5 ČASTÝCH CHYB PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI Prodáváte nemovitost? Nevíte, jak postupovat? Přečtěte si můj stručný popis několika častých chyb a snažte se tyto chyby neudělat! napsal: JAN HUMHAL 2016 Jan Humhal, www.solidni makler.cz
Obsah Prodej nemovitosti... 3 Proč se obrátit na odborníka?... 3 Znalosti a zkušenosti... 3 Informace o tržních cenách... 3 Cena a rychlost transakce... 3 5 CHYB PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI... 4 1. Špatně nastavená prodejní cena... 4 2. Nemovitost není připravena na prodej... 5 3. Nekvalitní vyhotovení prezentace nemovitosti (text, foto a video)... 5 4. Nevhodně pojatý marketing nemovitosti... 5 5. Kupní smlouva stažená z internetu... 6 Rada na konec:... 6 2
Prodej nemovitosti Upozornění: Každá realitní transakce je unikátní, tento e-book nepopisuje komplexní řešení prodeje nemovitosti, pouze upozorňuje na časté chyby, které se při prodeji stávají. Autor nenese odpovědnost za případné ztráty vzniklé při prodeji nemovitosti bez účasti profesionálního realitního makléře nebo zkušeného advokáta. Jestliže máte jakékoliv dotazy či pochybnosti, tak mě prosím kontaktujte pro sjednání krátké nezávazné schůzky. Proč se obrátit na odborníka? Prodej nemovitosti je náročnou obchodní transakcí, která se skládá z několika procesních kroků a vyžaduje poměrně složité právní operace. Nejjednodušší a nejrychlejší cestou, jak prodat nemovitost, je obrátit se na zkušeného realitního makléře, který má znalosti a zkušenosti s prodejem nemovitostí. Pro rozhodnutí obrátit se na profesionála, mám několik argumentů. Znalosti a zkušenosti Zatímco vy budete v tuto chvíli prodávat možná poprvé, zkušený realitní makléř má za sebou desítky nebo stovky prodejů a tím také související znalosti a zkušenosti. Realitní trh a související zákony se neustále mění, profesionál ve svém oboru sleduje aktuální dění a informace a neustále se vzdělává. Informace o tržních cenách Myslím tím informace o skutečných prodejních cenách, které mají makléři z velkých realitních sítí k dispozici. Údaje o přesných prodejních cenách nemovitostí jsou pro ně důležité, při správném nastavení ceny. Dále mají informace o vývoji cen, což je při posuzování ceny také podstatné. Cena a rychlost transakce Spoluprací s profesionálním realitním makléřem můžete celý proces značně urychlit, dosáhnout nejvyšší možné prodejní ceny a ušetřit si velké množství starostí. Máte důvody, proč prodávat nemovitost bez konzultace s odborníkem? Pak se podívejte na tento e-book a nedělejte při prodeji zbytečné chyby, které Vás budou stát čas, peníze nebo obojí. 3
5 CHYB PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI 1. Špatně nastavená prodejní cena Častá chyba, kterou může prodávající udělat je inzerovat nemovitost s nesprávnou prodejní cenou. Prodejní cena je nízko Pokud prodávanou nemovitost podceníte, tak sice prodáte rychle, ale připravíte sami sebe o peníze. Prodejní cena je vysoko Když nastavíte cenu moc vysoko, můžete prodávat roky a nikdy k prodeji nedojde. Prodejní cena je vysoko a neustále se snižuje To je signál pro kupující, aby ještě počkali, protože vědí, že majitel nemá představu o tržní ceně. Tato cenová strategie vede k tomu, že se prodává dlouho a nakonec se prodá za velice nízkou cenu. Také je třeba počítat s náklady na provoz a údržbu nemovitosti, cenu inzerce a další výdaje. Čím déle budete inzerovat a snižovat cenu, tím podezřeleji bude prodej působit. Prodejní cena je moc nízko a neustále se zvyšuje Tuto prodejní taktiku (mohu li to takto ironicky nazvat) jsem několikrát sledoval v praxi. Takový prodej trvá velmi dlouhou dobu (po kterou prodávající platí náklady na provoz a údržbu nemovitosti a další náklady například na inzerci atd.). Když se najde zájemce, tak mu prodávající oznámí, že neprodá a následně zvyšuje cenu. Takový prodej je zcela nedůvěryhodný a každý rozumný kupující raději hledá dál jinde. Odhadnout tržní cenu, za kterou se bude nemovitost prodávat, je velmi důležité a také poměrně složité. Správně nastavená prodejní cena je základem úspěšného prodeje. 4
