Znalecký posudek č. 867/70/15

Znalecký posudek č. 867/70/15 ve věci zjištění tržní hodnoty obchodního jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o. zpracovala Zpracovatel: Adresa zpracovatele: Zadavatel: Ostravská znalecká a.s. Poděbradova 16, 702 00 Ostrava Moravská Ostrava ANAJ Czech, s.r.o. Adresa zadavatele: Frýdlant nad Ostravicí, Dr. Polívky 31, PSČ 73911 IČ zadavatele: 267 97 810 Předmět ocenění: Účel zpracování: obchodní jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o. zjištění tržní hodnoty pro účely změny právní formy společnosti na akciovou společnost Datum ocenění: 31. 8. 2015 Datum vyhotovení: 21. 12. 2015 Počet příloh: 8 Počet stránek posudku: 53 Počet výtisků: 3 (dva předány zadavateli) Výtisk číslo: 1

Obsah Obsah... 2 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro odhad tržní hodnoty... 5 1. ÚVOD... 6 1.1. PŘEDMĚT A ÚČEL OCENĚNÍ... 6 1.2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE A CHARAKTER PODNIKU, RESP. JMĚNÍ... 7 1.3. DATUM OCENĚNÍ... 7 1.4. ZÁKLAD HODNOTY... 8 1.5. PŘEDLOŽENÉ PODKLADY A JEJICH ZDROJ... 8 2. POTENCIÁL PODNIKU... 9 2.1. STRATEGICKÁ ANALÝZA... 9 2.1.1. Vyhlídky ekonomiky... 9 2.1.2. Vyhlídky odvětví... 11 2.1.3. Analýza vnějšího potenciálu... 13 2.1.3.1. Vymezení relevantního trhu společnosti... 13 2.1.3.2. Analýza atraktivity trhu... 13 2.1.4. Analýza konkurenčního postavení podniku... 13 2.1.4.1. Velikost tržního podílu podniku... 13 2.1.4.2. Současná konkurence... 14 2.1.4.3. Možnost vstupu nové konkurence... 14 2.1.4.4. Odběratelé... 14 2.1.4.5. Postavení dodavatelů... 15 2.1.4.6. Analýza vnitřního potenciálu a konkurenční síly podniku... 15 kvalita výrobků, resp. služeb... 15 technická úroveň výrobků a služeb... 15 cenová úroveň... 15 intenzita reklamy a image firmy... 15 lokalizace... 16 kvalita managementu... 16 výkonný personál... 16 investice... 16 2.1.4.7. Odhad vývoje výkonů podniku v plánovaném období... 17 2.2. FINANČNÍ ANALÝZA... 18 2.2.1. Vertikální a horizontální analýza aktiv a pasiv za léta 2010 až 2015 (srpen)... 18 2.2.2. Vertikální a horizontální analýza výsledovky za léta 2010 až 2015 (srpen)... 21 2

2.2.3. Analýza poměrových ukazatelů... 24 2.2.3.1. Posouzení struktury aktiv... 24 2.2.3.2. Posouzení struktury pasiv... 25 2.2.3.3. Ukazatele likvidity... 26 2.2.3.4. Ukazatele aktivity... 26 2.2.3.5. Ukazatel čistého pracovního kapitálu... 27 2.2.3.6. Ukazatele rentability... 27 2.2.3.7. Ukazatel produktivity práce z přidané hodnoty... 28 2.2.4. Vyhodnocení finanční analýzy... 29 2.3. IDENTIFIKACE NEPROVOZNÍHO MAJETKU, MIMOBILANČNÍCH ZÁVAZKŮ... 30 2.4. DÍLČÍ ZÁVĚR... 30 Silné stránky... 31 Slabé stránky... 31 Příležitosti... 31 Ohrožení... 31 3. VOLBA METODY OCENĚNÍ... 33 3.1. METODY OCENĚNÍ... 33 3.1.1. Majetkové ocenění... 33 3.1.2. Tržní metody... 33 3.1.3. Výnosové ocenění... 34 3.2. VOLBA METODY OCENĚNÍ... 34 4. VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ PODNIKU... 36 4.1. FINANČNÍ PLÁN... 36 4.1.1. Generátory hodnoty... 36 4.1.1.1. Výnosy... 36 4.1.1.2. Provozní zisková marže... 38 4.1.1.2.1. Výkonová spotřeba... 38 4.1.1.2.2. Osobní náklady... 38 4.1.1.2.3. Ostatní provozní a finanční náklady a výnosy... 39 4.1.1.2.4. Dílčí závěr vývoj provozní ziskové marže... 39 4.1.1.3. Pracovní kapitál... 40 4.1.1.4. Dlouhodobé cizí zdroje... 40 4.1.1.5. Investiční činnost... 41 4.1.2. Finanční analýza plánu... 41 4.2. DISKONTNÍ SAZBA... 42 4.3. OCENĚNÍ PROVOZNÍ ČÁSTI PODNIKU METODOU DCF ENTITY... 45 4.4. OCENĚNÍ NEPROVOZNÍ ČÁSTI PODNIKU... 47 4.4.1. Ocenění neprovozního nemovitého majetku byty... 47 3

4.4.2. Ocenění neprovozního pozemku... 47 4.4.3. Ocenění neprovozních půjček... 48 4.4.4. Ocenění finanční investice... 48 4.4.5. Hodnota neprovozního majetku celkem... 48 4.5. CELKOVÁ HODNOTA JMĚNÍ ZJIŠTĚNÁ METODOU DCF... 48 5. MAJETKOVÉ OCENĚNÍ JMĚNÍ... 49 6. SHRNUTÍ VÝSLEDKŮ JEDNOTLIVÝCH OCENĚNÍ... 50 7. ZÁVĚR... 51 Oprávnění... 52 Přílohy... 53 4

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro odhad tržní hodnoty Tento odhad byl zpracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se v návaznosti na podklady a informace objednatele ocenění, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné a že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti nebo břemen zadlužení, kromě uvedených objednatelem ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány ve všech případech. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Zpracovatel nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události a podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi platnými aplikovatelnými zákony a předpisy v České republice. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o údržbě, souhlasu povolení nebo jiná legislativní a nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází odhad založený v této zprávě. Stanovená hodnota je dána aktuálními podmínkami trhu k datu ocenění a reflektuje finanční situaci podniku k datu tohoto odhadu. Ocenění je zpracováno pouze k vymezenému účelu. 5

1. Úvod 1.1. Předmět a účel ocenění Předmětem posudku je zjištění tržní hodnoty obchodního jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o., IČ: 26797810, se sídlem Frýdlant nad Ostravicí, Dr. Polívky 31, PSČ 73911, (dále také pouze společnost nebo podnik ). Tato společnost je v procesu změny právní formy společnosti na akciovou společnost. Zjištěná hodnota jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o. bude sloužit ke zjištění, zda ocenění jmění společnosti nebo družstva odpovídá alespoň výši základního kapitálu společnosti podle projektu změny právní formy 1. Dochází-li ke změně právní formy 2 na společnost s ručením omezeným nebo akciovou společnost, je obchodní společnost nebo družstvo povinna nechat ocenit své jmění posudkem znalce ke dni zpracování projektu změny právní formy. V posudku znalec dále uvede 1, zda ocenění jmění společnosti nebo družstva odpovídá alespoň výši základního kapitálu společnosti podle projektu změny právní formy. Výše základního kapitálu společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti nemůže být v takovém případě vyšší, než je částka ocenění jmění vyplývající z posudku znalce. Pokud je v tomto posudku uveden pojem podnik, pak odpovídá dle 502 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pojmu závod, tj. organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. Pro odstranění všech pochybností v tomto posudku chápeme jmění jako soubor všeho majetku i závazků závodu. 1 367 odst. 2 zákona o přeměnách obchodních společností a družstev v platném znění 2 367 odst. 1 zákona o přeměnách obchodních společností a družstev v platném znění 6

Posudek je zpracován na základě usnesení Krajského soudu v Ostravě č.j: 24 Nc 4019/2015-6 ze dne 17. prosince 2015 (viz příloha č. 2 tohoto posudku), jenž rozhodl o jmenování znaleckého ústavu Ostravská znalecká a.s. znalcem za účelem ocenění jmění společnosti. 1.2. Základní údaje a charakter podniku, resp. jmění Kompletní výpis z obchodního rejstříku společnosti je uveden v příloze č. 1. Datum zápisu: 19. března 2003 Spisová značka: C 25491 vedená u Krajského soudu v Ostravě Obchodní firma: ANAJ Czech, s.r.o. Sídlo: Frýdlant nad Ostravicí, Dr. Polívky 31, PSČ 73911 Identifikační číslo: 26797810 Právní forma: Společnost s ručením omezeným Předmět podnikání: Silniční motorová doprava - osobní provozovaná vozidly určenými pro přepravu nejvýše 9 osob včetně řidiče výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona obráběčství Společnost ANAJ Czech, s. r. o. se v současné době řadí mezi přední české firmy zabývající se vývojem, výrobou a ostřením speciálních nástrojů pro třískové obrábění ve strojírenství. Struktura jmění podniku je uvedena v příloze č. 3, kde je uvedena rozvaha a výkaz zisků a ztrát podniku ANAJ Czech, s.r.o. k 31. 8. 2015. 1.3. Datum ocenění Datum ocenění bylo s ohledem na účel ocenění a předložené podklady stanoveno na den 31. 8. 2015, tj. den, k němuž byl vyhotoven projekt změny právní formy. 7

1.4. Základ hodnoty V této práci bude zjišťována hodnota tržní, a to ve smyslu průměrného očekávání trhu (investorů, věřitelů, obchodních partnerů a dalších zainteresovaných stran) ohledně budoucích výnosů podniku. Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) definují tržní hodnotu takto: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci nezávislých subjektů, po řádném marketingu, přičemž strany transakce jednaly informovaně, opatrně a bez nátlaku. Předpokladem, který není explicitně uveden v definici tržní hodnoty, ale který z této definice plyne, je předpoklad nejlepšího možného užití (highest and best use), který je definován coby nejpravděpodobnější využití majetku, jež je fyzicky možné, řádně odůvodněné, právně přípustné, finančně dosažitelné a které vede k nejvyšší hodnotě oceňovaného majetku. 1.5. Předložené podklady a jejich zdroj Při zpracování posudku byly využity tyto podklady a zdroje: auditované účetní závěrky podniku ANAJ Czech, s.r.o. za období let 2011 až 2014, auditovaná účetní závěrka podniku ANAJ Czech, s.r.o. k 31. 8. 2015, přehledy majetku, pohledávek a závazků, obratové hlavní knihy, interní dokumentace podniku ANAJ Czech, s.r.o., informace pracovníků a vedení podniku, internetové stránky: ČNB, ČSÚ, Ministerstva financí ČR, Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva pro místní rozvoj ČR, www.damodaran.com. 8

2. Potenciál podniku 2.1. Strategická analýza 2.1.1. Vyhlídky ekonomiky Jako zdroj makroekonomických ukazatelů byly využity analýzy ČNB, ČSÚ, Ministerstva průmyslu a obchodu ČR a především Ministerstva financí ČR. Níže uvedená analýza nastíní pouze hlavní proměnné. Ocenění bude z uvedených analýz v jednotlivých částech práce vycházet, a proto budou níže uvedeny pouze základní informace. Česká ekonomika dynamicky roste. Reálný HDP zaznamenal extrémní mezičtvrtletní nárůst o 2,5 %. Stejně jako ve 4. čtvrtletí 2014 (kdy však působilo opačným směrem) byl ale růst HDP ovlivněn legislativním omezením doby prodeje tabákových výrobků se starou nálepkou. S ohledem na rozkolísanost HDP vlivem legislativních změn je proto mnohem vhodnějším ukazatelem pro hodnocení vývoje ekonomiky hrubá přidaná hodnota. Reálná hrubá přidaná hodnota v 1. čtvrtletí 2015 mezičtvrtletně vzrostla o 1,3 %, což byl největší přírůstek od 4. čtvrtletí 2007. Hrubá přidaná hodnota se zvýšila téměř ve všech odvětvích ekonomiky, nejvíce však (stejně jako v předchozím čtvrtletí) ve zpracovatelském průmyslu, a to o 2,6 %. Ekonomický růst byl tažen výhradně domácí poptávkou. Meziročně se zvýšila spotřeba domácností a vlády, jakož i tvorba fixního kapitálu. Mimořádně vysoký příspěvek změny zásob byl dán jak obnovením zásoby zmíněných tabákových nálepek, tak i postupující konjunkturou včetně zvýšení zásoby nedokončených infrastrukturních projektů. V zahraničním obchodu se navzájem kompenzuje růst ekonomik hlavních obchodních partnerů ČR a zvýšené dovozy, dané rychlejším růstem domácí poptávky a vysokou dovozní náročností českého exportu. 9

Dobrou kondici ekonomiky potvrzují i další základní makroekonomické indikátory. Domácnosti nadále těží z velmi nízké inflace. Na trhu práce dynamicky roste zaměstnanost a klesá nezaměstnanost. Běžný účet platební bilance od roku 2014 dosahuje přebytku. V roce 2015 je ekonomika stimulována několika jednorázovými faktory. Jde zaprvé o pozitivní nabídkový šok v podobě nízkých cen ropy průměrná korunová cena ropy Brent by v roce 2015 měla být o čtvrtinu nižší než v roce 2014. Dalším pozitivním faktorem je fiskální stimulace, jejíž rozsah odhadujeme okolo 0,4 % HDP. Efekt expanzivní fiskální politiky je dále prohlubován čerpáním z fondů EU z Programovacího období 2007 2013, které je možno využít do konce roku 2015. Zejména nečekaně silný růst ekonomiky v 1. čtvrtletí vede k razantní revizi prognózy reálného růstu HDP v roce 2015 z 2,7 % na 3,9 %. Lepší reálný vývoj hospodářství není důvodem pro zásadní revizi v predikci výnosu daní. Je to dáno tím, že daňové příjmy vesměs vycházejí především z nominálních hodnot. Předpověď růstu nominálního HDP na rok 2015 se proti minulé predikci MF ČR změnila pouze minimálně (ze 4,7 % na 4,9 %). Z pohledu výdajových složek došlo především ke zvýšení predikce růstu tvorby hrubého fixního kapitálu a změny zásob, které nejsou samy o sobě daňově účinné. Největší přímý vliv na daňové příjmy je možné vyčíst z ukazatele nominální spotřeby a nominálního objemu mezd a platů. Predikce těchto veličin se změnila jen nepatrně. V roce 2016 by měly uvedené jednorázové faktory odeznít a ekonomický růst by měl odrážet normální podmínky a možnosti české ekonomiky. Extrémní výkyvy inkasa spotřební daně by se již s ohledem na legislativní ukotvení neměly opakovat. Anticipovaná vyšší cena ropy bude prostřednictvím nákladů firem působit proinflačně, stejně jako narůstající kladná produkční mezera, která zvýší tlak na růst mezd. Fiskální politika bude mírně proticyklická, orientovaná na snižování deficitu vládního sektoru. Ukončení evropských projektů financovaných z minulé finanční perspektivy (2007 2013) a pomalejší náběh čerpání z nové finanční perspektivy 2014 2020 zmírní růst investic. 10

Z těchto důvodů predikci růstu reálného HDP pro rok 2016 ponechává MF ČR na 2,5 %. Rizika predikce považuje MF ČR za vychýlená směrem dolů, a to zejména kvůli rizikům ve vnějším okolí české ekonomiky. Níže uvedená tabulka je souhrnem červencové makroekonomické analýzy MF ČR. 2.1.2. Vyhlídky odvětví Podnik působí především v odvětví CZ-NACE 25 výroba kovových konstrukcí a kovodělných výrobků, kromě strojů a zařízení. Hlavní zaměření společnosti odpovídá skupině CZ-NACE 25.7 Výroba nožířských výrobků, nástrojů a železářských výrobků a skupině CZ-NACE 25.6 povrchová úprava a zušlechťování kovů; obrábění. V následujících grafech je uveden vývoj hlavních ekonomických ukazatelů v jednotlivých skupinách od roku 2008 do roku 2014 (zdroj: MPO, Panorama českého průmyslu 2014). 11

Skupina CZ-NACE 25.7 vývoj hlavních ekonomických ukazatelů odvětví (rok 2008 = 100 %) Skupina CZ-NACE 25.6 vývoj hlavních ekonomických ukazatelů odvětví (rok 2008 = 100 %) Odvětví se značným způsobem propadlo v roce 2009, avšak od této doby již zaznamenalo růst na předkrizové, resp. lepší hodnoty. S ohledem na předpokládaný růst ekonomiky ČR (i světové) lze předpokládat, že odvětví v následujícím období poroste. Zjištěné závěry se projeví v odhadu vývoje trhu v budoucnosti v rámci zjišťování schopnosti společnosti realizovat určitou výši tržeb. 12

2.1.3. Analýza vnějšího potenciálu 2.1.3.1. Vymezení relevantního trhu společnosti Společnost realizuje výnosy především na území České republiky a v posledních letech se zvyšuje i export do zemí EU. Kromě toho společnost otevřela pobočku v Rusku a prostřednictvím svých zastoupení i sesterských firem působí v jiných zemích střední a východní Evropy. Trh je svým rozsahem značně velký a umožňuje působení řady subjektů. 2.1.3.2. Analýza atraktivity trhu Růst trhu: I v krátkodobém i dlouhodobém horizontu lze předpokládat růst. Velikost trhu: Lze konstatovat, že trh je dostatečně veliký, aby na něm působila řada subjektů využívajících úspor z rozsahu. Rentabilita: Rentabilita v oboru je průměrná. Citlivost trhu na konjunkturu: Odvětví je cyklické a je tedy citlivé na výkyvy hospodářského cyklu. 2.1.4. Analýza konkurenčního postavení podniku 2.1.4.1. Velikost tržního podílu podniku Celkový tržní podíl se s ohledem na široké odvětvové vymezení ve statistikách pohybuje v řádu desetiny procenta. Lze však předpokládat, že na konkrétním trhu společnosti bude podíl vyšší. Samotná společnost odhaduje podíl na domácím trhu na 3 % až 20 %, a to v závislosti na sledovaném segmentu trhu, v němž působí. 13

