Služby pro realitní a stavební společnosti kpmg.cz KPMG v České republice
Sektor nemovitostí zažívá období plné změn. Trh se nachází na zlomu mezi krizí a růstem. Všichni jeho účastníci se snaží vytvořit si co nejlepší pozici pro budoucnost. Kombinace nízkých úrokových sazeb, dostupné likvidity v mezibankovním sektoru a optimistických očekávání ohledně celkového hospodářského růstu vytvářejí příznivé podmínky pro rozvoj trhu. Limitací zůstává rizikovost sektoru a dlouhodobý investiční horizont. Vývoj trhu je úzce spjat s atraktivitou České republiky i středoevropského prostoru pro nové investice. Stavebnictví nadále zůstává jedním z nejvíce zasažených odvětví. Stavební firmy bojují s nedostatkem zakázek na novou výstavbu a rostoucím cenovým tlakem ze strany investorů. Jen celkový hospodářský růst může pomoci tomuto sektoru jako celku. Dalším problémem je nejistota ohledně budoucnosti, která zvyšuje důležitost řízení stávajících i budoucích rizik, jimž společnosti čelí. Účastníci realitního trhu budou muset lépe plánovat, hledat a analyzovat investiční příležitosti, být důslednější při implementaci projektů a důkladněji zvažovat podnikatelská rizika. Všechny společnosti by také měly zrevidovat své strategie posoudit možnost expanze na nové trhy, přehodnotit portfolio produktů a služeb, hledat vnitřní efektivitu a příležitosti pro akvizice na trhu. Ve všech těchto oblastech můžete využít odborného poradenství společnosti KPMG Česká republika.
Máme silný tým profesionálů, kteří poskytují služby v oblasti auditu, daní, poradenství a práva zaměřené specificky na sektor nemovitostí a stavebnictví. Naše poradenské služby jsou nezávislé a objektivní, rychlé, efektivní a založené na kvalitních informacích. Disponujeme rozsáhlými znalostmi a zkušenostmi. Sledujeme nejnovější domácí i světové vývojové trendy a sdílíme informace s ostatními členskými společnostmi mezinárodní sítě poradenských společností KPMG. Můžeme vám tak nabídnout relevantní a aktuální poradenství bez ohledu na to, v jaké části světa podnikáte. Spolupracujeme s vámi od začátku do konce během všech klíčových fází projektu nebo transakce vám pomáháme naše doporučení efektivně implementovat. Komunikujeme s vámi a nasloucháme vám, abychom pochopili vaše potřeby a podnikatelské cíle, jež vám pomáháme naplnit. Poskytujeme vám služby, které potřebujete, ve chvíli, kdy je opravdu potřebujete. Své služby a kapacity můžeme podle vašeho přání kombinovat tak, abychom splnili vaše konkrétní požadavky. Své služby nabízíme jak uživatelům nemovitostí, tedy nájemcům a vlastníkům z řad velkých domácích i mezinárodních společností, tak klíčovým hráčům na trhu: developerům, správcům realitních fondů a správcovským společnostem, poradcům, stavebním firmám a investorům.
Audit Současná situace na realitním trhu vyžaduje, aby se jeho účastníci zaměřili především na analýzu svých podnikatelských rizik a systémy kontrol, které využívají k jejich prevenci či omezení. Společnosti si musejí udržet důvěru klíčových zainteresovaných stran (banky, investoři, veřejnost), a potřebují proto více než jen ujištění o správnosti účetní závěrky. Naše audity finančních informací, transakcí a procesů vám poslouží jako podklad pro informované a efektivní rozhodování a zvýší kredibilitu informací určených pro kapitálové trhy a další zainteresované subjekty. Poskytneme vám široké spektrum služeb od kontroly procesů ve vaší společnosti až po podporu při zpracování finanční závěrky podle Českých účetních standardů či jiných účetních předpisů (IFRS, US GAAP a další) a její kontrolu. Ověříme, zda vaše společnost splňuje zákonné požadavky na úrovni účetní a daňové legislativy. Ve spolupráci s vámi identifikujeme, změříme a porovnáme základní podnikatelské procesy ve vaší společnosti a zjistíme, jak fungují. Zaměříme se na oblasti, které jsou pro vaše podnikatelské aktivity stěžejní, a doporučíme vám možná zlepšení. Získáte auditní výrok renomované společnosti. Spolu s auditním výrokem dostanete doporučení, jak zefektivnit svůj interní kontrolní systém. Zlepší se vaše pozice pro vyjednávání o financování. Získáte možnost srovnání s best practice. Budete moci využívat zkušenosti celé mezinárodní sítě poradenských společností KPMG, což vám zaručí konzistentní přístup k vašim společnostem bez ohledu na jejich geografickou polohu. Analyzujeme fungování vaší společnosti a identifikujeme možná rizika, která by při nevhodném řízení mohla způsobit nesprávnosti v účetní závěrce. Sestavíme nezávislou zprávu o finanční situaci vaší společnosti a nabídneme vám objektivní a spolehlivý náhled na vaše aktivity, který vám umožní dále se rozvíjet. Zhodnotíme výkonnost vaší společnosti v porovnání s vašimi vlastními klíčovými ukazateli a také s nejlepšími výsledky ve vašem odvětví a na trhu. 4 Služby pro realitní a stavební společnosti
Poradenství ve finančním řízení Realitní a stavební společnosti dnes musejí své hospodářské výsledky prezentovat podle různých účetních standardů (České účetní standardy, Mezinárodní standardy finančního výkaznictví IFRS, US GAAP a další), přičemž právě standardy IFRS jsou při přípravě konsolidovaných účetních závěrek v posledních letech stále důležitější. Vlastníci vaší společnosti od vás zároveň potřebují přesné a aktuální informace o změnách v různých obchodních činnostech a oblastech. Oba tyto požadavky kladou značné nároky jak na váš účetní systém, který musí být schopen poskytovat příslušné informace kvalitně a včas, tak na znalosti pracovníků, kteří připravují účetní závěrku. Jednotlivé standardy se navíc často mění a snadná není ani jejich interpretace a praktická aplikace. Doporučujeme vám proto využít rozsáhlých zkušeností a znalostí našich odborníků, kteří se specializují na různé účetní standardy a činnosti v rámci finančního řízení společnosti. Poradíme vám při zavádění nových účetních standardů a zefektivníme vaše stávající reportingové systémy a procesy. Pomůžeme vám sladit vaše účetní systémy se standardy IFRS či v souladu s nimi připravit konsolidovanou účetní závěrku. Krátkodobě vám vypomůžeme umístěním našich zkušených pracovníků do vaší společnosti a pod vaše vedení. Budeme vám asistovat při přípravě projekce cash flow nebo plánovaných výkazů vaší společnosti. Statutární i konsolidovaná účetní závěrka podle vámi zvolených účetních standardů bude vytvořena v požadované kvalitě a včas. Snížíte riziko časové prodlevy v procesu přeměny společnosti. Ušetříte čas potřebný pro přípravu na audit. Přítomnost našich specialistů podpoří odborný rozvoj vašich kmenových zaměstnanců. Dozvíte se, jak uspořit náklady. Při přeměně společnosti vám pomůžeme sestavit účetní závěrku a zahajovací rozvahu a provést výpočet vlastního kapitálu. Pomůžeme vám s přípravou podkladů pro audit a výpočtem vybraných podkladů. Služby pro realitní a stavební společnosti 5
Řízení finančních rizik Společnosti působící v odvětví nemovitostí či stavebnictví jsou vystaveny různým tržním rizikům. Nejčastěji se jedná o riziko úrokové a měnové, jejichž správné řízení je pro vás klíčovým faktorem úspěchu zejména v současném období nejistoty a rychlých změn. Úrokové riziko se pojí především s financováním nemovitostí (nákup, výstavba), případně transakcemi (akvizice celé společnosti). Při současných velkých výkyvech na finančních trzích musí být vaše společnost schopna toto riziko správně a včas posoudit a zvážit vstup do různých zajišťovacích transakcí (nejčastěji derivátů), které dané riziko ekonomicky snižují. Tyto nástroje je vzhledem k jejich účetním a výkaznickým aspektům potřeba správně ocenit. Měnové riziko vaší společnosti hrozí v případě, že používáte odlišné měny pro financování nemovitosti a pro získání příjmu z nemovitosti (např. nájemní smlouvy). Může se projevit v hospodářském výsledku vyjádřeném v českých korunách, a proto je vhodné zvážit aplikaci zajišťovacího účetnictví. Provedeme nezávislé ocenění zajišťovacích transakcí (derivátů). Posoudíme možnost zajišťovacích transakcí a navrhneme vhodná řešení. Pomůžeme vám s tvorbou zajišťovací dokumentace. Poradíme vám při výběru metody testování efektivity. Budete schopni lépe definovat svou strategii řízení rizik. Zvolíte si vhodné metody a procesy sledování, měření a vykazování rizik a nástroje pro jejich řízení. Vaše řízení rizik bude efektivnější. Získáte doporučení, jež vám usnadní rozhodnutí, zda vstoupit do zajišťovacích transakcí. Ověříme, zda je vaše koncepce zajišťovacího účetnictví v souladu s legislativními požadavky. Zhodnotíme související daňové dopady. Připravíme pro vás scénáře možných řešení v budoucnosti. 6 Služby pro realitní a stavební společnosti
Vedení účetnictví a mzdové agendy Působí-li vaše společnost v sektoru nemovitostí či stavebnictví, potřebujete zkušeného partnera s bohatou praxí, který vám pomůže s účtováním investic a projektů. Tato složitá problematika vyžaduje různorodé zkušenosti, flexibilní přístup a důkladnou znalost účetní, daňové a pracovněprávní legislativy. Finanční účetnictví: povedeme vaše běžné měsíční účetnictví, zpracujeme přiznání k DPH a sestavíme roční účetní závěrku. Manažerské výkaznictví: pravidelně pro vás budeme připravovat výkazy a podklady v souladu s požadovanými účetními standardy. Rozpočtování a plánování: pomůžeme vám s tvorbou rozpočtu, a pokud nemáte vytvořený rozpočtový proces, navrhneme ho tak, aby odpovídal potřebám vaší společnosti. Poradenství: poskytneme vám další služby dle vašich konkrétních požadavků. Vaše finanční účetnictví a manažerské výkaznictví vám bude poskytovat potřebné informace. Vyhnete se problémům s kapacitou lidských zdrojů, náhlou nepřítomností pracovníků či jejich proměnlivým vytížením. Budete mít k dispozici veškeré finanční znalosti, jež potřebujete pro své účetnictví a výkaznictví (vedení účetnictví, kontrola účetnictví, controlling, reporting). Budeme s vámi aktivně spolupracovat při řešení vašich problémů. Vedení mzdové agendy: zpracujeme mzdovou agendu pro vaše zaměstnance i pro členy vedení vaší společnosti. Služby pro realitní a stavební společnosti 7
Daňové poradenství Daňové řízení a zohlednění daňových dopadů je pro všechny společnosti působící na trhu s nemovitostmi či v oblasti investic nedílnou součástí podnikání. Daně totiž významně ovlivňují ziskovost jednotlivých investic a opomenutí daňových dopadů či nevhodné strukturování nemovitostních transakcí může způsobit významné ztráty. Sektor nemovitostí regulují speciální legislativní normy a při daňovém poradenství je nutné tato specifika zohlednit. Zdánlivě jednoduché transakce může nečekaně zkomplikovat často se měnící legislativa, technicky náročná aplikace řady nejasných předpisů a vysoké daňové sankce. V některých oblastech se navíc významně projevuje vliv evropské legislativy a rozhodnutí Evropského soudního dvora. Pro úspěšné zvládnutí takto komplexní a složité problematiky jsou nezbytné zkušenosti, použití osvědčených postupů a spolupráce na mezinárodní úrovni. Poskytneme vám daňové poradenství, jež zohlední specifika oblasti nemovitostí a stavebnictví a potřeby vaší společnosti. Nabídneme vám postupy, které mohou přinést daňové úspory nebo snížit daňové riziko spojené s transakcemi. Můžeme vám pomoci například v následujících oblastech: daňové dopady výstavby a problematika zdaňování stavebních společností, daňové důsledky a plánování v oblasti vyvolaných investic, plánování DPH včetně optimalizací při vracení nadměrných odpočtů, využití skupinové registrace k DPH pro dosažení úspor v oblasti cash flow, financování výstavby a spojené daňové dopady včetně nízké kapitalizace, pravidla cen obvyklých při transakcích mezi spojenými osobami (transfer pricing), předakviziční a předprodejní daňové due diligence za účelem identifikace a snížení daňových rizik, daňové zatížení při akvizici nebo odprodeji majetkových a nemovitostních holdingových společností, daňové dopady konkrétní metody financování a oblast nepřímých daní, strukturování dohod o koupi podílů a jednotlivých aktiv, plánování daňového odpisování včetně aspektů technických zhodnocení s ohledem na ekonomické zájmy vlastníků nemovitostí, leasing nemovitostí a související daňové důsledky, využívání českých realitních investičních fondů s ohledem na jejich nižší daňovou sazbu u daní z příjmů, daňové důsledky pobídek pro nájemce včetně klientských změn (fit-outs), daňové plánování v oblasti majetkových daní či daní z převodu. Můžeme také částečně nebo úplně převzít úlohu vašeho oddělení, které odpovídá za daňovou problematiku. Díky vhodné kombinaci lidských zdrojů, odborných znalostí a technického vybavení vám pomůžeme zefektivnit především tyto činnosti: zastupování při daňových kontrolách a sporech se správci daně (odvolání, soudní spory), přiznání k dani z příjmů právnických osob, DPH nebo jiným daním, vedení daňové evidence či účetnictví. Díky správně nastavené struktuře a při využití možností daných daňovou legislativou můžete snížit své celkové daňové náklady a získat trvalé daňové úspory. Při plánování budoucích transakcí ověříte výši daňových nákladů, a vyhnete se tak nepříjemným překvapením. Snížíte riziko daňových doměrků. Díky dostatečné podpoře při daňových kontrolách se zkrátí jejich délka. Zvýší se vaše jistota v daňové oblasti a omezí se nejistoty, které by mohly ztěžovat vstup nových investorů do vaší společnosti. Využitím outsourcingu ušetříte prostředky, které byste museli vynaložit při zaměstnávání vlastního daňového specialisty na plný úvazek. 8 Služby pro realitní a stavební společnosti
Management Consulting Nutnou podmínkou úspěšné realizace vašich projektů je objektivní posouzení současného trhu s nemovitostmi. Známe chování jeho jednotlivých subjektů v době překonávání recese, a můžeme vám proto poskytnout specifické služby zaměřené na obchodně-finanční plánování a hodnocení ekonomických přínosů konkrétních projektů ve všech segmentech trhu. Díky nim se zvýší objektivita vašich rozhodnutí a tím i vaše schopnost uspět v konkurenčním prostředí trhu, na němž bude v nadcházejícím období nabídka a poptávka v mnohem větší rovnováze. Provedeme průzkum trhu pro širokou škálu developerských projektů, analyzujeme současný trh z hlediska nabídky a poptávky a jejich trendů v relevantním segmentu a spádové oblasti, definujeme jejich důsledky pro projekt. Připravíme kompletní obchodní a finanční studii proveditelnosti pro různé typy developerských projektů. Navrhneme postup restrukturalizace nemovitostního portfolia, připravíme strategii jeho rozvoje a správy. Poradíme vám se zavedením facility managementu. Připravíme ocenění nemovitostí a projektů. Zpracujeme studie ekonomického vlivu pro různé developerské projekty. Získáte objektivní pohled na segment trhu relevantní pro váš projekt. Možnost snížení rizik spojených s projektem. Podmínky pro realizaci projektu a jeho umístění na trhu budou nastaveny tak, aby prodej či pronájem proběhl co nejlépe. Budete schopni připravit finanční modely, jež prokážou životaschopnost vašeho projektu. Lepší uplatnění projektu na trhu a jeho prokázaná životaschopnost usnadní vaše jednání s partnery o možnostech a podmínkách externího financování. Propočítáme multiplikační efekty plynoucí jak z vlastní výstavby developerských projektů, tak z jejich následného provozu. Poradíme vám s regenerací a revitalizací tzv. brownfields připravíme koncept a strategii dalšího využití a studii proveditelnosti, budeme spolupracovat se státními institucemi a obecními úřady během přípravné i realizační fáze projektu. Zhodnotíme možnosti využití podpory fondů Evropské unie identifikujeme příležitosti pro čerpání dotací na developerské projekty, připravíme žádosti včetně povinných a nepovinných příloh podle metodiky konkrétního operačního programu, budeme vám asistovat při jednáních s odpovědnými úřady, dohlédneme na realizační fázi a provedeme finální audit projektu. Služby pro realitní a stavební společnosti 9
Transakce a restrukturalizace Pokud má vaše společnost zájem expandovat na stávajících trzích prostřednictvím akvizice nebo vstoupit na nové trhy, vyhledáváte-li nové investiční příležitosti, pokud řešíte financování, diverzifikujete či zmenšujete své majetkové portfolio nebo restrukturalizujete činnosti vaší společnosti a odprodáváte neprovozní aktiva, můžete využít služeb našich zkušených a nezávislých poradců. Analyzujeme realitní a stavební trh. Identifikujeme investiční příležitosti. Pomůžeme vám identifikovat a vybrat kupce nebo akviziční cíl. Připravíme prodej (strukturování transakce, strategie prodeje, finanční proveditelnost). Sestavíme marketingové materiály. Poradíme vám s financováním (term sheet, vyjednávání s bankami). Získáte podporu během všech fází vašeho projektu, ať už se jedná o akvizici, nebo o prodej. Usnadní se vaše jednání s bankami ohledně financování plánovaných projektů či chodu vaší společnosti. Snížíte rizika týkající se finančních aspektů vašich projektů. Budete moci využít rozsáhlé znalosti a zkušenosti kvalifikovaných odborníků z celé mezinárodní sítě poradenských společností KPMG a jejich kontakty na realitním trhu. Provedeme restrukturalizaci (nezávislá analýza současného stavu, finanční a provozní restrukturalizace, krizové řízení likvidity, odprodeje). Zajistíme řízení transakce. Oceníme nemovitosti či společnosti. Zrevidujeme finanční klauzule smluv o koupi a prodeji. Analyzujeme rozvahu k datu transakce dle požadavků smlouvy o koupi a prodeji. Provedeme due diligence nemovitostních a stavebních společností, přičemž se zaměříme na rizikové oblasti specifické pro: investice v realitním sektoru: kvalita tržeb a zisků z pronájmu, návratnost poplatků za služby od nájemců, inkaso pohledávek od nájemců a řízení úvěrového rizika, pořizovací náklady majetku a kapitalizace výdajů spojených s výstavbou, identifikace budoucích závazků, daňová rizika (tax exposures), řízení rizik spojených se směnnými kurzy, transakce mezi propojenými osobami, investice v sektoru stavebnictví: moment realizace tržeb, procento dokončenosti a ziskovost po zakázkách, pohledávky od zákazníků a zádržné. 10 Služby pro realitní a stavební společnosti
Právní služby Ať již vystupujete na straně prodávajícího, kupujícího, nebo investora, připravíme či zrevidujeme pro vás veškerou nutnou transakční dokumentaci. Zohledníme při tom všechny možnosti a úskalí, které přinesla rekodifikace soukromého práva v oblasti nemovitostí a financování. V souvislosti se změnami fungování katastru nemovitostí provedeme právní due diligence nemovitostí i nemovitostních společností a můžeme vás zastupovat před příslušnými orgány v rámci správního řízení. Připravíme, popř. zrevidujeme transakční dokumentaci, tedy zejména: kupní a zajišťovací smlouvy, podklady pro financování projektů a úvěrovou dokumentaci, Vaše transakční a projektové dokumentace nebudou mít právní vady. Sníží se riziko neplatných nabývacích a vlastnických titulů. Budete moci využívat naše know-how v oblasti nové legislativy a nových možností s ní souvisejících. podání a žádosti ke správním orgánům. Poradíme vám v nájemních vztazích. Provedeme právní due diligence, zejména prověření nabývacích a vlastnických titulů. Implementujeme do všech procesů změny související s přijetím nové legislativy. Zastoupíme vás ve správních a ostatních řízeních před orgány veřejné moci (soudy, správní orgány). Služby pro realitní a stavební společnosti 11
Kontakt Pavel Kliment Partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti T: +420 222 123 573 E: pkliment@kpmg.cz www.kpmg.cz www.podporujemesport.kpmg.cz Informace zde obsažené jsou obecného charakteru a nejsou určeny k řešení situace konkrétní osoby či subjektu. Ačkoliv se snažíme zajistit, aby byly poskytované informace přesné a aktuální, nelze zaručit, že budou odpovídat skutečnosti k datu, ke kterému jsou doručeny, či že budou platné i v budoucnosti. Bez důkladného prošetření konkrétní situace a řádné odborné konzultace by neměla být na základě těchto informací činěna žádná opatření. 2014 KPMG Česká republika, s.r.o., a Czech liability partnership and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks or trademarks of KPMG International. Označení KPMG Česká republika zahrnuje všechny právní entity spojené s činností KPMG v České republice. Design a produkce KPMG Česká republika, s.r.o. Vytištěno v České republice květen 2014