ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4921-36/14 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: bytová jednotka v osobním vlastnictví č.1957/49(7) v bytovém domě čp.1957 včetně podílu na společných částech domu a pozemků Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Strašnice Na Hroudě 1957, 110 00 Praha OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Adresa objednatele: Senovážné náměstí 977/24, 110 00 Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Exekuční řízení č.140 EX 00649/13-058 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 100 000 Kč Datum místního šetření: 19.5.2014 Stav ke dni : 19.5.2014 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Říčanech, dne 21.5.2014 Pavel Schaller
NÁLEZ Znalecký úkol - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - cenová mapa Prahy - informace získané na Stavebním úřadu - nebylo možné se spojit s majitelkou p.kocinovou, ocenění bytu jsem proto provedl podle pomůcek SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o byt 3+1 ve 3.NP, celkové plochy 54,50 m2 v 5.NP domě s výtahem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací ý Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou ý Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb - 2 -
1.1 Bytová jednotka Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.1957/49 (7) OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/3 213,00 5 030,00 1 071 390,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/4 214,00 5 030,00 1 076 420,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/5 214,00 5 030,00 1 076 420,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/6 213,00 5 030,00 1 071 390,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/7 214,00 5 030,00 1 076 420,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/8 240,00 5 030,00 1 207 200,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 777/9 567,00 5 030,00 2 852 010,- Ostatní stavební pozemky - celkem 9 431 250,- Pozemky - zjištěná cena = 9 431 250,- Kč - 3 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 9 431 250,- Kč 9 431 250,- Kč Cena příslušenství - celkem = 9 431 250,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 54 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 40 167,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient 3+1: 54,50 * 1,00 = 54,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 54 let: s = 1-0,005 * 54 = 0,73 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,73 = 0,652 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i) = 1,000 Index polohy pozemku 3 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 1,020 Ocenění 8 i = 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 40 167,- Kč/m 2 * 0,652 = 26 188,88 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 54,50 m 2 * 26 188,88 Kč/m 2 * 1,000 * 1,020= 1 455 839,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 455 839,84 Kč - 5 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 9 431 250,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 450 / 471 810 Hodnota spoluvlastnického podílu: 9 431 250,- Kč * 5 450 / 471 810 = 108 942,82 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 108 942,82 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 564 782,66 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 1 564 782,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 564 782,70 Kč Celkem 1 564 782,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 564 782,70 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.1957/49 (7) Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 54,50 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí byt 3+1 Prodej, byt 3+1, 80 m^(2) Celková cena: 4 200 000 Kč za nemovitost Adresa: Krupská, Praha 10 - Strašnice - 6 -
Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 12608 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis: Nabízíme k prodeji světlý a dispozičně dobře řešený byt o dispozici 3+1 v naprosto klidné a perfektně dostupné lokalitě Prahy 10 - Strašnic, ulice Krupská. Velikost místností: obývací pokoj 19m2, kuchyň 12m2, ložnice 18 a 15m2, koupelna 3,5m2, WC 1m2, chodba 12m2, sklep 3,5m2. Byt byl rekonstruován před pěti lety, nová koupelna, podlahy, tapety, elektřina v mědi. Orientace je severovýchodním (obývací pokoj a kuchyň) a jihozápadním (obě ložnice) směrem. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplení, plastová okna, rozvody, střecha a společné prostory) a to v roce 2010. Vynikající dostupnost (tramvaj, metro, bus nebo vlak) stejně jako okolní občanská vybavenost (obchody, restaurace, park Gutovka, školky, školy, gymnázium, divadlo, kostel) předurčují tuto nabídku jako výbornou investici i jako perfektní řešení bydlení pro rodinu s dětmi. U naší společnosti je možné využít služeb odhadce a zdarma konzultace s poradcem zákaznického servisu, který Vám nezávazně poradí v oblasti hypotečních úvěrů, stavebních spoření, podnikatelských úvěrů a všech forem pojištění. V nabídkové ceně bytu je již zahrnuta odměna za služby realitní kanceláře, rezervace bytu, předání bytu novému nabyvateli a právní servis spojený s převodem vlastnických/užívacích práv. Číslo zakázky: 12608 byt 3+1 Prodej, byt 3+1, 62 m^(2) Zlevněno: 2 800 000 Kč za nemovitost včetně provize Původní cena: 2 890 000 Kč za nemovitost Adresa: Donatellova, Praha 10 - Strašnice - 7 -
Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID: 268861532 Budova: Skeletová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 62 m2 Sklep: 2 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize, Ostatní Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ne Bezbariérový přístup: Ne Výtah: Ano Popis: Nabízíme vám ke koupi hezký byt 3+1 62m2 umístěný v 3.nadzemním podlaží cihlového domu na Praze 10, Strašnicích, v těsné blízkosti nákupního centra Tesco a metra Skalka cca 400m. Byt má - 8 -
dvě samostatné ložnice, samostatnou kuchyni a obývací pokoj. Orientace bytu je východ západ. Byt je v osobním vlastnictví, obytná plocha 62m2,sklep 2m2. Cena 2.800 000,- kč. byt 3+1 Prodej, byt 3+1, 68 m^(2) Zlevněno: 2 480 000 Kč za nemovitost Původní cena: 2 580 000 Kč za nemovitost Adresa: Rubensova, Praha 10 - Strašnice Datum aktualizace: 19.05.2014 ID zakázky: 6811 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 68 m2 Plocha podlahová: 68 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 2x Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu v osobním vlastnictví o velikostí 3+1, o rozloze 68,7m^(2), Praha 10 - Strašnice. Byt se nachází ve 3. patře 7. patrového panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukce dle vlastních představ a je velmi dobře dispozičně řešen. Dům je po rekonstrukci, proběhla výměna oken, stoupaček, zateplení fasády, společné prostory, nový výtah. Byt je slunný s pěkným výhledem do blízkého okolí. K bytu náleží sklep a komora na patře. Parkování možné před domem není problém. Byt se nachází v klidné části Prahy 10 Strašnice (sedliště Skalka) s výbornou dostupností do centra, Metro Skalka 400m od domu. V blízkosti bytu je veškerá občanská vybavenost prodejny, MŠ/ZŠ, lékař, lékárna, pošta, infocentrum s knihovnou a včetně restaurace. Byt je volný a připravený k nastěhování. Ev. - 9 -
číslo: 6811. Srovnatelné nemovitosti Název: byt 3+1 Lokalita Strašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 42 000 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m 2 4 200 000 Kč 52 500 Kč/m 2 Název: byt 3+1 Lokalita Strašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 40 645 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m 2 2 800 000 Kč 45 161 Kč/m 2 Název: byt 3+1-10 -
Lokalita Strašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 32 824 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 0 m 2 2 480 000 Kč 36 471 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 32 824 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 38 490 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 42 000 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 38 490 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 54,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 097 705 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 1 564 783,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.1957/49 (7) 2 097 705,00 Kč Porovnávací hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 2 097 705 Kč 1 564 783 Kč Obvyklá cena 2 100 000 Kč slovy: Dvamilionyjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.63 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni 19.5.2014 stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: V Říčanech 21.5.2014 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4921-36/14 znaleckého deníku. - 12 -
- 13 -