ZNALECKÝ POSUDEK č. 2622/2012 O ceně obvyklé bytového domu č.p. 1642, st.p. 1772, k.ú. Aš, obec Aš, okres Cheb, kraj Karlovarský... Objednatel posudku: Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 - Kobylisy Účel posudku: zjištění ceny obvyklé k datu místního šetření. č. j: 428/2012-N Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. podle stavu ke dni 3.10.2012 znalecký posudek vypracovala: Eva Chmelíková Lidická 308/51
36020 V Karlových Varech telefon: +420777118933 e-mail: echmelik@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karlových Varech, 4.10.2012-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé dle požadavku objednatele č.j.428/2012-n 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytový dům Adresa nemovitosti: Chebská 1642 352 01 Aš Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 13 413 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 127,0300 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 127,03 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 3.10.2012.Prohlídka domu nebyla umožněna, z vnějšího ohledání, bylo patrné, že objekt je neobyvatelný, ( předchozí obyvatelé byli sociálně slabí a nepřizpůsobivý občané ). 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: pan Jiří Grabovský, Kamenná 473/52, 35201 Aš, vlastnictví: výhradní pan Jiří Grabovský, Kamenná 473/52, 35201 Aš, vlastnictví: výhradní 5. Celkový popis nemovitosti Všeobecné místopisné údaje Město Aš je městem v západním výběžku při hranicích se SRN, počet obyvatel 13 400. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Aš, ul. Chebská okraj města. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 100 m, nejbližší železniční stanice je v místě ve vzdálenosti 200 m. Budova se nachází na okraji města ( příjezdní komunikace ze směru Cheb ). Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou. Ve městě jsou základní služby, poliklinika, odborní lékaři, základní i střední školství, krytý bazén, sportovní areál. Od regionálního města Chebu ve vzdálenosti 25 km, od krajského města Karlovy Vary 65 km. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je 201, m2, parcela č. 1772 zastavěná plocha a nádvoří. Souhrnná velikost bytů pravděpodobně činí 680 m2, každé nadzemní podlaží : 170 m2. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na veřejné a distribuční rozvody: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn lze napojit, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je pravidelný. Pozemek je rovinný. Orientace pozemku je převážně na sever. Budova ke dni ocenění není využívána. Oceňovaná budova je řadová, vnitřní. Budova je postavena na vlastním pozemku. - 3 -
Oceňovaný bytový dům č.p. 1642 je řadový obytný dům netypový, postavený v řadové uliční zástavbě ul. Chebská, jedná se o zástavbu netypových bytových domů z let 1900-1930. Objekt je řadový střední, plně podsklepený, čtyři nadzemní podlaží, mansardové zastřešení. V domě bylo původně celkem 6 bytů. Objekt je zcela neobyvatelný, podzemní podlaží zanesené odpadky, vstupní chodba též plná odpadků. Byty jsou pravděpodobně nefunkční není el. Instalace, veškeré prvky krátkodobé i částečně dlouhodobé životnosti jsou pravděpodobně dožilé. Konstrukční charakteristika a vybavenost domu: Základy z železobetonových pasů pravděpodobně s nefunkčními izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, obvodové zdivo tl. přes 45, stropy pravděpodobně betonové a dřevěné trámové polospalné, schodiště betonové s povrchem teracovým, krov dřevěný vázaný s krytinou z AZC šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní omítky dvouvrstvé vápenné hladké, okna dřevěná dvojitá původní špaletová z větší části bez zasklení, dveře pravděpodobně dřevěné náplňové, podlahy v bytech pravděpodobně prkenné, v jednotlivých bytech byly pravděpodobně koupelny a WC, které budou v současné době nefunkční. Vytápění jednotlivých bytů bylo pravděpodobně kamny na tuhá paliva. Rozvod studené vody pravděpodobně nefunkční. Kuchyně pravděpodobně nefunkční bez jakéhokoliv vybavení. Technický stav : Dům byl postaven na základě odborného odhadu v letech 1910-1925, dle vnějšího ohledání jsou dožilé veškeré prvky krátkodobé, částečně i dlouhodobé životnosti : krytina střechy, okna, vnější i vnitřní omítky, pravděpodobně veškeré rozvody el. Energie, kanalizace a vody. Nebylo možné posoudit stav krovu, ale při pohledu ze zadní strany domu, bylo patrné, že místy krytina chybí a do krovu zatéká, komíny nad střechou též dožilé. Okna bez skel, rámy oken zcela dožilé. Objekt byl pravděpodobně napojen na veškeré distribuční sítě, lze též připojit na plynovod. Dispoziční řešení : 1.PP : sklepy 1-3.NP : 6 bytů, 4.NP nebytové prostory 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 2. Ocenění pozemků 2.1. 3. Cena obvyklá - 4 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby- bytový dům nákladová metoda Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce Zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 15,20*12,54+1,8*5,6 = 200,69 1.NP 15,20*12,54+1,8*5,6 = 200,69 2.NP 15,20*12,54+1,8*5,6 = 200,69 3.NP 15,20*12,54+1,8*5,6 = 200,69 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.PP 200,69 m2 2,60 m 521,79 1.NP 200,69 m2 3,00 m 602,07 2.NP 200,69 m2 3,00 m 602,07 3.NP 200,69 m2 3,00 m 602,07 Součet 802,76 2 328,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 328,00 / 802,76 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 802,76 / 4 = 200,69 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (15,20*12,54+1,8*5,6)*(2,60) = 521,79 m 3 1.NP (15,20*12,54+1,8*5,6)*(3,00) = 602,06 m 3 2.NP (15,20*12,54+1,8*5,6)*(3,00) = 602,06 m 3 3.NP (15,20*12,54+1,8*5,6)*(3,00) = 602,06 m 3 Zastřešení 200,69*3,5/2+5,5*2*1,5/2 = 359,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 521,79 m 3-5 -
1.NP NP 602,06 m 3 2.NP NP 602,06 m 3 3.NP NP 602,06 m 3 Zastřešení Z 359,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 687,43 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy trámové polospalné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické Podstandard P 100 10. Schody Teracové S 100 11. Dveře Náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Povrchy podlah prkna palubky P 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod Bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky, jen studená P 100 19. Vnitřní kanalizace Litinové S 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní C 100 23. Vnitřní hygienické vybavení P 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. Jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 Část [%] Upravený obj. podíl - 6 -
9. Vnitřní obklady keramické P 2,10 100 0,46 0,97 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah P 3,10 100 0,46 1,43 15. Vytápění C 4,70 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod P 3,30 100 0,46 1,52 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení P 3,80 100 0,46 1,75 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. Jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,47 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 150,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9529 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 1,0241 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,7747 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1580 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 293,66 Plná cena: 2 687,43 m 3 * 3 293,66 Kč/m 3 = 8 851 480,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 7 523 758,59 Kč - zjištěná cena = 1 327 722,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Přirážka nepoužita - průjezdní komunikace Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550-7 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 127,03 1,00 2,1550 10,00 301,12 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 1772 201,00 301,12 60 525,12 Stavební pozemek - celkem 60 525,12 - zjištěná cena = 60 525,12 Kč - 8 -
Adresa: Budova: Plocha Popis: pozemku: 3)Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) b1 Věcná hodnota cena nákladová stanovena v úvodní části b2 Porovnávací hodnota Popis V této části znalec stanoví cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených nemovitostí, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Porovnávací hodnota : 1.Prodej, dům Činžovní, ZP 250 m², cena 2 100 000,- Kč. Nabídka realitní kanceláře. U Nádraží, Aš, budova zděná, před rekonstrukcí, okraj obce, podlaží 4, podzemní podlaží, 5 bytů, před rekonstrukcí, UP 780 m2 Prodej nájemního domu s 5 bytovými jednotkami (4x 2+1, 1x 1+1) v Aši. Každý byt má vlastní plynový kotel a měřiče energií. Ke každému bytu náleží sklepní kóje. Dům je podsklepený, okna, dveře i střecha jsou původní, je nutná rekonstrukce celého objektu. K dispozici ihned. Porovnání : Lokalita přibližně shodná, technický stav pravděpodobně lepší. 2 100 000/780 = 2 690 Kč/m2, koeficient reálné prodejnosti 0.8, 2 150Kč/m2-9 -
Cena: Poznámka Adresa: Stav: Budova: Umístění Typ domu: objektu: objektu: k ceně: 2.Prodej, dům Činžovní, 1 113 m² 6 990 000 Kč včetně provize,včetně finančních a právních služeb, Aš Rezervováno konstrukce : zděná stav:velmi dobrý poloha :centrum obcepodlaží : 1/5 Počet bytů :22 Nabízíme prodej činžovního domu v centru Aše. Dům byl v roce 2001 zrekonstruován. V domě je 22 samostatných malometrážních bytů v dispozicích 2+1 a 2+kk o rozloze od 28 m2 do 40 m2. Topení a ohřev vody je v domě řešen na elektřinu. Každý byt má samostatná měřidla elektřiny a vody a bojler na ohřev teplé vody. Po celkové rekonstrukci elektrického vedení. Přízemí je možno používat jako nebytové prostory. Půdní prostor je připraven na další využití a střecha je osazena střešními okny. Zastavěná plocha je 185 m2, užitná plocha je 1113 m2. K domu náleží zahrada o rozloze 90 m2. Doložitelný roční výnos je více než 1 000 000,- Kč. Dům doporučujeme ke koupi. Zakázka číslo: 27301. Porovnání: Lokalita velmi výhodná na okraji centra města, objekt po opravě a modernizaci. 7 000 000/1113 = 6 300 Kč/m2 3.Prodej bytového domu k rekonstrukci v Aši Lokalita: Chebská ul., Aš - 10 -
Okres: Cheb Cena: 1 200 000,- Kč Vloženo:20.1.2012 Upraveno:13.7.2012 Zobrazeno:447 Podrobný popis: Nabízíme k prodeji řadový bytový dům se šesti bytovými jednotkami 1+2 v ulici Chebská v Aši. Dům je celý podsklepen. Půdní prostory mají 230 m2. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Porovnání : Jedná se o hodnocený bytový dům, který je nabízen k prodeji přes realitní kancelář REALA Božena Lakomá Cheb. Jedná o realitní kancelář s velmi dlouhou dobou působnosti na realitním trhu. Koeficient reálné prodejnosti vzhledem k tomu, že nabídka byla vložena 20.1.2012 stanovuji ve výši 0.75. 1 200 000/680= 1 764 Kč/m2 *0.75 = 1 320 Kč/m2 1 320 * 680 = 897 600,- Kč Porovnávací hodnota : 897 600,- Kč - 11 -
REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Nákladová hodnota 1 327 700, Pozemky 60 530, Cena zjištěná porovnávacím způsobem 897 600,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč 800 000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena současný stav - odborný odhad Kč 800 000,- Slovy : osmsettisíckč Komentář k ceně obvyklé : Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu Praha. Veškeré zástavní a jiná práva a závazky jsou zapsány na listu vlastnictví č. 4194, který je nedílnou součástí znaleckého posudku. Výsledná cena je bez promítnutí pohledávek zástavního práva. V Karlových Varech, 17.10.2012 Eva Chmelíková - 12 -
Grabovský Jiří Kamenná 473/52 352 01 Aš 1 Praha, 17.09.2012 Č. j: 428/2012-N Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: St. parcela č. 1772 o výměře 201 m2 zastavěná plocha a nádvoř Budova Aš č.p. 1642 byt.dům stojící na st. parcele č. 1772 tyto nemovitosti jsou zapsané na LV č. 4195, pro k.ú. Aš, obec Aš, část obce Aš, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj KP Cheb. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne 03.10.2012 ve 13:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník) V Karlových Varech, 11.10.2012 Eva Chmelíková - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2622/2012 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace 3 1 1-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -