. Lokalita: Pozemek, Stříbrná KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Nabízíme pozemek v pro bydlení v obci Stříbrná na úpatí Krušných hor nedaleko hranic se SRN v těsné blízkosti Kraslic. Pozemek má rozlohu 7727 m2 a prodává se pouze v celku. Nově vznikajícím územním plánem je pozemek určen k výstavbě rodinných domů (i rekreační bydlení). Sítě- kanalizace, vodovod, el.energie jsou na hranici pozemku v přilehlé komunikaci. Lokalita: Pozemek, Jindřichovice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,60 1,00 231,60 Popis pozemku: Prodej pěkného pozemku ve velmi klidné lokalitě obce Jindřichovice, v územním plánu obce je určen pro výstavbu rodinného domu - 3

4 písemně doloženo starostkou, 1209 m2, sítě nedaleko pozemku.velice zajímavá cena. Průměrná jednotková cena 210,89 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 540 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] /

5 Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 625/11 Popis: Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 je umístěna v 2. NP panelového domu o třech číslech popisných. Bytový dům se nachází na okrajové části sídliště, má zateplenou fasádu a plastová okna a dveře. V domě není výtah a je dálkově vytápěn plynem. Předmětná bytová jednotka je bez sklepa. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do bytové jednotky, znalec vycházel z dostupné dokumentace a skutečností zjištěných na místě. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu: 73,39 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 73,39 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vybavení S 3, ,00 3,90 Upravený obj. podíl 5

6 24. Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 98,70 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,1320 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9870 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,76 Plná cena: 73,39 m 2 * ,76 Kč/m 2 = ,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 100 = 64,000 % ,05 Kč Bytová jednotka č. 625/11 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,47 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 734 / ,44 Kč Bytová jednotka č. 625/11 - zjištěná cena = ,91 Kč 6

7 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 73,39 m Kč Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 56m2. Bytová jednotka se nachází v 2. nadzemním podlaží zatepleného panelového domu. V bytě jsou plastová okna, plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka, částečně zrekonstruovaná koupelna. Občanská vybavenost v místě - v blízkosti obchody, školka, pošta a další. Bytová jednotka Prodej bytové jednotky 2+1, OV, 53 m2, 2. patro panelového domu v obci Rotava, nedaleko města Kraslice. Bytová jednotka je ve velmi dobrém udržovaném stavu, je šikovně dispozičně řešená, všechny místnosti vedou z předsíně. Plastová okna, dlažba v kuchyni a předsíni, parkety v obou místnostech, plynový sporák, kuchyňská linka. Nové rozvody vody, odpadu. Vnitřní prostory domu zrekonstruovány, nové schránky, vchodové dveře. Rozvody vody, topení v domě nové. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost. Bytová jednotka Prodej bytové jednotky 1+1, OV, cca 37 m2, 3.patro panelového domu s výtahem v obci Rotava, nedaleko města Kraslice. Bytová jednotka 1+1 je po rekonstrukci, plastová okna, plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka. Nové rozvody el., vody, vody a odpadů, topení v mědi. Bytová jednotka je světlá a slunná, s obou stran mám sousedy. Panelový, klidný dům je po celkové rekonstrukci - nová střecha, zateplení domu, nová fasáda, plastová okna. V okolí veškerá občanská vybavenost. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 2+1, který se nachází v okrajové části obce Rotava. Jedná se o poslední sídlištní dům, přímo na okraji lesa. Byt je po kompletní rekonstrukci - plastová okna, štuky, dveře se zárubněmi i, koupelnové jádro a samostatné WC, rohová kuchyňská linka s barem. Byt je umístěn v 1 N.P. panelového domu.u domu je parkoviště. Okolí obce je velmi zajímavé a krásné. Je vyhledávanou lokalitou turisty a cyklisty. Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: Sídliště, Rotava Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 56,00 m Kč Kč/m 2 7

8 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Lokalita: Rotava Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 53,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Lokalita: Rotava Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 37,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka 8

9 Lokalita: Rotava Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 65,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 73,39 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Hodnota pozemku Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum města, dům po rekonstrukci 9

10 c) parametry ponižující cenu: nezjištěna Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3722/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 419/2012. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

11 11