Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 222/2016 O obvyklé ceně - členských práv a povinností povinného v družstvu: Bytové družstvo Hněvkovského 1374/5, se sídlem Praha 4 - Chodov, Hněvkovského 1374/5, spojených s užíváním bytové jednotky 3+kk, č. bytu 7, na adrese Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, v katastrálním území Chodov, obec Praha. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Milan Novák se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňované bytové jednotky. Ocenění je provedeno na základě získaných informací od předsedkyně bytového družstva Hněvkovského 1374/5, Praha 4 - Chodov - p. Štemberové. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 1584/15. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 24.10.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 25.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně - členských práv a povinností povinného v družstvu: Bytové družstvo Hněvkovského 1374/5, se sídlem Praha 4 - Chodov, Hněvkovského 1374/5, spojených s užíváním bytové jednotky 3+kk, č. bytu 7, na adrese Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, v katastrálním území Chodov, obec Praha. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Hněvkovského 1374/5 14900 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Chodov Počet obyvatel: 1 259 079 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie katastrální mapy; - 2 -
- informace získané na Bytovém družstvu Hněvkovského 1374/5 od předsedkyně družstva p. Štemberové; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou - členská práva a povinnosti povinného v družstvu: Bytové družstvo Hněvkovského 1374/5, se sídlem Praha 4 - Chodov, Hněvkovského 1374/5, spojená s užíváním bytové jednotky 3+kk, č. bytu 7, na adrese Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, v katastrálním území Chodov, obec Praha. Bytový dům č.p. 1374 - se nachází v zastavěné části města Praha, část Chodov, na ul. Hněvkovského. Jedná se o panelový bytový dum s jedním podzemním a 8-mi nadzemními podlažími, střecha je plochá. Dům je umístěn v řadové uliční zástavbě jako objekt krajní. Dům je v dobrém technickém stavu po revitalizaci - výměna oken za plastová, nové stupačky, vstupy, střecha, zateplení. Povinný se na místní šetření nedostavil, místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Částečné informace byly získány od předsedkyně bytového družstva Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov p. Štemberové. Vyto informace nebylo možné ověřit. Bytová jednotka č. 7 - o velikosti 3+kk je umístěná ve 2.NP objektu s celkovou podlahovou plochou 59,46m2 + balkón o podlahové ploše 3,51m2. Oceňovaná bytová jednotka je dle získaných informací v původním zanedbaném technickém stavu - původní umakartové jádro s původním vybavením koupelny a WC, původní instalace, dveře, omítky, kuchyňská linka. Nověji došlo pouze k výměně oken za plastová v rámci revitalizace bytového domu. Dle získaných informací je oceňovaná bytová jednotka přeplněná nepotřebnými věcmi a odpadem, zřejmě je dále poškozen odpad od WC - v bytě je značný zápach, bytová jednotka byla zřejmě tako v minulosti vytopena sousedem. Získané informace nebylo možné ověřit - vstup neumožněn. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 7 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena dle platného cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,060 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 1,071 a) Bytová jednotka č. 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 11 Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 38 170,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 17,95 * 1,00 = 17,95 m 2 pokoj: 8,07 * 1,00 = 8,07 m 2 pokoj: 12,39 * 1,00 = 12,39 m 2 kuchyně: 5,21 * 1,00 = 5,21 m 2 koupelna: 2,61 * 1,00 = 2,61 m 2 WC: 0,86 * 1,00 = 0,86 m 2 předsíň: 6,93 * 1,00 = 6,93 m 2 předsíň: 3,0 * 1,00 = 3,00 m 2 komora: 2,44 * 1,00 = 2,44 m 2 balkón: 3,51 * 0,17 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,06 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,850 = 0,323 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 38 170,- Kč/m 2 * 0,323 = 12 328,91 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 60,06 m 2 * 12 328,91 Kč/m 2 * 1,060 * 1,010= 792 751,82 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 792 751,82 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 