Znalecký posudek č. 4970 114/2011 O ceně obvyklé: Bytu č. 242/6, včetně spluvlastnického podílu o velikosti 85/513 na společných částech domu č.p. 242 a na pozemku p.č. st. 760 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200, uvedeno na LV č. 1109 pro k.ú. Rajnochovice, obec Rajnochovice, okres Kroměříţ Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 listů příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti, 30.6.2011 1
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytu č. 242/6, včetně spluvlastnického podílu o velikosti 85/513 na společných částech domu č.p. 242 a na pozemku p.č. st. 760 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200, uvedeno na LV č. 1109 pro k.ú. Rajnochovice, obec Rajnochovice, okres Kroměříţ Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 29.6.2011. Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 242/6 7768 71 Rajnochovice Region: Zlínský Okres: Kroměříţ Katastrální území: Rajnochovice Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.6.2011 za účasti paní Věry Kopišové Věry a pana ing. Oldřicha Fabiána. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1109 pro k.ú. Rajnochovice ze dne 30.6.2011 Situační mapka zdroj internet Dopis ţádost o zpřístupnění bytu, ze dne 30.5.2011 Fotodokumentace ze dne 9.12.2010 Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného LV č. 1109 pro k.ú. Rajnochovice ze dne předmětného majetku: 30.6.2011 jsou vlastníky SJM Kopiš Kamil a Kopišová Věra, r.č. 530909/399, r.č. 606222/0791 Váznoucí závazky: Dle předloţeného LV č. 1109 pro k.ú. Rajnochovice ze dne oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: 30.6.2011 váznou na - Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské podrobněji viz příloha znaleckého posudku LV č. 1109 Dokumentace a skutečnost: Nelze posoudit, dokumentace nebyla předloţena. 3
Celkový popis nemovitosti: Lokalita Obec Rajnochovice (536 obyvatel), okresní město Kroměříţ vzdálené 43 km, nejbliţší větší obcí je Bystřice pod Hostýnem 15 km Pozice v obci Bytový dům je situovaný v okrajové části obce, vlevo od státní komunikace ve směru jízdy od Bystřice p.h., vedle objektu lesní správy státních lesů Dostupnost centra Do 10 min. pěší chůze, 330 m od farního kostela Převaţující zóna Domy pro rodinné bydlení a zahrady Napojení na sítě a Bytový dům má veřejné přípojky inţenýrských sítí voda, elektřiny, plyn. komunikace Dům je odkalanizován do jímky na vyváţku. Je přístupný ze státní komunikace na p.č. 2159/2 ve vlastnictví Ředitelství silnici Zlínského kraje přes p.č. 43/1 a 43/2 ve vlastnictví ČR Pozemkový fond Kapacita sítí dostatečná pro rodinné bydlení Dopravní dostupnost Dobrá i pro nákladní vozidla Dostupnost sluţeb V obci je pošta, je základní škola 1. - 9. ročník, je zdravotnické zařízení, není zařízení Policie ČR, není kanalizace s připojením na čističku odpadních vod, je vodovod, je plynofikace Parkování Na volné ploše u bytového domu, Škodlivé vlivy Ţivotní prostředí bez poškození Podnikatelská aktivita Slabá Konkurenční prostředí Přímo v obci Rajnochovice není nabízen ţádný byt, v okolí vzdáleném do 5 km je nabízen 1 byt 3+1 v obci Loukov Ostatní Bytová jednotka situovaná v bytovém, který má 1.PP a 3.NP, v kaţdém nadzemním podlaţí jsou 2 byty, celkem 6 bytů. Oceňovaný byt 3+1 je situován ve 3.NP bytového domu Orientace bytové jednotky je na S a V. Obsah posudku: Bytová jednotka č.242/6 na p.č. st. 760 Spluvlastnický podíl o velikosti 85/513 na pozemku p.č. st. 760 4
3. POSUDEK 3.1. VĚCNÁ HODNOTA Bytová jednotka č. 242/6 na p.č. st. 760 Základy Betonové Zdivo, podezdívka KS panelový Stropy ŢB, prefabrikované Střecha Krov stanový Krytina Šablony Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky Omítky vápenné dvouvrstvé Fasádní omítky Břízolitové škrabané Vnější obklady Neuvaţují se Vnitřní obklady Keramické obklady v koupelně, WC Schody Betonové s teraco povrchem Dveře a vrata Dveře dřevěné plné nebo částečně prosklené Okna Dřevěná zdvojená Podlahy obytných místností Palubky, PVC Podlahy ostatních místností Keramické Vytápění ÚT, byt má vlastní kotel plynový, radiátory ocelové Elektroinstalace 220V v současnosti odpojena Bleskosvod Instalován Rozvod vody T+S vody Zdroj teplé vody Kotel ÚT Instalace plynu Provedena Kanalizace Napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně Kuchyňská linka, dřez, plynový sporák, odsávač par Vnitřní vybavení WC, vana, bidet, umývadlo Záchod Splachovací, standardní Ostatní Nezjištěno Dostavby, přístavby Neprovedeny Rekonstrukce, modernizace Neprovedena Počet bytů 6 Přístupnost objektu Ze státní komunikace Vnitřní dispozice Viz níţe uvedená podrobná tabulka Úroveň údrţby Průměrná Závaţné nedostatky Bytová jednotka je odpojena od elektřiny, nemoţnost ověřit funkčnost rozvodů. Prvky krátkodobé ţivotnost (např. radiátory, rozvody topení, podlahy, okna apod. a zařizovací předměty (vana umývadlo, kuchyně apod.) jsou na hranici ţivotnosti Z roku 1975 Ţivotnost 100 roků Současný a minulý způsob Bytová jednotka pro rodinné bydlení vyuţití 5
Dispoziční řešení včetně výměr: Podlaží Název místnosti m2 vstupní chodba 9,34 pokoj 16,60 koupelna 4,40 pokoj 21,10 kuchyň 8,52 WC 0,85 ložnice 11,75 plynová kotelna 1,55 balkon 2,72 sklep 7,19 Celkem 84,02 bez balkonu 81,30 Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 242/6 768 71 Rajnochovice 242/6 Region: Zlínský Okres: Kroměříţ Katastrální území: Rajnochovice Věcná hodnota dle THU a 1 ) Bytová jednotka č. 242/6 Jednotkové mnoţství: Jednotka: m 2 vstupní chodba: = 9,34 m 2 pokoj: = 16,60 m 2 balkon: = 2,72 m 2 koupelna: = 4,40 m 2 pokoj: = 21,10 m 2 kuchyň: = 8,52 m 2 WC: = 0,85 m 2 kotelna: = 1,55 m 2 loţnice: = 11,75 m 2 sklep: = 7,19 m 2 Jednotkové mnoţství celkem: = 84,02 m 2 Ocenění: Základní cena: 19 000,- Kč/ m 2 84,02 m 2 * 19 000,- Kč/ m 2 = 1 596 380,- Kč 6
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 35,000 % - 558 733,- Kč Bytová jednotka č. 242/6 - výsledná cena = 1 037 647,- Kč Bytová jednotka č. 242/6 - cena po zaokrouhlení = 1 037 650,- Kč Pozemky Jedná se o spoluvlastnický podíl o velikosti 85/513 na pozemku p.č. st. 760 V současnosti jsou 2 nabídky stavebních pozemků přímo v obci Rajnochovice: 1) Rajnochovice jsou nejvýchodnější a současně nejrozsáhlejší obcí Zlínského kraje v okrese Kroměříţ o rozloze 4 145 ha s vyhledávanou rekreační a turistickou oblastí v chráněném území a přírodním parku Hostýnských vrchů. Podle ekologických měření je zde klima srovnatelné s klimatem alpským. Právě v této obci renomovaná realitní společnost nabízí velice lukrativní stavební pozemek o výměře 1093 m2 za cenu 400,- Kč/m2. Orientace místa je s celodenním sluníčkem, krásným výhledem do údolí a s neopakovatelnými východy slunce. Pozemek je v územním plánu obce určený k výstavbě. Přípojky plynu, elektřiny i vody jsou jiţ vybudované u hranice pozemku. Příjezdová komunikace i chodníky vedou podél nabízeného pozemku. Investice do vlastního bydlení se vyplácí. Celková výměra: 1 093 m2 Nabídka RE/MAX Quality, ze dne 7.4.2011 za 440 000,- Kč, tj. 400,- Kč/m2 2) Prodám stavební pozemek v obci Rajnochovice o celkové výměře 3.144 m2. Pozemek je územním plánem určen k výstavbě chaty, chalupy, nebo rekreačního zařízení. Moţnost napojení objektu na elekřinu (na pozemku), plyn (na hranici pozemku) a vodu (společná studna, nebo realizace vlastní studny). Celková výměra: 3 144 m2 Nabídka m.simansky@centrum.cz, ze dne 14.3.2011 za 390 000,- Kč, tj. 124,- Kč/m2 První pozemek leţí v okrajové části obce, určen pro rodinný dům. Je přiměřeně velký, má moţnost veřejných přípojek shodně jako u oceňovaného pozemku. Velikost pozemku zakládá stavbu samostatně stojícího domu. Oceňovaný pozemek je velikostí horší. Druhý pozemek je určen ke stavbě rekreační chaty, má moţnost přípojky elektřiny a plynu. Je nadměrně velký. Oceňovaný pozemek je vybavením a způsobem vyuţití lepší. Z porovnání vyplývá, ţe cena oceňovaného pozemku bude vyšší neţ 120,- Kč/m2 a bude niţší neţ 400,- Kč/m2. Pro stanovení ceny předmětného pozemku se přikláníme k dolní hranici, z důvodu velikosti pozemku, kdy jde pozemek pod stavbou bez zahrady. 7
a 1 ) Spoluvlastnický podíl o velikosti 85/513 na pozemku p.č. st. 760 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 242/6 200 m 2 á 150,- Kč/m 2 = 30 000,- Kč = 30 000,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl o velikosti 85/513 * 0,166 Spoluvlastnický podíl o velikosti 85/513 - výsledná cena = 4 970,76 Kč 3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA NABÍDKOVÉ CENY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ V současnosti je nabízen 1 byt v okolí do 5 km od obce Rajnochovice Byt 3+1 v obci Loukov Prodej bytuv obci Loukov o velikosti 3+1 s parkovacím místem,balkonem a malou zahrádkou přímo u domu.byt se nachází v bytovém domě s několika jednotkami,tak je to spíše rodinné bydlení.byt je po celkové,velmi vkusné rekonstrukci a výhodou je,ţe jsou zde neprůchozí pokoje a komora v bytě.byt má nové plastové okna,novou elektroinstalaci,omítky,podlahy a výhodou je obecní voda,tudíš,jsou zde velmi nízké náklady na bydlení.pěkné bydlení v přírodě Celková výměra bytové jednotky : 82 m2 Nabídková cena p. Fučíkové ze dne 3.6.2011 1 450 000,- Kč, tj. 17 685,- Kč/m2 V současnosti je nabízeno cca 15 bytů v okolí do 10 km od obce Rajnochovice Byt 3+1 v obci Bystřice pod Hostýnem Nabízíme k prodeji cihlový byt 3+1, v OV, 81m2, v klidné okrajové části Bystřice p.h. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce bytového domu (nová střecha, plastová okna a vchodové dveře), v roce 2011 v plánu zateplení stropu sklepa. Orientace bytu východ jihozápad. V samotném bytě provedena částečná rekonstrukce (nalepení sádrokartonu na stropy obytných místností a nové rozvody topení). Vstupy do neprůchozích prostorných obytných místnosti z velké chodby. Zděné bytové jádro v původním stavu, WC zvlášť. Vytápění bytu individuální na plyn, ohřev vody kombinovaný plyn-elektřina. K bytu přísluší velký zděný sklep. Velké společné sklepní prostory ( sušárna, prádelna, kočárkárna). Měsíční zálohové platby za uţívání bytu (pro 1 osobu) 2600,-Kč včetně fondu oprav 1000,-Kč. Parkování přímo u domu, moţno zakoupení pozemku na garáţ. Dopravní dostupnost a občanská vybavenost velmi dobrá. 8
Celková výměra bytové jednotky: 81 m2 Nabídková cena RK REAL SPED, s.r.o. ze dne 15.6.2011 1 375 000,- Kč, tj. 16 975,- Kč/m2 9