2. Nemovitost není připravena na prodej 5 častých chyb při prodeji nemovitosti Další vážnou chybou je, že prodávající ponechá nemovitost ve stávajícím pro prodej nevhodném stavu. Není uklizeno, v místnostech je velké množství nábytku a různých předmětů, na zemi jsou prošlapané koberce a na stropě je flek od sousedovy pračky. Taková nemovitost nebude vypadat dobře na fotografiích, tím pádem bude méně zájemců o prohlídky a ti kteří dorazí, budou mít z nemovitosti špatný pocit a nekoupí. Správně provedený homestaging a s ním související foto a videoproezentace nemovitosti dokáže zvýšit atraktivitu nemovitosti v inzerátech, zaujmout větší počet zájemců a zvýšit tak ohlas inzerce. Při následné prohlídce nemovitosti pak vzbudí dobrý dojem a celkově zajistí úspěšný prodej. 3. Nekvalitní vyhotovení prezentace nemovitosti (text, foto a video) Další možnou chybou je nevhodně napsaný text s absencí základních údajů. Text by měl být zacílený na skupinu zájemců, pro kterou je nemovitost určena. Důležitou částí je titulek, pokud zájemce titulek neupoutá, nezačne inzerát ani číst. Potencionálního kupce je důležité zaujmout hned v prvních dvou větách, jen tak si bude chtít dočíst inzerát až do konce, bude ještě zvědavější a projeví zájem o prohlídku. Ještě horší však bývá úroveň fotografií, které jsou základní substancí pro rychlý prodej. Fotografie bývají v inzerci často rozmazané, tmavé, na fotografiích je množství osobních věcí, občas není vůbec zřejmé, co se vlastně na fotografiích nachází. Videoprohlídky jsou v zahraničí běžnou záležitostí, u nás se zatím jedná spíše o novinku. Prezentace formou videa perfektně představí prodávanou nemovitost, vyzdvihne její přednosti a ušetří všem aktérům obchodu čas při prohlídkách přímo na místě na nemovitost s natočenou videoprohlídkou se půjde podívat spíše vážný zájemce. 4. Nevhodně pojatý marketing nemovitosti Další chybou bývá rozhodnutí inzerovat nemovitost pouze na realitním serveru zdarma. Takový realitní portál dává inzerci zdarma, protože má pravděpodobně tak malou návštěvnost, že by mu nikdo za takovou službu nezaplatil. Naopak realitní servery s vynikající návštěvností účtují za inzerci částky cca 60,- Kč za jeden den inzerce, tj 1.800 za měsíc což je 21.600,- Kč za rok (když uděláte chybu číslo jedna ;o). S marketingem nemovitostí souvisí i chyby č. 2 a č. 3, což je nedostatečná předprodejní příprava nemovitosti a nekvalitní vyhotovení prezentace nemovitosti (text, foto a video). 5
Je špatné spokojit se pouze s textovou formou inzerce a fotografiemi pořízenými mobilním telefonem. K profesionálnímu marketingu nemovitosti patří již zmíněný homestaging, profi fotografie a video-prohlídka a dále online inzerce na nejnavštěvovanějších realitních serverech, lokální marketing pomocí reklamních poutačů a plachet, osobní marketing, v některých případech vytvoření webových stránek pro jednotlivé nabídky, ale hlavně dokonale fungující systém párování nabídek a poptávek. K inzerci je třeba přidat také pravidelné topování či hopování inzerátů, tím se inzeráty vrací na přední pozice ve vyhledávačích. 5. Kupní smlouva stažená z internetu Naprosto fatální chybou je uzavírat smlouvy, které nepřipravil nebo nekontroloval právník. Na internetu se dá dnes najít všechno i různé smlouvy potřebné k prodeji nemovitosti. Každá nemovitost je unikátní, stejně tak je specifická i smluvní dokumentace při jejím prodeji. U prodeje nemovitosti se většinou jedná o velké peníze. Majitel však může po podpisu špatně sestavené kupní nebo rezervační smlouvy přijít o nemovitost i o peníze. Obracejte se proto vždy na odborníky, kteří mají v oboru zkušenosti a reference a prodejem nemovitostí se dlouhodobě zabývají. Rada na konec: Podle mého názoru je nejlepším způsobem, jak zajistit bezpečný a rychlý prodej nemovitosti, poradit se s profesionálním realitním makléřem sledujícím vývoj na trhu a působícím v lokalitě, kde se nemovitost nachází. Solidní realitní makléř nejprve provede analýzu situace na trhu, posoudí lokalitu, zváží technický stav nemovitosti, přihlédne k případným právním vadám a klienta s těmito skutečnostmi podrobně seznámí. Ve vašem zájmu je prodat nemovitost za maximální možnou cenu a v co nejkratším čase. Nechte si proto poradit od odborníka. Ušetříte si spoustu zklamání a nepříjemností! Přeji bezpečný a rychlý prodej! V případě dotazů jsem k dispozici. Jan Humhal Certifikovaný realitní makléř RE/MAX www.janhumhal.cz FB : facebook.com/jan.humhal.reality +420 733 73 72 73 jan.humhal@re-max.cz 6