2.1.4.2. Současná konkurence Na trhu působí velké subjekty a dále celá řada menších firem nabízejících obdobný nebo mírně odlišný sortiment jako společnost. U výroby odvalovacích fréz neexistuje mnoho výrobců, konkurence je z celého světa. Rotační nástroje vyrábí ve světě daleko více firem. U odvalovacích fréz má společnost výhodu, že je společnost jediným výrobcem těchto nástrojů v ČR, má vynikající zázemí pro výrobu, moderní stroje a zařízení, měřící stroje atd., vlastní konstrukční oddělení pro odvalovací frézy, výhodou je přímá komunikace s koncovým zákazníkem prostřednictvím obchodních zástupců. Vzhledem k výše popsanému je zřejmé, že relevantní trh není obsazen dominantními hráči, ale především několika většími společnostmi a potom řadou menších firem, což má vliv na cenovou politiku jednotlivých subjektů. Menší subjekty se snaží o specializaci v určitém konkrétním segmentu, ve kterém se dlouhodobě pohybují a jsou v něm schopny dosáhnout dostatečné rentability (pomocí úspor z rozsahu). 2.1.4.3. Možnost vstupu nové konkurence V jednotlivých segmentech je vstup konkurence omezen investiční náročností a know-how. 2.1.4.4. Odběratelé Odběratelé společnosti ANAJ Czech s.r.o. jsou firmy, které působí v leteckém, strojírenském, automobilovém i textilním průmyslu, ale i např. v oblasti výroby jízdních kol a invalidních vozíků a výroby železničních lokomotiv. V tuzemsku měla společnost v roce 2014 cca 283 aktivních odběratelů. Tuzemští odběratelé v roce 2014 tvořili 68 % obratu společnosti. V roce 2014 měla společnost 11 aktivních odběratelů v zahraničí, s podílem 32% na obratu společnosti. 14

Společnost má rozdělenou odběratelskou strukturu mezi více společností a tak by se případný výpadek jednoho odběratele projevil na hospodaření společnosti pouze v omezené míře. 2.1.4.5. Postavení dodavatelů Společnost nakupuje dodávky od různých dodavatelů a není z jejich strany negativně ovlivněna, resp. nejsou významná rizika ze strany dodavatelů. 2.1.4.6. Analýza vnitřního potenciálu a konkurenční síly podniku Následující analýza je vytvořena na základě získaných informací v samotném oceňovaném podniku a na základě veřejně dostupných informací a konzultací s nezávislými na společnosti odborníky. kvalita výrobků, resp. služeb Veškeré procesy ve firmě, včetně oblasti návrhů a vývoje nástrojů, splňují požadavky systému řízení jakosti dle ČSN EN ISO 9001 : 2009 a byly certifikovány certifikační společností TÜV. technická úroveň výrobků a služeb Výrobky prodávané společností a poskytované služby jsou na vysoké úrovni převyšující běžnou českou konkurenci. Společnost investovala značné prostředky do výrobního zázemí a vývoje know-how. Disponuje nově vybudovaným vývojovým centrem pro nástroje a odvalovací frézy, které patří mezi nejmodernější v ČR. cenová úroveň Cenová úroveň výroby a služeb je vyšší oproti konkurenci, když výrobky společnosti jsou sofistikovanější než u konkurence. intenzita reklamy a image firmy Společnost je velice aktivní na poli reklamy a budování image, když využívá všechny zásadní propagační kanály (internet, tisk, osobní jednání, účast na veletrzích atd.) 15

lokalizace Společnost je lokalizována v oblasti s tradicí technické výroby. Je to rovněž oblast s nižšími náklady na pracovní sílu. Společnost nabízí i rozvoz výrobků, a to nejen v ČR, ale i v zahraničí. Má vybudovanou vlastní distribuční síť pro svoz i rozvoz výrobků. kvalita managementu Management společnosti je zcela závislý na osobě jednatele a hlavního vlastníka, jenž je hlavním hybatelem společnosti rozhodujícím o jeho dalším směřování. Na tomto místě nemá společnost zastupitelnost, což sebou nese jistá rizika. výkonný personál Pracovní tým je stabilní, bez fluktuace, tvoří jej lidé mající dlouholetou praxi v oboru. investice Hlavní investice do celkového zkvalitnění výrobní činnosti byly již učiněny v posledních letech. V následujících letech společnost dále plánuje investovat do rozšíření výroby i služeb prostředky převyšující dnešní odpisy. Část investic společnost plánuje financovat formou dotací (stejně jako v minulém období). Dílčí závěr analýzy vnitřního potenciálu a konkurenční síly podniku Následující tabulka uvádí vyhodnocení jednotlivých výše uvedených faktorů charakterizujících potenciál a konkurenční sílu oceňovaného podniku. Každý faktor má svou váhu dle jeho významnosti ovlivňující konkurenceschopnost podniku. Výsledkem je získání ohodnocení v procentech (100% znamená ideální stav), jež hodnotí postavení oceňovaného podniku vůči konkurenci. 16

Tabulka: Vyhodnocení potenciálu podniku Kritérium Váha Bodové hodnocení kritéria atraktivity Body Váha Negativní Průměr Pozitivní 1 Kvalita služeb 0 1 2 3 4 5 6 Body 2 x 5 10 Přímé faktory Nepřímé faktory 3 Cenová úroveň 4 Náročnost poskytovaných služeb 5 Lokalizace středisek 6 Výhody distribuce 2 x 3 6 1 x 5 5 1 x 5 5 1 x 5 5 7 Image firmy 2 x 5 10 9 Kvalita managementu 2 x 6 12 10 Výkonný personál 2 x 5 10 12 Majetek a investice 2 x 6 12 13 Finanční situace 2 x 4 8 Celkem 17 83 Maximální počet bodů: 102 Dosažený počet bodů: 83 Hodnocení: 81% 2.1.4.7. Odhad vývoje výkonů podniku v plánovaném období Výsledek analýzy konkurenčního postavení podniku naznačuje, že společnost by měla být schopna na cyklickém avšak potencionálně rostoucím trhu při zachování, resp. zvýšení rentability minimálně udržet svou tržní pozici. 17

Konečné zjištění vývoje objemu výkonů společnosti bude provedeno v kapitole věnované sestavení finančního plánu pro ocenění. 2.2. Finanční analýza V následujících kapitolách budou analyzovány jednotlivé faktory mající vliv na finanční stabilitu a výkonnost oceňovaného podniku. Kompletní historické rozvahy v netto hodnotách a výkazy zisků a ztrát jsou uvedeny v příloze č. 4 tohoto posudku. 2.2.1. Vertikální a horizontální analýza aktiv a pasiv za léta 2010 až 2015 (srpen) Tabulka: Absolutní hodnoty aktiv 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 AKTIVA CELKEM 96 636 106 315 145 593 247 173 215 138 234 052 A. Pohledávky za upsaný vl. kapitál 0 0 0 0 0 0 B. Stálá aktiva 57 906 51 677 64 000 130 917 137 303 131 557 I. Dlouhodobý nehmotný majetek 523 254 140 52 360 363 II. Dlouhodobý hmotný majetek 54 335 51 423 63 860 130 865 136 943 128 964 III. Dlouhodobý finanční majetek 3 048 0 0 0 0 2 230 C. Oběžná aktiva 33 523 51 050 78 166 114 830 77 310 102 324 I. Zásoby 8 791 12 440 16 249 18 318 17 273 19 398 II. Dlouhodobé pohledávky 0 0 0 0 0 14 494 III. Krátkodobé pohledávky 22 410 29 273 55 321 70 735 49 804 60 943 IV. Finanční majetek 2 322 9 337 6 596 25 777 10 233 7 489 D. Ostatní aktiva 5 207 3 588 3 427 1 426 525 171 Vertikální analýza aktiv, jež je znázorněna v následující tabulce podává obraz, jak se přesouval majetek v podniku ve sledovaném období. V minulosti docházelo pouze k mírnému kolísání podílu stálých aktiv a podílu oběžných aktiv na bilanční sumě, a to přes značný nárůst bilanční sumy. Společnost investovala značné prostředky do dlouhodobého majetku, a to jak do strojního, tak i do výrobních prostor. To umožnilo růst výnosů, jenž se projevil v růstu oběžných aktiv. Oběžná aktiva jsou tvořena především zásobami a pohledávkami. Pohledávek, u nichž lze předpokládat problém s jejich bonitou, je ve společnosti s ohledem na jejich celkový objem k datu ocenění minimum. Část dlouhodobých pohledávek je za spřízněnou osobou, a to jednak z titulu obchodních vazeb a také z titulu poskytnutých půjček. 18

Podnik v minulém období nemusel tvořit významné objemy opravných položek k pohledávkám ani zásobám. Tabulka: Vertikální analýza aktiv (poměr jednotlivých složek aktiv k aktivům celkovým) 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 AKTIVA CELKEM 100% 100% 100% 100% 100% 100% A. Pohledávky za upsaný vl. kapitál 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% B. Stálá aktiva 59,9% 48,6% 44,0% 53,0% 63,8% 56,2% I. Dlouhodobý nehmotný majetek 0,5% 0,2% 0,1% 0,0% 0,2% 0,2% II. Dlouhodobý hmotný majetek 56,2% 48,4% 43,9% 52,9% 63,7% 55,1% III. Dlouhodobý finanční majetek 3,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,0% C. Oběžná aktiva 34,7% 48,0% 53,7% 46,5% 35,9% 43,7% I. Zásoby 9,1% 11,7% 11,2% 7,4% 8,0% 8,3% II. Dlouhodobé pohledávky 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 6,2% III. Krátkodobé pohledávky 23,2% 27,5% 38,0% 28,6% 23,1% 26,0% IV. Finanční majetek 2,4% 8,8% 4,5% 10,4% 4,8% 3,2% D. Ostatní aktiva 5,4% 3,4% 2,4% 0,6% 0,2% 0,1% Tabulka: Absolutní hodnoty pasiv 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 PASIVA CELKEM 96636 106315 145593 247173 215138 234052 A. Vlastní kapitál 61446 71889 78729 89692 99143 103144 I. Základní kapitál 3224 3224 3224 3224 3224 3224 II. Kapitálové fondy 0 0 0 0 0 0 III. Fondy ze zisku 322 322 322 322 322 322 IV. Výsledek hospodaření minulých let 52269 57901 68342 75183 86146 95597 V. HV běžného období (+/-) 5631 10442 6841 10963 9451 4001 B. Cizí zdroje 34782 32900 66262 156453 115564 130908 I. Rezervy 0 0 0 0 0 0 II. Dlouhodobé závazky 6083 1529 8 100719 77348 72892 III. Krátkodobé závazky 11633 18568 27662 28081 17193 41552 IV. Bankovní úvěry a výpomoci 17066 12803 38592 27653 21023 16464 C. Ostatní pasiva 408 1526 602 1028 431 0 Vertikální analýza pasiv, jež je znázorněna v následující tabulce, podává obraz změn ve zdrojích financování podniku ve sledovaném období. Z tabulky je zřejmé, že podnik v investičně náročném období (především rok 2013) byl financován hlavně cizím kapitálem. V tomto období značným způsobem narostly dlouhodobé závazky, jež jsou tvořeny dlouhodobými půjčkami na pořízené stroje. Přes vždy ziskové hospodaření a ponechávání vytvořených zisků ve společnosti byl počáteční kapitál společnosti nízký a sledované období 19

velice investičně náročné, a tomu odpovídá dnešní struktura kapitálu. Závazky společnosti jsou tvořeny především půjčkami a úvěry, v menší míře i závazky obchodními. Tabulka: Vertikální analýza pasiv 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 PASIVA CELKEM 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% A. Vlastní kapitál 63,6% 67,6% 54,1% 36,3% 46,1% 44,1% I. Základní kapitál 3,3% 3,0% 2,2% 1,3% 1,5% 1,4% II. Kapitálové fondy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% III. Fondy ze zisku 0,3% 0,3% 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% IV. Výsledek hospodaření minulých let 54,1% 54,5% 46,9% 30,4% 40,0% 40,8% V. HV běžného období (+/-) 5,8% 9,8% 4,7% 4,4% 4,4% 1,7% B. Cizí zdroje 36,0% 30,9% 45,5% 63,3% 53,7% 55,9% I. Rezervy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% II. Dlouhodobé závazky 6,3% 1,4% 0,0% 40,7% 36,0% 31,1% III. Krátkodobé závazky 12,0% 17,5% 19,0% 11,4% 8,0% 17,8% IV. Bankovní úvěry a výpomoci 17,7% 12,0% 26,5% 11,2% 9,8% 7,0% C. Ostatní pasiva 0,4% 1,4% 0,4% 0,4% 0,2% 0,0% Horizontální analýza a vývoj výše bilanční sumy na straně aktiv je odrazem fáze investičního cyklu společnosti. Společnost skokově navyšovala svůj výrobní potenciál. Tabulka: Horizontální analýza aktiv (meziroční pohyby v %) 2011 2012 2013 2014 8/2015 AKTIVA CELKEM 10,0% 36,9% 69,8% -13,0% 8,8% A. Pohledávky za upsaný vl. kapitál 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% B. Stálá aktiva -10,8% 23,8% 104,6% 4,9% -4,2% I. Dlouhodobý nehmotný majetek -51,4% -44,9% -62,9% 592,3% 0,8% II. Dlouhodobý hmotný majetek -5,4% 24,2% 104,9% 4,6% -5,8% III. Dlouhodobý finanční majetek -100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% C. Oběžná aktiva 52,3% 53,1% 46,9% -32,7% 32,4% I. Zásoby 41,5% 30,6% 12,7% -6% 12,3% II. Dlouhodobé pohledávky 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% III. Krátkodobé pohledávky 30,6% 89,0% 27,9% -29,6% 22,4% IV. Finanční majetek 302,1% -29,4% 290,8% -60,3% -26,8% D. Ostatní aktiva -31,1% -4,5% -58,4% -63,2% -67,4% Horizontální analýza a vývoj výše bilanční sumy na straně pasiv je odrazem nevyplácení zisků. Na straně pasiv tak lze zaznamenat velice pozitivní v podstatě neustálý nárůst vlastního kapitálu, což je nevyhnutelné pro získání stabilnější kapitálové struktury. Potřeba profinancování investic i obchodní činnosti však vedla i k značnému růstu cizích zdrojů. 20

Tabulka: Horizontální analýza pasiv 2011 2012 2013 2014 8/2015 PASIVA CELKEM 10,0% 36,9% 69,8% -13,0% 8,8% A. Vlastní kapitál 17,0% 9,5% 13,9% 10,5% 4,0% I. Základní kapitál 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% II. Kapitálové fondy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% III. Fondy ze zisku 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% IV. Výsledek hospodaření minulých let 11% 18,0% 10,0% 14,6% 11,0% V. HV běžného období (+/-) 85,4% -34,5% 60,3% -13,8% -57,7% B. Cizí zdroje -5,4% 101,4% 136,1% -26,1% 13,3% I. Rezervy 0,0% 0,0% 0,0% 0% 0,0% II. Dlouhodobé závazky -74,9% -99% 1258888% -23,2% -5,8% III. Krátkodobé závazky 59,6% 49,0% 1,5% -38,8% 141,7% IV. Bankovní úvěry a výpomoci -25,0% 201,4% -28,3% -24,0% -21,7% C. Ostatní pasiva 274% -60,6% 70,8% -58,1% -100,0% 2.2.2. Vertikální a horizontální analýza výsledovky za léta 2010 až 2015 (srpen) Tabulka: Absolutní hodnoty tvorby hospodářského výsledku 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 I. Tržby za prodej zboží 2914 460 6992 11077 1722 13320 A. Náklady vynaložené na prodané zboží 1133 295 6459 10536 1618 9826 + Obchodní marže 1781 165 533 541 104 3494 II. Výkony 62395 83011 89842 112501 110185 75212 B. Výkonová spotřeba 36969 43289 49144 54910 49882 33947 Spotřeba materiálu a energie 15846 17088 22287 24748 26047 18238 Služby 21123 26201 26857 30162 23835 15709 + Přidaná hodnota 27207 39887 41231 58132 60407 44759 C. Osobní náklady 17973 20849 24479 28278 30870 22016 D. Daně a poplatky 107 75 115 131 127 433 E. Odpisy dlouhodobého majetku 7917 8390 8670 13603 22046 17334 III. Tržby z prodeje majetku a materiálu 457 237 657 415 3335 3390 F. Zůstatková cena majetku a materiálu 418 2 0 297 1529 5022 H. Zúčtování opravných pol. a rezerv -49-84 110-171 -31 0 VI. Ostatní provozní výnosy 3000 2104 835 3967 4379 575 I. Ostatní provozní náklady 944 653 748 536 54 2 * Provozní výsledek hospodaření 3354 12343 8601 19840 13526 3917 XIV. Výnosové úroky 478 300 98 397 274 8 P. Nákladové úroky 492 610 573 1523 2232 1053 XV. Ostatní finanční výnosy 3005 976 1435 4866 1163 1084 Q. Ostatní finanční náklady 1635 1536 2100 9327 2808 1763 * HV z finančních operací 1356-870 -1140-5587 -3603-1724 S. Daň z příjmů za běžnou činnost 322 1834 1045 3244 461-1806 *** HV za účetní období 5631 10442 6841 10963 9451 4001 21

Následující tabulka uvádí v procentech podíly jednotlivých nákladů a výnosů na celkových výnosech podniku v daném období. Tabulka: Vertikální analýza výsledovky 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 I. Tržby za prodej zboží 4,5% 0,6% 7,2% 9,0% 1,5% 15,0% A. Náklady vynaložené na prodané zboží 1,7% 0,4% 6,7% 8,5% 1,4% 11,1% + Obchodní marže 61,1% 35,9% 7,6% 4,9% 6,0% 26,2% II. Výkony 96% 99% 93% 91% 98% 85% B. Výkonová spotřeba 56,6% 51,9% 50,8% 44,4% 44,6% 38,3% Spotřeba materiálu a energie 24,3% 20,5% 23,0% 20,0% 23,3% 20,6% Služby 32,3% 31,4% 27,7% 24,4% 21,3% 17,7% + Přidaná hodnota 41,7% 47,8% 42,6% 47,0% 54,0% 50,6% C. Osobní náklady 27,5% 25,0% 25,3% 22,9% 27,6% 24,9% D. Daně a poplatky 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,5% E. Odpisy dlouhodobého majetku 12,1% 10,1% 9,0% 11,0% 19,7% 19,6% III. Tržby z prodeje majetku a materiálu 0,7% 0,3% 0,7% 0,3% 3,0% 3,8% F. Zůstatková cena majetku a materiálu 0,6% 0,0% 0,0% 0,2% 1,4% 5,7% H. Zúčtování opravných pol. a rezerv -0,1% -0,1% 0,1% -0,1% 0,0% 0,0% VI. Ostatní provozní výnosy 4,6% 2,5% 0,9% 3,2% 3,9% 0,6% I. Ostatní provozní náklady 1,4% 0,8% 0,8% 0,4% 0,0% 0,0% * Provozní výsledek hospodaření 5,1% 14,8% 8,9% 16,1% 12,1% 4,4% XIV. Výnosové úroky 0,7% 0,4% 0,1% 0,3% 0,2% 0,0% P. Nákladové úroky 0,8% 0,7% 0,6% 1,2% 2,0% 1,2% XV. Ostatní finanční výnosy 4,6% 1,2% 1,5% 3,9% 1,0% 1,2% Q. Ostatní finanční náklady 2,5% 1,8% 2,2% 7,5% 2,5% 2,0% * HV z finančních operací 2,1% -1,0% -1,2% -4,5% -3,2% -1,9% S. Daň z příjmů za běžnou činnost 0,5% 2,2% 1,1% 2,6% 0,4% -2,0% *** HV za účetní období 8,6% 12,5% 7,1% 8,9% 8,4% 4,5% Výnosy podnik tvoří především z činnosti již diskutované v analýze potenciálu podniku, tj. z výroby a ostření speciálních nástrojů pro třískové obrábění ve strojírenství. Společnost v omezené míře jako doplňkovou činnost realizuje i obchodní činnost. Jedná se o ojedinělé obchody, většinou spojené s činností dceřiných, resp. sesterských společností v zahraničí (Rusko, Bělorusko). Výkonová spotřeba se postupně snižuje s tím, jak společnost navýšila svou kapacitu a částečně změnila strukturu tržeb. Oba tyto faktory vedly ke snížení nákladů na přijaté služby v poměru k výkonům. Oproti odvětví společnost vykazuje vysoký podíl realizované přidané hodnoty na výnosech. 22

Podíl osobních nákladů na výkonech v minulém období vzrostl. Následující tabulka uvádí základní charakteristiky mající vliv na výši osobních nákladů a jejich srovnání s mzdovou úrovní v ekonomice (v tis. Kč). Z tabulky je zřejmé, že podnikové mzdy jsou vyšší než průměr mezd v ekonomice, což odpovídá zaměření společnosti na sofistikovanější výrobu. 2010 2011 2012 2013 2014 Průměrná roční mzda v ČR 286 293 301 300 307 Meziroční tempo růstu 2,2% 2,5% 2,5% -0,1% 2,3% Ø přepočtený stav zaměstnanců 39 43 53 64 64 Průměrná mzda 336 351 331 317 346 Meziroční tempo růstu - 5% -6% -4% 9% Průměrné tempo růstu 0,7% Poměr mzda podnik / Ø mzda ČR 117% 120% 110% 105% 112% Odpisy podniku ve sledovaném období s ohledem na rozsah investic značným způsobem vzrostly a jejich podíl na výnosech se zdvojnásobil. Oproti tomu v odvětví je podíl odpisů na výnosech zásadním způsobem oproti společnosti menší. Tvorba a rozpouštění opravných položek neměly na hospodaření podniku v posledních letech zásadní vliv. V ostatních provozních výnosech je účtováno především o přijatých provozních dotacích a pojistném plnění. V ostatních provozních nákladech je účtováno především o odpisech pohledávek. Finanční výsledek hospodaření je ovlivňován především platbami nákladových úroků a kurzovými rozdíly. Díky zásadnímu snížení základních úrokových sazeb na historická minima je v současné době hospodaření podniku zatíženo nákladovými úroky v minimální výši. Na základě takto se vyvíjejících parametrů podnik dosahuje v posledních letech relativně stabilní výše podílu zisku na realizovaných výnosech. Rentabilita společnosti, resp. struktura nákladů je oproti průměru v odvětví pozitivně ovlivňována podílem přidané hodnoty na výnosech a negativně podílem odpisů na výnosech. Tento fakt do budoucna může představovat konkurenční výhodu společnosti, jelikož z něj lze usuzovat na vyšší automatizaci a specializaci. Na druhé straně v dnešní době není tento potenciál zcela využíván. 23

Tabulka: Horizontální analýza výsledovky 2011 2012 2013 2014 I. Tržby za prodej zboží -84,2% 1420,0% 58,4% -84,5% A. Náklady vynaložené na prodané zboží -74,0% 2089,5% 63,1% -84,6% + Obchodní marže -90,7% 223,0% 1,5% -80,8% II. Výkony 33,0% 8,2% 25,2% -2,1% B. Výkonová spotřeba 17,1% 13,5% 11,7% -9,2% Spotřeba materiálu a energie 7,8% 30,4% 11,0% 5,2% Služby 24,0% 2,5% 12,3% -21,0% + Přidaná hodnota 46,6% 3,4% 41,0% 3,9% C. Osobní náklady 16,0% 17,4% 15,5% 9,2% D. Daně a poplatky -29,9% 53,3% 13,9% -3,1% E. Odpisy dlouhodobého majetku 6,0% 3,3% 56,9% 62,1% III. Tržby z prodeje majetku a materiálu -48,1% 177,2% -36,8% 703,6% F. Zůstatková cena majetku a materiálu -99,5% -100,0% 0,0% 414,8% H. Zúčtování opravných pol. a rezerv 71,4% -231,0% -255,5% -81,9% VI. Ostatní provozní výnosy -29,9% -60,3% 375,1% 10,4% I. Ostatní provozní náklady -30,8% 14,5% -28,3% -89,9% * Provozní výsledek hospodaření 268,0% -30,3% 130,7% -31,8% XIV. Výnosové úroky -37,2% -67,3% 305,1% -31,0% P. Nákladové úroky 24,0% -6,1% 165,8% 46,6% XV. Ostatní finanční výnosy -67,5% 47,0% 239,1% -76,1% Q. Ostatní finanční náklady -6,1% 36,7% 344,1% -69,9% * HV z finančních operací -164,2% 31,0% 390,1% -35,5% S. Daň z příjmů za běžnou činnost 469,6% -43,0% 210,4% -85,8% *** HV za účetní období 85,4% -34,5% 60,3% -13,8% Ve sledovaném období výnosy společnosti značným způsobem vzrostly. S jejich mírným poklesem v roce 2014 došlo k většímu poklesu přijatých služeb, ale naopak se značným způsobem zvýšily odpisy. Společnost tak zásadním způsobem nezvýšila rentabilitu. Vývoj ostatních parametrů byl charakterizován ve vertikální analýze. 2.2.3. Analýza poměrových ukazatelů 2.2.3.1. Posouzení struktury aktiv Krytí stálých aktiv dlouhodobými zdroji vyjadřuje pravidlo shody mezi dobou vázanosti kapitálu ve složkách majetku a dobou jeho splatnosti, tzv. zlaté pravidlo bilancování. Stálá aktiva by měly být zcela pokryty dlouhodobými zdroji a z velké části i vlastním kapitálem. Údaje jsou v %. 24

Krytí stálých aktiv: 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 dlouhodobými zdroji 146% 161% 183% 167% 144% 146% vlastním kapitálem 106% 139% 123% 69% 72% 78% Tyto ukazatele naznačují, že podnik kryje dlouhodobý majetek dlouhodobými zdroji. Situace je dána odepsáním části dlouhodobého majetku do nákladů společnosti, přestože je majetek nadále využíván a především faktem, že společnost využívá značný rozsah dlouhodobých úročených cizích zdrojů. 2.2.3.2. Posouzení struktury pasiv Ukazatel zadluženosti vlastního kapitálu vyjadřuje, jaký je poměr vlastního kapitálu a úročených cizích zdrojů ve společnosti. Roste exponenciálně a mezní hodnota se blíží nekonečnu. Zvyšovat podíl cizího kapitálu má smysl, pokud je rentabilita vlastního kapitálu vyšší než rentabilita celkových aktiv (pozitivní efekt tzv. finanční páky viz dále) a pokud se neohrozí solventnost a likvidita firmy. Literatura uvádí doporučené hodnoty tohoto ukazatele v intervalu od 20% do 60%. Ukazatele zadluženosti 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 Zadluženost vlastního kapitálu 38% 20% 49% 143% 99% 87% Podíl vlastního kapitálu na celkovém 64% 68% 54% 36% 46% 44% Tyto ukazatele naznačují vysoký podíl cizích úročených zdrojů na financování podniku i nízký podíl vlastního kapitálu. Společnost vznikla s nízkým základním kapitálem a především pak v posledních letech značným způsobem investovala. Investice přitom byly pokryty převážně dlouhodobými cizími zdroji. Finanční situace podniku však není nestabilní, když je schopna ufinancovat svou obchodní činnost. Podíly v odvětví jsou obdobné jako u oceňované společnosti. 2010 2011 2012 2013 2014 Ukazatel úrokového krytí 13 21 15 10 5 Doba splácení dluhů -3 2-10 16 3 Doba splácení dluhů, jež vyjadřuje dobu, za kterou by podnik zaplatil všechny cizí zdroje z provozního cash-flow, značným způsobem kolísá, a to od hodnot velice pozitivních po hodnoty negativní. Situace je dána vysokým podílem cizích zdrojů na financování podniku a především pak investiční aktivitou a s ní spojenými platbami v čase, včetně zúčtování dotací. 25

2.2.3.3. Ukazatele likvidity Ukazatele likvidity vyjadřují schopnost podniku hradit své závazky, kdy základní vztah poměřuje, čím je možno platit a co je nutné zaplatit. Podle toho jakou míru jistoty požadujeme po tomto ukazateli, jsou dosazovány do čitatele zlomku majetkové složky s různou mírou likvidnosti, čímž získáváme různé stupně likvidity. Ve jmenovateli jsou zahrnuté krátkodobé závazky. Ukazatele likvidity 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 Okamžitá likvidita 0,20 0,43 0,24 0,92 0,60 0,18 Pohotová likvidita 2,13 1,78 2,24 3,44 3,49 1,65 Běžná likvidita 2,88 2,36 2,83 4,09 4,50 2,46 Ukazatele likvidity byly vždy nadprůměrné. Situace je dána strukturou financování, kdy společnost veškerý dlouhodobý majetek pořídila z vlastního kapitálu nebo cizích dlouhodobých půjček a úvěrů. Krátkodobé závazky tak tvoří relativně malý podíl na bilanční sumě, i když na druhé straně (doba obratu, viz dále), je jejich výše vysoká. 2.2.3.4. Ukazatele aktivity Ukazatele aktivity doby obratu jednotlivých složek oběžného majetku hodnotí schopnost firmy využívat vložených prostředků, tj. rychlost obratu jednotlivých složek majetku, resp. vázanost kapitálu v určitých formách aktiv. Byly aplikovány zejména ukazatele, které měří dobu, po kterou je majetek v určité formě vázán. Jednotlivé ukazatele jsou vypočteny jako podíl daného aktiva (čitatel) a průměrných denních celkových tržeb v případě pohledávek z obchodního styku a průměrných denních nákladů na materiál a energie (u obchodních závazků i z nákladů na prodané zboží a služeb) v případě závazků z obchodního styku, materiálu a nedokončené výroby (jmenovatel). Ukazatele aktivity 2010 2011 2012 2013 2014 Doba obratu materiálu 33 71 58 69 62 Doba obratu výrobků 45 41 54 45 42 Doba obratu pohledávek z obch. styku 110 107 78 99 135 Doba obratu závazků z obch. styku 87 130 150 129 100 Hlavní doby obratu jsou vysoké, a to především u závazků, v roce 2014 naopak u pohledávek. Situace je dána poměrně malým rozsahem výnosů k hodnotě aktiv, a to jak celkových, tak i 26

oběžných. Společnost navíc eviduje neprovozní aktiva ve formě poskytnutých půjček. Ty mají přitom relativně dlouhodobý charakter. 2.2.3.5. Ukazatel čistého pracovního kapitálu Ukazatel čistého pracovního kapitálu vyjadřuje hodnotu oběžného majetku, jež je financována dlouhodobým kapitálem, neboli je části dlouhodobého kapitálu vázaného v oběžném majetku. Vytváří finanční polštář, který podniku umožňuje, aby v případě, že musí splatit své krátkodobé závazky, mohl nadále pracovat, i když ve zmenšeném rozsahu. Má-li být podnik likvidní musí mít určitou výši relativně málo vázaného kapitálu, tj. právě čistého pracovního kapitálu. Snižování velikosti ČPK v poměru k celkovému oběžnému majetku tak může ohrozit solventnost podniku. 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 Čistý pracovní kapitál (ČPK) 27 097 32 985 53 931 88 175 60 642 60 943 % ČPK z oběžných aktiv 70% 60% 66% 76% 78% 59% V minulých letech společnost vždy dosahovala nadprůměrné úrovně těchto ukazatelů, což odpovídá využití značného objemu dlouhodobého kapitálu (vlastního i cizího). 2.2.3.6. Ukazatele rentability Ukazatele rentability poměřují zisk (ztrátu) dosažený v daném období s veličinami, které souvisí s vloženými finančními zdroji do podnikání. Rentabilita celkových aktiv (ROA) eliminuje vliv různého stupně zadlužení, tj. nerozlišuje mezi vlastním a cizím kapitálem. Ukazatel ROA patří k nejdůležitějším finančním ukazatelům. Rentabilita vlastního kapitálu (ROE) poměřuje výnosnost kapitálu, který do podniku vložili jeho akcionáři (společníci). Pozitivně se hodnotí růst ukazatele ROE. Hodnocení ROE nabývá na významu při rozhodování o dalším zvýšení podílu cizího kapitálu. Obecně se míní, že pokud ROE > ROA, pak si společnost může dovolit zvýšit podíl cizích zdrojů. Rentabilita vloženého kapitálu poměřuje výnosnost dlouhodobého kapitálu vloženého do podnikání bez ohledu na to, zda se jedná o vlastní nebo cizí finanční zdroje. Tento ukazatel je 27

tedy očištěn o vliv krátkodobých závazků na rentabilitu. V čitateli zlomku je opět hospodářský výsledek za účetní období, ke kterému připočítáváme tzv. zdaněné úroky. Rentabilita tržeb hodnotí výnosnost tržeb ze zisku před zdaněním. Udává kolik je schopna společnost vyprodukovat zisku před zdaněním z jednotky tržeb. Ukazatele ziskovosti 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 Rentabilita celkových aktiv ROA 6,7% 12,1% 5,8% 6,4% 5,6% - Rentabilita vlastního kapitálu ROE 9,2% 14,5% 8,7% 12,2% 9,5% - Rentabilita vloženého kapitálu 7,6% 13,3% 6,2% 10,2% 9,1% - Rentabilita tržeb 9,1% 14,7% 8,1% 8,9% 8,4% 2,5% Rentabilita podniku byla relativně stabilní, je však po celé sledované období pouze podprůměrná nebo průměrná, a to na všech úrovních. Podnik jednak zatím nebyl schopen plně využít investic do strojního vybavení provedených v minulých letech a také čelí konkurenci, jež pracuje na starších, již odepsaných strojích. Tomu by odpovídaly odvětvové parametry charakterizující obdobné firmy, jež jsou schopny vykazovat podíl výnosů na aktivech na úrovni 150 %, kdežto společnost má tento podíl na úrovni 50 %. Ukazatele rentability jsou částečně zkresleny existenci neprovozních aktiv, jež se nepodílejí na provozních výnosech společnosti (byty ve vlastnictví apod.), závěry uvedené výše však zásadním způsobem neovlivňují. 2.2.3.7. Ukazatel produktivity práce z přidané hodnoty Ukazatel produktivity z přidané hodnoty vyjadřuje kolik korun přidané hodnoty (výkony minus výkonová spotřeba) bylo vytvořeno s pomocí jedné koruny osobních nákladů. Ukazatel produktivity 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 Produktivita z přidané hodnoty 1,51 1,91 1,68 2,06 1,96 2,03 Produktivita z přidané hodnoty se vyvíjí obdobně jako výkonnost na celkové úrovni. Společnost je schopna prodávat produkci na jednoho zaměstnance dráže než konkurence, resp. průměr odvětví, což je dáno její know-how a investicemi v posledních letech umožňujících vyrábět, resp. poskytovat služby s vyšší přidanou hodnotou. 28

2.2.4. Vyhodnocení finanční analýzy Ve sledovaném období lze u podniku na základě finanční analýzy vyslovit několik hlavních závěrů: Podnik ve sledovaném období vykazoval zásadní růst výnosů. V roce 2014 se tento trend zastavil. Průběh roku 2015 naznačuje, že opět společnost nemusí dosáhnout zásadního navýšení tržeb. Podnik ve sledovaném období vykazoval průměrnou až podprůměrnou rentabilitu z hlavní podnikatelské činnosti. Podnik vykazuje na jedné straně krytí dlouhodobého majetku dlouhodobými zdroji a relativně odpovídající zadlužení, na druhé straně vykazuje vysoké doby obratu pohledávek i závazků. V případě zhoršení výkonnosti by mohlo dojít k zhoršení finanční pozice. Graf: Vývoj tržeb, zisku a přidané hodnoty ve sledovaném období let 2010 až 2014 K vyjádření celkové finanční situace společnosti lze využít tzv. Altmanův index identifikující celkovou finanční situaci podniku. Tento index dosahuje podprůměrných hodnot. Interval 1,21 2,89 označuje tzv. šedou zónu, kdy nelze přijmout žádnou statisticky podloženou 29

prognózu budoucího vývoje podniku. Hodnoty indexu nad 2,9 zařazují společnosti mezi finančně velice zdravé podniky, hodnota pod 1,2 znamená pravděpodobnost bankrotu. 2010 2011 2012 2013 2014 Altmanův index 2,36 2,90 2,13 1,58 1,71 2.3. Identifikace neprovozního majetku, mimobilančních závazků Dle zástupců podniku tento nemá zásadní závazky, který nejsou vykazovány v bilanci. Jako neprovozní složky aktiv byly identifikovány byty ve vlastnictví společnosti, pozemek pořízeny v roce 2015 (jenž sice má sloužit jako rozvojový, v současnosti však jsou tyto záměry příliš vzdálené), finanční investice do dceřiné společnosti v Rusku a poskytnuté půjčky. Zmíněná aktiva budou předmětem samostatné oceňovací analýzy a jejich hodnota bude následně přičtena k hodnotě provozní části podniku. 2.4. Dílčí závěr Společnost působí na trhu dlouhou dobu. Za dobu své existence si podnik vydobyl určité konkurenční postavení. Tento fakt je dán mezi jinými obchodními schopnostmi podniku, lokalizací a charakteristikami hlavních provozoven podniku, kvalifikovaným vedením a provozní vyspělostí. Analýza potenciálu podniku naznačila, že u odvětví, přestože je cyklické, je s ohledem na predikce hospodářského růstu možno usuzovat na dlouhodobý růst. Ten by mohl být pro společnost ve střednědobém horizontu vyšší než růst ekonomiky, resp. odvětví, s ohledem na kapacitu společnosti, vlastní know-how a snahu o získání nových trhů. Z analýzy potenciálu podniku vyplývá, že tento bude nadále schopen dosahovat určité výše výnosů a bude si nadále schopen udržet určitou, resp. vyšší míru rentability na úrovni umožňující posílení kapitálu, resp. dlouhodobé fungování. 30

Silné stránky Kvalita výrobků Vlastní vývoj, vlastní know-how Vlastní výroba Vybudovaná značka firmy, 20-ti letá zkušenost na trhu Dopravní dostupnost Nízká fluktuace zaměstnanců Kvalifikovaní zaměstnanci Nabyté zkušenosti se zastoupením v zahraničí Příležitosti Využití možnosti spolufinancování ze zdrojů EU Snadnější dostupnost trhů EU i třetích zemí Rostoucí poptávka po kvalitních nástrojích Flexibilita firmy Zlepšení konkurenceschopnosti Růst tržeb Expanze na zahraniční trhy Rozšíření portfolia oblasti výroby Vyšší lobbing českého ministerstva průmyslu na zahraničních trzích Slabé stránky Společnost neposkytuje kompletní výrobní portfolio včetně standardních nástrojů V určitých pracovních procesech využívá externích dodavatelů Nedostatečná kapacita výroby firmy Potřebnost kvalitních technicky zdatných zaměstnanců Nízká diverzifikace vedení společnosti Ohrožení Rozvoj konkurenčních firem Ekonomická krize/hospodářská recese a snížení objemu zakázek Růst cen zdrojů Nedostatek kvalifikovaných pracovníků Růst nákladů na mzdy a výrobu Vstup nových konkurenčních firem na trh Počáteční nedůvěra možných zahraničních klientů S ohledem na provedenou analýzu lze konstatovat, že podnik má výnosový potenciál a jeho maximální hodnotu, při které bude maximalizován užitek z jednotlivých podnikem vlastněných výrobních prostředků (ne pouze materiálních), je možno spatřovat ve fungování 31

podniku a pokračování v současné podnikatelské činnosti. Toto konstatování se projeví ve volbě metody ocenění, resp. při konečném sjednocení výsledků jednotlivých metod ocenění. 32

3. Volba metody ocenění 3.1. Metody ocenění V praxi se v zásadě využívá pří oceňování tří základních přístupů: 3.1.1. Majetkové ocenění Substanční hodnota podniku je základním oceněním založeným na analýze jednotlivých složek majetku a rozumíme jí souhrn relativně samostatných ocenění jednotlivých složek podniku. Tyto složky přitom oceňujeme podle poměrně objektivních pravidel, k datu ocenění a za předpokladu, že podnik bude pokračovat ve své činnosti. Ve většině případů se tedy snažíme zjistit reprodukční hodnoty jednotlivých aktiv snížené o patřičné opotřebení. Specifickým substančním oceněním je ocenění na bázi likvidačních hodnot, kdy je posuzována substance podniku určeného k utlumení činnosti a rozprodeji jednotlivých složek aktiv a uspokojení všech závazků. Likvidační hodnota je tak vypočtena jako rozdíl součtu všech složek aktiv a součtu všech závazků. 3.1.2. Tržní metody Tyto druhy ocenění vycházejí při zjištění hodnoty podniku z porovnání hodnoty předmětu ocenění (hodnoty podniku) s jinými subjekty na trhu. Využívá se zde dostupných informací z kapitálového trhu (tržní ocenění akcií na burze cenných papírů obdobné společnosti jakou oceňujeme) nebo se zjišťují hodnoty již realizovaných transakcí. V podmínkách nefungujícího českého kapitálového trhu a celkově malé ekonomiky, kde je problém najít subjekty či transakce, o kterých je možno říci, že jsou srovnatelné, je využití této metody omezené. 33

3.1.3. Výnosové ocenění Tyto metody vycházejí z přesvědčení, že hodnota podniku je určena očekávaným užitkem plynoucím jeho majitelům (popřípadě i věřitelům). Existují tři základní metody výnosového ocenění: metoda diskontovaného peněžního toku (DCF), která odvozuje hodnotu podniku od budoucích výnosů, které se převádějí, z pohledu investora, na současnou hodnotu. Základem je tedy časová hodnota budoucích peněžních toků, metoda kapitalizovaných čistých výnosů, která je ve svém přístupu konzervativnější v porovnání s metodou DCF a vychází z řady minulých upravených hospodářských výsledků, kombinované metody, jež se snaží o kombinaci majetkového a výnosového ocenění. 3.2. Volba metody ocenění Metodologie ocenění vychází z účelu a předmětu ocenění. Tento posudek je vypracován za účelem zjištění hodnoty jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o. Tato společnost je v procesu změny právní formy společnosti na akciovou společnost. Zjištěná hodnota jmění společnosti bude sloužit ke zjištění, zda výše čistého obchodního majetku (jmění) odpovídá alespoň výši základního kapitálu společnosti podle návrhu rozhodnutí o změně právní formy. Hodnota jmění společnosti bude v tomto případě zjišťována na základě ocenění podniku společnosti, resp. na základě zjištění tržní hodnoty podniku společnosti. Metodika posudku musí odrážet běžné postupy, jež užívají investoři na trhu při hodnocení výhodnosti jednotlivých investičních příležitostí. Mezi základní investorské přístupy v případě hodnocení příležitostí svázaných s investováním obzvlášť vhodným patří vyhodnocení na základě budoucích výnosů plynoucích z daného aktiva a rizika s tímto výnosem spojeného. Provedené analýzy a šetření naznačily postupně zlepšující se finanční situace podniku a stabilní, i když spíše nízkou výkonnost. Analýza potenciálu podniku umožňuje konstatovat, že 34

by se díky předpokládanému budoucímu kladnému hospodaření podniku mohla nadále kapitálová struktura společnosti zlepšovat. Dle našeho názoru jsou splněny hlavní předpoklady pro konstatování, že podnik je v dnešním stavu schopen nepřetržitého trvání (going concern). Ocenění bude stavět na již v práci zjištěných faktech o potenciálu podniku, jež budou promítnuty do tvorby finančního plánu, který bude následně tvořit základ pro výnosové ocenění metodou DCF entity. Tato zvolená metoda jako jediná umožňuje zjistit výnosovou hodnotu podniku v současné době při současném posouzení všech rizikových faktorů. Podrobná metodologie ocenění DCF entity je uvedena v kapitole věnované samotnému ocenění. V posudku bude provedeno i zjištění majetkové hodnoty podniku na bázi likvidačních hodnot v případě ukončení činnosti, resp. změně zaměření společnosti. 35

4. Výnosové ocenění podniku 4.1. Finanční plán Jednotlivé výsledné tabulky plánu pro ocenění vytvořeného zpracovateli tohoto ocenění (rozvaha a VZZ) jsou součástí přílohy č. 5 této práce. V této práci byl vytvořen finanční plán na základě provedených analýz a šetření a tento námi zpracovaný plán bude sloužit k následnému ocenění podniku metodou DCF entity. Námi zpracovaný finanční plán pro ocenění (viz přílohy č. 5 až č. 7) je koncipován v běžných cenách na pětileté období. 4.1.1. Generátory hodnoty 4.1.1.1. Výnosy Společnost se pohybuje na poměrně úzce definovaném trhu. Tato situace tak neumožnila najít relevantní vztahy, závislosti apod., jež by naznačovaly určité korelace výkonů společnosti, ať už k odvětvovým a tržním veličinám, nebo k veličinám národohospodářským. Plánované výkony společnosti pro období predikce hospodaření společnosti v letech 2015 až 2019 tak byly zjišťovány a stanoveny na základě provedené analýzy potenciálu podniku. V rámci zjišťování budoucích hodnot tržeb společnosti byly analyzovány různé varianty možného budoucího vývoje výkonů společnosti a bylo přihlédnuto k nesystematickému (specifickému) riziku dosažení předpokládaných budoucích výkonů a rentability tak, aby byla nalezena určitá střední hodnota jednotlivých variant možného budoucího vývoje odpovídající analýze potenciálu podniku. Tyto varianty zohledňovaly různý vývoj výše uvedených proměnných v čase a zohledňovaly výkonnost podniku při daných a do budoucna předpokládaných nákladech. Následně byla zvolena průměrná varianta, jež dle našeho názoru nejlépe odpovídá potenciálu podniku a provedeným analýzám. Výnosy společnosti 36

v budoucnu by tak měly v námi sestaveném finančním plánu pro ocenění odpovídat pohledu průměrného nezávislého investora. Následující tabulka uvádí budoucí plánované tržby z prodeje zboží využité v ocenění. Údaje jsou v tis. Kč. Minulé období Predikce 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Tržby za zboží 460 6992 11077 1722 14652 1722 1894 1951 2010 Obchodní marže 55,9% 8,3% 5,1% 6,4% 35,6% 6,4% 6,4% 6,4% 6,4% Tempo růstu -84% 1420% 58% -84% 751% -88% 10% 3% 3% Průměrné tempo růstu -12,3% 3,1% Společnost neobchoduje se zbožím ve velkých objeme pravidelně, ale spíše jako doplňkovou činnost, případně provádí obchody se spřízněnými zahraničními společnostmi při jejich zásobování, resp. investicích. Proto je do budoucna uvažováno s řádově nižšími tržbami, než v současné době. Následující tabulka uvádí budoucí plánované tržby z prodeje výrobků a služeb využité v ocenění. Údaje jsou v tis. Kč. Minulé období Predikce 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 výkony 81 270 86 252 111 571 110 968 116 516 133 994 147 393 151 815 156 369 Tempo růstu 35% 6% 29% -0,5% 5,0% 15,0% 10,0% 3,0% 3,0% Průměrné tempo růstu 16,4% 7,1% V plánovaném období je uvažováno zprvu s nízkým růstem tržeb především s ohledem na vývoj v průběhu roku 2015. Ve střednědobém horizontu uvažujeme s růstem překračujícím růst hospodářství, resp. trhu, a to s ohledem na analýzu potenciálu podniku. Ten v minulých letech značným způsobem investoval do svých výrobních kapacit a know-how, avšak tyto investice se zatím neprojevily v zásadním růstu rentability a navíc v posledním období dochází rovněž ke stagnaci výnosů. S ohledem na analýzu potenciálu podniku lze tedy předpokládat jak zvýšení vytížení kapacit, tak i růst rentability. V dlouhodobém horizontu je uvažováno s trvalým stabilním růstem na úrovni mírně překračujícím předpokládanou míru dlouhodobé inflace. Tento postup vychází z předpokladu, že společnost nebude s ohledem na konkurenci schopna skokově navyšovat tržby dlouhodobě, resp. naopak vždy existuje určité riziko poklesu tržeb. Je tedy uvažováno s nulových nebo pouze mírným reálným 37

růstem prodejů. Společnost ve svých plánech uvažuje s průměrným ročním tempem růstu o cca 4% body vyšším, než je uvažováno námi ve výše uvedené predikci. Ostatní provozní výnosy společnosti byly ponechány v úrovní dosahované v minulém období, resp. byly navázány na růst výkonů. 4.1.1.2. Provozní zisková marže Vývoj jednotlivých nákladových a výnosových druhů majících vliv na provozní ziskovou marži (poměr rozdílu provozního zisku a neprovozních nákladů k výnosům podniku) byl plánován individuálně, a to s ohledem na minulý vývoj, ale i budoucí změny trendů. 4.1.1.2.1. Výkonová spotřeba Následující tabulka ukazuje podíly jednotlivých nákladů k výnosům v minulosti i předpokládané budoucí poměry. Tabulka: Vývoj nákladů (procentní podíly k tržbám za zboží a výkonům) Minulost Predikce Roky 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 Spotřeba materiálu 25,4% 20,6% 24,8% 22,0% 23,6% 24,2% 23,6% 23,6% 23,6% 23,6% 23,6% Služby 33,9% 31,6% 29,9% 26,8% 21,6% 20,9% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% 21,6% Obchodní marže 157% 55,9% 8,3% 5,1% 6,4% 35,6% 35,6% 6,4% 6,4% 6,4% 6,4% Spotřeba materiálu a služeb byla odvozena z minulých relací, kdy docházelo k postupnému poklesu na cca dnešní úroveň. Obchodní marže byla koncipována v krátkém období ve výši odpovídající současnému vývoji, jenž však není dlouhodobě s ohledem na zaměření společnosti udržitelný. V dalších letech je tedy uvažováno s poklesem na minulou úroveň. 4.1.1.2.2. Osobní náklady V plánu pro ocenění byl vývoj mezd odvozen z minulého období, kdy společnost vyplácela mzdy cca na úrovni 112 % průměrné mzdy v ČR. Do budoucna je tedy dlouhodobě plánováno s poměrem průměrné mzdy v podniku udržujícím se na 112 % průměrné mzdy ČR a růst mzdových prostředků při daném požadovaném počtu pracovníků je odvozen 38

z předpokládaného růstu průměrné mzdy v ČR (viz tabulková příloha makroekonomické predikce). Tabulka: Vývoj mzdových nákladů v podniku 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Průměrná roční mzda v ČR 293 301 300 307 317 330 343 356 367 Meziroční tempo růstu 2,5% 2,5% -0,1% 2,3% 3,1% 4,2% 4,0% 3,8% 3,0% Ø přepočtený stav zaměstnanců 43 53 64 64 67 69 71 75 75 Průměrná mzda 351 331 317 346 356 371 386 401 413 Meziroční tempo růstu 5% -6% -4% 9% 3,1% 4,2% 4,0% 3,8% 3,0% Průměrné tempo růstu 0,7% 3,6% Poměr mzda podnik / Ø mzda ČR 120% 110% 105% 112% 112% 112% 112% 112% 112% 4.1.1.2.3. Ostatní provozní a finanční náklady a výnosy V predikci je uvažováno s vývojem těchto proměnných v rozsahu odpovídajícím minulé výši v poměru k vývoji výnosů. 4.1.1.2.4. Dílčí závěr vývoj provozní ziskové marže Výše zmíněné veličiny (tržby a jednotlivé náklady) dovolí získat hodnoty provozní ziskové marže v jednotlivých obdobích plánu. Tabulka: Vývoj provozní ziskové marže jako poměr k tržbám Minulé období Predikce 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 KPZ 18,0% 25,0% 18,6% 27,0% 30,3% 26,3% 28,8% 31,0% 31,3% 29,4% 29,4% V letech 2010 až 2014 provozní zisková marže (před odpočtem odpisů a zohledněním prodeje dlouhodobého majetku) kolísala, avšak je určitý patrný trend jejího růstu. To odpovídá jednak většímu vytížení kapacit a investiční aktivitě v minulých letech. V plánovaném období je uvažováno s růstem KPZ nad průměrnou úroveň minulých let díky výše zmíněnému předpokladu o růstu výnosů. Tyto závěry dle našeho názoru odpovídají analýze potenciálu podniku, kapacitnímu vytížení podniku a provedeným investicím. 39

4.1.1.3. Pracovní kapitál Hodnoty predikovaných složek pracovního kapitálu byly odvozeny z minulého vývoje dle jejich obrátkovosti, a to u všech zásadních položek bilance. U krátkodobých závazků byl přijat s ohledem na jejich vysokou dobu obratu v současnosti předpoklad o nutnosti zásadního snížení, a to v míře zachovávající dostatečnou likviditu. Hodnoty provozně potřebných hotovostních finančních prostředků byly kalkulovány s myšlenkou zachování určité finanční stability a s ohledem na minulý vývoj. Po vyhodnocení průměrné minulé likvidity byl do budoucna přijat předpoklad, že společnost bude zachovávat průměrnou okamžitou likviditu na 30 % krátkodobých závazků. Ostatní složky pracovního kapitálu byly koncipovány u všech hlavních položek pohledávek a závazků dle minulého vývoje, kdy pokud bylo možno, tak byly doby obratu vztaženy k vývoji nákladových, resp. výnosových položek (např. závazky ze sociálního zabezpečení se odvíjejí dle dob obratu z minulého období a jsou vztaženy k hodnotám nákladů na sociální zabezpečení v plánovaném období, závazky vůči zaměstnancům se odvíjejí dle dob obratu z minulého období a jsou vztaženy k hodnotám osobních nákladů, závazky a pohledávky vůči státu se odvíjejí dle dob obratu z minulého období a jsou vztaženy k hodnotám tržeb společnosti). Analýza ostatních významných ukazatelů pracovního kapitálu je součástí finanční analýzy finančního plánu v dalších kapitolách. 4.1.1.4. Dlouhodobé cizí zdroje Podnik využívá k financování svých potřeb přijaté dlouhodobé půjčky a úvěry. Ve finančním plánu pro ocenění je výše cizích zdrojů koncipována v rozsahu minulých relací. Průměrná úroková sazba pro čerpání dlouhodobých cizích zdrojů byla pro plánované období odhadnuta na základě v současnosti realizovaných sazeb společností ve výši 1M PRIBOR + 1 % p.a. Hodnoty základní sazby PRIBOR odpovídají predikci ČNB, a to 0,2 % pro roky 2015 a 2016, 1 % pro roky 2017 a 2018 a 2 % pro rok 2019 a následující. 40

Konkrétní čísla hodnot cizích úročených zdrojů a úrokových nákladů v plánovaném období viz příloha č. 5. 4.1.1.5. Investiční činnost Ve finančním plánu pro ocenění je na základě analýzy minulých investic uvažováno s následujícími investicemi. Údaje jsou v tis. Kč. Minulost Predikce 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Investice 0 5109 9192 87010 20626 31102 20626 21018 21417 21846 Z tabulky je zřejmé, že v následujícím období jsou plánovány v průměru menší investice než v minulosti s inflačním nárůstem. Samotná společnost plánuje řádově vyšší investice. Dle našeho názoru je však v současné době předběžné s těmito uvažovat, resp. odvozovat od jejich realizace hodnotu podniku v dnešním stavu. 4.1.2. Finanční analýza plánu Poměrové ukazatele a horizontální a vertikální analýza výkazů zisků a ztrát a rozvah na plánované období jsou součástí příloh č. 6 a č. 7 tohoto ocenění. Závěry, jež jdou vyčíst z analýz uvedených v tabulkových přílohách, vycházejí z predikce generátorů hodnoty (podílů na tržbách, temp růstu apod.). V plánovaném období dochází zprvu k výraznému růstu, v dlouhodobém horizontu k určité reálné stagnaci (nízký nominální růst). S ohledem na zjištěné závěry ohledně dosahované rentability v minulých letech dochází rovněž k růstu rentability. Důvody a předpoklady byly popsány v jednotlivých částech posudku a shrnuty v závěru analýzy vývoje provozní ziskové marže v jednotlivých obdobích. 41

Graf: Vývoj tržeb, zisku a přidané hodnoty v celém sledovaném období Plánovaná struktura aktiv a pasiv odráží předpoklad ziskového hospodaření a schopnost podniku investovat jak do dlouhodobého, tak i krátkodobého majetku, resp. kapitálu. 4.2. Diskontní sazba Diskontní sazba použita pro zjištění současné hodnoty budoucích volných peněžních toků pro vlastníky i věřitele bude vypočtena na základě vzorce vážených nákladů kapitálu: WACC = N CK CK (1-t) + N K kde: N CK = úroková sazba za poskytnutý cizí kapitál t = sazba daně z příjmu platná pro oceňovaný subjekt CK = tržní hodnota cizího kapitálu vloženého do podniku. Do cizího kapitálu se tomto případě nezahrnují neúročená pasíva. Předpokládá se, že platby za tyto závazky jsou obsaženy v provozních tocích N VK = náklady na vlastní kapitál zjištěné metodou CAPM VK = tržní hodnota vlastního kapitálu 42 VK VK K

K = celková hodnota vloženého kapitálu Propočet nákladů vlastního kapitálu Náklady na vlastní kapitál se vypočtou na základě modelu CAPM (metodologie viz odborná literatura) z tržních dat kapitálového trhu Spojených států (USA) a Evropy s převedením jejích hodnot na podmínky České republiky. Základní vzorec modelu CAPM pro výpočet nákladů vlastního kapitálu s převedením jejích hodnot na podmínky České republiky má formu: N VK = R F + beta R P + RPZ + R, kde R F bezriziková úroková sazba (dle dlouhodobých státních dluhopisů; v našem propočtu jsme použili výnosnost amerických dlouhodobých obligací ve výši 2,21 %; pramen: http://www.federalreserve.gov/releases/h15/) beta. vyjadřuje citlivost vůči různým faktorům systematického (tržního) rizika (pro obor Machinery dle amerického odvětvového průměru má koeficient nezadluženého beta hodnotu 1,05 (průměr obou veličin); pramen: www.damodaran.com) R P prémie za tržní riziko (riziková prémie kapitálového trhu USA ve výši 5,75 %; pramen: www.damodaran.com) RPZ riziková prémie země (pro ČR ve výši 1,05 %; pramen: www.damodaran.com) R různé hodnoty přirážek za malou společnost, společnost s nejasnou budoucností apod. (v našem případě bylo kalkulováno s prémií ve výši 6,7 % za malou tržní kapitalizaci, jež byla odhadnuta na základě údajů z vědeckých článků zabývajících se touto problematikou, viz M.Mařík a kol.: Metody oceňování podniků pro pokročilé, Ekopress 2011, str. 434) Náklady vlastního kapitálu stanoveny na základě metody CAPM se ve sledované období pohybují dlouhodobě kolem 21 %. 43

Níže uvedená tabulka znázorňuje propočet nákladů vlastního kapitálu v jednotlivých letech (PH pokračující hodnota, jedná se o sazbu N VK využitou v období druhé fáze ocenění). 2015 2016 2017 2018 2019 PH r f (výnosnost dluhopisů USA) 2,21% 2,21% 2,21% 2,21% 2,21% 2,21% Beta nezadlužené 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 Riziková prémie kap. trhu USA 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% Rating České republiky A1 A1 A1 A1 A1 A1 Riziková prémie země 1,05% 1,05% 1,05% 1,05% 1,05% 1,05% Riziková přirážka za malou tržní kapitalizaci 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% Poměr cizího a vlastního kapitálu 112% 111% 99% 95% 99% 95% Daňová sazba 19% 19% 19% 19% 19% 19% Beta zadlužené 2,00 1,99 1,89 1,85 1,89 1,85 Náklady vlastního kapitálu 21,5% 21,4% 20,8% 20,6% 20,8% 20,6% Náklady cizího kapitálu byly odvozeny ze současných a předpokládaných úrokových sazeb, za něž bude moci získat podnik v budoucnosti úvěry a pohybují se ve sledovaném období v intervalu 1,2 % až 3 % p.a. Sazba daně z příjmů právnických osob pro propočet čistých nákladů cizího kapitálu byla zvolena ve výši současných sazeb (tyto sazby byly použity ve finančním plánu pro stanovení výše daňové povinnosti společnosti v jednotlivých letech). Níže uvedená tabulka znázorňuje propočet vážených nákladů kapitálu v jednotlivých letech. 2015 2016 2017 2018 2019 PH náklady cizího kapitálu před zdaněním 1,2% 1,2% 2,0% 2,0% 3,0% 3,0% daňová sazba 0,19 0,19 0,19 0,19 0,19 0,19 náklady cizího kapitálu po zdanění 1,0% 1,0% 1,6% 1,6% 2,4% 2,4% náklady vlastního kapitálu 21,5% 21,4% 20,8% 20,6% 20,8% 20,6% CK/K 53% 53% 50% 49% 50% 49% VK/K 47% 47% 50% 51% 50% 51% WACC 10,6% 10,6% 11,3% 11,4% 11,7% 11,8% Hodnota WACC se tak dle na začátku kapitoly znázorněného vztahu pohybuje dlouhodobě kolem cca 12 % p.a. 44

4.3. Ocenění provozní části podniku metodou DCF entity Na základě sestaveného finančního plánu byly identifikovány základní složky nutné k ocenění provozní části podniku metodou DCF entity. Volný peněžní tok byl zjištěn dle následujícího vzorce: FCF t = KPV t * (1 t ) + ODP t - WC t - Investice t, kde: KPV t.korigovaný provozní výsledek t.sazba daně z příjmů ODP t odpisy WC t. změna čistého pracovního kapitálu Korigovaný provozní výsledek byl převzat z finančního plánu, ve výši provozního výsledku hospodaření za jednotlivé roky. Provozní HV byl upraven o ostatní finanční náklady a výnosy, jež se netýkají v predikovaném období úročených cizích zdrojů. Takto koncipovaný korigovaný provozní výsledek byl upraven o daňové zatížení. V tomto případě nebyl dále upravován o neprovozní složky provozního výsledku, jelikož tyto významné složky nebyly ve společnosti identifikovány. Tabulka: Korigované provozní výsledky po dani v tis. Kč 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 Provozní HV (-/+ ostatní fin. Ná. a Vý.) 3 246 4 439 11 939 14 663 15 605 23 956 Daňová sazba 0,19 0,19 0,19 0,19 0,19 0,19 Upravená daň -1806 1460 2268 2786 2965 4552 Korigovaný provozní HV po dani 5 052 2 979 9 670 11 877 12 640 19 404 Hodnoty investovaného kapitálu byly v jednotlivých letech odvozeny rovněž z finančního plánu a navazují na investiční cyklus společnosti v plánovaném období. Tabulka: Investice do provozního kapitálu v tis. Kč Investovaný kapitál 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 Dlouhodobý provozní majetek 129 327 124 426 116 198 106 548 99 832 100 500 Provozní pracovní kapitál 60 943 72 466 82 130 87 676 81 423 83 421 Investovaný provozní kapitál celkem 190 270 196 892 198 328 194 224 181 255 183 921 45

Na základě výše zjištěných hodnot byla pomocí volných peněžních toků v jednotlivých letech propočtena současná hodnota podniku, a to dle vztahu: Hodnotapodniku brutto T = t= 1 FCF(1 + WACC) t t PH + (1 + WACC) T kde: PH je pokračující hodnota 2. fáze predikce po roce 2019, tj. pro období, kdy již není zpracován detailní finanční plán, avšak měly by být zachovány základní vztahy dosažené v první fázi plánu) vypočtena Gordonovým vzorcem: FCFET+1 PH = N -g VK kde g je roční tempo růstu podniku po roce 2019 ve výši 2,5 %. Tento predikovaný růst byl stanoven na základě analýzy potenciálu společnosti. Hodnota dlouhodobého růstu je konzervativní, avšak nutno přihlédnout k možným rizikům v dlouhodobém horizontu, k naplnění kapacit podniku a ke všem ostatním charakteristikám samotného podniku, odvětví, v němž se podnik pohybuje a konečně i k dlouhodobým predikcím růstu celého hospodářství. Tabulka: Propočet volných peněžních toků v tis. Kč 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 Korigovaný provozní HV po dani 5 052 2 979 9 670 11 877 12 640 19 404 Odpisy 17 334 9 677 28 855 30 667 28 134 21 177 Investice do dlouhodobého majetku -9 358-4 776-20 626-21 018-21 417-21 846 Investice do pracovního kapitálu -732-11 523-9 665-5 546 6 252-1 997 FCF 12 296-3 643 8 234 15 981 25 609 16 738 Na základě všech výše zjištěných hodnot lze přistoupit ke zjištění hodnoty podniku. Propočet pomocí iterace je uveden v následující tabulce. Hodnoty jsou uvedeny v tis. Kč. 2015 2016 2017 2018 2019 PH WACC 10,6% 10,6% 11,3% 11,4% 11,7% 11,8% g - tempo růstu 2,50% FCFF -3643 8234 15981 25609 16738 17157 cizí kapitál 85650 90209 90209 90209 90209 90209 brutto hodnota 161869 171161 181133 185535 181013 185370 netto hodnota 76219 80952 90924 95326 90804 95161 46

Hodnota podniku brutto činí 161 869 tis. Kč. Hodnota úročených cizích zdrojů činí k datu ocenění 85 650 tis. Kč. Hodnota provozní části podniku ANAJ Czech, s.r.o. zjištěná metodou DCF entity k datu 31. 8. 2015 činí 76 219 tis. Kč. 4.4. Ocenění neprovozní části podniku Jako neprovozní složky aktiv byly identifikovány byty ve vlastnictví společnosti, pozemek pořízeny v roce 2015 (jenž sice má sloužit jako rozvojový, v současnosti však jsou tyto záměry příliš vzdálené), finanční investice do dceřiné společnosti v Rusku a poskytnuté půjčky. 4.4.1. Ocenění neprovozního nemovitého majetku byty Byty včetně příslušenství ve vlastnictví společnosti jsou oceněny v příloze č. 8 tohoto posudku. Zjištěná tržní hodnota bytů činí k datu ocenění 6 997 tis. Kč. 4.4.2. Ocenění neprovozního pozemku Součástí hodnoceného souboru nemovitého majetku jsou pozemky zapsané na LV č. 1934 pro k.ú. Pstruží, obec Pstruží, okr. Frýdek-Místek. Jedná se o pozemky parc.č. 664/30 a 664/31, které spolu tvoří funkční celek o celkové výměře 8005 m 2. V katastru nemovitostí jsou evidovány jako orná půda a jsou ve vlastnictví společnosti ANAJ Czech, s.r.o. V místě je možné napojení na elektro, vodu a plyn. Pozemky jsou umístěny ve smíšené zástavbě při hlavní komunikaci ul. Frenštátské (č. II/483) spojující města Frýdlant nad Ostravicí a Frenštát pod Radhoštěm. Nemovitosti jsou vzdáleny cca 1,5 km od města Čeladná, města s nadregionálním významem, vzdálenost od správního centra Frýdku-Místku je cca 12 km. Z pohledu využití pozemků pro občanskou vybavenost (v souladu s platným územním plánem) se jedná o polohu velmi dobrou, protože nemovitosti 47

se nachází v atraktivní lokalitě chráněné krajinné oblasti Beskydy, v místě s dobrým dopravním napojením a dostupností. Předmětné pozemky byly stávajícím vlastníkem obchodovány na základě kupní smlouvy ze dne 11.12.2014, kde kupní cena činila 6.406.400 Kč. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu se obvyklé ceny obdobných pozemků pohybují v průměru v rozmezí 500 až 1200 Kč/m 2 v závislosti na určení územním plánem, velikosti, konkrétním umístění pozemků, dopravním napojení a vybavenosti inženýrskými sítěmi. V tomto případě činila jednotková cena 800 Kč/m 2, což považujeme za odpovídající ceně obvyklé ke dni ocenění. 4.4.3. Ocenění neprovozních půjček Společnost poskytla půjčky v celkové hodnotě 15 027 tis. Kč. V rámci provedených analýz bylo zjištěno, že půjčky byly poskytnuty na tržní bázi. Zjištěná nominální hodnota půjček odpovídá jejich tržní hodnotě a činí tudíž 15 027 tis. Kč. 4.4.4. Ocenění finanční investice Společnost založila v roce 2015 podnik v Rusku. Základní vklad činil 2 230 tis. Kč. S ohledem na datum vzniku společnosti odpovídá zjištěná hodnota této finanční investice prvotnímu vkladu. 4.4.5. Hodnota neprovozního majetku celkem Celková hodnota neprovozního majetku jako součet čtyř výše uvedených celků činí k datu ocenění celkem 30 660 tis. Kč. 4.5. Celková hodnota jmění zjištěná metodou DCF Celková hodnota podniku ANAJ Czech, s.r.o. zjištěná jako součet provozní (výnosové) a neprovozní části podniku činí 106 879 tis. Kč. 48

5. Majetkové ocenění jmění V příloze č. 3 je uvedena rozvaha podniku společnosti ANAJ Czech, s.r.o. k 31. 8. 2015. Majetkové ocenění podniku společnosti bude vycházet z hrubého odhadu hodnoty společnosti v případě rozprodeje všech aktiv a úhrady všech cizích zdrojů k datu ocenění. Struktura majetku a závazků je zřejmá z přílohy č. 3 tohoto posudku. Po prozkoumání struktury aktiv a pasiv jsme dospěli k názoru, že spodní hranice majetkové hodnoty podniku by se cca pohybovala maximálně na úrovní vykazované hodnoty vlastního kapitálu. K tomuto závěru nás opravňují tato zjištění: část majetku je plně odepsána, přestože neustále slouží svému účelu, naopak hodnota části dlouhodobých aktiv je v účetním ocenění vyšší, než činí jejich hodnota tržní, značná část aktiv je naprosto specifická pro výrobu společnosti a její know-how a lze tak předpokládat pouze velice omezenou poptávku, a to v řadě případů výhradně od zahraničních subjektů, podnik neeviduje významný objem pohledávek (a zásob), jež by byly rizikové nebo nedobytné a nebyly by zároveň vyoprávkovány. Hodnota podniku společnosti ANAJ Czech, s.r.o. zjištěná na základě majetkového modelu ocenění činí k 31. 8. 2015 celkem 103 144 tis. Kč. 49

6. Shrnutí výsledků jednotlivých ocenění Zjištěná majetková hodnota podniku k datu ocenění činí 103 144 tis. Kč. Zjištěná výnosová hodnota oceňovaného podniku k datu ocenění činí 106 879 tis. Kč. Substanční hodnota je odrazem struktury majetku a závazků podniku, kdy není brán v úvahu možný výnosový potenciál oceňovaného podniku. Výnosový model se snaží o zjištění budoucích přínosů z vlastnictví podniku, resp. z vlastnictví jednotlivých majetkových složek podniku (substance) a také z vlastnictví určitého goodwill podniku, jenž je obsažen ve zkušenostech a znalostech jeho pracovníků, tržním postavení, obchodních dohodách atd. S ohledem na analýzu potenciálu podniku a zjištěné hodnoty ocenění lze konstatovat, že hodnota podniku, resp. jmění je odrazem výnosové metody ocenění. Zjištěná tržní hodnota podniku (jmění) společnosti ANAJ Czech, s.r.o. odpovídá hodnotě výnosové a činí k 31. 8. 2015 celkem 106 879 tis. Kč. 50

7. Závěr Tento posudek byl vypracován za účelem ocenění jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o., IČ: 26797810, se sídlem Frýdlant nad Ostravicí, Dr. Polívky 31, PSČ 73911. Tato společnost je v procesu změny právní formy společnosti na akciovou společnost. Nalezená hodnota jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o. bude sloužit ke zjištění, zda ocenění jmění společnosti odpovídá alespoň výši základního kapitálu společnosti podle projektu změny právní formy. Dle předložených podkladových materiálů, na základě uvedené metodiky oceňování a výše provedeného rozboru k datu ocenění, tj. k 31. 8. 2015, konstatujeme, že zjištěná hodnota jmění společnosti ANAJ Czech, s.r.o., činí: 106 879 tis. Kč, slovy: stošestmilionůosmsetsedmdesátdevěttisíckorunčeských. Tato hodnota odráží současný stav majetku a závazků podniku společnosti ANAJ Czech, s.r.o., jeho výkonovou stránku, postavení na trhu a způsob řízení. Při zjišťování hodnoty jmění byly aplikovány dvě metody ocenění: výnosová metoda DCF entity a metoda na bázi majetkové substance. Jako nosná oceňovací metoda byla s přihlédnutím k účelu ocenění zvolena metoda výnosová DCF. Lze konstatovat, že zjištěná hodnota jmění společnosti převyšuje výši základního kapitálu společnosti podle návrhu rozhodnutí o změně právní formy ve výši 3 224 000,-- Kč. V Ostravě dne 21. 12. 2015 Ing. René Urbaniec Zpracovatelé: Ing. René Urbaniec, Ing. František Vlček 51

Oprávnění Dne 30. března roku 2005 rozhodl ministr spravedlnosti České republiky v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů o zapsání společnosti Ostravská znalecká a.s. do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování podniků, oceňování nemovitého majetku, oceňování movitého majetku, oceňování nehmotného majetku a majetkových práv, oceňování pohledávek a závazků, oceňování hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, účetnictví, daně daňová problematika. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 867/70/15 znaleckého deníku. podpis statutárního zástupce znaleckého ústavu 52

Přílohy 1. Výpis z obchodního rejstříku podniku ANAJ Czech, s.r.o. 2. Usnesení Krajského soudu v Ostravě č.j: 24 Nc 4019/2015-6 ze dne 17. prosince 2015 3. Rozvaha a výkaz zisků a ztrát podniku ANAJ Czech, s.r.o. k 31. 8. 2015 4. Výkazy zisků a ztrát a rozvahy podniku (v netto hodnotách) za období let 2010 až 2015 (srpen) 5. Finanční plán ve formě výkazů zisků a ztrát a rozvah na období let 2015 až 2019 6. Horizontální a vertikální analýza plánovaných výkazů zisků a ztrát a rozvah 7. Poměrové ukazatele analyzující finanční plán pro ocenění 8. Ocenění bytů ve vlastnictví společnosti 53

-6 U S N E S E N Í Krajský soud v navrhovatele obchodní ANAJ Czech, s.r.o., se sídlem Frýdlant nad Ostravicí, Dr. 11 ústavu Ostravská znalecká a.s. 268 38 745, v ní o návrhu na jmenování znalce t a k t o : I. odních n j m e n u j e znalecký ústav Ostravská znalecká a.s. Mor 268 38 znaleckého posudku o oce h ANAJ Czech, s.r.o., se sídlem 267 97 810 v omezeným na akc l vyhotoven II. Navrhovatel Uvedené usnesení ne má oporu v proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno v odst. II. výroku. Proti tomuto usnesení lze podat odvolání do 15- k Vrchnímu soudu v e 17.12.2015 Za správnost vyhotovení: Karin Lajtochová Mgr. Vladimír Janša samosoudce - usnesení o ustanovení znalce - 1. strana)

Výkazy zisků a ztrát a rozvahy podniku (v netto hodnotách) za období let 2011 až 2015 (srpen) Příloha č. 4 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 I. Tržby za prodej zboží 2914 460 6992 11077 1722 13320 A. Náklady vynaložené na prodané zboží 1133 295 6459 10536 1618 9826 + Obchodní marže 1781 165 533 541 104 3494 II. Výkony 62395 83011 89842 112501 110185 75212 Tržby za prodej výrobků a služeb 60385 81270 86252 111571 110968 74394 Změna stavu vnitro. zásob 2010 1741 3590 930-783 818 B. Výkonová spotřeba 36969 43289 49144 54910 49882 33947 Spotřeba materiálu a energie 15846 17088 22287 24748 26047 18238 Služby 21123 26201 26857 30162 23835 15709 + Přidaná hodnota 27207 39887 41231 58132 60407 44759 C. Osobní náklady 17973 20849 24479 28278 30870 22016 Mzdové náklady 13085 15106 17556 20265 22121 15783 Náklady na sociální zabezpečení 4161 4838 5848 6695 7411 5351 Sociální náklady 727 905 1075 1318 1338 882 D. Daně a poplatky 107 75 115 131 127 433 E. Odpisy dlouhodobého majetku 7917 8390 8670 13603 22046 17334 III. Tržby z prodeje majetku a materiálu 457 237 657 415 3335 3390 F. Zůstatková cena majetku a materiálu 418 2 0 297 1529 5022 H. Zúčtování opravných pol. a rezerv -49-84 110-171 -31 0 VI. Ostatní provozní výnosy 3000 2104 835 3967 4379 575 I. Ostatní provozní náklady 944 653 748 536 54 2 * Provozní výsledek hospodaření 3354 12343 8601 19840 13526 3917 VIII. Tržby z prodeje cenných papírů 0 140 0 0 0 0 K. Prodané cenné papíry a podíly 0 140 0 0 0 0 XIV. Výnosové úroky 478 300 98 397 274 8 P. Nákladové úroky 492 610 573 1523 2232 1053 XV. Ostatní finanční výnosy 3005 976 1435 4866 1163 1084 Q. Ostatní finanční náklady 1635 1536 2100 9327 2808 1763 * HV z finančních operací 1356-870 -1140-5587 -3603-1724 S. Daň z příjmů za běžnou činnost 322 1834 1045 3244 461-1806 - splatná 322 1834 1045 0 0-1806 - odložená 0 0 0 3244 461 0 ** HV za běžnou činnost 4388 9639 6416 11009 9462 3999 XVII. Mimořádné výnosy 1246 803 425 5 9 2 T. Mimořádné náklady 3 0 0 51 20 0 U. Daň z příjmů z mimořádné činnosti 0 0 0 0 0 0 * Mimořádný výsledek hospodaření 1243 803 425-46 -11 2 *** HV za účetní období 5631 10442 6841 10963 9451 4001 Výsledek hospodaření před zdaněním 5953 12276 7886 14207 9912 2195 Stránka 1 z 3

Výkazy zisků a ztrát a rozvahy podniku (v netto hodnotách) za období let 2011 až 2015 (srpen) Příloha č. 4 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 AKTIVA CELKEM 96636 106315 145593 247173 215138 234052 A. Pohledávky za upsaný vl. kapitál 0 0 0 0 0 0 B. Stálá aktiva 57906 51677 64000 130917 137303 131557 I. Dlouhodobý nehmotný majetek 523 254 140 52 360 363 Software 523 254 140 52 360 363 II. Dlouhodobý hmotný majetek 54335 51423 63860 130865 136943 128964 Pozemky 727 727 727 727 727 6971 Stavby a pozemky 33281 32061 30840 47976 46129 40607 Samostatné movité věci 20327 18535 20392 76454 76512 80234 Nedokončený dl. hmotný majetek 0 100 11901 0 180 1152 Poskytnuté zálohy na dl. majetek 0 0 0 5708 13395 0 III. Dlouhodobý finanční majetek 3048 0 0 0 0 2230 Podílové CP v podn. s rozhod. vlivem 140 0 0 0 0 2230 Půjčky podnikům ve skupině 2908 0 0 0 0 0 C. Oběžná aktiva 33523 51050 78166 114830 77310 102324 I. Zásoby 8791 12440 16249 18318 17273 19398 Materiál 1414 3322 3541 4680 4418 5571 Výrobky 7377 9118 12708 13638 12855 13673 Zboží 0 0 0 0 0 154 II. Dlouhodobé pohledávky 0 0 0 0 0 14494 Pohledávky z obchodního styku 0 0 0 0 0 11755 Jiné pohledávky 0 0 0 0 0 2739 III. Krátkodobé pohledávky 22410 29273 55321 70735 49804 60943 Pohledávky z obchodního styku 19641 24491 20798 33406 41322 47426 Pohledávky ke společníkům a sdružení 1959 1768 839 0 2 115 Stát - daňové pohledávky 137 0 84 30940 1373 590 Poskytnuté zálohy 301 499 30739 996 203 496 Dohadné účty aktivní 369 0 0 2 0 0 Jiné pohledávky 3 2515 2861 5391 6904 12316 IV. Finanční majetek 2322 9337 6596 25777 10233 7489 Peníze 120 523 1364 338 155 872 Účty v bankách 2202 8814 5232 25439 10078 6617 D. Ostatní aktiva 5207 3588 3427 1426 525 171 I. Časové rozlišení 5207 3588 3427 1426 525 171 Náklady příštích období 5171 3540 2576 1247 450 171 Příjmy příštích období 36 48 851 179 75 0 Stránka 2 z 3

Výkazy zisků a ztrát a rozvahy podniku (v netto hodnotách) za období let 2011 až 2015 (srpen) Příloha č. 4 2010 2011 2012 2013 2014 8/2015 PASIVA CELKEM 96636 106315 145593 247173 215138 234052 A. Vlastní kapitál 61446 71889 78729 89692 99143 103144 I. Základní kapitál 3224 3224 3224 3224 3224 3224 Základní kapitál 3224 3224 3224 3224 3224 3224 II. Kapitálové fondy 0 0 0 0 0 0 III. Fondy ze zisku 322 322 322 322 322 322 Zákonný rezervní fond 322 322 322 322 322 322 IV. Výsledek hospodaření minulých let 52269 57901 68342 75183 86146 95597 Nerozdělený zisk minulých let 52269 57901 68342 75183 86146 95597 V. HV běžného období (+/-) 5631 10442 6841 10963 9451 4001 B. Cizí zdroje 34782 32900 66262 156453 115564 130908 I. Rezervy 0 0 0 0 0 0 II. Dlouhodobé závazky 6083 1529 8 100719 77348 72892 Odložený daňový závazek (pohledávka) 0 0 0 3244 3706 3706 Jiné dlouhodobé závazky 6083 1529 8 97475 73642 69186 III. Krátkodobé závazky 11633 18568 27662 28081 17193 41552 Závazky z obchodního styku 9050 15476 22811 23138 14175 37496 Závazky ke společníkům a sdružení 1500 2402 2708 2205 0 253 Závazky k zaměstnancům 913 1167 1276 1527 1646 1619 Závazky ze sociálního zabezpečení 484 651 706 854 956 933 Stát - daňové závazky a dotace -387-1171 -93 0 262 1102 Přijaté zálohy 5 0 136 169 62 73 Dohadné účty pasívní 36 10 56 118 25 12 Jiné závazky 32 33 62 70 67 64 IV. Bankovní úvěry a výpomoci 17066 12803 38592 27653 21023 16464 Bankovní úvěry dlouhodobé 17066 9718 38592 27653 21023 16464 Běžné bankovní úvěry 0 3085 0 0 0 0 C. Ostatní pasiva 408 1526 602 1028 431 0 Časové rozlišení 408 1526 602 1028 431 0 Výdaje příštích období 24 1333 410 1028 224 0 Výnosy příštích období 384 193 192 0 207 0 Stránka 3 z 3

Finanční plán ve formě výkazů zisků a ztrát a rozvah na období let 2015 až 2019 Příloha č. 5 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 I. Tržby za prodej zboží 13320 14652 1722 1894 1951 2010 A. Náklady vynaložené na prodané zboží 9826 10809 1618 1780 1833 1888 + Obchodní marže 3494 3843 104 114 118 121 II. Výkony 75212 117353 136192 148873 152204 156920 1. Tržby za prodej výrobků a služeb 74394 116516 133994 147393 151815 156369 2. Změna stavu vnitro. zásob 818 836 2198 1479 389 550 3. Aktivace 0 0 0 0 0 0 B. Výkonová spotřeba 33947 53127 61656 67396 68904 71039 1. Spotřeba materiálu a energie 18238 27741 32195 35193 35980 37095 2. Služby 15709 25385 29461 32204 32924 33945 + Přidaná hodnota 44759 68069 74640 81591 83417 86002 C. Osobní náklady 22016 33317 35742 38249 41957 43216 1. Mzdové náklady 15783 23875 25612 27409 30067 30969 2. Odměny členům orgánů společnosti 0 0 0 0 0 0 3. Náklady na sociální zabezpečení 5351 7998 8580 9182 10072 10374 4. Sociální náklady 882 1444 1549 1658 1819 1873 D. Daně a poplatky 433 148 153 168 173 178 E. Odpisy dlouhodobého majetku 17334 27011 28855 30667 28134 21177 III. Tržby z prodeje majetku a materiálu 3390 3641 1950 2145 2209 2276 F. Zůstatková cena majetku a materiálu 5022 5261 1773 1950 2008 2069 IV. Zúčtování rezerv do výnosů 0 0 0 0 0 0 G. Tvorba rezerv do nákladů 0 0 0 0 0 0 V. Zúčtování opravných pol. do výnosů 0 0 0 0 0 0 H. Zúčtování opravných pol. a rezerv 0 0 0 0 0 0 VI. Ostatní provozní výnosy 575 3009 3228 3455 3790 3904 I. Ostatní provozní náklady 2 57 65 72 74 76 * Provozní výsledek hospodaření 3917 8927 13232 16085 17070 25465 VIII. Tržby z prodeje cenných papírů 0 0 0 0 0 0 K. Prodané cenné papíry a podíly 0 0 0 0 0 0 IX. Výnosy z dl. finančního majetku 0 0 0 0 0 0 X. Výnosy z krátkodobého finančního majetku 0 0 0 0 0 0 L. Náklady z finančního majetku 0 0 0 0 0 0 XI. Výnosy z přecenění majetkových cenných papírů 0 0 0 0 0 0 M. Náklady z přecenění majetkových cenných papír 0 0 0 0 0 0 XII. Zúčtování rezerv do finančních výnosů 0 0 0 0 0 0 N. Tvorba rezerv na finanční náklady 0 0 0 0 0 0 XIII. Zúčtování opravných položek do finančních výno 0 0 0 0 0 0 O. Zúčtování opravných položek do finančních nákl 0 0 0 0 0 0 XIV. Výnosové úroky 8 8 0 0 0 0 P. Nákladové úroky 1053 1109 1083 1804 1804 2706 XV. Ostatní finanční výnosy 1084 1646 1703 1874 1930 1988 Q. Ostatní finanční náklady 1763 2896 2996 3296 3395 3497 * HV z finančních operací -1724-2351 -2375-3226 -3269-4215 S. Daň z příjmů za běžnou činnost -1806-557 2063 2443 2622 4037 - splatná -1806-557 2063 2443 2622 4037 - odložená 0 0 0 0 0 0 ** HV za běžnou činnost 3999 7132 8793 10415 11178 17212 XVII. Mimořádné výnosy 2 2 0 0 0 0 * Mimořádný výsledek hospodaření 2 2 0 0 0 0 W. Převod podílu na výsledku hospodaření společní 0 0 0 0 0 0 *** HV za účetní období 4001 7134 8793 10415 11178 17212 Výsledek hospodaření před zdaněním 2195 6578 10856 12859 13800 21249 Stránka 1 z 3

Finanční plán ve formě výkazů zisků a ztrát a rozvah na období let 2015 až 2019 Příloha č. 5 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 AKTIVA CELKEM 234052 233610 235332 248136 254664 272618 A. Pohledávky za upsaný vl. kapitál 0 0 0 0 0 0 B. Stálá aktiva 131557 126656 118428 108778 102062 102730 I. Dlouhodobý nehmotný majetek 363 415 387 343 281 250 Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje 0 0 0 0 0 0 Software 363 415 387 343 281 250 Nedokončený dl. nehmotný majetek 0 0 0 0 0 0 Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný ma 0 0 0 0 0 0 II. Dlouhodobý hmotný majetek 128964 124012 115811 106206 99550 100250 Pozemky 6971 6971 6971 6971 6971 6971 Stavby 40607 39920 38631 37328 36011 34680 Samostatné movité věci 80234 75969 69057 60755 55416 57448 Jiný dlouhodobý hmotný majetek 0 0 0 0 0 0 Nedokončený dl. hmotný majetek 1152 1152 1152 1152 1152 1152 III. Dlouhodobý finanční majetek 2230 2230 2230 2230 2230 2230 Podílové cenné papíry a vklady v podn. s rozhod 2230 2230 2230 2230 2230 2230 Podílové cenné papíry a vklady v podn. s podst. 0 0 0 0 0 0 Ostatní dlouhodobé cenné papíry a vklady 0 0 0 0 0 0 Půjčky podnikům ve skupině 0 0 0 0 0 0 Jiný finanční majetek 0 0 0 0 0 0 Nedokončený dlouhodobý finanční majetek 0 0 0 0 0 0 Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční maje 0 0 0 0 0 0 C. Oběžná aktiva 102324 106349 116270 138660 151884 169148 I. Zásoby 19398 18397 21350 23338 23860 24599 Materiál 5571 4705 5461 5969 6103 6292 Nedokončená výroba a polotovary 0 0 0 0 0 0 Výrobky 13673 13691 15889 17369 17757 18307 Zvířata 0 0 0 0 0 0 Zboží 154 0 0 0 0 0 Poskytnuté zálohy na zásoby 0 0 0 0 0 0 II. Dlouhodobé pohledávky 14494 14494 14494 14494 2739 2739 Pohledávky z obchodního styku 11755 11755 11755 11755 0 0 Pohledávky ke společníkům a sdružení 0 0 0 0 0 0 Pohledávky v podnicích s rozhodujícím vlivem 0 0 0 0 0 0 Pohledávky v podnicích s podstatným vlivem 0 0 0 0 0 0 Jiné pohledávky 2739 2739 2739 2739 2739 2739 III. Krátkodobé pohledávky 60943 62363 64094 69261 70966 72722 Pohledávky z obchodního styku 47426 48098 49765 54742 56384 58076 Pohledávky ke společníkům a sdružení 115 115 115 115 115 115 Sociální zabezpečení 0 0 0 0 0 0 Stát - daňové pohledávky 590 1598 1654 1819 1873 1930 Poskytnuté zálohy 496 236 244 269 277 285 Dohadné účty aktivní 0 0 0 0 0 0 Jiné pohledávky 12316 12316 12316 12316 12316 12316 IV. Finanční majetek 7489 11096 16332 31567 54320 69089 Peníze 872 0 0 0 0 0 Účty v bankách 6617 10025 7904 8620 7225 7448 Krátkodobý finanční majetek 0 1070 8428 22947 47095 61641 Nedokončený krátkodobý finanční majetek 0 0 0 0 0 0 D. Ostatní aktiva 171 604 635 697 718 739 I. Časové rozlišení 171 604 635 697 718 739 Náklady příštích období 171 524 542 596 614 632 Příjmy příštích období 0 80 93 101 104 107 Stránka 2 z 3

Finanční plán ve formě výkazů zisků a ztrát a rozvah na období let 2015 až 2019 Příloha č. 5 8/2015 2015 2016 2017 2018 2019 PASIVA CELKEM 234052 233610 235332 248136 254664 272618 A. Vlastní kapitál 103144 106277 115071 125486 136665 153877 I. Základní kapitál 3224 3224 3224 3224 3224 3224 Základní kapitál 3224 3224 3224 3224 3224 3224 II. Kapitálové fondy 0 0 0 0 0 0 Emisní ažio 0 0 0 0 0 0 Ostatní kapitálové fondy 0 0 0 0 0 0 Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků 0 0 0 0 0 0 Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách 0 0 0 0 0 0 III. Fondy ze zisku 322 322 322 322 322 322 Zákonný rezervní fond 322 322 322 322 322 322 Nedělitelný fond 0 0 0 0 0 0 Statutární a ostatní fondy 0 0 0 0 0 0 IV. Výsledek hospodaření minulých let 95597 95597 102731 111525 121940 133119 Nerozdělený zisk minulých let 95597 95597 102731 111525 121940 133119 Neuhrazená ztráta minulých let 0 0 0 0 0 0 V. HV běžného období (+/-) 4001 7134 8793 10415 11178 17212 B. Cizí zdroje 130908 126873 119729 122067 117404 118127 I. Rezervy 0 0 0 0 0 0 II. Dlouhodobé závazky 72892 72892 72892 72892 72892 72892 Závazky z obchodních vztahů 0 0 0 0 0 0 Závazky k podnikům s podstatným vlivem 0 0 0 0 0 0 Dlouhodobé přijaté zálohy 0 0 0 0 0 0 Emitované dluhopisy 0 0 0 0 0 0 Odložený daňový závazek (pohledávka) 3706 3706 3706 3706 3706 3706 Jiné dlouhodobé závazky 69186 69186 69186 69186 69186 69186 III. Krátkodobé závazky 41552 32958 25814 28152 23489 24212 Závazky z obchodního styku 37496 29778 22370 24457 19470 20073 Závazky ke společníkům a sdružení 253 0 0 0 0 0 Závazky k zaměstnancům 1619 1776 1906 2039 2237 2304 Závazky ze sociálního zabezpečení 933 1032 1107 1184 1299 1338 Stát - daňové závazky a dotace 1102 279 324 354 362 373 Přijaté zálohy 73 66 77 84 86 88 Dohadné účty pasívní 12 27 31 34 35 36 Jiné závazky 64 0 0 0 0 0 IV. Bankovní úvěry a výpomoci 16464 21023 21023 21023 21023 21023 Bankovní úvěry dlouhodobé 16464 21023 21023 21023 21023 21023 Běžné bankovní úvěry 0 0 0 0 0 0 Krátkodobé finanční výpomoci 0 0 0 0 0 0 C. Ostatní pasiva 0 459 533 582 595 614 Stránka 3 z 3

Horizontální a vertikální analýza plánovaných VZZ a rozvah Příloha č. 6 % podíly položek na celkových výkonech 2015 2016 2017 2018 2019 I. Tržby za prodej zboží 11,1% 1,2% 1,3% 1,3% 1,3% II. Výkony 88,9% 98,8% 98,7% 98,7% 98,7% 1. Tržby za prodej výrobků a služeb 88,3% 97,2% 97,8% 98,5% 98,4% 2. Změna stavu vnitro. zásob 0,6% 1,6% 1,0% 0,3% 0,3% 3. Aktivace 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% B. Výkonová spotřeba 40,2% 44,7% 44,7% 44,7% 44,7% 1. Spotřeba materiálu a energie 21,0% 23,3% 23,3% 23,3% 23,3% 2. Služby 19,2% 21,4% 21,4% 21,4% 21,4% + Přidaná hodnota 51,6% 54,1% 54,1% 54,1% 54,1% C. Osobní náklady 25,2% 25,9% 25,4% 27,2% 27,2% D. Daně a poplatky 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% E. Odpisy dlouhodobého majetku 20,5% 20,9% 20,3% 18,3% 13,3% III. Tržby z prodeje majetku a materiálu 2,8% 1,4% 1,4% 1,4% 1,4% F. Zůstatková cena majetku a materiálu 4,0% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% IV. Zúčtování rezerv do výnosů 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% G. Tvorba rezerv do nákladů 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% V. Zúčtování opravných pol. do výnosů 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% H. Zúčtování opravných pol. a rezerv 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% VI. Ostatní provozní výnosy 2,3% 2,3% 2,3% 2,5% 2,5% I. Ostatní provozní náklady 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% * Provozní výsledek hospodaření 6,8% 9,6% 10,7% 11,1% 16,0% VIII. Tržby z prodeje cenných papírů 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% K. Prodané cenné papíry a podíly 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% IX. Výnosy z dl. finančního majetku 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% XIV. Výnosové úroky 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% P. Nákladové úroky 0,8% 0,8% 1,2% 1,2% 1,7% XV. Ostatní finanční výnosy 1,2% 1,2% 1,2% 1,3% 1,3% Q. Ostatní finanční náklady 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% * HV z finančních operací -1,8% -1,7% -2,1% -2,1% -2,7% S. Daň z příjmů za běžnou činnost -0,4% 1,5% 1,6% 1,7% 2,5% ** HV za běžnou činnost 5,4% 6,4% 6,9% 7,3% 10,8% * Mimořádný výsledek hospodaření 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% *** HV za účetní období 5,4% 6,4% 6,9% 7,3% 10,8% Stránka 1 z 4

Horizontální a vertikální analýza plánovaných VZZ a rozvah Příloha č. 6 % podíly položek na celkové bilanční sumě 2015 2016 2017 2018 2019 AKTIVA CELKEM 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% A. Pohledávky za upsaný vl. kapitál 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% B. Stálá aktiva 54,2% 50,3% 43,8% 40,1% 37,7% I. Dlouhodobý nehmotný majetek 0,2% 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% II. Dlouhodobý hmotný majetek 53,1% 49,2% 42,8% 39,1% 36,8% III. Dlouhodobý finanční majetek 1,0% 0,9% 0,9% 0,9% 0,8% C. Oběžná aktiva 45,5% 49,4% 55,9% 59,6% 62,0% I. Zásoby 7,9% 9,1% 9,4% 9,4% 9,0% II. Dlouhodobé pohledávky 6,2% 6,2% 5,8% 1,1% 1,0% III. Krátkodobé pohledávky 26,7% 27,2% 27,9% 27,9% 26,7% Pohledávky z obchodního styku 20,6% 21,1% 22,1% 22,1% 21,3% Stát - daňové pohledávky 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% Poskytnuté zálohy 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% Dohadné účty aktivní 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Jiné pohledávky 5,3% 5,2% 5,0% 4,8% 4,5% IV. Finanční majetek 4,7% 6,9% 12,7% 21,3% 25,3% D. Ostatní aktiva 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 2015 2016 2017 2018 2019 PASIVA CELKEM 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% A. Vlastní kapitál 45,5% 48,9% 50,6% 53,7% 56,4% I. Základní kapitál 1,4% 1,4% 1,3% 1,3% 1,2% II. Kapitálové fondy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% III. Fondy ze zisku 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% IV. Výsledek hospodaření minulých let 40,9% 43,7% 44,9% 47,9% 48,8% V. HV běžného období (+/-) 3,1% 3,7% 4,2% 4,4% 6,3% B. Cizí zdroje 54,3% 50,9% 49,2% 46,1% 43,3% I. Rezervy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% II. Dlouhodobé závazky 31,2% 31,0% 29,4% 28,6% 26,7% Závazky z obchodních vztahů 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Emitované dluhopisy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Odložený daňový závazek (pohledávka) 1,6% 1,6% 1,5% 1,5% 1,4% Jiné dlouhodobé závazky 29,6% 29,4% 27,9% 27,2% 25,4% III. Krátkodobé závazky 14,1% 11,0% 11,3% 9,2% 8,9% Závazky z obchodního styku 12,7% 9,5% 9,9% 7,6% 7,4% Závazky ke společníkům a sdružení 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Závazky k zaměstnancům 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 0,8% Závazky ze sociálního zabezpečení 0,4% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Stát - daňové závazky a dotace 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% Přijaté zálohy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Dohadné účty pasívní 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Jiné závazky 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% IV. Bankovní úvěry a výpomoci 9,0% 8,9% 8,5% 8,3% 7,7% C. Ostatní pasiva 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% Stránka 2 z 4

Horizontální a vertikální analýza plánovaných VZZ a rozvah Příloha č. 6 I. Tržby za prodej zboží II. Výkony 1. Tržby za prodej výrobků a služeb 2. Změna stavu vnitro. zásob 3. Aktivace B. Výkonová spotřeba 1. Spotřeba materiálu a energie 2. Služby + Přidaná hodnota C. Osobní náklady D. Daně a poplatky E. Odpisy dlouhodobého majetku III. Tržby z prodeje majetku a materiálu F. Zůstatková cena majetku a materiálu IV. Zúčtování rezerv do výnosů G. Tvorba rezerv do nákladů V. Zúčtování opravných pol. do výnosů H. Zúčtování opravných pol. a rezerv VI. Ostatní provozní výnosy I. Ostatní provozní náklady * Provozní výsledek hospodaření VIII. Tržby z prodeje cenných papírů K. Prodané cenné papíry a podíly IX. Výnosy z dl. finančního majetku XIV. Výnosové úroky P. Nákladové úroky XV. Ostatní finanční výnosy Q. Ostatní finanční náklady * HV z finančních operací S. Daň z příjmů za běžnou činnost ** HV za běžnou činnost * Mimořádný výsledek hospodaření *** HV za účetní období roční tempa růstu položek VZZ (%) 2015 2016 2017 2018 2019 751% -88% 10% 3% 3% 7% 16% 9% 2% 3% 5% 15% 10% 3% 3% -207% 163% -33% -74% 42% 0% 0% 0% 0% 0% 7% 16% 9% 2% 3% 7% 16% 9% 2% 3% 7% 16% 9% 2% 3% 13% 10% 9% 2% 3% 8% 7% 7% 10% 3% 16% 3% 10% 3% 3% 23% 7% 6% -8% -25% 9% -46% 10% 3% 3% 244% -66% 10% 3% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -100% 0% 0% 0% 0% -31% 7% 7% 10% 3% 5% 15% 10% 3% 3% -34% 48% 22% 6% 49% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -97% -100% 0% 0% 0% -50% -2% 67% 0% 50% 42% 3% 10% 3% 3% 3% 3% 10% 3% 3% -35% 1% 36% 1% 29% -221% -471% 18% 7% 54% -25% 23% 18% 7% 54% -118% -100% 0% 0% 0% -25% 23% 18% 7% 54% Stránka 3 z 4

Horizontální a vertikální analýza plánovaných VZZ a rozvah Příloha č. 6 AKTIVA CELKEM A. Pohledávky za upsaný vl. kapitál B. Stálá aktiva I. Dlouhodobý nehmotný majetek II. Dlouhodobý hmotný majetek III. Dlouhodobý finanční majetek C. Oběžná aktiva I. Zásoby II. Dlouhodobé pohledávky III. Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodního styku Stát - daňové pohledávky Poskytnuté zálohy Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky IV. Finanční majetek D. Ostatní aktiva PASIVA CELKEM A. Vlastní kapitál I. Základní kapitál II. Kapitálové fondy III. Fondy ze zisku IV. Výsledek hospodaření minulých let V. HV běžného období (+/-) B. Cizí zdroje I. Rezervy II. Dlouhodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Emitované dluhopisy Odložený daňový závazek (pohledávka) Jiné dlouhodobé závazky III. Krátkodobé závazky Závazky z obchodního styku Závazky ke společníkům a sdružení Závazky k zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení Stát - daňové závazky a dotace Přijaté zálohy Dohadné účty pasívní Jiné závazky IV. Bankovní úvěry a výpomoci C. Ostatní pasiva roční tempa růstu položek bilance (%) 2015 2016 2017 2018 2019 9% 1% 5% 3% 7% 0% 0% 0% 0% 0% -8% -6% -8% -6% 1% 15% -7% -11% -18% -11% -9% -7% -8% -6% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 38% 9% 19% 10% 11% 7% 16% 9% 2% 3% 0% 0% 0% -81% 0% 25% 3% 8% 2% 2% 16% 3% 10% 3% 3% 16% 3% 10% 3% 3% 16% 3% 10% 3% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 78% 0% 0% 0% 0% 8% 47% 93% 72% 27% 15% 5% 10% 3% 3% 2015 2016 2017 2018 2019 9% 1% 5% 3% 7% 7% 8% 9% 9% 13% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 11% 7% 9% 9% 9% -25% 23% 18% 7% 54% 10% -6% 2% -4% 1% 0% 0% 0% 0% 0% -6% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -6% 0% 0% 0% 0% 92% -22% 9% -17% 3% 110% -25% 9% -20% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 8% 7% 7% 10% 3% 8% 7% 7% 10% 3% 7% 16% 9% 2% 3% 7% 16% 9% 2% 3% 7% 16% 9% 2% 3% -100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 7% 16% 9% 2% 3% Stránka 4 z 4

Poměrové ukazatele analyzující finanční plán Příloha č. 7 2015 2016 2017 2018 2019 Ukazatel pružnosti 0,54 0,50 0,44 0,40 0,38 Krytí stálých aktiv: 2015 2016 2017 2018 2019 dlouhodobými zdroji 157% 169% 181% 180% 181% vlastním kapitálem 83% 90% 94% 88% 90% Ukazatele zadluženosti 2015 2016 2017 2018 2019 Zadluženost vlastního kapitálu 89% 88% 92% 105% 102% Podíl vlastního kapitálu na celkovém 45% 45% 41% 35% 34% Ukazatele likvidity 2015 2016 2017 2018 2019 Okamžitá likvidita 0,30 0,31 0,31 0,31 0,31 Pohotová likvidita 1,82 2,31 2,33 2,80 2,80 Běžná likvidita 2,82 3,70 3,67 3,94 3,93 Ukazatele aktivity 2015 2016 2017 2018 2019 Doba obratu materiálu 62 62 62 62 62 Doba obratu krátk. pohledávek 133 132 133 134 133 Doba obratu krátk. závazků 170 129 129 100 100 2015 2016 2017 2018 2019 Čistý pracovní kapitál (ČPK) 60609 70347 75942 69703 71719 % ČPK z oběžných aktiv 57% 65% 65% 66% 66% Ukazatelé ziskovosti 2015 2016 2017 2018 2019 Rentabilita celkových aktiv ROA 3,9% 6,2% 7,7% 9,0% 13,5% Rentabilita vlastního kapitálu ROE 10,0% 12,1% 15,2% 20,2% 29,6% Rentabilita vloženého kapitálu 8,7% 10,3% 13,3% 16,5% 24,5% Rentabilita tržeb 5,0% 7,9% 8,5% 9,0% 13,4% Ukazatel produktivity 2015 2016 2017 2018 2019 Produktivita z přidané hodnoty 2,04 2,09 2,13 1,99 1,99 2015 2016 2017 2018 2019 Altmanův index 1,71 1,93 2,08 2,23 2,40 Stránka 1 z 1

Příloha č. 8 Ocenění nemovitostí v okrese Frýdek-Místek, obec a k.ú. Frýdlant nad Ostravicí