Byt 3+1 v Bystřice pod Hostýnem Byt v osobním vlastnictví na ulici Sídliště v Bystřici pod Hostýnem. Byt 3+1, CP 70m2, umístěný v 1. patře panelového domu s výtahem. Rekonstrukce roku 2009 - plastová okna, podlahy - keramická dlaţba (chodba, koupelna). Okna bytu orientovaná na jih a SZ. K bytu náleţí zasklená lodţie, komora, sklep /6m2/, garáţ. Zavedený internet. Měsíční náklady na bydlení 3.800,- Kč včetně energií a FO. Byt je nabízený k prodeji částečně zařízený - dle domluvy. S bytem je moţno koupit novou garáţ za 150.000,- Kč. Pro bliţší informace kontaktujte realitního makléře. Byt je moţno vyměnit za menší domek se zahrádkou - pouze v Bystřici pod Hostýnem. Celková výměra: 70 m2 Nabídková cena RK FG reality ze dne 10.2.2011 1 300 000,- Kč, tj. 18 570,- Kč/m2 Komentář: Porovnání je provedeno s nabídkovými cenami bytů v okolních obcích. Tyto nabídky se pohybují v rozmezí 16 975,- Kč/m2 aţ 18 571,- Kč/m2. Všechny srovnávané bytové jednotky jsou v osobním vlastnictví, velikosti jsou přibliţně stejné jako oceňovaný byt. Navíc je třeba přihlédnout k situaci, kdy nabídkové ceny jsou obvykle vyšší neţ-li skutečně dosaţené. Dále přihlíţíme k situaci na trhu, kdy v této lokalitě je nabízeno cca 15 bytů 3+1. Byt č. 1 leţí rovněţ v malé obci, je po celkové rekonstrukci, v ceně je i parkovací místo a malá zahrádka. Byt je stejně velký. Oceňovaný byt je výrazně horší technickým stavem a příslušenstvím. Byt č. 2 a č. 3 leţí v lepší lokalitě, ve větší obci, u bytu č. 2 je dům po rekonstrukci, oba byty jsou po rekonstrukci. Velikost bytu č. 2 je shodná, byt č. 3 je menší. Oceňovaný byt je horší lokalitou a technickým stavem. Oceňovaný byt je v původním stavu, bez modernizace, některé z prvků a zařízení jsou na hranici své ţivotnosti. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 7 500,- Kč/m2, při výměře podlahových ploch 84 m2 Porovnávací hodnota : 609 750,- Kč 3.3. REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací cena celkem: 1 037 650,- Kč 4 970,- Kč 1 042 620,- Kč 609 750,- Kč 10
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota Kč Silné stránky nemovitosti : Bytová jednotka v bytovém domě s malým počtem bytů Slabé stránky nemovitosti : V bytě je v současnosti odpojena elektřina Bytová jednotka v původním stavu bez modernizace a rekonstrukce Dům nemá moţnost připojení na veřejnou kanalizaci Očekávaná nutná investice do modernizace S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, s přihlédnutím na stav, stanovujeme výslednou cenu obvyklou k datu prohlídky ve výši: 500 000,- Kč Zástavní práva, předkupní práva, exekuční tituly apod., zanikají výkonem draţby, pro kterou je ocenění zpracováno, proto k těmto omezením není přihlíţeno. 11
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou Bytu č. 242/6, včetně spluvlastnického podílu o velikosti 85/513 na společných částech domu č.p. 242 a na pozemku p.č. st. 760 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200, uvedeno na LV č. 1109 pro k.ú. Rajnochovice, obec Rajnochovice, okres Kroměříţ, ke dni 29.6.2011, pro potřeby draţby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík 500 000,- Kč slovy: Pětsettisíc korun českých V Uherském Hradišti, 30.6.2011 ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4970-114/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1109 pro k.ú. Rajnochovice ze dne 30.6.2011 Fotopříloha 12