ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3983/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3983/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 2931/28 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem Adresa nemovitosti: Jizerská 2931/38, Ústí nad Labem-Severní terasa Vlastník stavby: Pavel Šmat, Jizerská 2931/38, Ústí nad Labem-Severní terasa, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Šmat, Jizerská 2931/38, Ústí nad Labem-Severní terasa, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 11309/08-47 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 2931/28 v domě č.p na pozemku parc. č. 4400/70, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 651/36418 v kat. úz. Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Ústí nad Labem, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Ústí nad Labem, list mapy č. Ústí nad Labem 4-7/22 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-11309/08-47 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-11309/08-71 ze dne kopie prohlášení vlastníka budovy ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Statutární město Ústí nad Labem patří územně do okresu Ústí nad Labem a náleží pod Ústecký kraj. Ústí nad Labem je také obcí s rozšířenou působností. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Na území tohoto statutárního města žije trvale zhruba obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis: Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 2931/28 se nachází v domě č.p. 2931, ulice Jizerská č.o. 38. Panelový dům má 13. nadzemních podlaží, je zateplený s okny a dveřmi plastovými. Bytová jednotka je situována v 7.NP a je dispozičně řešena jako

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemek parc. č. 4400/70 Ocenění: Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Okresní město Ústí nad Labem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9410 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1460 0, , ,02 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 4400/70 706, , ,12 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,12 3

4 Pozemek parc. č. 4400/70 - zjištěná cena = ,12 Kč Bytová jednotka č. 2931/28 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis: Bytová jednotka č. 2931/28 je situována v 7. nadzemním podlaží domu č.p Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 a sestává s kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně a zádveří, lodžie a vestavěné skříně. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, sporák, vestavěná skříň, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, otopná tělesa, vodoměr a měření tepla FICOM. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody, ústřední vytápění a elektroinstalace) kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 651/36418 na společných částech budovy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 10,80 m 2 pokoj: 19,40 m 2 pokoj: 21,50 m 2 koupelny: 2,56 m 2 WC: 1,00 m 2 předsíň a zádveří: 5,11 m 2 lodžie: 3,60 m 2 vestavěná skříň: 1,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 65,10 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0,00 Upravený obj. podíl 4

5 13. Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,27 Plná cena: 65,10 m 2 * ,27 Kč/m 2 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 100 = 35,000 % ,73 Kč Bytová jednotka č. 2931/28 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,35 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 651 / ,43 Bytová jednotka č. 2931/28 - zjištěná cena = ,78Kč 5

6 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jizerská, Severní Terasa Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová 65,10 m 2 7.NP Kč Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Pěkný, udržovaný byt v klidné a žádané lokalitě za nízké náklady na bydlení a přijatelnou cenou za koupi. Jsou to také vaše požadavky při výběru vašeho bydlení? Není nic jednoduššího než se podívat na takový byt, který nabízíme, 2+1, s možností převodu do osobního vlastnictví o ploše 59 m2, ve 4. patře panelového domu Ústí nad Labem - Severní Terasa, ul. Jizerská. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji bytovou jednotku v osobním vlastnictví, která je velmi vhodná ke kompletní rekonstrukci. Velikost bytu je 2+1, jeho celková podlahová plocha činí 69,8 m2. Nachází se ve velmi lukrativní a klidné části Ústí nad Labem, ulice Jizerská. Panelový dům, ve kterém je byt umístěn je kompletně zrevitalizovaný, v bytě jsou nová plastová okna. Jsou nové veškeré rozvody vody, též odpady jsou v plastu. Byt je velice prostorný, vzdušný, z balkonu je nádherný výhled na Labské údolí. Kuchyň i koupelna jsou v původním stavu, je možno zrekonstruovat dle vlastních představ. Vzhledem k umístění bytové jednotky vřele doporučujeme, veškerá občanská vybavenost je v dosahu. Všude je spoustu zeleně, velmi příjemné prostředí. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 s lodžií, byt o celkové ploše 62,4 m2 se nachází v pátém patře panelového domu v Ústí nad Labem, na Stříbrníkách, v ulici Jizerská. Bytové jádro je původní umakartové s vanou a WC. V kuchyni se nachází standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem, je zde také prostor pro jídelní kout. Na podlahách je PVC. Okna jsou nová plastová. Byt je slunný, udržovaný, nové rozvody vody. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, obchody, pošta, lékař a velice blízká dostupnost do města, MHD. Právní a hypoteční servis zdarma, vyřídíme zdarma hypoteční či stavební úvěr na rekonstrukci bytu. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji prostorný a udržovaný byt v osobním vlastnictví, který má dispozici 2+1 s lodžií a celkovou podlahovou plochu 62m2, nachází se v prvním nadzemním podlaží panelového domu v Ústí nad Labem - Severní terasa, ulice Jizerská. Bytové jádro je zděné se sprchovým koutem, jsou zde také přípojky na pračku, obloženo je keramickým obkladem a na zemi je jako krytina použita dlažba. V celém bytě jsou nová plastová okna, na podlahách PVC nebo koberce. Uvnitř bytu najdeme komoru a součástí je také sklepní kóje v suterénu domu. Celý dům je zateplen, došlo k rekonstrukci lodžií a také rozvodů vody, které jsou již vedeny v plastu. V blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost a je zde také zastávka MHD s dobrou dostupností do centra města. 6

7 Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: Jizerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 5.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 59,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Lokalita: Jizerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 8.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 69,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka 7

8 Lokalita: Jizerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 6.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 62,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Lokalita: JIzerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 62,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m

9 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 65,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota spol. podílu na pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka v dané lokalitě je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, veškerá občanská vybavenost v dosahu MHD c) parametry ponižující cenu: nezjištěny (neumožněn přístup do bytu) Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 9

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3983/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 84/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

11 11