Znalecký posudek č. 3533/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3533/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 1119/14 v domě č.p umístěném na pozemku parc. č. 2360/1 v kat. úz. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem včetně spoluvlastnického podílu 255/9546 na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Kouteckého Marka. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 3866/07-24 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 2790, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, kat. úz. Střekov, obec Ústí nad Labem. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Střekovské nábřeží Ústí nad Labem Region: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Střekov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 2790, kat. úz. Střekov, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Ústí nad Labem 4-8/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Střekov - kopie kupní smlouvy ze dne , právní účinky vkladu ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3866/07-24 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 3866/07-66 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 2790, kat. úz. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Koutecký Marek, Stavbařů 2823/2, Severní Terasa, Ústí nad Labem 11 2

3 oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka č. 1119/14 v domě č.p (bytový dům, LV 2291) umístěném na pozemku parc. č. 2360/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 375 m 2 podíl na společných částech domu a pozemku 255/9546 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-17984/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-17800/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-7621/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Litoměřice č.j. 124 EX-3866/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 53 EXE-1105/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Přerov č.j. 103 Ex-27518/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 52 EXE-694/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Přerov č.j. 103 Ex-27518/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Mladá Boleslav č.j. 080 EX- 1371/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 EXE-1982/ ze dne ; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Děčín č.j. 112 EX-2798/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Děčín č.j. 112 EX-2798/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Ve smlouvě je uvedena celková podlahová plocha nikoli výměra a výčet jednotlivých místností. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky, bude ve znaleckém posudku použita celková podlahová plocha bytové jednotky, která je uvedena v kopii kupní smlouvy. 3

4 Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Oceňovaná nemovitost leží v záplavové oblasti. 7. Celkový popis nemovitosti: Ústí nad Labem je okresní město v Severozápadních Čechách, ležící východně od Teplic, jihozápadně od Děčína a severně od Litoměřic. V obci s kompletní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná bytová jednotka 1+kk se nachází v 5. podlaží zděného bytového domu v jižní části obce, při pravém břehu Labe. Dům je pětipodlažní, v 1.NP jsou sklepy, okna i dveře jsou plastová. Přístup k domu je ze západu po zpevněné místní komunikaci. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 1+kk je situována do 5.NP zděného bytového domu v jižní části Ústí nad Labem, u pravého břehu Labe. Dům je rohový, pětipodlažní se sklepními prostory v 1.NP, přístupný od západu z ulice Střekovské nábřeží. Okna a dveře domu jsou vyměněna za plastová. Vzhledem k nesoučinnosti majitele byly informace o bytové jednotce čerpány z dostupné dokumentace a stáří stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek leží v jižní části Ústí nad Labem, u pravého břehu Labe. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, rohový, přístupný ze západu z ulice Střekovské nábřeží, napojen na veškeré IS, zastavěn pětipodlažním bytovým domem. 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celková plocha: = 25,50 m 2 Podlahová plocha bytu: = 25,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 25,50 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 25,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,916 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - v těsné blízkosti I -0,05 Labe 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 5

6 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,600 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,916 * 0,600 * 0,900 = 0,495 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,495 = 7 393,82 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 7 393,82 Kč/m 2 * 25,50 m 2 = ,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,41 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 255 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,30 Kč * 255 / = ,66 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,07 Kč Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč 6

7 Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 25,50 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1 v OV, o výměře 30 m 2, v Masarykově ul., Ústí nad Labem. Jednotka se nachází ve 4.NP pětipodlažního zděného bytového domu. Byt je po kompletní rekonstrukci, má nový plynový kotel. Dům je po revitalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1 v OV, o výměře 27 m 2, v Masarykově ulici, Ústí nad Labem. Jednotka se nachází ve 4. patře cihlové zástavby. Byt je po částečné rekonstrukci, okna situována do dvora. Parkování je možné u domu. Vedle bytu jsou půdní prostory Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 31 m 2, V Oblouku, Ústí nad Labem. Jednotka se nachází v sedmém patře zatepleného panelového domu s výtahem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 20 m 2, Větrná, Ústí nad Labem. Byt se nachází v 9. podlaží panelového domu, je v původním stavu, má nová plastová okna. Dům je po revitalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 33 m 2, Palachova, Ústí nad Labem. Částečně zrekonstruovaný byt se nachází v přízemí zděného domu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 30 m 2, Velká hradební, Ústí nad Labem. Jednotka v centru obce se nachází v 2. podlaží zděného bytového domu a náleží k ní sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] BJ Masarykova ,- Kč 0,90 1,00 1,00 0,97 1,00 0,90 30, ,20 BJ Masarykova ,- Kč 0,90 1,00 1,00 0,97 0,95 0,90 27, ,83 BJ V Oblouku ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 1,10 0,90 31, ,42 BJ Větrná ,- Kč 1,10 0,98 1,00 0,97 1,10 0,80 20, ,70 BJ Palachova ,- Kč 1,05 1,00 0,95 1,00 0,98 0,90 33, ,04 BJ Velká Hradební ,- Kč 0,80 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 30, ,00 Součet: ,19 Kč/jedn. / 6 Průměrná jednotková cena: ,53 Kč/jedn. 7

8 Minimální jednotková cena: ,42 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,04 Kč/jedn. Základní cena: ,53 Kč 25,50 á ,53 Kč/ = ,52 Kč - výsledná cena = ,52 Kč Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka = ,- Kč Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2360/1 375,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: omezení užívání pozemku - zátopové území obce -10 % stanovené vodohospodářským orgánem pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 0 % - 0,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,30 Pozemek - zjištěná cena = ,30 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč 8

9 Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je vysoká b) parametry povyšující cenu: vybavenost obce, dobrá dostupnost centra c) parametry ponižující cenu: záplavové území Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: tři sta třicet šest tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3533/2012 znaleckého deníku. 9

10 Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 249/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10