- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 57 na parc.č. 116, parc.č. 116 a 117 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Zámrsky, okres Přerov (LV č. 535) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Přerov Farní Přerov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00362/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 57 Adresa nemovitosti: Zámrsky 57 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Zámrsky Katastrální území: Zámrsky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 535 pro k.ú. Zámrsky ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00362/ o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 535 zapsán: Vavříček Kamil, Zámrsky 57, Hranice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky pro CETELEM ČR, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Day to Day s.r.o. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Zámrsky na Přerovsku. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 60 m po pravé straně od místní komunikace při příjezdu od Němetic, poblíž autobusové zastávky. Příjezd k objektu je po nezpevněné komunikaci, přes pozemek ve vlastnictví obce. Okolní zástavbu tvoří řídká zástavba rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem, příslušenstvím a pozemky, které spolu s domkem tvoří jednotný funkční celek. Příslušenství nemovitosti je tvořeno venkovními úpravami, vedlejší stavbou a trvalými porosty. V okolí nemovitosti pouze minimální občanská vybavenost, špatné dopravní spojení do spádových měst. Vzdálenost do Hranic je cca 10 km, do Valašského Meziříčí cca 16 km. V těchto městech se nachází úplná občanská vybavenost. 7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy

4 - 4 - B. Posudek I) Věcná hodnota Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Rodinný dům č.p. 57 Oceňovaná nemovitost je rodinný dům, samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Základy objektu smíšené betonové a kamenné zdivo. Obvodové zdivo je zděné v tl. 45 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce částečné z pozinkovaného plechu. Podlahy v obytných místnostech betonové, částečně s krytinou z PVC. V sociálních prostorách keramická dlažba. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější chybí. Vnější obklady chybí, vnitřní provedeny pouze v koupelně. Okna dřevěná dvojitá a zdvojená, dveře dřevěné náplňové. Vytápění objektu lokální pecem na TP. Elektroinstalace světelná i motorová. Objekt je napojen na elektrorozvod a vodovod. Odkanalizování objektu je svedeno do žumpy a trativodu. Rozvod vody studené i teplé, zdrojem teplé vody el. bojler. Sociální zařízení tvořeno vanou, umyvadlem, splachovacím WC. V kuchyni je plynový sporák na PB láhev. Stáří nemovitosti odhaduji na 80 let. V posledních letech proběhla částečná rekonstrukce některých prvků a konstrukcí v interiéru elektroinstalace, omítky, sociální zařízení, vnitřní obklady a dlažby. Většina konstrukcí je však v původním stavu. Dispoziční řešení: Objekt obsahuje v přízemí vstupní chodbu, ze které je vstup do koupelny, WC, ložnice a kuchyně s jídelnou. V podkroví jsou jen půdní prostory. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111

5 - 5 - Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 5,00*15,10 = 75,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 75,50 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: (5,00*15,10)*(2,80) = 211,40 m 3 zastřešení: 5,00*15,10*2,50*0,5 = 94,38 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 305,78 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: P 0,90 100,00 0,46 0,41 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1, Schody: C 1,00 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 86,07 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8607 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8607 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690

6 - 6 - Základní cena upravená = 3 633,84 Kč/m 3 Plná cena: 305,78 m 3 * 3 633,84 Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 110 = 72,727 % ,13 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,47 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Hospodářská budova - 7 Oceňovaný objekt je vedlejší stavba - přízemní hospodářská budova. Základy betonové, nosné konstrukce zděné. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek. Podlaha hliněná. Klempířské konstrukce částečné z pozinkovaného plechu. Vrata dřevěná. Elektroinstalace světelná i motorová. Ostatní vybavení chybí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 12,00*4,40*3,30 = 174,24 m 3 zastřešení: 12,00*4,40*2,20 = 116,16 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 290,40 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy C 19,30 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce P 1,90 100,00 0,46 0,87 7. Úprava povrchů C 4,90 100,00 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3, Okna C 1,00 100,00 0,00 0, Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3, Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90

7 - 7 - Součet upravených objemových podílů: 66,30 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6630 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6630 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 1 488,48 Kč/m 3 Plná cena: 290,40 m 3 * 1 488,48 Kč/m 3 = ,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,67 Kč Hospodářská budova - zjištěná cena = ,92 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 40,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 40,00 m * 340,- Kč/m = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = ,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,000 % ,62 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 8 052,70 Kč c 2 ) Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem Kód CZ - CC: 2224 Délka: 30,00 m

