ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16996715 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Neurazy, k.ú. Nová Ves u Nepomuka Adresa nemovité věci:neurazy 36, 33501 Vlastník stavby: Karel Měřička, Nová Ves u Nepomuka 36, 335 01 Neurazy, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Karel Měřička, Nová Ves u Nepomuka 36, 335 01 Neurazy, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 20818/14-56(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 650 000 Kč Datum místního šetření: 17.6.2015 Stav ke dni : 17.6.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 16 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 20.6.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol
o ceně RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemků st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Plzeň jih, LV č.8 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 20818/14-56 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 20818/14-14 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemků st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Jedná se o RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemků st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih, který je zapsaná u KN Plzeň jih na LV č.8. Objekt č.p.36 je samostatně stojící RD a nacházející se v centru obce Nová Ves u Nepomuka. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Na objektu byla prováděná částečná rekonstr.( vnitřní a vnější omítky, stropy, rozvody, vnitřní uspřádání) podle zjištění na místě samém objekt není delší dobu udržován. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, celková údržba domu dostatečná. Objekt je napojen na inž. sítě odkanalizováno do septiku, domácí vodárna, studna. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, zp.plocha, sklad, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.8 Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.36 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00-3 -
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 8 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí - konfl.skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,949 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,902 11 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nová Ves u Nepomuka: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60-4 -
O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 171,25 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.36 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Obestavěný prostor - celkem: = 1 054,48 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65-5 -
Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,394 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,949 12 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m 3 * 0,394 = 685,56 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 054,48 m 3 * 685,56 Kč/m 3 * 0,950 * 0,949= 651 738,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 651 738,89 Kč 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 351,45 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,30 100 0,46 3,82 2. Obvodové stěny P 31,90 100 0,46 14,67 3. Stropy P 21,20 100 0,46 9,75 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina P 11,10 100 0,46 5,11 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6,00 100 0,46 2,76 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,70 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00-6 -
11. Podlahy P 10,80 100 0,46 4,97 12. Elektroinstalace P 4,00 100 0,46 1,84 Součet upravených objemových podílů 42,92 Koeficient vybavení K4: 0,4292 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,4292 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 688,43 Plná cena: 351,45 m 3 * 688,43 Kč/m 3 = 241 948,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 80 = 93,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 36 292,31 Kč Koeficient pp * 0,902 Cena stavby CS = 32 735,66 Kč Sklad - zjištěná cena = 32 735,66 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Jedná se o pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemek je zapsán na LV č. 8 u KN Plzeň Jih. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,01 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 6-7 -
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,949 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,990 * 0,949 = 0,893 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 171,25 0,893 152,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 41 676,00 152,93 103 380,68 nádvoří Stavební pozemek - celkem 676,00 m 2 103 380,68 Pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih - zjištěná cena = 103 380,68 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 109,30 m 2 Obestavěný prostor: 1 054,00 m 3 Zastavěná plocha: 237,49 m 2 Plocha pozemku: 676,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD samostatný RD o dispozici 2+1, s pozemkem 899m2 v Záhoří u Nepomuka okr. Plzeň-jih. Na obytnou část navazují hospodářské budovy a kolny. Při vstupu do chodby vejdeme do obývacího pokoje, kuchyně, ložnice a koupelny se společným WC. Ohřev vody je řešen pomocí bojleru. Nemovitost je v původním,ale udržovaném stavu z části podsklepená. Na pozemku je vlastní studna a možnost napojení na obecní vodovod. Vytápění je zajišťováno stáložárnými a kachlovými kamny s možností vaření. Poloha a orientace domu zajišťuje klidný odpočinek s výhledem do okolních lesů. Veškerá občanská vybavenost je v 6km vzdáleném Nepomuku - 8 -
Lokalita Mileč Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 5 171 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 899 m 2 745 000 Kč 6 208 Kč/m 2 Název: RD dům v Soběsukách, v okrese Plzeň jih, s pozemkem o celkové výměře 1903 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci, uvnitř je vybouraný až na základy, nová střešní krytina. Do domu je zavedena elektřina, plyn na hranici pozemku, voda ze 27 metrů hlubokého vrtu. Na rekonstrukci domu je vydáno stavební povolení a k dispozici je i projekt. V obci je prodejna COOP a restaurace (Angusfarm Soběsuky), vzdálenost od Nepomuka 4km, od okraje Plzně 31km Lokalita Neurazy Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,85 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 5 144 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 1 903 m 2 890 000 Kč 7 120 Kč/m 2 Název: RD rodinný dům v Nepomuku. Dům byl vystavěn ve 30. letech, od roku 2004 prochází rekonstrukcí. Přízemí RD je moderně zrekonstruováno, dispozičně se nyní jedná o 1+1 (koupelna, WC, kuchyně a jedna obytná místnost). Půdní prostor je určen pro další výstavbu. Dům je částečně podsklepen. V rámci přestavby došlo k výměně elektroinstalace, okna jsou plastová. Objekt se vytápí kotlem na TP, plyn je přiveden na hranici pozemku - 9 -
Lokalita Nepomuk Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,05 Kč Časový koeficient 1,03 Kv Koeficient vybavení 1,05 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 6 401 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m 2 686 m 2 630 000 Kč 6 632 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 144 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 572 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 401 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 572 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 109,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 609 020 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.36 651 739,00 Kč 1.2 sklad 32 736,00 Kč 684 475,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih 103 381,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih 609 020,00 Kč 2.2 0,00 Kč 609 020,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 609 020 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč - 10 -
Zjištěná cena dle vyhlášky 787 855 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Plzeň jih LV č.8 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 650 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 650 000,- Kč slovy: šestsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Neurazy, Nepomuka, Plzně. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Nová Ves u Nepomuka, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. - 11 -
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih ve výši 650 000,- Kč. : 650 000,-Kč Obvyklá cena: 650 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale - 12 -
nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 20.6.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16996715 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16996715. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 3-14 -
- 15 -
- 16 -