7 = 792 750,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 792 750,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Byt 3+1/Lodžie, 64.97 m2, který se nachází v 3. nadzemním podlaží panelového domu v Praze 11 - Chodov, ul. V Jezírkách. Byt po úpravách - Kuchyňská linka, plastová okna, žaluzie, WC zvlášť, umakartové jádro, koupelna s vanou, na podlahách plovoucí podlahy. Dům po úpravách - nové vchodové dveře, výtah, plastová okna a úpravy společných prostor. Byt v Družstevním vlastnictví. Nabídková cena RK: 2.300.000,- Kč. (35.401,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Praha, část Chodov); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy, udržovaný stav, výrazně nižší celkové opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 23.542,- Kč/m2 podlahové plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost Praha 4,Háje, Matúškova - Družstevní 3+1/ lodžie 75,0m2 v 8 patře/9. Byt je v původním stavu. Dům po celkové rekonstrukci. Dispozice: obývací pokoj 18,4m2 + lodžie 5,5m2, kuchyň 9,5m2, pokoj 12m2, pokoj 13m2, koupelna 2,7m2, WC 0,9m2, předsíň 8,5m2, vstupní hala 2,5 m2, sklep 2m2. Původní jádro nověji obloženo novým ker. obkladem, výměna zařizovacích předmětů (vana, umyvadlo, rozvody), původní podlahy, byt je vhodný k modernizaci. Dům je rekonstrukci zateplený, nové stoupačky vody a elektroinstalace, plastová okna, nový výtah, střecha. Započitatelná podlahová plocha 71,25m2 Nabídková cena RK: 2.800.000,- Kč (39.298,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Praha, část Háje); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy, udržovaný stav, výrazně nižší celkové opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 26.133,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej bytové jednotky 3+1 s lodžií, ul. Hekrova, Praha - 4 Háje, podlahová plocha jednotky 72 m2, v družstevním vlastnictví. Bytová jednotka se nachází v 2. podlaží z 7. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci. Nová kuchyňská linka, umakartové jádro a WC. Na podlaze je nová ker. dlažba, plovoucí podlaha a PVC. K bytové jednotce náleží sklep a zábor chodby. Panelový dům je po částečné rekonstrukci (rekonstruovaná střecha, výtah dle norem EU, nové vchody (bezbariérový), plastová okna, vyměněné stoupačky). Nabídková cena RK: 2.800.000,- Kč (38.889,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Praha, část Háje); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy, udržovaný stav, výrazně nižší celkové opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 25.861,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 23.542,- až 26.133,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 25.179,- Kč/m2 podlahové plochy 60,06m2 (započitatelné podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 25.179,- Kč/m2 = 1.512.251,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.512.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 792.750,- Kč 1.512.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu členských práv a povinností povinného v družstvu: Bytové družstvo Hněvkovského 1374/5, se sídlem Praha 4 - Chodov, Hněvkovského 1374/5, spojených s užíváním bytové jednotky 3+kk, č. bytu 7, na adrese Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, v katastrálním území Chodov, obec Praha podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na: 1.512.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností povinného v družstvu: Bytové družstvo Hněvkovského 1374/5, se sídlem Praha 4 - Chodov, Hněvkovského 1374/5, spojených s užíváním bytové jednotky 3+kk, č. bytu 7, na adrese Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, v katastrálním území Chodov, obec Praha podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.10.2016 po zaokrouhlení na: 1.512.000,- Kč. Slovy : milionpětsetdvanácttisíc korun českých a) Výše dluhu Výše dluhu dle vyjádření předsedkyně bytového družstva Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, p. Štemberové - je výše dluhu na nájemném vztahující se oceňovaným členským právům a povinnostem povinného v družstvu: Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov ke dni 31.8.2016 ve výši: 110.044,- Kč. V Hlučíně, 25.10.2016. Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 222/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 222/2016. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Místopis - 1 strana. - 11 -