8 - 8 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 30,00 m * 125,- Kč/m = 3 750,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Plná cena: = 7 130,44 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 60 = 83,333 % ,01 Kč Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem - zjištěná cena= c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 4,00 m ,43 Kč Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 m 3 * 2 300,- Kč/m 3 = 9 200,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % ,84 Kč Žumpa z monolitického i montovaného betonu - zjištěná cena = Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 9 086,84 Kč a) Rodinný dům č.p. 57 = ,- Kč b) Hospodářská budova = ,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody = 8 050,- Kč c 2 ) Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem = 1 190,- Kč c 3 ) Žumpa z monolitického i montovaného betonu = 9 090,- Kč Cena objektů a příslušenství činí celkem ,- Kč

9 - 9 - d) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zasatvěná plocha a nádvoří ,00 35, ,- Součet 9 450,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 945,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,99 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 35, ,- Součet 9 800,- Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 980,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 7 800,18 Pozemky - zjištěná cena = ,17 Kč Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota objektů a příslušenství: Věcná hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem Věcná hodnota zaokrouhleno ,- Kč ,17 Kč ,17 Kč Kč

10 II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č. 535 vázne na oceňované nemovitosti omezení vlastnických práv, a to zejména Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a další právní vady zapsané na listu vlastnictví (viz příloha výpis z KN). Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v málo atraktivní lokalitě pro bydlení, téměř bez občanské vybavenosti v okolí. Objekt má další využití spíše pro rekreaci než rodinné bydlení. Mezi negativa patří rovněž malá výměra pozemku v jednotném funkčním celku, spočívající zejména ve svažitém pozemku zahrady. Dále je zde nutná další investice do nemovitosti, tak, aby mohla být využívána ke svému účelu bez závad. Celkově se jedná o obtížně obchodovatelnou nemovitost, kdy nabídka převyšuje poptávku. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí.

11 Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) RD 3+1, Bezuchov Prodej RD (zemedělské usedlosti) 3+1 v Bezuchově, okr. Přerov samostatně stojící s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220 V/380 V, vytápění, bez topení voda studna, obecní vodovod, kanalizace hloubková, plyn vyveden u domu, WC splachovací zastavěná plocha a nádvoří domu m2, zahrada 1940m2, nutná rekonstrukce, 15 km od okresního města Přerova. Cena: ,- 2) RD 3+1, Stříbrnice Prodej rodinného domu určeného k rekonstrukci v obci Stříbrnice, okres Přerov. Dům je dispozičně řešen jako 3+1, je přístupný z průčelí i zezadu z uličky. Uvnitř bloku je malý dvorek. Zastavěná plocha včetné nádvoří je 113 m2. Zahrada o velikosti 659 m2 se zahradní chatkou se nachází několik minut chůze od domu. Napojeno na elektřinu, kanalizaci a obecní vodovod, plynová přípojka před domem. Vytápění ústřední buď z elektrokotle nebo kotle na tuhá paliva. Nutná celková rekonstrukce domu. Cena : ,-

12 - 12-3) RD 3+1, Polkovice prodej řadového rodinného domu 3+1 v obci Polkovice. Dům je cihlový,s větším průjezdem a dvorem. K dispozici kompletní inženýrské sítě. Dům je určený k rekonstrukci. Vhodný i jako chalupa k rekreaci. Podlahová plocha 75 m2. Plocha pozemku 200 m. Cena: ,- Z nabídek nemovitostí k prodeji lze vyvodit, že ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí cca 200 až 500 tis. Kč, dle velikosti pozemku a zejména technického stavu. Nutno podotknout, že se jedná o nabídkové ceny a tyto jsou o cca 10 až 15% vyšší než sjednané. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem ,- Kč

13 Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v málo atraktivní lokalitě, špatnou dopravní dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem ,- Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota: Kč Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.

14 Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - rodinný dům č.p. 57 na pozemku p.č. 116 a pozemky p.č. 116 a 117, k.ú. a obec Zámrsky, LV č. 535, je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, obchodovatelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši Slovy: dvěstědvacettisíc Kč Kč. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 208/2011.

15 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí

16 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti