ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o ceně obvyklé nemovitostí podílu id. 1/48 pozemků p.č a p.č zapsaných na LV č. 42 kú Hodonice a podílu id. 2/53 pozemků p.č. 3693, p.č a p.č zapsaných na LV č kú Hodonice, obec Hodonice, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno 056 EX 3625/07 ocenění nemovitosti ve věci exekuce Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě

2 2 NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: Hodonice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Hodonice Katastrální území: Hodonice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne bez přítomnosti povinného 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 42 kú Hodonice z Výpis z KN LV č kú Hodonice z Kopie katastrálních map ze dne Exekuční příkaz Čj. 56 EX 3625/07-10 ze dne Exekuční příkaz Čj. 56 EX 3625/07-95 ze dne Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 56 EX 3625/ Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 443/2016 Sb. 4.6 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne vlastní databáze, údaje z real. kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 42 mimo jiné Kubicová Miloslava, č.p. 199, Břežany 1/48 Vlastník nemovitosti dle LV č mimo jiné Kubicová Miloslava, č.p. 199, Břežany 2/53 6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č. 42 Jedná se o pozemky p.č ostatní plocha o výměře 309 m2 a p.č ostatní plocha o výměře 748 m2 nacházející se na východním okraji obce Hodonice. Pozemek p.č je situovaný v zastavěné okrajové části obce jižně pod areálem Vertexu. Na jižní straně sousedí s nemovitostí rod. domu č.p. 22. Je nepravidelného tvaru, svažitý k jihu, je neužívaný, porostlý náletovými dřevinami. Je přístupný z veř. komunikace, dle

3 3 územního plánu leží v ploše smíšené obytné s možností zastavění obytnými stavbami. Pozemek p.č je situovaný v zastavitelném území okrajové části obce jihozápadně pod areálem Vertexu, na který přímo navazuje. Je nepravidelného tvaru, svažitý k jihu, je užívaný jako ostatní plocha, porostlý náletovými dřevinami. Nemá přímý přístup z veř. komunikace, územním plánem určený pro výrobu a skladování, nemá možnost napojení na žádné sítě.. Nemovitosti na LV č Jedná se o zemědělské pozemky p.č ovocný sad o výměře m2, p.č orná půda o výměře m2 a p.č orná půda o výměře m2 nacházející se severovýchodně, východně a jižně od obce Hodonice. Pozemek p.č je situovaný mimo zastavěné území obce východně od ní, v prostoru ovocného sadu severně nad železnicí. Je obdélníkového tvaru, rovinatý, přístupný po polní cestě. Vyskytují se na něm přestárlé a neudržované ovocné stromy jabloní. Pozemek p.č je situovaný mimo zastavěné území obce severovýchodně od ní, v prostoru místních polí mezi dvěma větrolamy severně nad solární elektrárnou. Je obdélníkového tvaru, rovinatý. Je bez porostů, užívaný jako pole, není určen k zastavění. Pozemek p.č je situovaný jižně od obce mimo zastavěné území v prostoru polí východně od silnice vedoucí do Krhovic. Je obdélníkového tvaru, rovinatý, užívaný jako orná půda, je bez porostů, není určen k zastavění. 7. Obsah posudku a) Obecná cena a 1 ) Porovnávací metoda a 2 ) Stanovení ceny obvyklé b) Cena práv Přílohy : výpis z KN LV č list katastrální mapa - 4 listy výpis z KN LV č list fotodokumentace - 1 list POSUDEK Pro stanovení obecné ceny je použita srovnávací metoda, při níž bylo pro porovnání vzato s ohledem na dostupnost informací několik víceméně obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, od real. kanceláří a z vlastních informací. a 1 ) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd.

4 4 Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí vlastní databáze, informace z odborného a denního tisku, realitních kanceláří, sledování aukcí a dražeb apod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, její dostupnost, možnost napojení na sítě, vybavenost, velikost pozemku, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je nad 1,00, v opačném případě pod hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem jednotlivých dílčích koeficientů. Na základě zkušeností, je možno hodnotu koeficientu KC i odhadnout. Nemovitosti zapsané na LV č. 42 Dle územního plánu se jedná o stavební pozemky určené k zastavění. Porovnání je provedeno s obdobnými pozemky. Oceňovaná nemovitost Pozemek p.č kú Hodonice určen pro obytnou zástavbu Porovnatelné nemovitosti 1. Pozemek p.č. 596/44 kú Hodonice V roce 2016 byl v kú Hodonice ve střední zastavěné části obce prodán pozemek orná půda o výměře 1216 m2 za cenu 793,58 Kč/m2. Určený územním plánem je k zastavění obytnými stavbami. Je mírně svažitý, přístupný přímo z veř. komunikace, možnost napojení na všechny sítě. Poloha je výrazně lepší, lepší je přístup k pozemku, veškerá vybavenost sítěmi, možnost zastavění je lepší. Porovnáním pro lepší polohu, dostupnost, vybavenost stanovuji koef. KC = 0, Pozemek p.č. 76/1, 76/4 kú Tasovice nad Dyjí V roce 2016 byly ve střední zastavěné části Tasovic prodány kupní smlouvou V-1293/2016 pozemky zahrada o celkové výměře 533 m2 za cenu Kč tj. zaokrouhleně, 356- Kč/m2. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci, mají možnost napojení na veškeré sítě, jsou obdélníkového tvaru, mírně svažité, situované v zástavbě rod. domů. Poloha i přístupu jsou lepší, lepší je tvar i svažitost, velikost je větší, možnost napojení na sítě lepší, možnost zastavění je lepší. Pro celkově lepší stav stanovuji koef. KC = 0, Pozemek p.č. 400/2, 400/3, 400/4, 400/5 kú Tasovice nad Dyjí V roce 2016 byly ve střední zastavěné části Tasovic u hřiště prodány kupní smlouvou V-1187/2016 pozemky zahrada o celkové výměře 695 m2 za cenu Kč tj Kč/m2. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci, mají možnost napojení na veškeré sítě, jsou obdélníkového tvaru, mírně svažité, situované v zástavbě rod. domů. Poloha je lepší včetně přístupu, velikostně jsou větší, lepší je tvar i svažitost, možnost napojení na sítě i zastavění jsou rovněž lepší. Pro dané skutečnosti porovnáním stanovuji koef. KC = 0,68.

5 5 Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku č. Lokalita kú Plocha m2 Cena požadovaná, resp. zaplacená K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 KC Cena po reduk ci Oceň. objekt 309 Kč/m2 velikost poloha doprav ní dostup nost vyba veno st možno st zasta vění úvaha zpraco vatele Hodonice pramen ceny Kč 1 Hodonice ,10 1,10 1,05 1,10 1,10 1,00 1,00 0, Tasovice nad Dyjí Tasovice nad Dyjí ,03 1,10 1,05 1,10 1,10 1,00 1,00 0, ,05 1,10 1,05 1,10 1,10 1,00 1,00 0, Celkem průměr 357 Pozemek p.č kú Hodonice určen pro výrobu a skladování Porovnatelné nemovitosti 1. Pozemek p.č. 959/2 kú Hodonice V roce 2016 byl v kú Hodonice v severní zastavěné části obce prodán mimo jiné pozemek 959/2 o výměře 441 m2 za cenu 260,- Kč/m2. Určený územním plánem je k zastavění stavbami pro výrobu a skladování. Je rovinatý, přístupný přímo z veř. komunikace, možnost napojení na všechny sítě. Poloha je výrazně lepší, lepší je přístup k pozemku a veškerá vybavenost sítěmi, možnost zastavění je podobná. Porovnáním pro lepší polohu, dostupnost, vybavenost stanovuji koef. KC = 0, Pozemek p.č kú Hodonice V roce 2016 byl v obci Hodonice v zemědělském areálu prodán pozemek ostatní plocha o ploše m2 sloužící jako manipulační plocha za cenu 200,- Kč/m2. Nachází se v zastavěné části, přístup je po zpevněné komunikaci, má možnost napojení na místní sítě el.en. vodovod, kanalizace a plyn do 100 m. Velikostně je větší, poloha je lepší, přístup z místní komunikace, vybavenost z hlediska sítí je o málo lepší, možnost zastavění je lepší. Porovnáním stanovuji koef. KC = 0, Pozemek p.č kú Hodonice V roce 2016 byl v obci Hodonice v zemědělském areálu prodán pozemek zastavěná plocha a nádvoří o ploše 175 m2. Je zastavěný sklady, je rovinatý, má možnost napojení na místní sítě do 100 m. Je větší, poloha je lepší, přístup z místní komunikace, vybavenost z hlediska sítí je

6 o málo lepší, možnost zastavění je lepší. Porovnáním stanovuji koef. KC = 0,86. 6 Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku č. Lokalita kú Plocha m2 Cena požadovaná, resp. zaplacená K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 KC Cena po reduk ci Oceň. objekt Hodonice 748 Kč/m2 velikost poloha doprav ní dostup nost vyba veno st možno st zasta vění úvaha zpraco vatele pramen ceny Kč 1 Hodonice ,00 1,10 1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 0, Hodonice ,05 1,05 1,10 1,03 1,00 1,00 1,00 0, Hodonice ,98 1,05 1,10 1,03 1,00 1,00 1,00 0, Celkem průměr 190 a 2 ) Stanovení ceny v čase a místě obvyklé Pozemky p.č. 2118, 2120 Pozemky jsou stavebními, dle územního plánu určeny : p.č pro obytnou zástavbu, p.č pro výrobu a skladování. Obchodovatelnost je v současné době malá. Porovnáním s ohledem na polohu, horší dostupnost a možnost napojení na sítě, ale i horší možnost zastavění z důvodu konfigurace vlastních pozemků odhaduji cenu obvyklou ve výši 350 Kč/m2 pro p.č a 190 Kč/m2 pro p.č Pro účely exekuce stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemků takto : p.č : 309 m2*350,- Kč/m2 = ,- Kč p.č : 748 m2*190,- Kč/m2 = ,- Kč pozemky celkem ,- Kč id. 1/48 : : 48 = 5 213,96 Kč id. 1/48 pozemků celkem zaokrouhleno 5 210,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč

7 7 Nemovitosti zapsané na LV č Jedná se o zemědělské pozemky Porovnání je provedeno s obdobnými prodeji zemědělských pozemků. V současné době se zemědělské pozemky příliš neobchodují. Proto pro porovnání byly použity i prodeje z okolních kú. Pozemky p.č. 3693, 3818, 3983 kú Hodonice zemědělské pozemky Porovnatelné nemovitosti 1. Pozemek p.č kú Hodonice V letošním roce 2017 byl prodán kupní smlouvou V-4648/2017 pozemek orná půda o celkové výměře m2 za Kč, tj. 48,21 Kč/m2. Nachází severovýchodně od obce, severně nad železnicí. Je obdélníkového tvaru, mírně svažitý k jihozápadu. Užíván je jako orná půda. Poloha je srovnatelná, velikostně je větší, kvalita podobná, není určen k zastavění. Pro větší velikost stanovuji koef. KC = 0, Pozemek p.č. 943 kú Hodonice V roce 2016 byl prodán kupní smlouvou V-9205/2016 pozemek orná půda o celkové výměře m2 za Kč, tj. 34,85 Kč/m2. Nachází na severním okraji obce, je nepravidelného tvaru, svažitý k jihu. Užíván je jako ostatní plocha. Poloha je srovnatelná, velikostně je menší, kvalita podobná, má možnost zastavění rekr. objektem. Porovnáním s ohledem na prodej v roce 216 stanovuji koef. KC = 1, Pozemek p.č kú Hrádek u Znojma V roce 2016 byl prodán kupní smlouvou V- 8556/2016 pozemek za 30,- Kč/m2. Jedná se o ornou půdu o výměře 5000 m2 situovanou severně od obce po pravé straně silnice vedoucí na Božice. Poloha pozemku je podobná, je téměř rovinatý, obdélníkového tvaru, stejného využití. Koef. KC stanovuji s ohledem na prodej v roce 2016 ve výši 1,11.

8 8 Tab. 1 Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku č. Lokalita kú Plocha m2 Cena požadovaná, resp. zaplacená K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 KC Cena po redukci Oceň. objekt Hodonice 1,00 Kč/m2 velikost poloha kvalita vyba veno st možno st zasta vění úvah a zpra cova tele pramen ceny Kč 1 Hodonice ,21 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 47,25 2 Hodonice ,85 0,98 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 1,00 1,08 37,64 3 Hrádek u Znojma ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,11 33,30 Celkem průměr 39,40 Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání realizovaných cen obdobných pozemků. Na základě těchto skutečností stanovuji obvyklou cenu na 40,00 Kč/m 2. Pro účely exekuce stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemků takto : p.č : m2*40,- Kč/m2 = ,- Kč p.č : m2*40,- Kč/m2 = ,- Kč p.č : m2*40,- Kč/m2 = ,- Kč pozemky celkem ,- Kč id. 2/53 : * 2/53 = ,75 Kč id. 2/53 pozemků celkem zaokrouhleno ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč

9 9 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: LV č. 42 a) Obvyklá cena id. 1/48 pozemků p.č a p.č : 5 210,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitostí celkem 5 210,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemků p.č a p.č kú Hodonice, obec Hodonice, okr. Znojmo na ,00 Kč slovy: pěttisícdvěstědeset Kč LV č a) Obvyklá cena id. 2/53 pozemků p.č. 3693, p.č a p.č : ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitostí celkem ,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemků p.č. 3693, p.č a p.č kú Hodonice, obec Hodonice, okr. Znojmo na ,00 Kč slovy: šedesátšesttisícpětsetdvacet Kč Ve Znojmě, Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku

10

11

12

13

14

15

16 Fotodokumentace p.č p.č p.č p.č p.č. 3983