ZNALECKÝ POSUDEK č. 957-154/2014 Stanovení ceny obvyklé budovy č. p. 141, katastrální území Příbram, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, zapsáno na LV č. 5450 Zhotovitel: Zadavatel: APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako Zhotovitel ) Rohanské nábřeží 671/15 186 00 Praha 8 IČ: 261 03 451 JUDr. Jana Škofová (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno č.j. 088 EX 3215/13-15 Posudek obsahuje celkem 41 stran textu včetně titulní strany a příloh. Je vyhotoven ve dvou výtiscích. Zadavateli se předává v jednom výtisku a jeden výtisk je uložen v archivu Zhotovitele. VYHOTOVENÍ č. 1
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 957-154/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. 317, jehož součástí je budova č.p. 141, katastrální území Příbram, vedené u Katastrálního úřadu pro Sředočeský kraj, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 5450 (dále též jako Objekt nebo Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15, 186 00 Praha 8, IČ: 261 03 451, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena Nemovitosti činí k datu ocenění 22. září 2014: 9 400 000 Kč Slovy: devět milonů čtyři sta tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 27 tohoto posudku. 2
Obsah: 1 ÚVOD... 5 1.1 Účel a předmět ocenění... 5 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky... 5 1.3 Rozhodné datum ocenění... 6 1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy... 6 1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena... 6 1.6 Vymezení pojmu hodnota... 6 1.7 Jmenování znalce... 7 1.8 Podkladové materiály... 7 1.9 Použitá literatura... 8 2 IDENTIFIKACE VLASTNÍKA... 8 3 IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI... 9 3.1 Technický Popis... 9 3.2 Poloha... 13 3.3 Využití ploch územní plán... 14 3.4 Dopravní poměry... 16 3.5 Infrastruktura... 16 3.6 Majetkoprávní vztahy... 16 4 METODY OCENĚNÍ... 18 4.1 Nákladová metoda... 18 4.2 Výnosová metoda... 18 4.3 Porovnávací metoda... 19 5 ANALÝZA HODNOTY... 20 5.1 Volba metody... 20 5.2 Výpočet výnosovou metodou... 20 5.3 Výpočet porovnávací metodou... 24 6 REKAPITULACE... 25 7 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 26 8 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 27 9 PŘÍLOHY... 28 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitsti v Příbrami... 13 Obrázek č. 2: Ortomapa... 14 Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí... 15 Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí... 24
Tabulky: Tabulka č. 1: Dispoziční řešení suterénu odečtené z poskytnuté dokumentace... 9 Tabulka č. 2: Dispoziční řešení 1. NP odečtené z poskytnuté dokumentace... 10 Tabulka č. 3: Dispoziční řešení 2. NP odečtené z poskytnuté dokumentace... 10 Tabulka č. 4: Dispoziční řešení 3. NP odečtené z poskytnuté dokumentace... 11 Tabulka č. 5: Dispoziční řešení podkroví odečtené z poskytnuté dokumentace... 11 Tabulka č. 6: Výpočet užitné plochy Nemovitosti... 12 Tabulka č. 7: Výpis ekonomických subjektů se sídlem v Nemovitosti... 17 Tabulka č. 8: Porovnání výše požadovaných nájmů kancelářských prostor v obdobné lokalitě 21 Tabulka č. 9: Porovnání výše požadovaných nájmů obchodních prostor v obdobné lokalitě... 22 Tabulka č. 10: Stanovení výše hrubého ročního výnosu Nemovitosti... 22 Tabulka č. 11: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti... 23
1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. 317, jehož součástí je budova č.p. 141, katastrální území Příbram, vedené u Katastrálního úřadu pro Sředočeský kraj, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 5450 (dále též jako Objekt nebo Nemovitost ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 5
8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 22. září 2014. 1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán 1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 2011 1, kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými 1 International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. 6
a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 1.6.1 Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován resp. požádán soudním exekutorem Exekutorským úřadem Kladno dne 25. 8.2014 usnesením č.j. 088 EX 3215/13-15. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5450, katastrální území Příbram, vyhotovený dne 26. 8. 2014 Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Příbram, Stavebně technická dokumentace poskytnutá zástupci společnosti KAPA s.r.o., 2 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 7
Vyčíslení nákladů na provoz Nemovitosti poskytné zástupci společnosti KAPA s.r.o., Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne 22.9.2014 zástupci Zhotovitele p. Jiřím Hrabcem a p. Lenkou Vopatřilovou za přítomnosti zástupkyně společnosti KAPA s.r.o. p. Barbory Kublové a zástupce společnosti AŠOK s.r.o. p. Petra Lencsese. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.9 Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0 Zákony a vyhlášky Zákon 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) 2 Identifikace vlastníka Jméno: AŠOK s.r.o. Sídlo: Malostranské nábřeží 558/1, Malá Strana, 118 00 Praha 1 IČ: 498 25 518 Podíl: 1/2 Jméno: KAPA s.r.o. Sídlo: Dlouhá 141, Příbram II, 26101 Příbram IČ: 451 45 695 Podíl: 1/2 8
3 Identifikace Nemovitosti Jedná se o pozemek parc. č. 317, jehož součástí je budova č.p. 141, katastrální území Příbram, vedené u Katastrálního úřadu pro Sředočeský kraj, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 5450. 3.1 Technický Popis Jedná se o multifunkční objekt o třech nadzemních podlažích s podkrovím a jednom podzemním podlaží. Objekt je nárožní s půdorysem do písmene V. Konstrukčně je řešen jako podélný dvoutrakt. V rámci 1. NP až podkroví se nachází administrativní prostory. Vchod do budovy je z Dlouhé ulice. Jedná se o samostatné kanceláře s příslušenstvím ve společných prostorech na jednotlivých patrech, a dále několik skupin kancelářských místností jejichž součástí je sociální zázemí, které jsou pod společným uzamčením. V 1. NP je kromě kancelářských prostor dále umístěna i obchodní část bývalá prodejna (samostatný vchod z rohu objektu). V 1. PP se nachází prostor bývalého baru a druhá prodejna (dva samostatné vchody z Dlouhé ulice). Původní stavba pochází z roku 1906 (resp. starší bez doložených podkladů), následné rekonstrukce probíhaly zejména po roce 1990. V roce 1995 proběhly dle poskytnuté technické zprávy práce charakteru oprav povrchů, částečně i stavebních konstrukcí, stropů s krovem a asanace vlhkých zdí v suterénu. Zároveň pak proběhlo vybudování výtahové šachty, montáž výtahu a vestavba podkroví. Zdivo je cihelné. Krov je umístěný na krokve s bedněním 20 mm. Přízemní okna i dveře jsou dubové, střešní okna od firmy Velux. Stropy v suterénu štukové, vápenné. V ostatních podlažích sádrokartonové desky na hliníkové profily. V podkroví sádrokartonové desky na kovové profily. Vnější omítka štuková s obnovou původních historických reliéfních prvků. V suterénu vodorovná izolace na podkladním betonu. Užitná plocha Objektu byla odečtena z projektové dokumentace poskytnuté zástupci společnosti KAPA s.r.o. Do užitné plochy nebyla započtena plocha hlavní chodby se schodištěm a výtahem protínající budovu. Rovněž terasa umístěná nad podkrovím se do užitné plochy nezapočítává (jedná se o prostory, které nejsou pronajatelné). Tabulka č. 1: Dispoziční řešení suterénu odečtené z poskytnuté dokumentace Suterén 9 Výměra (m 2 ) Prodejna 50,90 Sklad 3,80 Vstupní hala 21,30 Sklad 4,00 Sklad 1,90 Sklad 2,00 Chodba 3,40
Suterén Výměra (m 2 ) WC 3,10 Sklad 7,90 Sklad 5,40 Přípravna 9,40 Vinárna 42,50 Salonek 17,30 Hala 16,60 Chodba 8,90 Uklid 2,20 WC ženy 4,70 WC muži 9,40 WC 5,20 Kancelář 9,50 Sklad 4,90 Chodba 2,90 Celkem 237,20 Tabulka č. 2: Dispoziční řešení 1. NP odečtené z poskytnuté dokumentace 1. NP 10 Výměra (m 2 ) Prodejna 38,50 Prodejna 57,50 Kancelář 19,20 Prodejna 119,00 WC 4,60 WC 4,40 Celkem 243,20 Tabulka č. 3: Dispoziční řešení 2. NP odečtené z poskytnuté dokumentace 2.NP Výměra (m 2 ) Kancelář 15,60 Herna 78,60 Herna 35,50 Herna 47,30 Herna 17,80 WC muži 4,90 Chodba 4,10 Úklid 0,90
2.NP Výměra (m 2 ) Chodba 7,30 WC ženy 3,80 WC personál 1,41 Vstup 2,70 Vstupní hala 19,20 Zázemí baru 13,70 Šatna 5,60 Celkem 258,41 Tabulka č. 4: Dispoziční řešení 3. NP odečtené z poskytnuté dokumentace 3.NP 11 Výměra (m 2 ) Kancelář 31,80 Kancelář náměstka 22,80 Kancelář sekretářek 33,70 Kancelář ředitele 35,50 Kancelář náměstka 28,30 Kancelář 19,00 Kancelář 17,80 WC muži 4,90 Čajová kuchyňka 0,90 Chodba 11,40 WC ženy 4,30 Čajová kuchyňka 1,10 Chodba 2,70 Kancelář 19,00 Kancelář 19,50 Celkem 252,70 Tabulka č. 5: Dispoziční řešení podkroví odečtené z poskytnuté dokumentace Podkroví Výměra (m 2 ) Koupelna 11,00 WC 1,80 Pokoj 15,20 Pokoj 19,00 Pokoj 20,00 pokoj 40,60 Komora 5,60
Podkroví Výměra (m 2 ) Předsíň 7,60 Kancelář 21,00 Půda 15,60 Kancelář 15,10 Kancelář 25,20 Kancelář 20,50 Sprcha 3,80 Předsíň 1,80 WC 1,40 Chodba 33,80 Celkem 259,00 Pozn. Zhotovitele: Současné dispoziční řešení je oproti poskytnuté projektové dokumentaci mírně odlišné (např. z důvodu odstranění či vybudování příček mezi jednotlivými místnostmi), celková užitná plocha se však oproti projektové změnila pouze minoritně (vnější obvodové zdi domu se nezměnily), tj. její výši s výší získanou z projektové dokumentace ztotožňujeme. Tabulka č. 6: Výpočet užitné plochy Nemovitosti Název Výměra (m 2 ) 1.PP 237 1.NP 243 2.NP 258 3.NP 253 Podkoví 259 Celkem 1 250 Celková užitná plocha Nemovitosti činí 1 250 m 2.. Z toho obchodní prostory v 1. PP a 1. NP zabírají 342 m 2 a kancelářské prostory v ostaních podlažích 908 m 2. Nemovitost je vzhledem k současnému standardu administrativních a obchodních prostor spíše v horším stavu. Administrativní prostory jsou při získání nájemce prakticky ihned využitelné. V suterénu je patrná vzlínající zemní vlhkost, díky které došlo k znehodnocení povrchových úprav stěn a podlah. K datu ocenění jsou obchodní prostory v 1. PP a větší části 1. NP odpojeny od elektrické energie a plynu pro poruchu rozvodu vody, která pronikla do zdiva resp. podlah. Dále zda jsou nefunčkní plynové kotle (dle vyjádření na místním šetření) a stav obchodního prostoru užívaného jako bar vyžaduje počáteční investice pro jeho zprovoznění (prvky krátkodobé životnosti ). Pro provozování prostor v 1. PP a 1. NP (a ze střednědobého hlediska i pro provozování Nemovitosti jako celku) je nutné opravit rozvody vody a osadit nové kotle. 12
Nemovitost je umístěna ve svažitém terénu. Pozemek k ní náležející má celkovou výměru 399 m 2 a je převážně zastavěn stavbou č.p. 141. Minoritní část pozemku je pak tvořena neudržovaným dvorem ve vnitrobloku. Dále je třeba provést opravu fasády (především ve dvorní části), vyřešit netěsnící okna (výměna/repase) a modernizovat výtah ( k datu ocenění je bez revize). Na místním šetření byly poptány spoluvlastníci o informace na potenciální náklady na uvedení Nemovitosti do plně pronajímatelného stavu. Informace jednotlivých spoluvlastníků se velmi liší. Zástupce společnosti Kapa poskytl náklady na modernizaci ve výši 244 800 Kč, zástupce společnosti AŠOK poskytl náklady na modernizaci ve výši 3 750 000 Kč (oba náklady včetně DPH). 3.2 Poloha Nemovitost je umístěna v širším centru Příbrami na rohu ulic Dlouhá a Mariánské údolí cca 400 m od náměstí T. G. Masaryka. V blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost. Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Nemovitsti v Příbrami 13
Obrázek č. 2: Ortomapa 3.3 Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Příbram se jedná o plochu centrálního území smíšené území městkého centra. 14
Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí CENTRÁLNÍ ÚZEMÍ - SMÍŠENÉ ÚZEMÍ MĚSTSKÉHO CENTRA Centrální území jsou zvláštním případem obytného území soustřeďujícího ve zvýšené míře a četnosti vysoce různorodé, ve více úrovních uspořádané a uskutečňované činnosti, děje a zařízení místního, celoměstského a nadměstského dosahu v rovnováze činností, dějů a zařízení obytných a podnikatelských. Území center resp. smíšená území centrálních částí města ( hlavní centrum a vedlejší centra ve městě). Tato území jsou zpravidla prostoupena významnými veřejnými prostranstvími. Tato území ochraňují obytnou funkci města, neboť negativně vymezují území s určitým stupněm ochrany obytné funkce (viz území obytné). V těchto územích jsou daleko více přípustné a obvyklé podnikatelské činnosti zaměřené především na poskytování široké škály služeb obchodních a správních (veřejných i soukromých), služeb stravovacích a ubytovacích, zdravotních a sociálních, vzdělávacích, kulturních a kultovních, sportovních a rekreačních a nezbytných zařízení infrastrukturních technických a pro dopravní obsluhu a dopravu v klidu než v územích označených jako obytné; vše vždy s výrazným využitím parteru pro obchod a služby. Na druhé straně se tato území vymezují vůči činnostem ( viz území komerčně industriálních zón, plochy výrobní), jež jsou neslučitelné s obytným charakterem centra. Funkční využití: stavby pro bydlení (max. 30% ploch v objektu pro nebytové funkce), stavby pro veřejnou správu, školská zařízení, kulturní zařízení, sportovní zařízení, zdravotnická a sociální zařízení, církevní zařízení, ubytovací zařízení, zařízení veřejného stravování, obchodní zařízení (do kapacity 500 m 2 hrubé užitné plochy), nerušící výroba a služby. 15
Výjimečně přípustné funkční využití: stavby pro veřejnou správu nadměstského významu, obchodní zařízení (do kapacity 1.000 m 2 hrubé užitné plochy), víceúčelová zábavní, kulturní a sportovní zařízení. Památkové ochranné pásmo s diferencovaným režimem V části památkového ochranného pásma s diferencovaným režimem budou respektovány především panoramatické hodnoty, vazba na okolní krajinné prostředí a fragmenty kulturní krajiny. Rovněž zde bude vyloučena jakákoliv nová výstavba. Výjimkou jsou stavby, které nebudou mít vliv na hodnoty uvedené výše - například podzemní inženýrské sítě a podobně. 3.4 Dopravní poměry Nemovitost je dobře dopravně přístupná. Parkování v blízkém okolí je problematické Nemovitost nemá vlastní parkovací kapacity. Parkování je možné na placeném parkovišti na blízkém Václavském naměstí, případně v okolních ulicích. 3.5 Infrastruktura V rámci Nemovitosti jsou zavedeny běžné inženýrské sítě včetně rozvodů tel. a internetu v jednotlivých kancelářských prostorech. V rámci Nemovitosti je nutné osazení nových kotlů a oprava vodovodu v obchodních prostorech. Rovněž výtah vyžaduje modernizaci - k datu ocenění nemá platnou revizi. Vytápění je prováděno plynovými kotly. Plynové kotle pro dané prostory se nacházející v 1. PP, v části 1. NP jsou mimo provoz a dle vyjádření na místním šetření bude třeba pořídit nové (resp. případně provést generální opravu repas). 3.6 Majetkoprávní vztahy V části C (Omezení vlastnického práva) jsou ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení, Viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 5450, katastrální území Příbram. Dle Smlouvy ze dne 22. 1. 2001 mezi KAPA s.r.o., AŠOK s.r.o. a Mgr. Jiří Šindelář jsou nebytové prostory ve 2. NP pronajaty za účelem využití jako notářské kanceláře. Jedná se o kanceláře č. 212, 213, 214 o celkové výměře 101,1 m 2 včetně společných prostor a příslušenství. Dle dodatku č. 5 ze dne 19. 1. 2006 činí výše nájemného 15 168 Kč/měsíc + DPH (bez služeb). Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, výpovědní lhůta je stanovena na tři měsíce. Dle dodatku č. 7 ke Smlouvě ze dne 19. 5. 2000 mezi KAPA s.r.o., AŠOK s.r.o. a Ferenc Tomáš Mgr jsou nebytové prostory ve 2. NP pronajaty za účelem využití jako kanceláře. Jedná se o kanceláře č. 205, 207 a kuchyňka o celkové výměře 40 m 2 včetně společných prostor a příslušenství. Výše nájemného činí 4 500 Kč/měsíc + DPH (bez služeb). Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, výpovědní lhůta je stanovena na tři měsíce. Dle dodatku č. 1 ke Smlouvě ze dne 1. 10. 2009 mezi KAPA s.r.o., AŠOK s.r.o. a Eva Trechlová jsou nebytové prostory v 1. NP pronajaty za účelem využití jako kanceláře. Jedná se o kancelář č. 216 a 215 o celkové výměře 38,3 m 2 včetně společných prostor. Výše nájemného činí 6 200 Kč/měsíc. 16
K datu ocenění má v Nemovitosti evidováno sídlo celkem 14 ekonomických subjektů. Tabulka č. 7: Výpis ekonomických subjektů se sídlem v Nemovitosti IČ Obchodní firma Místo podnikání 01393316 Mgr. MARIANNA GRINČOVÁ, advokát Příbram I, Pražská 140 25124111 WARHOL, spol. s r.o., Příbram II, Dlouhá 141 25488643 Hoang Anh VuPříbram II, Dlouhá 141 26030268 GS Partner CZ, s.r.o., Příbram II, Dlouhá 141 27221954 ANKI plus s.r.o., Příbram II, Dlouhá 141 27452999 IM Partners s.r.o., Příbram II, Dlouhá 141 43899269 Šindelář Jiří notář Příbram II, Dlouhá 141 45145695 KAPA s.r.o., Příbram II, Dlouhá 141 49827383 EUROAS spol. s r.o., Příbram II, Dlouhá 141 61675563 KAPA - reality, s.r.o.příbram II, Dlouhá 141 66242771 Janík Michal, Mgr., advokát Příbram I, Pražská 140 66243246 Ferenc Tomáš, Mgr., advokát Příbram II, Dlouhá 141 71698175 JUDr. Josef Liška, Příbram II, Dlouhá 141 72002077 Pavel Pravda, Příbram II, Dlouhá 141 17
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. 18
Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 19
5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu výnosovou a porovnávací. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 5.2 Výpočet výnosovou metodou Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, že bude využívána jako obchodní a administrativní prostor a bude takto pronajata. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím diskontní sazby. V tomto konkrétním případě je použit k výpočtu hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou princip "věčné renty" (Gordonův vzorec). Důvodem je fakt, že se nemovitost nachází v souvislé zástavbě obdobných domů a nepředpokládáme, že by se v budoucnu Nemovitost odstranila vlivem omezené životnosti a pozemek byl následně zastavěn novostavbou. Předpokládáme provedení údržby a rekonstrukcí a zachování současné podoby Nemovitosti. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejících nákladů. 20
Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, že bude využívána k bydlení a bude pronajata jako Byt pro nájemní bydlení. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím diskontní sazby. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. 5.2.1 Výnosy V rámci Nemovitosti je k datu ocenění pronajato cca 178 m 2, tj. cca 15 % užitné plochy. Nájemné za 1 m 2 se pohybuje v rozmezí 112,5 161 Kč/m 2 /měsíc. Zbývajících cca 85 % Nemovitosti je prázdných, bez nájemce. Východiskem pro stanovení výnosů tak byla analýza výše nájemného pro jednotlivé typy ploch tvořící Nemovitost na současném trhu a v porovnatelných lokalitách. Jednotlivé plochy tvořící Nemovitost byly rozděleny na: Kancelářské prostory (908 m 2 ) Obchodní prostory (342 m 2 ) Pro stanovení výše hrubých výnosů obou typů prostor bylo provedeno tržní porovnání nabídkových/realizovaných nájemních transakcí v lokalitě. Hodnota za pronájem společných prostor, resp. hlavní chodby s výtahem byla stanovena ve výši 0 Kč, neboť je předpoklad, že mohou být užívány více nájemci jako pro přístup do pronajímaných prostor. Tabulka č. 8: Porovnání výše požadovaných nájmů kancelářských prostor v obdobné lokalitě č. Lokalita Nabídková cena Plocha Nabídková cena Nabídková cena Poloha Technický stav Koef. Celkem Upravená cena (Kč/měs.) (m 2 ) (Kč/m 2 /měs.) - - - - (Kč/m 2 /měs.) 1 náměstí Josefa Theurera, Příbram 8 000 Kč 68 118 Kč 0,95 1,00 0,95 0,90 106 Kč 2 náměstí T.G.Masaryka, Příbram 4 475 Kč 25 179 Kč 0,95 0,90 0,95 0,80 143 Kč 3 Zahradnická, Příbram 88 000 Kč 593 148 Kč 0,95 0,90 1,00 0,85 126 Kč 4 Zdeňka Vojíře, Příbram 7 000 Kč 68 103 Kč 0,95 1,00 1,00 0,95 98 Kč Průměr z nabídek 137 Kč 118 Kč 21
Tabulka č. 9: Porovnání výše požadovaných nájmů obchodních prostor v obdobné lokalitě č. Lokalita Nabídková cena Plocha Nabídková cena Nabídková cena Poloha Technický stav Koef. Celkem Upravená cena (Kč/měs.) (m 2 ) (Kč/m 2 /měs.) - - - - (Kč/m 2 /měs.) 1 Prokopská, Příbram 20 000 Kč 130 154 Kč 1,00 1,05 1,00 1,05 162 Kč 2 Čs. armády, Příbram 20 000 Kč 115 174 Kč 0,95 1,00 0,95 0,90 157 Kč 3 náměstí Josefa Theurera, Příbram 10 000 Kč 78 128 Kč 0,95 0,90 0,95 0,80 103 Kč 4 Zahradnická, Příbram 35 000 Kč 290 121 Kč 0,95 0,90 0,95 0,80 97 Kč 5 Dlouhá, Příbram 10 000 Kč 64 156 Kč 0,95 1,00 1,00 0,95 148 Kč Průměr z nabídek 147 Kč 133 Kč Výše hrubých výnosů vypočtená na základě tržního porovnání tak cca odpovídá současně dosahovaných nájmů. 5.2.2 Hrubý roční výnos Nemovitosti Tabulka č. 10: Stanovení výše hrubého ročního výnosu Nemovitosti Prostor Typ nájemce Plocha (m 2 ) Kč/měs. Kč/rok 1.PP - 1.NP Obchodní prostory 342,00 45 527,97 Kč 546 335,58 Kč 1.NP - Podkroví Kanceláře 908,00 107 374,35 Kč 1 288 492,18 Kč Celkem 1 834 828 Kč/rok Výsledné čisté výnosy plynoucí z pronájmu Nemovitosti jsou tedy součtem ročních hrubých výnosů z pronájmu Nemovitosti po zohlednění její průměrné obsazenosti (výpadku nájemného). 5.2.2.1 Výpadek nájemného Při použití výnosové metody je nutno uvažovat i riziko výpadku nájemného, které může být způsobeno např. tím, že při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, než prostory začne využívat a nájem platit nový nájemník. Pro stanovení obsazenosti do budoucna vycházíme z předpokládaných trendů vývoje obsazenosti obdobných nemovitostí na trhu a stanovujeme míru obsazenosti na 66 % z celkové pronajímatelné plochy Nemovitosti. 5.2.2.2 Celkové roční výnosy Celkové roční výnosy po zohlednění míry neobsazenosti určujeme ve výši 1 210 986 Kč. 5.2.2.3 Celkové roční Náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, pojištění apod.), byly poskytnuty vlastníkem, částečně získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 11: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, že náklady na energie, poplatky (komunální odpad apod.), opravy a údržbu menšího rozsahu by byly hrazeny potenciálním nájemcem Nemovitosti. 22
Tabulka č. 11: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti Položka nákladů Kč/rok Daň z nemovitosti (dle informací od vlastníka) Pojištění Nemovitosti (dle pojistne smlouvy) Správa nájemců (odborný odhad) Bežná údržba (dle informací od vlastníka) Záloha na opravy a rekonstrukce (odborný odhad) Roční náklady celkem 4 630 Kč 17 108 Kč 24 000 Kč 11 464 Kč 250 000 Kč 307 202 Kč/rok 5.2.2.4 Výpočet čistého ročního výnosu Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl čistých výnosů generovaných pronájmem Nemovitosti a celkových ročních nákladů. Celková výše výnosu Nemovitosti je 903 784 Kč/rok. 5.2.2.5 Výpočet diskontní sazby Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem určujeme diskontní sazbu ve výši 8 %. Dále byl od hodnoty vypočtené věčnou rentou odečten prvotní náklad na modernizaci prostor. Zástupci společnosti KAPA byl poskytnut rozpočet nákladů na modernizaci v celkové výši 244 tis. Kč včetně DPH a zástupci společnosti AŠOK rozpočet nákladů ve výši 3 750 tis. Kč bez DPH. S ohledem na stav Nemovitosti, zejména prostotů v 1.PP náklad na modernizaci určujeme odborným odhadem ve výši 1 500 000 Kč bez DPH. V případé takovéto investice, pak považujeme za reálné dosažení nájmů viz Tabulka č. 8: Porovnání výše požadovaných nájmů kancelářských prostor v obdobné lokalitě a Tabulka č. 9: Porovnání výše požadovaných nájmů obchodních prostor v obdobné lokalitě. Roční výnosy (Kč/rok) 1 834 828 Procento obsazenosti (%) 66,0% Korigované výnosy (Kč/rok) 1 210 986 Celkové roční náklady (Kč/rok) 307 202 Čistý roční výnos (Kč/rok) 903 784 Diskontní sazba (%) 8,0% Věčná renta 11 297 304 Odklad 0,5 roku Věčná renta s odkladem (Kč) 10 870 836 Prvotní náklad na rekonstrukci (Kč) 1 500 000 Celkem 9 370 836 Kč 23
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení 9 400 000 Kč. 5.3 Výpočet porovnávací metodou S ohledem na fakt, že objekty využitelné pro administrativní a provozní účely se k datu ocenění v lokalitě spíše neobchodují, reps. obchodují se pouze objekty zcela odlišných materiálových charakteristik, bylo pro tržní porovnání vycházeno z nabídkových/realizovaných obchodních transakcí prodejů zděných rodinných domů, které se jsou umístěny v blízkosti oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány i nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí 3 Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou. 3 http://maps.google.cz 24
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 11 250 000 Kč. 6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 22. září 2014 stanovena Výnosovou metodou: Porovnávací metodou: 9 400 000 Kč 11 250 000 Kč Výsledné hodnoty dosažené jednotlivými metodami se od sebe liší o cca 22 %. Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou výnosovou, a to zejména z důvodů, že výpočet porovnávací metodou je založen na jiném segmentu nemovitostí (rodinné domy). Celková tržní hodnota Nemovitosti činí 9 400 000 Kč. 25
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 22. září 2014 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 9 400 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo viz 3.6 Majetkoprávní vztahy Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemku parc. č. 317 jehož součástí je budova č.p. 141, katastrální území Příbram, vedené u Katastrálního úřadu pro Sředočeský kraj, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 5450 činí k datu ocenění 22. 9. 2014: 9 400 000 Kč Slovy: devět milonů čtyři sta tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 26
8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky rozhodnutím č.j. 109/2008-OD-ZN/3 s rozsahem oprávnění ve znění rozhodnutí č.j. 93/2012-OSD-SZN/25 pro znaleckou činnost: Obor Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Oceňování movitých věcí (včetně strojů, přístrojů, zařízení, motorových vozidel, výpočetní techniky), Oceňování nemovitostí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, stanovení výše nájemného) a práv k nemovitostem (zástav, břemen), Oceňování podniků (včetně práv podniků, práv k podnikům, veškerých položek aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování obchodního jmění při přeměnách (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), včetně přezkoumání a posuzování přeměn obchodních společností z ekonomického hlediska, vyhotovení znaleckých zpráv o fúzi, výpočtu výměnných poměrů, Oceňování HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Obor Kybernetika s rozsahem znaleckého oprávnění: HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 957-154/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavila a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 15.10. 2014 Josef Jaroš, MBA 27
9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 5450, katastrální území Příbram Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha 28
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce 29
30
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 5450, katastrální území Příbram 31
32
33
34
Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou 35
Multifunkční historický Oceňovaná objekt s Širší centrum Dlouhá 141, Příbram x x Příbram nemovitost: administrativními a obce obchodními prostory Vztažná jednotka Identifikace Nabídková Poloha Popis Zdroj srovnání m 2 užitné nemovitosti cena (Kč/m 2 ) Obec Lokalita Řadový třípodlažní rodinný dům postavený 1 Mariánské údolí 128, Shodná Obdobná ve 20. letech min. 16 667 Kč Příbram století. Možnost Porovnávané nemovitosti Nabídka, Dům realit, 2014 Historický objekt, rekonstrukce v 90. letech, horší stav fasády, oken, kotlů v 1. PP Technický standard Lepší, bez historických prvků, funkční Bez vlastních parkovacích kapacit Dostupnost & parkování Garáž 1 250 m 2 9 017 Kč Koef. vestavby podkroví. 0,8 1 1 0,9 0,95 0,9 0,55 Řadový dvougenerační 2 Mariánské údolí 178, rodinný dům o dvou 18 725 Kč Příbram nadzemních podlažích. Možnost půdní vestavby. Nabídka, Develop reality, 2014 Lepší, bez Shodná Obdobná 149 m 2, historických prvků, Garáž Menší funkční 10 299 Kč Koef. 0,8 1 1 0,9 0,95 0,9 0,55 Horší, u Lepší, bez Třída kpt. Řadový rodinný dům s Bez vlastních 224 m 2, 3 Shodná vytížené historických prvků, 6 559 Kč Olesinského 64, možností využití 1. NP 10 091 Kč parkovacích kapacit Menší silnice funkční Příbram pro podnikání. Koef. 0,8 1 1,05 0,9 1 0,9 0,65 Řadový rodinný dům o 4 Mariánské údolí 134, dvou nadzemních 12 555 Kč Příbram podlažích s možností Nabídka, Arka, 2014 Realizoavný prodej 2011 Užitná plocha celkem Kč/m2 210 m 2, Menší 9 167 Kč Lepší, bez Bez vlastních 220 m 2, Shodná Obdobná historických prvků, 10 044 Kč parkovacích kapacit Menší funkční půdní vestavy. Koef. 1 1 1 0,9 1 0,9 0,80 36
Porovnávaná nemovitost č. 1 Porovnávaná nemovitost č. 2 Oceňovaná Nemovitost Porovnávaná nemovitost č. 3 Porovnávaná nemovitost č. 4 Lokalita Celková hodnota Počet Hodnota/m 2 (Kč) (m 2 ) (Kč/m 2 ) Dlouhá 141, Příbram 11 250 000 Kč 1 250,0 9 000 Kč 37
Příloha č. 4: Fotopříloha 38
Nemovitost Bytový dům Nemovitost Okna Bytu Bytový dům (pohled ze dvora) Hlavní chodba Hlavní chodba Výtah 39
Standard administrativních prostor Standard administrativních prostor (podkroví) Standard administrativních prostor Toalety Standard administrativních prostor Standard administrativních prostor Standard administrativních prostor Obchodní prostor v 1. NP 40
Zázemí obchodního prostoru v 1. NP Vstup do suterénu Suterén Suterén Suterén Suterén Suterén Suterén 41