Znalecký posudek č. 3661/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3661/2012 o ceně nemovitosti - 1/2 rodinného domu č.p. 506 na pozemku parc.č a 1/2 tvořeného parcelami č a 2156/1 v kat. úz. Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, ve vlastnictví Radoslava Houště. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 1159/11-16 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 506 na pozemku parc.č a 1/2 tvořeného parcelami č a 2156/1 v kat. úz. Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rodinného domu č.p. 506 Hájecká Bučovice Region: Jihomoravský Okres: Vyškov Katastrální území: Bučovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 3958, kat. úz. Bučovice, Katastrální úřad pro Jihomoravská kraj, KP Vyškov - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Bučovice 7-4/14, měřítko 1:1000, kat. úz. Bučovice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1159/11-16 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1159/11-64 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 3958, k.ú. Bučovice, obec Bučovice ze dne , A - vlastnické právo: SJM Houšť Radoslav a Houšťová Marie, Hájecká 506, Bučovice podíl 1/2 Houšť Radoslav, Hájecká 506, Bučovice podíl 1/2 B - nemovitosti: Bučovice č.p bydlení na pozemku parc. č pozemek parc. č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m 2 pozemek parc. č. 2156/1 - zahrada o výměře 439 m 2 2

3 C - omezení vlastnických práv: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Vyškově 24 EXE-1248/ ze dne ; uloženo na prac. Vyškov Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení EÚ Litoměřice (JUDr.Mareš) 124EX-1159/2011 o nařízení exekuce. Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Vyškov Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Litoměřice (JUDr.Mareš) 124 EX- 1159/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Litoměřice (JUDr.Mareš) 124EX-1159/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního ve Vyškově 24 EXE-1807/ ze dne ; uloženo na prac. Vyškov Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha-západ, JUDr. Milan Makarius 156 EX- 605/ ze dne D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Majitelé sdělili částečné informace o nemovitosti, neumožnili vstup na pozemek a do rodinného domu. 7. Celkový popis nemovitosti: Město Bučovice patří administrativně pod okres Vyškov a náleží pod Jihomoravský kraj. Bučovice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Bučovice se rozkládá asi 15 km jižně od Vyškova. Úředně žije v katastru tohoto menšího města zhruba 6450 obyvatel. Protéká zde řeka Litava. Bučovice se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Bučovice, Černčín, Kloboučky, Marefy a Vícemilice. Veškerá občanská vybavenost je v místě. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Oceňovaný rodinný dům č.p. 506 je situován v okrajové části obce Bučovice, kat. úz. Bučovice na vlastním pozemku parc. č K domu náleží vedlejší stavby, jejichž stav, účel a výměra nebyly zjištěny. K domu náleží pozemek parc. č. 2156/1, který slouží jako zahrada. Přístup k domu je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 506 b) Pozemky b1) Pozemky parc. č /1 3

4 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 506 Rodinný dům č.p. 506 je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č Na dům v minulosti navazoval rodinný dům na sousedním pozemku, dům je nyní zbourán. Dům je nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou. V domě se nachází tři pokoje, kuchyně, koupelna s vanou a WC. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné. Krov dřevěný. Střešní krytina pálená tašková. Bleskosvod je osazen. Venkovní omítky jsou opatřeny nátěrem. Dveře jsou dřevěné. Okna plastová a dřevěná. Vytápění je ústřední plynové a krobvými kamny, ohřev vody el. bojlerem. Dům je napojen na elektro rozvod, vodovod, kanalizaci a plyn. b) Pozemky b1) Pozemky parc. č /1 Oceňované pozemky parc. č a 2156/1 jsou nepravidelného tvaru, pozemky jsou mírně svažité severní směrem. Pozemek parc. č je zastavěn rodinným domem č.p. 506 a vedlejšími stavbami. K domu náleží uzavřený dvorek. Za domem zahrada parc. č. 2156/1 s ovocnými stromy. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 314,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 6,00*18,00 = 108,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 108,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1. NP: (6,00*18,00)*(3,00) = 324,00 m 3 zastřešení: 6,00*18,00*2,50/2 = 135,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 459,00 m 3 4

5 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 108,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,786 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,190 i = 1 5

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,786 * 1,190 * 0,900 = 0,842 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 314,- Kč/m 3 * 0,842 = 2 790,39 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 790,39 Kč/m 3 * 459,00 m 3 = ,01 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,01 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 506 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 506 Popis porovnávaných objektů: Množství jednotek oceňované stavby: 102,00 1) Exkluzivně nabízíme k prodeji RD 3+1 v klidné postranní ulici Bučovic. V domě proběhla rekonstrukce, jsou zde nové rozvody plynového topení a plastová okna z čelní strany. V roce 2011 se také nově dělala izolace. V obývacím pokoji jsou zbudovaná krásná a hlavně výhřevná krbová kamna. Kromě tří prostorných pokojů se zde nachází i veranda situovaná do dvora. Dům je řadový, koncový, přízemní. celková plocha pozemku je 783 m2. Je tvořena předzahrádkou, domem, uzavřeným dvorem, hospodářskými přístavky a velkou zahradou s ovocnými stromy. 2) Prodej RD 3+2 Bučovice o CP 933 m2.průjezdem je dům rozdělen na byty 2+1 a 1+1 s možností půdní nástavby. Zastavěná plocha 406m2, zahrada má 527 m2. Topení ústřední na tuhá paliva, plyn v domě, elektřina, obecní vodovod, vlastní studna. K domu náleží dílna, hospodářské budovy, dřevník a zděná zahradní chatka. 3) Se souhlasem majitele zprostředkujeme prodej velmi pěkného RD za výbornou cenu - prodej spěchá. RD 4+1 v obci Bučovice - Vícemilice s garáží, dvorkem, zahradou. Zastavěná plocha a nádvoří je 390 m2, zahrada je 893 m2. Topení ústřední na tuhá paliva, vodu ohřívá elektrický bojler, plyn v domě, elektřina, obecní vodovod, veřejná kanalizace. Dům prošel v roce 2008 rozsáhlou rekonstrukcí, (pl.okna, plovoucí podlahy, dlažba, nové WC geberit, nové odpady i voda. 6

7 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Bučovice ,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 102, ,45 2) RD Bučovice ,- Kč 0,98 0,95 1,00 0,98 1,03 1,00 80, ,99 3) RD Bučovice ,- Kč 0,98 0,95 0,98 0,98 1,00 0,95 180, ,26 Součet: ,71 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,90 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 7 503,26 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,45 Kč/jedn. Základní cena: ,90 Kč 102,00 á ,90 Kč/ = ,80 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,80 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 506 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky parc. č / Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 75, ,76 Součet ,76 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,58 Mezisoučet ,34 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,94 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 75,44 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 7

8 zahrada 2156/1 439,00 75, ,16 Součet ,16 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,82 Mezisoučet ,98 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,49 Pozemky parc. č /1 - zjištěná cena = ,43 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky parc. č /1 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na realitním trhu na velmi dobré úrovni, nabídka převyšuje poptávku b) parametry povyšující cenu: klidná část obce, veškerá občanská vybavenost c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 8

9 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- Kč slovy: sedm set třicet tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3661/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 339/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9