Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2816/25/2013 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1327/3 Adresa nemovitosti: Fučíkova 1327, Karviná - Nové Město Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Karviná-město, kód k.ú. 663824, LV 5842 Ostatní stavby: Pozemky: 3175/13 Vlastník stavby: Libor Staněk, Fučíkova 1327/2, Karviná Nové Město, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Libor Staněk, Fučíkova 1327/2,Karviná - Nové Město, spoluvlastnický podíl: 1834/10000 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. č. j. 050/2013 - A, obj. ze dne 14.2.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení ocenění nedobrovolné dražby ve věci č. j. 050/2013-A, obj. ze dne 14.2.2013 Datum místního šetření: 26.2.2013 Datum zpracování : 28.2.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1954 rekonstrukce v r. 1998 Rekonstrukce stavby: dílčí okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, sociální zařízení, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace,plyn Elektro, telefon, zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: MHD, železnice, autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř širší centrum - sidlištní zástavba 58 833 (pokles) dobře udržovaná dobře udržovaná etážové zdroj v bytě Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 6/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1327/3 2 2+1 50,34 0,00 7,57 0 57,91 54,13 1 834 / 10 000 7 574 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 410 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5842 ze dne 28.1.2013 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 4996 ze dne 28.1.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení Eurodražeb.cz a.s. Praha ze dne 14.2.2013 Jedná se o obec Karviná, s počtem obyvatel 58 833. Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně nákupních center.v městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde základní školy, střední školy a vysoká škola. Jsou zde pošty, policie a všechny úřady, pojišťovny, banky. Je zde nemocnice, polikliniky a zdravotní střediska. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína. - 2 -
Poloha nemovitosti Byt č.1327/3 se nachází v bytovém domě č. p.1327, v obytné zóně na ulici Fučíkově č. p.1327, č. o. 2 v Karviné - Novém Městě, k. ú. Karviná - město v klidové části obce. Přístupnost po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu obytných zděných domů s parkovou zelení a občanskou vybaveností. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.3, která je umístěna v 2.N.P. bytového domu č. p.1327 v Karviné, k. ú. Karviná - město Dům je zděný. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má jedno P.P. a tři N.P. Obytný dům se nachází v klidné lokalitě na ulici Fučíkově. Jedná se o byt 2+1 č.1327/3 v bytovém domě č. p. 1327 v Karviné, k. ú. Karviná - město. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední etážové, radiátory ocelové deskové. Bytové jádro původní. Byt se nachází v 2.N.P. obytného domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Sklep v 1.P.P. mimo byt. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Libora Staňka byl dům dán do užívání v roce 1954. Byt je včetně instalačního jádra v původním stavu, údržba běžná. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech Hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů Dvouvrstvé vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová zdvojená okna 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění Etážové, kotel na zemní plyn 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody ohřev vody v kombinaci s ÚT 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, vana, umývadlo 24. Výtahy chybí 25. Ostatní vestavěné skříně, antény 26. Instalační pref. jádra původní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 1834/10 000 na pozemku parc. č. 3175/13 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 164 m 2. Na pozemku parc. č. 3175/13 je postavený bytový dům č. p. 1327. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Napojení na všechny inženýrské sítě. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V Karviné byla od 1.1.2012 v platnosti Cenová mapa stavebních pozemků města Karviné č.10, schválená obecně závaznou vyhláškou č.11/2011 ze dne 13.12.2011. Tato cenová mapa byla v platnosti do 9.5.2012. Obvyklá cena stavebních pozemků je stanovena porovnávacím způsobem. obec cena výměra jedn. cena koef. zdroje ceny upravená cena Karviná 430 000 Kč 1 197 m 2 359 Kč/m 2 0,80 287 Kč/m 2 Karviná 699 000 Kč 2 000 m 2 350 Kč/m 2 0,80 280 Kč/m 2 Karviná 864 445 Kč 2 083 m 2 415 Kč/m 2 0,80 332 Kč/m 2 Karviná 1 118 000 Kč 2 600 m 2 430 Kč/m 2 0,80 344 Kč/m 2 Karviná 2 000 000 Kč 5 168 m 2 387 Kč/m 2 0,80 310 Kč/m 2 Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem činí 310 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3175/13 164 310 1 834 / 10 000 9 324 Celková výměra pozemků 164 Hodnota pozemků celkem 9 324 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 57,91 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 16 887 Reprodukční hodnota (RC) Kč 977 913 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 59 Další životnost roků 41 Opotřebení % 59,00 Věcná hodnota (VH) Kč 400 944 Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních - 4 -
kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Karviné Novém Městě. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a 1. čtvrtletí 2013. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha obývací pokoj byt 14,85 m 2 1,00 14,85 m 2 koupelna s WC byt 4,88 m 2 1,00 4,88 m 2 Předsíň byt 5,55 m 2 1,00 5,55 m 2 kuchyň byt 10,52 m 2 1,00 10,52 m 2 obytná místnost byt 14,54 m 2 1,00 14,54 m 2 Sklep (mimo vlastní jednotku) byt 7,57 m 2 0,50 3,78 m 2 Celková podlahová plocha 57,91 m 2 54,13 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Karviná - Nové Město, ul. Fučíkova 2+1 bytový dům 54,13 2.N.P. 2+1 X X X X typový Srovnávané jednotky Karviná-Nové Město - ul. Dvořákova X Jedná se o byt 2 + 1 Karviné - Novém Městě, ul. Dvořákova.. Dům je panelový. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 74,00 3. N.P. 2+1 700 000 9 459 0,80 7 567 Jedná se o byt 2 +1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, obývací pokoj,ložnici a kuchyň. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 65,00 4.N.P. 2+1 630 000 9 692 0,80 7 754 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný. Byt se nachází v 5.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, ložnici a obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou zděné.podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. - 5 -
Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 57,00 5.N.P. 2+1 530 000 9 298 0,80 7 438 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, ložnici a obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 59,00 3.N.P. 2+1 550 000 9 322 0,80 7 458 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 56,00 3.N.P. 2+1 520 000 9 286 0,80 7 429 typový Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 54,13 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1327/3 v Karvivé, k. ú. Karviná - město s příslušenstvím a podílem 1834/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 1327 a pozemku parc. č. 3175/13 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 429 Kč/m 2 do 7 754 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a bytu č. 1327/3 s příslušenstvím a s podílem 1834/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 1327 a pozemku parc. č. 3175/13 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 7 500 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a MHD - Vybavení a velikost bytu - Poloha objektu klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru města - Příslušenství bytu sklep v 1.P.P. mimo byt - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Nemovitost ve výhradním vlastnictví Jednotková cena bytu stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 500 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 7 500 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 54,13 m 2 Stanovení obvyklé ceny bytu: 54,13 m 2 x 7 500 Kč/m 2 = 405 975 Kč - 6 -
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1327/3 s příslušenstvím s podílem na společných částech bytového domu č. p. 1327 apozemku parc. č. 3157 v Karviné, k. ú. Karviná město stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 405 975 Kč, po zaokrouhlení slovy: čtyřistadesettisíc Kč 410 000 Kč Seznam příloh: Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5842 ze dne 28.1.2013. 2 Výpis z katastru nemovitosti pro LV č. 4996 ze dne 28.1.2013. 2 Snímek katastrální mapy 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 28.2.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2816/25/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2816/25/2013. - 7 -
Fotodokumentace nemovitostí: Koupelna s WC Ložnice Obývací pokoj Předsíň Vstup do bytu č. 3 Sklep Vstup do domu č. 1327/2 Pohled východní - 8 -
Katastrální mapa: - 9 -
Mapa okolí: - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -