Vyjádření k obvyklé ceně ODHAD OBVYKLÉ CENY souboru nemovitostí v katastrálním území Trutnov a obci Trutnov Vypracoval: Ing. František Groh, Ph.D. Pospíšilova 395 500 03 Hradec Králové Dokument: obsahuje 4 strany včetně titulního listu a předává se ve dvou vyhotoveních V Hradci Králové dne 8.1.2015 strana č. 1
1 Úvodem Toto vyjádření je zpracované na základě objednávky provozovatele insolvenčního správce - pan Bc. Vítězslav Javůrek, sídlem Čechova 1100, 500 02 Hradec Králové. Úkolem je dle požadavku zadavatele vyjádření k obvyklé ceně předmětných nemovitostí a zdokumentování nabídkových cen obdobných nemovitostí v obdobné lokalitě v čase zpracování tohoto odhadu. Vyjádření zpracovatel podává jako dlouholetý realitní makléř a majitel realitní agentury, který způsobem provedeným v tomto vyjádření pro své klienty zpracovává analýzu, na jejímž základě jsou stanovovány nabídkové ceny k prodeji nemovitého majetku. Vyjádření nemá povahu znaleckého posudku, ale pro účely provedení aukce je jako základní podklad pro případné zájemce dostatečným. Vyjádření je provedeno ke dni 8.1.2015. 1.1 Předmětné nemovitosti Předmětem vyjádření k obvyklé nabídkové ceně jsou: stavební parcela p.č. 4519 o výměře 1042 m 2 součástí této stavební parcely je stavba administrativní budovy č.p. 922, Střední Předměstí ostatní plocha p.č. 165/8 o výměře 873 m 2 ostatní plocha p.č. 2927 o výměře 265 m 2 ostatní plocha p.č. 3133 o výměře 80 m 2 vše v katastrálním území a obci Trutnov, jak je zapsáno na listu vlastnictví č. 7265. Umístění a popis: Ulice: Horská Číslo popisné: 922 Výměra pozemků: 2260 m2 Zastavěná plocha celkem: 1042 m2 Stav: stav vykazuje budova velmi dobrý - odpovídá stáří a prováděné údržbě Popis nemovitostí Předmětem vyjádření je funkční celek pozemků a budov bývalé stavební firmy, který je přístupný po místní zpevněné komunikaci ve vlastnictví jiného vlastníka. Tato přístupová komunikace přímo navazuje na tah ze středu města směrem Horní Staré Město - výpadovka na Pec pod Sněžkou. Hlavní objekt je administrativní budova o dvou nadzemních podlažích, s převládajícím využitím pro kanceláře, dále s vestavěnými garážovými stáními pro velké vozy a s prostory určenými ke skladování a drobné výrobě. Budova je součástí pozemku na kterém stojí. Na tuto zastavěnou plochu navazuje pozemek převážně se zpevněným panelovým povrchem, určeným ke skladování stavebních hmot a pravděpodobně i jako odstavné parkoviště. Dále je předmětem vyjádření pozemek pozemková parcela parcelní číslo 2927, který na stavební parcelu nenavazuje. strana č. 2
1.2 Vyjádření k obvyklé ceně Úkolem je odhadnout cenu obvyklou pro účely provedení aukčního jednání, tedy takovou cenu, za jakou by ji mohl majitel standardním způsobem zpeněžit, nebo by mu bylo doporučeno takovou cenu požadovat. Pro účely tohoto vyjádření se obvyklou cenou rozumí taková cena, za kterou by se v daném místě a čase předmětná nemovitost nabízela a pravděpodobně i prodala tak, aby zjištěná cena odpovídala cenám požadovaným ostatními prodávajícími v dané lokalitě a čase. Konstrukce této ceny je tedy postavena na vyhledání ostatních nabídek v dané lokalitě a kvantitativně-kvalitativním srovnání předmětných nemovitostí s ostatními obdobnými nabízenými nemovitostmi. Výsledkem porovnání je pak odhad obvyklé ceny. Srovnání je provedeno přepočtem koeficientů porovnání, kterými jsou velikost, stav, umístění, vybavení a jiné. Koeficient vyšší než 1,00 určuje, jak je v daném porovnání lepší předmětná nemovitost než nemovitost porovnávaná. Koeficient nižší než 1,00 určuje, jak je v daném porovnání horší předmětná nemovitost než nemovitost porovnávaná. Koeficient 1,00 konstatuje shodnost dané vlastnosti předmětné i porovnávané nemovitosti. Pro účely tohoto odhadu se obvyklou nabídkovou cenou bude rozumět taková cena, která odpovídá výše uvedené definici. 1.3 Odhad obvyklé nabídkové ceny Pro účely tohoto vyjádření bylo provedeno šetření k nalezení nabídkových cen srovnatelných nemovitostí, tj. nemovitostí jejichž porovnáním můžeme odhadnout obvyklou nabídkovou cenu předmětných nemovitostí. Přehled srovnatelných nemovitostí a zdroje: sreality.cz - viz příloha porovnávané nemovitosti na straně 5 Tabulka porovnání ceny předmětné nemovitosti a porovnávaných: v m2 koeficienty porovnání nabídka velikost cena velikost stav umístění vybavení jiné přepočtená cena sreality 1300,00 6 500 000 Kč 1,13 1,15 1,20 1,00 1,00 10 136 100,00 Kč sreality 335,00 8 320 000 Kč 4,35 0,75 0,80 0,80 0,60 10 423 296,00 Kč sreality 1394,00 22 000 000 Kč 1,05 0,80 0,80 0,80 0,80 9 461 760,00 Kč aritmetický průměr 10 007 052,00 Kč Zdůvodnění užití koeficientu jiné: Vzhledem ke zjištěným odlišnostem v typu prostor, velikostech a ekonomické využitelnosti byla využita korekce prostřednictvím koeficientu jiné. Bohužel není možné nalézt bližší porovnávanou nabídku a tedy je třeba počítat se zvýšenou pravděpodobností statistické odchylky zjištěného průměru. V koeficientu jiné byly zohledněna skutečnosti typu pravděpodobnosti snížení kupní ceny k prodeji, mírně odlišný typ využitelnosti, efekt nižší výměry - poměr jednotkové ceny různých velikostí objektů a pravděpodobnost pronájmu dané nemovitosti resp. její plné ekonomické využitelnosti. Užitím tohoto koeficientu došlo k potlačení jevů, které by zkreslili efekt porovnání. strana č. 3
Na základě srovnání byl zjištěn porovnávací průměr ve výši 10.007.052,- Kč. Tuto částku zaokrouhluji na celé deseti tisíce dolů s užitím zaokrouhlovacího pravidla opatrnosti, tedy směrem dolů na 10.000.000,- Kč. Odhad obvyklé ceny nemovitostí činí 10.000.000,-Kč. 2 Závěrem Pro odhad obvyklé nabídkové ceny nemovitostí byly použity zjištěné podklady o oceňované nemovitosti, byly též zajištěny informace o nabídce prodeji nemovitostí obdobného typu a druhu využití a byly vyhledány nejblíže možné nabídky z dané lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Odhadnutá obvyklá nabídková cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. V Hradci Králové dne 8.1.2015 ----------------------------- razítko a podpis strana č. 4
Příloha - porovnávané nemovitosti strana č. 5