ZNALECKÝ POSUDEK. č. 19/2677/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 19/2677/2013 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 38, st.p. 35, poz.p. 708/28, k.ú. Brť, obec Otročín, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ. a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu Č. j: 413/2012-D Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Eva Chmelíková Lidická Karlovy Vary telefon: echmelik@seznam.cz

2 Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává v vyhotoveních. V Karlových Varech

3 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé podle data místního šetření, nedobrovolná dražba č.j. 413/2012-D 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p.38 Adresa předmětu ocenění: Brť tročín Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Otročín Katastrální území: Brť Počet obyvatel: 503 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Havlové. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Brť, Otročín 38, Toužim, Josef Havel,, vlastnictví: výhradní Brť, Otročín 38, Toužim, Josef Havel,, vlastnictví: výhradní 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace stavby nebyla znalci předložena. Skutečnosti o stavu nemovitosti zjištěné na místě nejsou v rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. V době místního šetření již byla zahájena částečná oprava rodinného domu. 7. Celkový popis nemovitosti 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace stavby nebyla znalci předložena. Skutečnosti o stavu nemovitosti zjištěné na místě nejsou v rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. V době místního šetření již byla zahájena celková rekonstrukce rodinného domu. 7. Celkový popis nemovitosti Obec Otročín ( chráněná krajinná oblast Slavkovského lesa ) je situován ve středu trojúhelníku měst Bečov, Toužim, Teplá. V obci jsou dostupné lokální služby jako je pošta, obchod se smíšeným zbožím, restaurace. Obecní úřad je. Veškeré ostatní služby včetně školy, školky, policie, zdravotních středisek jsou ve vzdálenosti cca 12 km ve městech Toužimi a na opačnou stranu ve městě Bečově. Nejbližší správní centrum je v Karlových Varech, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Oceňovaná nemovitost je situována mimo vlastní území obce a to v k.ú. Brť, od vlastní obce ve vzdálenosti cca 2 km. V tomto k.ú. není žádná občanská vybavenost, veškeré základní služby v obci Toužim ve vzdálenosti 11 km bus cca 3* denně. V dané lokalitě je velice slabá kupní síla, nejsou zde pracovní možnosti. Část objektů využívaná k rekreačním účelům. Rodinný dům je situován ve středu obce v zástavbě bytových objektů. Přístup je po nezpevněné - 3 -

4 cestě. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody a el. energii, kanalizace do žumpy, která je údajně nefunkční. Pozemky nejsou oplocené, rovinné bez venkovních úprav, které zvyšují cenu nemovitosti. 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům - nákladová metoda Porovnávací metoda 2. Ocenění pozemků

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům - nákladová metoda Popis: Předmětem hodnocení je rodinný dům, částečně podsklepený, dvě nadzemní podlaží ( druhé nadzemní podlaží obytné pouze z jedné poloviny ), střecha sedlová s krytinou z AZC šablon. Objekt byl postaven na základě odborného odhadu v letech Objekt je jednogenerační o velikosti 1+3 III.K. : v přízemí je jedna obytná místnost užívaná jako obývací pokoj, dále je zde kuchyně, koupelna s WC, ve druhém NP je jeden pokoj, druhý pokoj stavebně neupravený, pravá strana je již bez stavebních úprav. Základy betonové pravděpodobně s nefunkčními izolacemi. Svislé nosné konstrukce zděné v 1.NP tl. 45 cm, 2.NP 30 cm. Vodorovné konstrukce nad podlažím je pravděpodobně dřevěný trámový. Střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem s krytinou z AZC šablon. Vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, vnější omítka chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře náplňové, dřevěná zárubeň. Vnitřní obklady keramické standardní - koupelna, WC. Podlahy v obývacím pokoji chybí definitivní povrch je pouze beton. Mazanina, v kuchyni laminátová plovoucí, chodba keramická dlažba, pokoj prkna. Schody kamenné. Vytápění pouze 2* kamna na tuhá paliva.el. instalace je 220/380. Koupelna vybavena vanou, sprchový kout, umyvadlo, WC splachovací. Teplá voda z bojleru, kuchyně vybavena el. sporákem. Dle vyjádření paní Havlové, objekt odkoupili v dezolátním stavu bez oken, strop byl nad obývacím pokojem propadlý. V letech byla zřízena koupelna, proveden nový strop nad pokojem, částečně povrch podlah, u podélné fasády směřující do dvora je vybočené obvodové zdivo ve 2.NP, vlastník vypověděl. že již bylo provedeno ztužení a oprava zdiva jakýkoliv právní doklad k tomuto úkonu chybí. Na pokraji své životnosti je krytina střechy.vzhledem k technickému stavu, nedokončené opravě stanovuji opotřebení domu ve výši 75%. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: 5, typ B zděná - 5 -

6 Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22 = 47,75 1.NP 13,52*7,75 = 104,78 2.NP 13,52*7,75 = 104,78 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 47,75 m 2 2,00 m 1.NP 104,78 m 2 2,60 m 2.NP 104,78 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22)*(2,00) = 95,50 m 3 1.NP (13,52*7,75)*(2,60) = 272,43 m 3 2.NP (13,52*7,75)*(3,00) = 314,34 m 3 Zastřešení 104,78*3,8/2 = 199,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 95,50 m 3 1.NP NP 272,43 m 3 2.NP NP 314,34 m 3 Zastřešení Z 199,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 881,35 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez izolace P Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy dřevěné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina osinkocementová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech P Část [%]

7 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody kamenné S Dveře náplňové S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností laminátová plovoucí, prkna, beton S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění kamna na tuhá paliva P Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody koupelnová kamna P Instalace plynu C Kanalizace žumpa P Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,37 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky C 3, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 4, ,46 1, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody P 1, ,46 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace P 2, ,46 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5,10 Upravený obj. podíl - 7 -

8 25. Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,67 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8167 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,00 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 942,- Plná cena: 881,35 m 3 * 3 413,- Kč/m 3 = ,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 93 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 123 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 93 / 123 = 75,610 % ,45 Kč Rodinný dům - nákladová metoda - zjištěná cena = ,98 Kč Nákladová metoda zaokrouhleno : ,- Kč Porovnávací metoda- cena administrativní Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 458,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: : 7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22 = 47,75 m 2 : 13,52*7,75 = 104,78 m 2 : 13,52*7,75 = 104,78 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška : 47,75 m 2 2,00 m : 104,78 m 2 2,60 m : 104,78 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: : (7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22)*(2,00) = 95,50 m 3 : (13,52*7,75)*(2,60) = 272,43 m 3-8 -

9 : (13,52*7,75)*(3,00) = 314,34 m 3 zastřešení: 104,78*3,8/2 = 199,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 881,35 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 104,78 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 257,31 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,46 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,343 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území I -0,01 obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00-9 -

10 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,840 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,343 * 0,840 * 0,950 = 0,274 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 458,- Kč/m 3 * 0,274 = 947,49 Kč/m 3 CP = CU * OP = 947,49 Kč/m 3 * 881,35 m 3 = ,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,31 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Chráněná krajinná oblast: -3 % Úprava cen: -15 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Bez přirážek Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,1600 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,00 74,06 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,00 29,62 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena

11 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha ,00 74, ,84 28 odstavec 5 ostatní plocha 708/28 692,00 29, ,04 Stavební pozemky celkem ,88 - zjištěná cena = ,88 Kč. B OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. b1 Věcná hodnota cena nákladová stanovena v úvodní části Porovnávací hodnota : Vzhledem k velmi specifiké nemovitosti, která je situována v lokalitě, která není vyhledávána pro trvalé bydlení, dále k technickému stavu nemovitosti, nebylo provedeno porovnání s obdobnými nemovitostmi a to vzhledem k absenci obdobných nemovitostí ( tyto nemovitosti nejsou až, tak běžně obchodovány ). Cena obvyklá stanovena pomocí ceny zjištěné, nákladové a v neposlední řadě na základě odborného odhadu

12 C. Rekapitulace Rekapitulace cen 1. Ocenění staveb Rodinný dům - nákladová metoda ,00 Kč Porovnávací metoda- cena administrativní ,00 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,00 Kč Výsledná cena obvyklá na základě odborného odhadu : ,- Kč slovy: pětsettisíckč Poznámka : V ceně obvyklé nejsou promítnuty pohledávky zástavního práva smluvního. V Karlových Varech Eva Chmelíková Lidická Karlovy Vary telefon: echmelik@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 19/2677/2013 znaleckého deníku

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 pro Josef Havel Brť, Otročín Toužim Praha, Č. j: 413/2012-D Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: * st. parcela č. 35 o výměře 314 m2, zastavěná plocha a nádvoří * parcela č. 708/28 o výměře 692 m2, ostatní plocha * budova Brť, č.p. 38 bydlení stojící na st. parcele č. 35 zapsané na listu vlastnictví č. 262, pro katastrální území Brť, obec Otročín, část obce Brť, okres Karlovy Vary u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne v 13:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník)

17 - 17 -