Obsah 1. ÚVOD... 3 1.1. PŘEDMĚT A ÚČEL OCENĚNÍ... 3 1.2. VŠEOBECNÉ MÍSTOPISNÉ ÚDAJE... 3 1.3. ÚDAJE O OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTECH... 4 1.4. ÚDAJE O VLIVECH NA OBVYKLOU CENU... 5 1.5. POPIS NEMOVITOSTÍ... 5 2. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ... 8 2.1. VOLBA METODY OCENĚNÍ... 8 2.2. METODA SROVNÁVACÍ... 8 3. OCENĚNÍ SROVNÁVACÍ METODOU... 9 3.1. OCENĚNÍ SROVNÁVACÍ METODOU... 9 3.1.1. Bytové jednotky... 9 3.1.2. Pozemky... 11 REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTÍ A ZÁVĚR... 12 Přílohy k oceňovanému nemovitému majetku... 13 2 Příloha č. 8

1. Úvod 1.1. Předmět a účel ocenění Úkolem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 6925 pro k.ú. Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okr. Frýdek- Místek, a to: - bytové jednotky č. 1719/1, - bytové jednotky č. 1719/2, - bytové jednotky č. 1719/3, - bytové jednotky č. 1719/5, a dále nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 5544 pro k.ú. Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okr. Frýdek-Místek, a to: - pozemku parc.č. 1100/90 o výměře 117 m 2 ostatní plocha, jiná plocha, - pozemku parc.č. 1100/91 o výměře 44 m 2 ostatní plocha, jiná plocha, - pozemku parc.č. 1100/98 o výměře 89 m 2 ostatní plocha, ostatní komunikace. Předmětem ocenění jsou nemovitosti včetně veškerých součástí a příslušenství. Bytové jednotky a pozemky jsou ve vlastnictví společnosti ANAJ Czech, s.r.o. tak, jak je barevně vyznačeno v přílohách tohoto ocenění, tj. kopiích katastrálních map. Úkolem posudku je stanovit hodnotu nemovitého majetku ke dni 31. 8. 2015. 1.2. Všeobecné místopisné údaje Bytové jednotky ve Frýdlantu nad Ostravicí Město Frýdlant nad Ostravicí je významným rekreačním městem regionu a má 9773 obyvatel. Dům s oceňovanými jednotkami se nachází v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí, na jižním okraji širšího centra města. Okolní zástavbu tvoří převážně bytové domy. Centrální náměstí, Městský úřad, a dále např. živnostenský a finanční úřad, knihovna, 3 Příloha č. 8

kulturní dům nebo supermarket jsou ve vzdálenosti cca 700 m. V centru města je rovněž stanice meziměstské hromadné dopravy (autobus), železniční stanice je vzdálena cca 400 m. Napojení na hlavní průjezdnou komunikaci městem (ul. Hlavní) je ve vzdálenosti 50 m, napojení na rychlostní komunikaci č. 56 směr Frýdek-Místek a Ostrava je vzdáleno 2 km. Parkování je možné na vlastním pozemku parc.č. 1100/98 na západní straně domu (7 parkovacích stání). Většina služeb je v docházkové vzdálenosti v centru města. Z pohledu využití oceňovaných nemovitostí pro bydlení se jedná o atraktivní polohu, protože objekt se nachází v turistickém centru Beskyd s infrastrukturou a velmi dobrou dostupností (15 min. autem do Frýdku Místku a 30 min. do Ostravy). Nemovitosti se dle platného územního plánu nachází v zóně ploch pro bydlení v bytových domech. 1.3. Údaje o oceňovaných nemovitostech Předmětem ocenění jsou 4 bytové jednotky v domě č.p. 1719 a přilehlé pozemky parc.č. 1100/90, 1100/91 a 1100/98 v k.ú. Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okr. Frýdek-Místek. Dům byl kolaudován v červenci 2010, ke dni ocenění je budova i oceňované byty ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu. V předmětném domě se nachází celkem 5 bytových jednotek. Oceňované nemovitosti jsou ke dni ocenění využívány výhradně vlastníkem. Dům byl v roce 2012 rozdělen na jednotky v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb., přičemž bytová jednotka č. 1719/4 byla prodána v letošním roce do vlastnictví jiného vlastníka. Předmětem ocenění jsou dále spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku pod stavbou parc.č. 1100/85, které tvoří příslušenství oceňovaných jednotek. Dále jsou předmětem ocenění přilehlé pozemky parc.č. 1100/90, 1100/91 a 1100/98, které se nachází v bezprostřední blízkosti domu. Nemovitosti jsou ve vlastnictví společnosti ANAJ Czech, s.r.o. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu a elektro. Pozemky jsou v rovině. Předmětný dům je umístěn v řadové zástavbě bytových domů jako vnitřní a je postaven na vlastním pozemku. 4 Příloha č. 8

Souhrnné údaje o plochách oceňovaných nemovitostí: Výměra započitatelných podlahových ploch jednotlivých bytů činí cca 332 m 2 : - bytová jednotka č. 1719/1 (2+kk) 65,32 m 2 - bytová jednotka č. 1719/2 (3+kk) 107,03 m 2 - bytová jednotka č. 1719/3 (1+kk) 25,51 m 2 - bytová jednotka č. 1719/5 (4+kk) 134,57 m 2 Výměra pozemku pod stavbou je 176 m 2, souhrnná výměra přilehlých pozemků je 250 m 2. 1.4. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena ani jiná omezení, která by měl negativní vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí, se k oceňovanému majetku nevážou. Nemovitosti nemají omezené vlastnosti užívání a nenachází se v záplavovém území. V oddíle C listu vlastnictví č. 6925 jsou k oceňovaným bytovým jednotkám zapsána zástavní práva ve prospěch Komerční banky. Tato skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: umístění v atraktivní lokalitě centrální části Frýdlantu nad Ostravicí, dobrá dopravní dostupnost, dosah centra města, velmi dobrý stavebně-technický stav a dostatečná výměra pozemků včetně možnosti parkování na vlastním pozemku upraveném pro parkování. 1.5. Popis nemovitostí SOUHRNNÉ ÚDAJE O BYTOVÉM DOMĚ Č.P. 1719 Oceňované bytové jednotky jsou situovány ve čtyřpodlažním zděném obytném domě při ul. 5. května. Dům je novostavbou kolaudovanou v roce 2009, ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. V každém ze čtyř podlaží je umístěn vždy jeden byt, pouze v 2.NP jsou dvě bytové jednotky. Společné části domu tvoří mj. technická místnost v 1.NP a 4 skladovací místnosti ve stejném podlaží. Vybavení domu tvoří osobní výtah. Dům i jednotlivé byty jsou napojeny na elektro, vodu a kanalizaci, vytápění i ohřev vody jsou zajištěny dálkově. 5 Příloha č. 8

BYTOVÉ JEDNOTKY V DOMĚ Č.P. 1719, FRÝDLANT NAD OSTRAVICÍ Bytová jednotka č. 1719/1 Oceňovaná bytová jednotka je o dispoziční velikosti 2+kk a nachází se v 1.NP domu. Jednotku tvoří obývací pokoj s kuchyňským koutem, 1 obytná místnost, předsíň a koupelna s WC. Byt je ve velmi dobrém stavu, s kompletním vybavením (vč. žaluzií, svítidel, kuchyňské linky včetně vestavěných spotřebičů, pračky a sušičky). K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku pod stavbou parc.č. 1100/85 o velikosti 6532/44489. Dle prohlášení vlastníka činí výměra bytu 65,32 m 2. Bytová jednotka č. 1719/2 Oceňovaná bytová jednotka je o dispoziční velikosti 3+kk a nachází se v 2.NP domu. Jednotku tvoří obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 obytné místnosti, předsíň, koupelna a WC. Byt je ve velmi dobrém stavu, s kompletním vybavením (vč. žaluzií, svítidel nebo kuchyňské linky). K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku pod stavbou parc.č. 1100/85 o velikosti 9966/44489. Dle prohlášení vlastníka činí výměra bytu 99,66 m 2, plocha balkónu (nezapočítává se do podlahové plochy bytu) činí 14,73 m 2. Bytová jednotka č. 1719/3 Oceňovaná bytová jednotka je o dispoziční velikosti 1+kk a nachází se v 2.NP domu. Jednotku tvoří pokoj s kuchyňským koutem, předsíň, koupelna s WC. Byt je ve velmi dobrém stavu, s kompletním vybavením (vč. žaluzií, svítidel nebo kuchyňské linky). K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku pod stavbou parc.č. 1100/85 o velikosti 2551/44489. Dle prohlášení vlastníka činí výměra bytu 25,51 m 2. Bytová jednotka č. 1719/5 6 Příloha č. 8

Oceňovaná bytová jednotka je o dispoziční velikosti 4+kk a nachází se v 4.NP domu. Jednotku tvoří obývací pokoj s kuchyňským koutem, 3 obytné místnosti, předsíň, koupelna a WC. Byt je ve velmi dobrém stavu, s kompletním vybavením (vč. žaluzií, svítidel nebo kuchyňské linky). K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku pod stavbou parc.č. 1100/85 o velikosti 12720/44489. Dle prohlášení vlastníka činí výměra bytu 127,20 m 2, plocha balkónu (nezapočítává se do podlahové plochy bytu) činí 14,73 m 2. POZEMKY a) Pozemek pod stavbou parc.č. 1100/85 Jedná se o pozemek parc.č. 1100/85 zastavěný předmětným bytovým domem. Pozemek se nachází v rovinatém terénu a je domem kompletně zastavěn. V katastru nemovitostí je evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 176 m 2 a je zapsán na listu vlastnictví č. 6924 pro k.ú. Frýdlant nad Ostravicí. Předmětem ocenění jsou spoluvlastnické podíly na pozemku, které tvoří příslušenství jednotlivých hodnocených bytových jednotek. b) Přilehlé pozemky parc.č. 1100/90, 1100/91 a 1100/98 Jedná se o pozemek parc.č. 1100/90, 1100/91 a 1100/98, které se nachází v bezprostřední blízkosti domu. Pozemek parc.č. 1100/90 se nachází na západní, vstupní straně domu, pozemek parc.č. 1100/91 tvoří zatravněnou plochu na východní straně domu a pozemek parc.č. 1100/98 se nachází na západní straně domu (oddělen veřejnou komunikací) a nachází se na něm 7 parkovacích stání (povrch zpevněn zatravňovacími dlaždicemi). Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek-Místek, na listu vlastnictví č. 5544 pro katastrální území Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okr. Frýdek-Místek, a to tyto: Parcela č. Výměra m 2 Druh Způsob využití 1100/90 117 Ostatní plocha Jiná plocha 1100/91 44 Ostatní plocha Jiná plocha 1100/98 89 Ostatní plocha Ostatní komunikace 7 Příloha č. 8

2. Použité metody ocenění Ocenění je provedeno za účelem zjištění obvyklé (tržní) ceny oceňovaných nemovitostí ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami: metoda nákladového ocenění tj. zjištění věcné hodnoty metoda výnosová metoda srovnávací 2.1. Volba metody ocenění Při stanovení obvyklé ceny je použita metoda srovnávací jako nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny bytu resp. pozemku, protože dle dostupných údajů v poslední době na trhu nemovitostí s obdobným typem nemovitostí v dané lokalitě bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. 2.2. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou, které byly realizovány ve sledovaném období. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. 8 Příloha č. 8

3. Ocenění srovnávací metodou 3.1. Ocenění srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S přihlédnutím ke stavebnětechnickému stavu, vybavení a umístění bytů jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou ke dni ocenění obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního tisku a realitní inzerce, konzultacemi se spolupracujícími znalci a odhadci v místě. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy. 3.1.1. Bytové jednotky Podle získaných podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto byty (nabídkové ceny jsou po redukci): Lokalita srovnatelné nemovitosti Byt 3+kk s garáží, 2 sklepy a zahrádkou 100 m 2, osobní vl., ul. Husova, Frýdlant nad Ostravicí Byt 3+kk (s terasou), 2.NP/3, osobní vl., Rezidence pod Štramberskou trúbou, Štramberk Byt 3+kk (s terasou a předzahrádkou), 1.NP/3, osobní vl., Rezidence pod Štramberskou trúbou, Štramberk Byt 1+kk, 4.NP/4, osobní vl., ul. Bohuslava Martinů, Nový Jičín Byt 3+kk (s terasou), 3.NP/3, osobní vl., projekt Byty Letná, ul. Čelakovského, Frýdek-Místek Byt 4+kk v předmětném domě, osobní vl., ul. 5. května, Frýdlant nad Ostravicí Stav nemovitosti Užitná plocha [m 2 ] Po rekonstrukci 74 Novostavba (2014) Novostavba (2014) 71,4 93,36 Po rekonstrukci 32 Novostavba (2013) 84 Novostavba (2009) 135 Cena nemovitosti [Kč] Datum Cena na m 2 užitné nabídky / plochy [Kč] prodeje 1 670 000 22 568 1 774 000 24 846 2 100 000 22 494 570 000 17 813 1 755 000 20 893 2 600 000 19 259 2015 2015 2015 2015 2015 01/2015 Byt 2+kk, 4.NP/4, osobní vl., Novostavba (2009) 54 1 440 000 2015 9 Příloha č. 8

ul. Pavlíkova, Frýdek-Místek 26 667 Byt 5+kk, mezonet 3.NP+podkroví, osobní vl., ul. Sportovní, Kopřivnice Dům v rekonstrukci vč. nástavby 118 2 500 000 21 026 2015 Byt 2+kk, družstevní vl., ul. Elektrárenská, Frýdlant nad Ostravicí Novostavba (2008) 75 1 955 000 26 067 2015 Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem k srovnatelným nemovitostem: Oceňované byty jsou dobře srovnatelné s uvedenými byty umístěnými v novostavbách bytových domů v regionu. Vzhledem ke stavu a umístění bytů lze oceňované byty řadit do střední až vyšší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Kladný vliv na výši obvyklé ceny mají tyto faktory: velmi dobrý stavebně-technický stav a vybavení novostavby bytového domu, dobrá dopravní dostupnost Frýdku-Místku, příp. Ostravy, dosah služeb a infrastruktury v docházkové vzdálenosti domu. V rámci města se jedná o poměrně atraktivní místo. Výhodou je rovněž převis poptávky nad nabídkou u bytů ve městě. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, byty obdobné velikosti a vybavení v průměru od 18000 do 25000 Kč/m 2 užitné plochy. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházíme z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy. Plochy balkónů jsou při stanovení srovnávací hodnoty dle zavedených předpokladů zohledněny ve výši ½ výměry. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, s ohledem na atraktivitu umístění, stav a výměru užitných ploch, odhaduji srovnávací hodnotu bytových jednotek ve výši: Číslo jednotky Započitatelná podlahová plocha Jednotková cena v Kč/m 2 Srovnávací hodnota v Kč SH po zaokrouhlení v Kč 1719/1 65,32 21500 1404380 1400000 1719/2 107,025 19500 2086988 2100000 1719/3 25,51 22500 573975 570000 1719/5 134,565 19500 2624018 2600000 Celkem 6670000 10 Příloha č. 8

3.1.2. Pozemky Na základě průzkumu trhu se ceny srovnatelných pozemků v obdobně atraktivních lokalitách města Frýdlantu nad Ostravicí a měst a obcí srovnatelného významu v regionu pohybují v rozmezí 1 000 až 1500 Kč/m2. S ohledem na výměru pozemků, určení územním plánem, možnosti jejich využití jako plochy ve funkčním celku s bytovým domem resp. parkoviště, převisu poptávky nad nabídkou u stavebních pozemků a přípravu území včetně inženýrských sítí, považuji za odpovídající hodnotu obvyklé ceně v případě pozemku parc.č. 1100/98 (parking) částku při horní hranici uvedeného rozmezí, a to 1500 Kč/m2 a v případě pozemků parc.č. 1100/90 a 1100/91 částku 1200 Kč/m2. Pozemek parc.č. Způsob využití Výměra v m2 Jednotková cena v Kč/m 2 Srovnávací hodnota v Kč 1100/90 Přístupová plocha 117 1200 140400 1190/91 Přilehlá plocha 44 1200 52800 1190/98 Parkovací plocha 89 1500 133500 Celkem 326700 Na základě výše uvedených porovnání a vzhledem k atraktivitě lokality odhaduji srovnávací hodnotu jako součet hodnoty bytových jednotek a pozemků takto : - v případě bytových jednotek na částku 6670000 Kč - v případě pozemků na LV č. 5544 na částku 326700 Kč tj. celkem 6996700 Kč 11 Příloha č. 8

Rekapitulace cen nemovitostí a závěr Ocenění srovnávací metodou Srovnávací hodnota bytových jednotek 6 670 000 Kč Srovnávací hodnota pozemků 326 700 Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí je přihlédnuto zejména k metodě srovnávací, které nejlépe odráží tržní podmínky v daném místě a nejlépe odpovídá obvyklé ceně nemovitostí. Předmětem ocenění jsou dva soubory nemovitostí, a to bytové jednotky 1719/1,2,3 a 5 zapsané na listu vlastnictví č. 6925 a stavební pozemky zapsané na listu vlastnictví č. 5544 v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí. Na základě zjištěných cen a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši součtu srovnávací hodnoty bytových jednotek, tj. po zaokrouhlení ve výši 6,67 mil. Kč, a srovnávací hodnoty pozemků, tj. po zaokrouhlení ve výši 326700 Kč, na celkovou částku ve výši 6,997 mil. Kč. 12 Příloha č. 8

Přílohy k oceňovanému nemovitému majetku výpis z katastru nemovitostí LV č. 5544 a 6925 pro k.ú. Frýdlant nad Ostravicí prokazující stav evidovaný k datu 23.11.2015 a 21.12.2015 kopie katastrální mapy situační plánek a výřez z leteckého snímku fotodokumentace 13 Příloha č. 8

Situaèní plánek Výøez z leteckého snímku

Fotodokumentace