Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2254 / 83-03 / 2016 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 256/58, LV č. 1246, s podílem na společných částech domu a pozemku 6220/379492, budova je sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. St. 603/1, LV č. 1219, podíl 6220/379492 pozemek parc.č. St. 603/2, LV č. 1219, podíl 6220/379492 pozemek parc.č. St. 603/3, LV č. 1219, podíl 6220/379492 Adresa Kraj Ústecký kraj Město Litvínov Počet obyvatel 24783 Kat. území Hamr u Litvínova Ulice Přátelství č.p. 256, 254, 255 Část obce dle LV Hamr Objednatel odhadu Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova č.p. 1716 č.o. 2b 140 78 Praha 4 Vlastnictví Bytová jednotka Kukulová Martina Zpracováno pro Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Tel. E-mail IČ 29414873 DIČ CZ29414873 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 22.9.2016 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 3.9.2016 0604 14900 Praha 11 email: coudek@centrum.cz tel: 602335251 272915014 Prohlídka dne 3.9.2016 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 18 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 62.2 m 2 1950 Kč/m 2 121300 Kč Obvyklá cena - současný stav 121 000 Kč Stodvacetjedna tisíc Kč - 1 -
Komentář k ceně Místní šetření bylo provedeno dne 3.9.2016 za přítomnosti vlastníka nemovitosti M.Kukulové. Nemovitost byla celá zpřístupněná, kromě sklepa. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velkou panelovou bytovou jednotku 3+kk/L Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - technický stav domu - po částečné modernizaci - dispozice bytu (neprůchozí pokoje) záporné faktory: - technický stav jednotky - sousedství problémové lokality - vzdálenost od centra - stavebně technická charakteristika domu Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle výpisu z KN LV č.1246: - zástavní právo exekutorské - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - zahájení exekuce ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle výpisu z KN LV č.1246: - zástavní právo exekutorské Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk/ vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu ANO Demograficky negativně zatížená lokalita sousedství lokality Janov Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva - 2 -
Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní smlouva Kupní cena - Datum 8.10.2010 Vyhodnocení - Komentář k vadám - Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1219, vyhotovil dálkový přístup do KN 18.4.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1246, vyhotovil dálkový přístup do KN 18.4.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hamr u Litvínova. Kupní smlouva, uzavřená dne 8.10.2010. Výpis z prohlášení vlastníka budovy z 5.8.2016. Datum předání kompletních podkladů 3.9.2016 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1219, vyhotovil dálkový přístup do KN 18.4.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1246, vyhotovil dálkový přístup do KN 18.4.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hamr u Litvínova. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Litvínov se nachází v okrese Most, v Ústeckém kraji. Je situované cca 10 km severně od města Most, cca 30 km západně od Ústí nad Labem a 80 km severozápadně od Prahy. Podle Lexikonu měst a obcí ČR má Litvínov 24 783 obyvatel. Město má rozšířenou občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti. Město je silniční sítí spojené s Mostem, Chomutovem, Teplicemi. Dopravní obslužnost zajišťují autobusová, tramvajová a trolejbusová městská hromadná doprava společná s městem Most, dále železniční doprava. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmětný bytový dům je situovaný v městské části Litvínov VII - Hamr, nacházející se v jihozápadní části města, na východním okraji kontroverzního panelového sídliště Janov. Jedná se převážně o obytnou zástavbu s meziblokovou zelení. Dům je postavený v ulici Přátelství v sousedství kruhového objezdu v hlavní průjezdní ulici Podkrušnohorská. Centrum lokality je vzdálené cca 300m, zastávka autobusu cca 30m, centrum Litvínova cca 2,5km. V blízkosti se nachází dětské hřiště, jesle, mateřská škola, obchody. Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící bytový dům se třemi sekcemi (vchody) čp.254, 255, 256. Jsou postavené na pozemcích p.č.st.603/1, st.603/2, st.603/3. Dům je přístupný hlavním vchodem s předsazeným zádveřím se schodištěm z ulice a - 3 -
vedlejším v suterénu ze zeleného mezibloku. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Parkování je dobré na parkovišti u příjezdové komunikace. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má jedno podzemní podlaží se sklepy a společnými prostory a osm nadzemních podlaží. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky, tři na podlaží, přístupné z jednoramenného vnitřního přímo osvětleného schodiště, dále malý osobní výtah a komory. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.256/58 s příslušenstvím o velikosti 3+1 (LV č.1246). K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.254, 255, 256 a pozemcích p.č.st.603/1, st.603/2, st.603/3 ve výši 6220/379492 (LV č.1219). Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Jedná se krajní byt. Nachází se ve 4.NP nalevo od schodiště za výtahem. Jednotka je orientované dvoustranně do ulice a zeleně. Komora je na podlaží. Ze společné chodby se vstupuje do protáhlé předsíně. Z ní se přistupuje do všech pokojů, komory, WC a koupelny. Koupelna je průchozí do kuchyně. Kuchyň je též přístupná z obývacího pokoje. Bytové jádro je původní umakartové. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Jednotka je odpojená od přívodu plynu. K dispozici je též sklepní kóje ve spol. prostorách domu. Nebyla zpřístupněna. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 566/52 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken sever, jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] - Bytový dům je v dobrém technickém stavu. Je prováděna běžná údržba a průběžná modernizace. Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Opotřebení odhadem % 60 Jednotka je v původním technickém stavu, Konstrukce a vybavení jsou opotřebované běžným užíváním. Byla vyměněna pouze okna. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s izolačním dvojsklem cca 10let Fasáda a střecha kontaktní zateplovací systém, oprava střešní krytiny cca 10let Vstupní portál plastový cca 10let Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z betonu izolace proti zemní vlhkosti s izolací vodorovnou i svislou svislé nosné konstrukce železobetonový montovaný skelet stropy betonové montované krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště betonové se stupni s PVC okna plastová s dvojsklem dveře hladké lakované do ocelových zárubní podlahy obytných místn. koberce na PVC podlahy nebytových PVC místn. vytápění centrální elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu v domě, do bytu odpojen zdroj teplé vody centrální ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo otočné kuchyňská linka, sporák elektrický Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1-4 -
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 17.86 m 2 1.0 17.86 m 2 pokoj 12.04 m 2 1.0 12.04 m 2 pokoj 8.15 m 2 1.0 8.15 m 2 kuchyně 9.80 m 2 1.0 9.80 m 2 koupelna 2.56 m 2 1.0 2.56 m 2 WC 0.93 m 2 1.0 0.93 m 2 předsíň 7.74 m 2 1.0 7.74 m 2 komora 2.04 m 2 1.0 2.04 m 2 komora 1.08 m 2 1.0 1.08 m 2 Součet ploch za podlaží 62.20 m 2 62.20 m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. - 5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 30.8.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost 125000 Kč 1800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 113000 Kč 1700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, panelový, OV Cena včetně provize. Lokalita : ul.gluckova, centrum sídliště Technický stav : původní Porovnání s oceňovanou nemovitostí: obdobná velikost bytu obdobný technický stav méně atraktivní lokalita 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 19.8.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost 83495 Kč 1200 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 75000 Kč 1100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, panelový, OV Cena včetně provize. Lokalita : ul.albrechtická, centrum sídliště Technický stav : původní Porovnání s oceňovanou nemovitostí: obdobná velikost bytu obdobný technický stav méně atraktivní lokalita - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.9.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost 59000 Kč 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 53000 Kč 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, panelový, OV Cena včetně provize. Lokalita : ul.gluckova, centrum sídliště Technický stav : původní Porovnání s oceňovanou nemovitostí: obdobná velikost bytu obdobný technický stav méně atraktivní lokalita 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní inzerce, datum změny inzerátu 15.9.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost 179000 Kč 2500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 161000 Kč 2200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 7 -
Byt 3+1, panelový, OV Cena včetně provize. Lokalita : ul.gluckova, centrum sídliště Technický stav : po rekonstrukci Porovnání s oceňovanou nemovitostí: obdobná velikost bytu lepší technický stav méně atraktivní lokalita Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 800-2200 Kč/m 2 53000-161000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 1950 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V sousedství je omezený trh bytů v OV, v širším sousedství lokality výrazný převis nabídky. Nabídky obdobných nemovitostí v širším okolí se pohybují v rozpětí 0,06-0,17 mil.kč tj.800-2 200 Kč/m2, podle lokality, polohy v domě, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 800-2 200 Kč/m2, vč.zohlednění lokality a polohy v domě. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2254-03 znaleckého deníku. - 8 -
- 9 - Fotodokumentace
- 10 - Fotodokumentace
- 11 - Fotodokumentace
- 12 - Fotodokumentace - mapy
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -