ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Prostějov, Přemyslovka č.p.2484/5, včetně příslušenství a pozemku p.č.4488, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 393 m 2, vše zapsáno na LV č.1915 pro k.ú.prostějov Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Prostějov, Přemyslovka č.p.2484/5, včetně příslušenství a pozemku p.č.4488, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 393 m 2, vše zapsáno na LV č.1915 pro k.ú.prostějov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Přemyslovka 2484/ Prostějov Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Prostějov Katastrální území: Prostějov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.přikryla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1915 pro k.ú.prostějov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /420, Pan Vladimír Ječmínek, Přemyslovka 2484/5, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /4487, Pan Jaromír Přikryl, Přemyslovka 2484/5, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /420, Pan Vladimír Ječmínek, Přemyslovka 2484/5, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /4487, Pan Jaromír Přikryl, Přemyslovka 2484/5, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, podsklepený objekt bytového domu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná špatná, z části chybějící. V domě se nachází 3 byty dispozice 3+1, jeden byt 1+1 a jeden byt dispozice 2+1. Prohlídka byla umožněna pouze v bytě dispozice 3+1 ve 2.nadzemním podlaží, který užívá vlastník nemovitosti. Vybavení kuchyní je standardní se sporáky a linkami. Topení je lokální plynové, alternativně krbovými kamny, teplá voda je z boilerů. WC a koupelny jsou podstandardní, v přízemních bytech standardní, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová, v části domu plastová. Schody jsou žulové a cihelné, podstandardní. Výtah v domě není. Dům je z roku 1895, v roce 1927 byla provedena nástavba patra a rekonstrukce. Stav objektu je špatný, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci, a elektřinu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno 4.2. Věcné břemeno - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Bytový dům Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 17,81*10,22+3,56*2,63 = 191,38 přízemí 191,38+8,08*4,38 = 226,77 patro 226,77 = 226,77-5 -

6 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin sklep 191,38 m2 2,60 m 497,59 přízemí 226,77 m2 3,64 m 825,44 patro 226,77 m2 3,27 m 741,54 Součet 644, ,57 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 064,57 / 644,92 = 3,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 644,92 / 3 = 214,97 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 191,38*2,6 = 497,59 m 3 vrchní stavba 226,77*8,66 = 1 963,83 m 3 zastřešení 226,77*2,34/2 = 265,32 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 497,59 m 3 vrchní stavba NP 1 963,83 m 3 zastřešení Z 265,32 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 726,74 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S Stropy rovné a klenbové S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce C

7 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky P Úprava vnějších povrchů C Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody P Dveře náplňové S Vrata X Okna dřevěná špaletová S Okna plastová N Povrchy podlah standardní S Vytápění lokální P Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod ocelové trubky S Vnitřní kanalizace litinové S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,63 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,21 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody P 3, ,46 1, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 4, Okna N 5, ,54 1, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění P 4, ,46 2, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0,40-7 -

8 18. Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 0, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,43 Koeficient vybavení K 4 : 0,8643 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9507 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9563 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8643 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 718,62 Plná cena: 2 726,74 m 3 * 3 718,62 Kč/m 3 = ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 118 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 118 / 150 = 78,667 % ,59 Kč Bytový dům - zjištěná cena = ,31 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Bytový dům = ,31 Kč ,31 Kč Nákladové ceny - celkem = ,31Kč - 8 -

9 Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 4,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Byt ,00 600, ,- Byt ,00 600, ,- Byt ,00 600, ,- Byt ,00 650, ,- Byt ,00 630, ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: ,29 Kč Výměra stavebního pozemku: 393,00 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 227,00 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: ,31 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: ,77 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: ,00 * 40 % = ,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: ,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,23 Kč Minimální nájemné dle 23 odst. 4: = ,- Kč Míra kapitalizace 4,50 % / 4,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,40 Kč - 9 -

10 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Stabilizovaná oblast Ocenění nákladovým způsobem CN = ,31 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,40 Rozdíl R = ,91 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV R = ,39 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,39 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) 56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3110 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

11 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1, , ,53 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a , , ,29 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,29 Pozemek - zjištěná cena = ,29 Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno štítové zdi Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč 3.2. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno štítové zdi

12 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno štítové zdi Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč 4.2. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno štítové zdi Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

13 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno ,- Kč 3.2. Věcné břemeno ,- Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem ,- Kč Celkem ,70 Kč Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno ,- Kč 4.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč

14 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno ,- Kč 3.2. Věcné břemeno ,- Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem ,- Kč Celkem ,70 Kč Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno ,- Kč 4.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvamilionysedmsettřicetdevěttisícšestset Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno štítové zdi-zohledněno při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky a smluvní pokuty do výše ,- Kč - Aktivafin s.r.o., Tovačovského 318/18, Kroměříž. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Čelechovice na Hané, k prodeji architektonicky zajímavý dům, původně penzion z roku 1930, nyní přebudovaný na 4 byty a připravený na další 2 byty v podkroví. Byty jsou po kompletní rekonstrukci. V domě je pěkné původní točité schodiště s kovaným zábradlím. Ve všech bytech jsou zateplené a snížené stropy. Nové rozvody elektřiny, rozvod anténního signálu a internetu, nové rozvody vody, odpadů a topení v mědi, nové omítky. Nové rozvody zvonky + nachystané rozvody na domácí telefon. Celý dům má nová kvalitní plastová okna. V domě jsou samostatné měřiče elektřiny a vody pro 6 bytových jednotek včetně proudových chráničů. Dům má vlastní studnu a je napojen na hloubkovou kanalizaci. Půdní prostory jsou připravené na vybudování 2 bytových jednotek - samostatné elektrické přípojky, rozvod vody a odpadů. Střešní plášť je po rekonstrukci - odvětrané latě, textilní parozábrana, střešní krytina. Dům je podsklepen, klenby jsou cihlové a prostory jsou připravené na možnost vybudování vinného sklípku apod. Ve sklepě je kotelna na etážové vytápění (kondenzační kotel o výkonu 30kw) včetně centrálního zásobníku na teplou užitkovou vodu s kombinací pro ohřev solárních panelů. Podlaha je nově vybetonovaná. Dále je u domu garáž (18 m2) a dílna (25 m2).u domu je oplocená upravená zahrada (150m2), zpevněné stání pro osobní auto a vybudované venkovní posezení s vybudovaným základem na

16 pergolu. Dům je v klidné a pěkné části obce. Obec Čelechovice na Hané má od roku 2010 nově vybudovanou hloubkovou kanalizaci a nově zrekonstruovanou sokolovnu společenský dům s posezením, fitness centrem, tělocvičnou V obci je školka a škola od 1-9 třídy a dům s pečovatelskou službou. Požadovaná cena ,- Kč. nájemní dům se dvěma obchodními prostory ve velmi lukrativní části města Prostějov. V domě jsou dva byty o dispozici 2+1, dva nebytové prostory vhodné k podnikání a prostorný dvůr. Dům je ve velmi dobrém stavu. Vhodné pro podnikatele a investory. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Prodej menšího nájemního domu v Držovicíchse čtyřmi bytovými jednotkami - 2x 2+1 a 2x 3+1. Dům je celý podsklepený, velká půda na vybudování dvou podkrovních bytů, nebo na vybudování mezonetových bytů. Každý byt má svoje plynové ústřední topení a ohřev vody. Vedle domu je vjezd na zahradu, kde se nachází jedna garáž, jedna dvougaráž a jedna menší garáž na motorku. Tři bytové jednotky jsou pronajaté ( po prodeji možnost ukončení nájmu). Vhodná investice. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu

17 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : ,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionyosmsettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz

18 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

19 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 Mapa oblasti

23 - 23 -

24 - 24 -