- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1305-389/2013 o odhadu ceny obvyklé nemovitosti: budovy bez čp/če jiná stavba stojící na parcele č. st. 808 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. a obec Rakvice, okresu Břeclav (LV č. 277) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář Exekutorský úřad Praha 10 Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 003 EXE 1845/13 Podle stavu ke dni 24.9.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 25 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 9.10.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou, uvést příslušenství, uvést věcná břemena a nájemní práva které dražbou nezaniknou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: jiná stavba bez čp/če Adresa nemovitosti: Na Kopcech Okres: Břeclav Obec: Rakvice Katastrální území: Rakvice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.9.2013 za účasti znalce a paní Průdkové předsedkyně ZD Rakvice. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 277 pro k.ú. Rakvice ze dne 20.8.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře sp.zn. 003 EXE 1845/13-12 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 277 zapsán: Zemědělské družstvo Rakvice, 691 03 Rakvice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Rakvicích, na konci zastavěného území obce, cca 500m od centra obce. Nemovitost se nachází při ulici Na Kopcech. Nemovitost není přímo přístupná z místní komunikace, nemovitost je přístupná přes pozemek parc.č. 1535/13 ve vlastnictví třetí osoby přístup není právně ošetřen. Nemovitost je situována na pozmeku p.č. st. 808, pozemek je ve vlastnictví třetí osoby právní vztahy nejsou právně ošetřeny. Budova je v nájmu vlastníka pozemku. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě: vodovod, kanalizaci, plyn, elektro. Nemovitost sestává z budovy bez čp/če jiná stavba situované na parcele č. st. 808. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky IS (voda, elektřina, plyn, kanalizace), přístřešek (zastřešený vstup) a zastřešená nakládací rampa. Přístřešek a rampa se nachází na parcele č. 1535/13. 7. Metodika ocenění Použitá metodika oceňování Pro stanovení odhadu obvyklé ceny byly použity metody věcné hodnoty, výnosový způsob, a srovnávací metoda. 1.1.Metoda věcné hodnoty Věcnou hodnotou se rozumí časově reprodukční cena všech stavebních objektů, ke které se připočítá tržní hodnota pozemků tvořících se stavbami funkční celek. Tato metoda se zjišťuje výpočtem dle metodiky ČSN 734055 a ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku dle ÚRS Praha nebo je zjištěna dle prováděcích vyhlášek k zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, příp. stanovena odborným odhadem. U oceňovaných nemovitostí byla zjištěna dle prováděcích vyhlášek k zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. 1.2.Metoda výnosové hodnoty Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitostí ve vazbě na její schopnost vytvářet zisk. K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací nebo diskontováním příjmů odpovídající kapitalizační mírou. 1.3.Metoda srovnávací Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí.
- 4-8. Obsah posudku I) Ocenění nákladovým způsobem (věcná hodnota) II) Ocenění výnosovým způsobem III) Ocenění srovnávacím způsobem IV) Stanovení ceny obvyklé V) Závěr Přílohy: 1) fotodokumentace 2) Orientační mapka 3) Výpis z katastru nemovitostí 4) nájemní smlouva
- 5 - B. Posudek I) Ocenění nákladovým způsobem (věcná hodnota) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Výpočet nákladových cen je proveden podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, bez koeficientu prodejnosti Kp. a 1 ) Jiná stavba bez čp/če Oceňovaný objekt je nepodsklepená budova o dvou nadzemních podlažích. Základy objektu betonové, nosná konstrukce zděná v převažující tl. 45 cm. Strop železobetonový. Střecha plochá s krytinou z živičné svařované lepenky. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, fasádní břizolitová. Provedeny vnitřní keramické obklady stěn v 1. NP, dále ve všech sociálních prostorách v 1. a 2. NP, v kuchyňce. Ve společenské místnosti v 2. NP proveden dřevěný obklad stropu. Vrata dřevěná, okna plastová. Podlahy keramické dlažby. Vytápění etážové kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem TUV je kotle ÚT. Proveden rozvod plynu v objektu. Vybavení kuchyně tvoří plynový sporák. Sociální vybavení standardní sestávající z WC, umyvadel. Statní vybavení: klimatizace, mříže na oknech z dvorní části. Stáří objektu činí 40 let. V době prohlídky se objekt nacházel v dobrém technickém stavu, odpovídajícímu uvedenému stáří. Na objektu proběhly rekonstrukce některých prvků a konstrukcí. Dispoziční řešení objektu: 1. NP kancelář, sociální prostory pro zaměstnance, schodiště, prostory výroby vína. 2. NP se rozkládá nad cca ¾ plochy 1. NP, nad ¼ není strop, přesahuje zde technologie výroby situována v 1. NP; v 2. NP se nachází sklad, v druhé půlce jsou společenské prostory sestávající ze společenského sálu s barem a kuchyňkou, sociálním zázemím (WC pro hosty), prostor schodiště. Celkem je v budově k dispozici 400 m 2 užitné podlahové plochy. Objekt je svým charakterem určen k využívání pro výrobní (vinařské) účely. Převažující účel užití je výroba.
- 6 - Ocenění Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1. NP 307,00 m2 4,40 m 1 350,80 2. NP 225,00 m2 3,70 m 832,50 Součet 532,00 2 183,30 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 183,30 / 532,00 = 4,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 532,00 / 2 = 266,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (307)*(4,40) = 1 350,80 m 3 2. NP 300*3,70 = 1 110,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 1 350,80 m 3 2. NP NP 1 110,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 460,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce S 21,40 100 1,00 21,40 3. Stropy S 11,30 100 1,00 11,30 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 100 1,00 0,80 10. Schody S 3,10 100 1,00 3,10
- 7-11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata S 0,30 100 1,00 0,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění S 3,80 100 1,00 3,80 16. Elektroinstalace S 6,40 100 1,00 6,40 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,00 100 1,00 2,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100 1,00 2,90 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní N 5,20 100 1,54 8,01 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 101,81 Koeficient vybavení K 4 : 1,0181 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9448 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8122 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0181 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 670,78 Plná cena: 2 460,80 m 3 * 3 670,78 Kč/m 3 = 9 033 055,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % - 3 613 222,17 Kč Budova bez čp/če - zjištěná cena = 5 419 833,25 Kč Rekapitulace věcné hodnoty: a) budova bez čp/če = 5 419 833,25 Kč Cena nemovitosti věcná hodnota zaokrouhleno 5 420 000,- Kč
- 8 - II) Ocenění výnosovým způsobem Výnosová hodnota Výpočet výnosovým způsobem je proveden za předpokladu úplného pronajmutí výrobních a společenských prostor v budově. Zjištěný výnos je snížen o 10% za riziko neúplného pronajmutí. Nemovitost je k datu ocenění celá pronajata. Roční nájemné je stanoveno na 100 000,- Kč. Toto nájemné považuji vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o budovu na pozemku cizího vlastníka, bez právně zajištěného přístupu, za nájemné obvyklé. Výnosy byly předloženy vlastníkem, tyto výnosy považuji za obvyklé v daném místě a čase, vyjma Náklady spojené s provozem nemovitosti jsou stanoveny odborným odhadem. Náklady na dosažení příjmů z nájemného Daň z nemovitostí Daň z nemovitostí odhadnuta na 5 000,- Kč/rok. Náklady na opravy a údržbu, správu Náklady na opravy a údržbu tvoří zpravidla 0,50-1,50 % z reprodukční ceny staveb. Znalec pro výpočet použil sazbu 0,50%. Pojistné Náklady na pojistné činí zpravidla 1,50 až 2,30 z reprodukční ceny nemovitostí. Znalec pro výpočet použil sazbu 1,50 Amortizace Po dožití stavby by měl mít vlastník na její znovupostavení. Pro výpočet amortizace je nutné uvažovat stav, kdy vlastník nemovitosti každoročně ukládá určitou částku, aby na konci životnosti stavby měl k dispozici částku na znovupostavení stavby, případně pořízení obdobné nemovitosti. Amortizaci určíme podle vzorce: X = (C x i) / q n 1, kde X částka, kterou je nutné uložit, C časová cena staveb, i reálná úroková míra setinná, q úročitel q = 1+i, n doba dalšího trvání stavby, nejdéle však 30 let. Stanovení úrokové míry pro výpočet amortizace: Úroková míra spořících účtů v bankovních domech 2,00% X = ( 9 000 000x 0,020)/(1,020 30-1) = 221 850 Kč. Jelikož se po dožití staveb nepředpokládá jejich obnova v původním rozsahu, snížil znalec vypočtenou částku amortizace o 1/2. Amortizace, použitá pro výpočet tak činí 110 925 Kč.
- 9 - Výpočet výnosové hodnoty Výpočet tržeb z nájemného (celkem): druh plochy výměra nájem roční výnos budova 1 (m2) Kč/m2/rok (Kč/rok) 100 000 Kč 100 000 Kč celkem 1 100 000 Kč Obsazenost (%): 100% 100 000 Kč 0% 0 Kč Náklady spojené s nemovitostí: pojistné propočet 7 000 Kč daň z nem. propočet 5 000 Kč náklady na opravy, údržbu a správu propočet 14 000 Kč amortizace 2,0% 9 000 000 Kč 110 925 Kč celkem 136 925 Kč Příjmy 100 000,- Kč Náklady: 136 925,- Kč Jelikož náklady přesahují příjmy, je výnosová hodnota záporná.
- 10 - III) Ocenění srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V případě srovnávání nemovitostí nabízených k prodeji nutno zohlednit skutečnost, že se jedná o nabídkové ceny, které bývají ve skutečnosti o cca 10-15% nižší než ceny realizované. Pro srovnání byly vybírány obdobné komerční nemovitosti, které se nabízí v obdobných lokalitách jako oceňovaná. Bylo zjištěno, že objekt je svým způsobem na trhu specifický. V okolí se neobchoduje žádný obdobný objekt. Pro srovnání byly vybírány výrobní případně skladové prostory. Šetřením bylo zjištěno, že v okolí se obchodují výrobní prostory v rozmezí od cca 2 200,- Kč po 19 000,- Kč/m 2 dle technického stavu, velikosti, umístění v lokalitě, využitelnosti apod. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 8 000,- Kč/m2 užitné plochy. Cena obvyklá nemovitosti pak činí (8 000* 400) = 3 200 000,- Kč. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětem ocenění je pouze budova bez pozemku a bez právně zajištěného přístupu k budově, snižuji zjištěnou částku o 20%. Cena obvyklá budovy: 3 200 000,- Kč Vliv právních vztahů na prodejnost: - 20% Cena budovy po zohlednění právních vad: 2 560 000,- Kč Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 2 560 000,- Kč Závěrečné zhodnocení předložených dat: Z výše uvedeného je patrné, že cenu obvyklou u nemovitostí tohoto druhu ovlivňuje především umístění v lokalitě, technický stav, ale rovněž dosahovaný výnos. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti, s ohledem na účel užití, přikláním se k výsledkům zjištěným srovnávacím způsobem, které odpovídají nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Srovnávací hodnota 2 560 000,- Kč
- 11 - IV. Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota: Výnosová hodnota: 5 420 000,- Kč 2 560 000,- Kč 0,- Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou preferovány přístupy výnosový a srovnávací, které odráží zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). Naopak přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebních materiálů a prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. Ocenění nájemních smluv: Dle předložené nájemní smlouvy je objekt pronajat. Nájemní smlouvu lze vypovědět písemnou výpovědí s 3 měsíční výpovědní lhůtou. Tato smlouva vzhledem ke krátké výpovědní lhůtě výrazným způsobem nezatěžuje nemovitost. Ocenění práv, která prodejem dražbou nezaniknou: 0,- Kč
- 12 - V. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: 1) Obvyklá cena nemovitosti: - budovy jiná stavba bez čp/če stojící na parcele č. st. 808 včetně příslušenství sestávajícího z přípojek inženýrských sítí (vody, elektřiny, kanalizace, plynu), zastřešeného přístřešku před vstupem do budovy a zastřešenou nakládací rampou u zadního vstupu do objektu, vše v k.ú. a obci Rakvice, okresu Břeclav činí Slovy: dvamilionypětsetšedesáttisíc Kč 2 560 000,- Kč 2) Ocenění práv (nájemní smlouva), která prodejem dražbou nezaniknou: 0,- Kč 3) Nemovitost ani její část není kulturní památkou ve smyslu 13 zák.č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. V Ostravě, 9.10.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1305-389/2013 znaleckého deníku.
- 13 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňovaného objektu
Příloha č. 2: Orientační mapka - 14 -